【正文】 總論 一、項(xiàng)目概況 （1）地塊位于上海市區(qū)路； （2）地塊東側(cè)與南側(cè)緊靠西路和河，西南接近路，北面與輕軌明珠三號(hào)及其鎮(zhèn)坪路站相鄰，靠近內(nèi)環(huán)線； （3）占地20畝的普陀公園也位于塊塊范圍內(nèi)，東新路與規(guī)劃中的東新支路（現(xiàn)為小巷）分別以東西和南北向穿過(guò)地鐵； （1）步行三分鐘可至輕軌鎮(zhèn)坪路站； （2）500米之內(nèi)有內(nèi)環(huán)線高架武寧路入口和9550、3252705838等十余條公交路線； （3）鄰近家樂(lè)福大型超市、樂(lè)購(gòu)量販大賣(mài)場(chǎng)、東新路郵局、東新醫(yī)院及工商銀行、交通銀行、上海銀行等銀行網(wǎng)點(diǎn)； （4）附近有普陀區(qū)教育學(xué)院、武寧路小學(xué)、新華書(shū)店武寧路店、普陀影劇院等。 土地面積：（）； 容積率：（本地塊為舊區(qū)改造土地，規(guī)劃條件比較寬松，建筑設(shè)計(jì)按適中原則確定此容積率）； 建筑面積：97萬(wàn)平方米 開(kāi)發(fā)周期：4至5年； 地地價(jià)格：，按開(kāi)發(fā)進(jìn)度支付； 即：317萬(wàn)元/畝（1755萬(wàn)元/平方米）； 樓面地價(jià)1378元/平方米； 項(xiàng)目總投資：； 自有資金投入：（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）； 住宅銷(xiāo)售均價(jià)：4900元/平方米； 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入：； 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：； 項(xiàng)目毛利潤(rùn)率：％； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：％； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（折現(xiàn)率12％）。 二、項(xiàng)目建設(shè)緣由 A公司作為香港上市公司，資金實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)狀況良好，信譽(yù)卓著、A公司自進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，在上海高檔商務(wù)區(qū)——南京西路開(kāi)發(fā)了高級(jí)辦公樓宇——中信泰富廣場(chǎng)、項(xiàng)目自2000年下半年建成投入使用后，吸引大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，樓盤(pán)租金和出租率穩(wěn)步上揚(yáng)，已經(jīng)成為上海頗具代表性的高檔辦公樓宇。A公司還在上海市華山路開(kāi)發(fā)管理了華山公寓項(xiàng)目。該高級(jí)公寓已成為上海高檔公寓的代表之一，出租率接近100％。 通過(guò)此項(xiàng)目的開(kāi)必，A公司在瀘上房地產(chǎn)界樹(shù)立了自身品牌和公司形象，為企業(yè)介入上海住宅市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)商品住宅奠定了基礎(chǔ)。 90年代中期上海市政府決定實(shí)施蘇州河環(huán)境綜合治理工程，總投資200多億元，預(yù)計(jì)2010年完成。治理一個(gè)重要目標(biāo)是將河浜兩岸建成以河濱綠化帶為主軸，兩側(cè)大型集中公共綠地和小型街頭綠地相間的濱河林萌道，使蘇州河成為上海市區(qū)景觀河流，市區(qū)沿河兩岸建成步行街，利用景觀優(yōu)勢(shì)建造高品質(zhì)中高檔居住區(qū)。 蘇州河治理工程已經(jīng)啟動(dòng)，并初步取得了明顯成效。通過(guò)綜合調(diào)水，蘇州河水到2000年底已經(jīng)基本消除黑臭現(xiàn)象，沿河地產(chǎn)項(xiàng)目皆已將變清的蘇州河作為其小區(qū)環(huán)境的賣(mài)點(diǎn)，沿河住宅房?jī)r(jià)已經(jīng)提升。 365舊區(qū)改造總體規(guī)劃精神 近年來(lái)，上海經(jīng)濟(jì)高速健康發(fā)展，市府加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，城市面貌得到顯著改觀。但是與上海國(guó)際大都市形象不協(xié)調(diào)的是由于歷史原因，上海市市區(qū)至90年代初仍有需改造的鋮棚簡(jiǎn)屋共有365萬(wàn)平方米。 普陀區(qū)東新地區(qū)占地面積421余畝，內(nèi)有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、設(shè)施簡(jiǎn)陋、住房陰暗潮濕、環(huán)境惡劣，已被納入市府365改造地塊。地塊內(nèi)居民至今仍然在大量使用馬桶、煤爐；水、電、煤氣、通訊、排污等市政基礎(chǔ)設(shè)施不配套，嚴(yán)重影響了居民正常生活的身體健康。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合上海市政府365舊區(qū)改造目標(biāo)不，對(duì)快城市建設(shè)和美化城市環(huán)境意義重大，受到市區(qū)兩級(jí)政府的重視和支持，在土地開(kāi)發(fā)、建筑營(yíng)造、銷(xiāo)售、管理等五一節(jié)中能夠獲得很多優(yōu)惠政策，提高項(xiàng)目的收益水平。 ，增加土地儲(chǔ)備 從土地供應(yīng)角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和90年代以來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，上海市區(qū)土地資源日趨減少，在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)目的適合建造25萬(wàn)平方米以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)殆盡，土地資源彌足珍貴。隨首上海土地供應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)秩序日趨規(guī)范，為了合理利用聲調(diào)土地資源，土地獲得方式（尤其是外資項(xiàng)目）已由過(guò)去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣(mài)、招標(biāo)方式為主。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言拍賣(mài)招標(biāo)方式必然提高土地獲得成本，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不利。 本項(xiàng)目通過(guò)協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)，土地價(jià)格接近拆遷成本，為開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作和項(xiàng)目收益創(chuàng)造了良好條件。如此優(yōu)惠的土地出讓方式，在今后的上海土地一級(jí)市場(chǎng)交易中將越來(lái)越少。在上海醞釀土地出讓由協(xié)議形式改為招標(biāo)、拍賣(mài)方式的情況下，本項(xiàng)目的意義更大。優(yōu)惠的地價(jià)會(huì)明顯降低開(kāi)發(fā)總成本，從而有利于控制銷(xiāo)售價(jià)格，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 另外，一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的土地，有利于對(duì)土地進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，結(jié)合調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷(xiāo)策略，穩(wěn)步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)外資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不乏先例。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)，被市場(chǎng)認(rèn)可。 （1）項(xiàng)目有五大賣(mài)點(diǎn)：A公司的品牌、規(guī)模、蘇州河景觀、軌道交通、綠化； （2）樓面地價(jià)（1378元/平方米）低于該地區(qū)平均水平（1600元/平方米1700元/平方米）220320元/平方米。 三、市場(chǎng)分析 2000年上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速增長(zhǎng)，社會(huì)生產(chǎn)力水平進(jìn)一步提高。為上海房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較大發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求矛盾繼續(xù)緩解，商品房銷(xiāo)售保持良好勢(shì)頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。 內(nèi)銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)勢(shì)頭保持較高。2000年與1999年比較，％，％。內(nèi)銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比已由1999年的1：：。住宅預(yù)售價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)表明，％，其中，％，％。 根據(jù)《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的報(bào)告》分析，十五期間住房需求總量為6400萬(wàn)平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬(wàn)平方米后，需求總量將不低于7000萬(wàn)平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬(wàn)平方米后，需求總量將不低于7000萬(wàn)平方米，平均每年住房潛在需求量將不低于1400萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)20012005年每年商品住宅銷(xiāo)售面積為16001800萬(wàn)平方米左右。 上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃已將房地產(chǎn)業(yè)列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)2001年起住宅投資將會(huì)有一定程度增長(zhǎng)，商品住宅年投資在400億左右，以后將會(huì)逐年增加，預(yù)計(jì)20012005年每年批準(zhǔn)上市預(yù)售面積為13001500萬(wàn)平方米左右。根據(jù)綜合分析預(yù)測(cè)，上海自2001年至2005年的5年中，商品住宅將會(huì)存在每年約200300萬(wàn)平方米左右的供需缺口。 與上海商品房發(fā)展共同起步，普陀區(qū)商品房建設(shè)也始于90年代初。中山路（內(nèi)環(huán)線高架）以北多為早年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，標(biāo)準(zhǔn)較低，大規(guī)模高品質(zhì)小區(qū)很少；中山北路以南則為相對(duì)高價(jià)區(qū)（本項(xiàng)目位于此區(qū)域）。 自1998年末起，普陀區(qū)高品質(zhì)小區(qū)型項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，舊城改造的步伐加快。1999年下半年，中遠(yuǎn)兩灣城的正式推出，給普陀區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了持久的熱浪。2000年推出的其他個(gè)案相對(duì)以往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，都有很大進(jìn)步。 普陀區(qū)商品住宅購(gòu)房客戶以中收入階層和工薪階層的本地客戶為主。區(qū)域內(nèi)新推個(gè)案的主力戶型為三房和大二房。三房面積集中于120138平方米，二房在90100平方米之間。區(qū)內(nèi)大多數(shù)新推個(gè)案樓盤(pán)的均價(jià)分布的38005000元/平方米，靠近蘇州河及內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高。 普陀區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要圍繞兩大地域優(yōu)勢(shì)迅速發(fā)展：一是經(jīng)過(guò)綜合治理水質(zhì)景觀有明顯改善的蘇州河流域，二是上海三縱三橫主干道之一的長(zhǎng)壽路商業(yè)街。本項(xiàng)目即處于的內(nèi)環(huán)線以蘇州河旁，區(qū)域內(nèi)高層及小高層產(chǎn)品占據(jù)著主導(dǎo)位置。 蘇州河沿岸已成為上海商品住宅投資熱點(diǎn)之一，越來(lái)越受到青睞。目前沿河在建樓盤(pán)大約有35家。 就河岸的南北來(lái)看，以南岸居多，為28家。就區(qū)域來(lái)看，以普陀、靜安、長(zhǎng)寧最多，其中普陀區(qū)18家，占總數(shù)的51％；長(zhǎng)寧區(qū)9家，占總數(shù)的25％；靜安區(qū)6家，虹口區(qū)與閘北區(qū)均為1家，獨(dú)黃浦區(qū)目前尚未開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。 目前蘇州河沿線樓盤(pán)的價(jià)位分布較為合理，從最低每平方米2980元至頂級(jí)的16880元，當(dāng)中有足夠的選擇空間；多數(shù)樓盤(pán)價(jià)位集中在中高檔范圍。其中最低價(jià)在3500元以下的僅有2家；價(jià)位在35004500元之間的10家，價(jià)位在45008000元之間的有22家；最低價(jià)在800元以上的僅為1家。 和本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的主要樓盤(pán)： 區(qū)域 名稱 位置 售價(jià) 形式 普陀（環(huán)線內(nèi)） 中遠(yuǎn)兩灣城 中山北路1878號(hào) 37005400 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 秋月楓舍 鎮(zhèn)坪路 42005300 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 武寧苑 武寧路492號(hào) 38004800 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 東新苑 東新支路90號(hào) 34004900 小高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 地方天圓 東新路355號(hào) 46006000 小高層、高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 上海知音 長(zhǎng)壽路1012號(hào) 49006200 小高層、高層 和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，本項(xiàng)目有其自身特有優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)模、蘇州河景觀、軌道交通、綠化。經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊有競(jìng)爭(zhēng)可能的樓盤(pán)分析，本著謹(jǐn)慎的態(tài)度擬定項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)4900元/平方米。 項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)群如下： （1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （2）其他市中心區(qū)域動(dòng)遷或欲改善居住條件，但又不愿搬離市中心區(qū)域的首次置業(yè)者； （3）普陀區(qū)欲改善居住條件的首次置業(yè)者； （4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （5）外地來(lái)滬經(jīng)商者； （6）其他（如證券投資等人士）。 本項(xiàng)目每套住宅銷(xiāo)售均價(jià)約為5055萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付約1517萬(wàn)元左右，余款向銀行按揭分20年償還，每月償2400無(wú)左右，占家庭月收的三分之一，購(gòu)房者完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 住宅面積： 車(chē)位：1590個(gè) 公建面積： 公建設(shè)施：教育、商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、生活等設(shè)施； 開(kāi)發(fā)進(jìn)度：分3期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 根據(jù)市場(chǎng)分析，經(jīng)過(guò)對(duì)地塊周邊相類似的商品住宅的市場(chǎng)調(diào)研，相似物業(yè)價(jià)格45006200元/平方米之間。本項(xiàng)目擬定住宅銷(xiāo)售均價(jià)為4900元/平方米。 上海市規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目在完成地上結(jié)構(gòu)2/3且不少于7層后開(kāi)始預(yù)售，銷(xiāo)售共用6個(gè)季度完成，其中前兩季度各售20％，以后4個(gè)季度各售15％。參考與本項(xiàng)目性質(zhì)相仿的“中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目，其第一期開(kāi)盤(pán)后1年銷(xiāo)售率達(dá)90％以上，第二期開(kāi)盤(pán)后1個(gè)季度銷(xiāo)售率35％，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃相對(duì)保守和穩(wěn)妥一些。 五、財(cái)務(wù)分析 營(yíng)業(yè)稅所得：％ 所得稅率：33％ 銷(xiāo)售費(fèi)率：2％（以銷(xiāo)售收入為基數(shù)） 折現(xiàn)率：12％ 貸款利率：8％（一般水平） 開(kāi)發(fā)周期： 土地面積： 容積率： 建筑面積：97萬(wàn)平方米 總投資： 建筑面積：97萬(wàn)平方米 單位建筑面積投資：3546元/平方米 樓面地價(jià)：1449元/平方米 開(kāi)發(fā)商自有資金：（占總投資10％） 利用項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金：（占總投資61％） 銀行貸款：（占總投資29％） 銷(xiāo)售面積： 住宅售價(jià)：4900元/平方米 商場(chǎng)售價(jià)：6500元/平方米 銷(xiāo)售收入： 項(xiàng)目毛利率：％ 稅后利潤(rùn)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（折現(xiàn)率12％） 內(nèi)部收益率：％ 的總投資上升5％或銷(xiāo)售價(jià)格下降5％的情況下，項(xiàng)目依然有較高的收益水平（％％）。本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 六、結(jié)論 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。 說(shuō)明 1.“365”改造住宅基本情況： “365”改造住宅指截止到1991年底，上海存的的365萬(wàn)平方米危棚簡(jiǎn)屋。其主要特征為：居住密度極大、磚木或木結(jié)構(gòu)，存在安全隱患，建造時(shí)間久遠(yuǎn)，無(wú)煤氣、衛(wèi)生設(shè)施、住房大都陰暗潮濕、居住條件惡劣、“365”住宅根據(jù)城市規(guī)劃，在2000年底基本全部改造完成。 2.“365”改造地塊享受有關(guān)優(yōu)惠政策： 減免有關(guān)手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)（具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定）； 減免或緩交土地使用費(fèi)（具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定）； 實(shí)行住宅配套費(fèi)原則自行包干使用（具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定）； 免征20％的解困平價(jià)住宅； 免收城建檔案保證金； 免征新型墻體材料費(fèi)； 酌情免收人防建設(shè)費(fèi)（具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目