【正文】 由于該項目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，一是要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制；二是推行競投招標(biāo)，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實(shí)資金供應(yīng)計劃；三要及時與設(shè)計部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。2. 本報告的測算是在考察XX市房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴與目前XX市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治，經(jīng)濟(jì)，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。項目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計規(guī)劃，營造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為XX市知名的集購物、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性建筑。成本控制的風(fēng)險由于房地產(chǎn)市場升溫，建筑材料和設(shè)備價格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問題也將造成工程成本增加。 銷售不確定性風(fēng)險隨著客戶需求個性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測客戶個性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。競爭風(fēng)險：由于項目周邊直接競爭對手較多，尤其是對面的**項目，經(jīng)調(diào)查與本項目定位接近，從而使得本項目面臨直接的競爭風(fēng)險，為了規(guī)避此風(fēng)險，須從兩方面著手解決：一是時間上，我們必須充分利用現(xiàn)有資源，加快施工進(jìn)度，與對手搶時間，比速度；二是在項目的包裝上要形成差異化，個性化。市場風(fēng)險：市場是決定項目可行性最主要的因素。六、 臨界點(diǎn)分析商場部分最低售價與最低銷售量以總成本費(fèi)用與銷售收入相等時的盈虧平衡點(diǎn)的平均銷售價格作為最低售價。100%= %項目靜態(tài)財務(wù)分析（損益情況）序號項目指標(biāo)金額（萬元）說 明1銷售收入2總成本總投資營銷、廣告費(fèi)2%財務(wù)費(fèi)用3000(1＋%)230003稅金及附加%4利潤總額5所得稅額33%6稅后利潤 7投資利潤率247。財務(wù)費(fèi)用：%，借款期為2年，貸款3000萬元計算，其他財務(wù)費(fèi)用暫不考慮。三、資金平衡計劃：見下表時間資金投入(萬元)資金來源(萬元)2004年810月前期投入(土地、報建費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用、廣告費(fèi)用等)3800自有資金38002004年11月2005年1月一期基礎(chǔ)及地下室工程及1000承建單位墊資10002005年25月一期主體工程3200收取預(yù)定金205銀行貸款30002005年611月一期裝飾及安裝工程9000收取售樓款14620二期主體工程10002005年122006年3月二期裝飾及安裝工程900收取售樓款8751三期基礎(chǔ)及主體工程9002006年49月三期裝飾及安裝工程918收取售樓款5854總計2071837230第八章 效益分析一、銷售收入、銷售稅金及附加估算:銷售收入: 項 目面積（㎡）售價（元）合計（萬元）住宅17503567商鋪4900車位只銷售105個車位中的50個車位5250青少年宮活動中心1600合 計銷售稅金及附加根據(jù)國家有關(guān)稅收政策,本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加, %。預(yù)售率按30%估算，共可收取預(yù)交款200萬元。 工程報建費(fèi)用明細(xì)表 表71序號費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額(萬元)備注1城市公用設(shè)施配套費(fèi)14256%+10906%+9733%2工程承包合同鑒證費(fèi)800‰3招標(biāo)代理費(fèi)800‰4勞?；?00%5質(zhì)監(jiān)費(fèi) 8001‰6白蟻防治費(fèi) 7墻改基金 8散裝水泥專項基金 29碴土運(yùn)輸保潔費(fèi) 10破占道費(fèi)11水土保持規(guī)費(fèi)12工程交易服務(wù)費(fèi)800‰13人防費(fèi)㎡2%1400元/㎡+9元/㎡合計折合137元/m2 項目投資估算表 表72序號費(fèi)用名稱計算依據(jù)或定額標(biāo)準(zhǔn)估算金額（萬元）備注一土地費(fèi)2604二工程費(fèi)用1土建工程㎡850元/㎡多層(+)800元/㎡2000元/㎡地下室按2000元/㎡2電氣工程商場 ㎡70元/㎡住宅等 50元/㎡3高壓配電6000KVA4204給排水㎡305消防工程費(fèi)㎡100元/㎡30元/㎡6集中空調(diào)㎡150元/㎡7弱電工程㎡30元/㎡8地下室、裙樓通風(fēng)㎡50元/㎡9商場裝飾工程㎡800元/㎡10室外工程300三設(shè)備費(fèi)用7501電梯9臺30萬元270普通電梯6臺觀光梯2臺貨梯1臺2自動扶梯16臺30萬元480每層4臺4層四其它費(fèi)用1勘察費(fèi)12可研及評估費(fèi)2‰3設(shè)計費(fèi)204開發(fā)管理費(fèi)3%5工程監(jiān)理費(fèi)%6環(huán)保評估費(fèi)27施工圖審查費(fèi)800‰五相關(guān) 報建費(fèi)詳見上表六不可預(yù)見費(fèi)5%工程費(fèi)的5%合計總投資二、資金籌措：, 在項目預(yù)售前，即項目完成主體結(jié)構(gòu)前，需投入土地費(fèi)、報建費(fèi)、可研及設(shè)計費(fèi)、土建工程費(fèi)等資金約8000萬元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預(yù)定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。（4）特色為先本項目要在市場占據(jù)一席，成為獨(dú)具一格的經(jīng)營特色，故在招商活動中，除了廠家作為重點(diǎn)目標(biāo)對象以外，與定位相關(guān)極具特色的商品及項目也是重點(diǎn)招商對象，通過合理的布局和規(guī)劃，形成獨(dú)特的商品布局及特色，從而達(dá)到與傳統(tǒng)項目不同的經(jīng)營特色和風(fēng)格。（2）效應(yīng)招商根據(jù)本項目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點(diǎn)，從目標(biāo)客戶資料中，按知名度、影響力、號召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點(diǎn)篩選客戶，而后重點(diǎn)出擊招商，采用相應(yīng)的優(yōu)惠條件進(jìn)行招商，爭取重點(diǎn)客戶進(jìn)場，利用重點(diǎn)客戶的駐場作為賣點(diǎn)和炒點(diǎn)，吸引其他客戶進(jìn)場，從而達(dá)到推動招商進(jìn)程的目的。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是，商業(yè)廣場的招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營業(yè)種、經(jīng)營管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。商業(yè)廣場要經(jīng)營得好, 還要求商業(yè)廣場經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力。二、運(yùn)營策略：商業(yè)廣場應(yīng)先確立主力商店( 如主力店、大賣場、大型專業(yè)店), 并在招商過程中優(yōu)先辦理。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報收益。 2005年11月20日一期工程竣工驗(yàn)收。四、 建設(shè)進(jìn)度計劃為了加強(qiáng)工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強(qiáng)關(guān)鍵線路進(jìn)程的各項管理工作，編制好施工組織設(shè)計、搞好安全施工，以使項目盡快竣工受益。招標(biāo)方式可采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。 環(huán)境景觀改造：A. 商場、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營造一個美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。 使用中的環(huán)保：A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。 施工中的環(huán)境保護(hù)：本項目施工過程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。 排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用UPVC塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。二、結(jié)構(gòu)：商場部分：。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y＝a+bX1728＝a＋