【正文】 八、交通與停車： 本項(xiàng)目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。 消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)五、人防：本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。給水：采用一戶一表制。本項(xiàng)目在地下室設(shè)一容量為600m3貯水池，在屋頂設(shè)容積約50m3的水箱，設(shè)2臺揚(yáng)程達(dá)100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。四、給排水工程 給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目是一個(gè)集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡潔明快、富有現(xiàn)代感。由于此價(jià)格估算有5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價(jià)初步確定為1750元/平方米第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項(xiàng)目現(xiàn)代廣場商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動(dòng)中心為6層，㎡。類比樓盤綜合因素得分表序號樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(jià)(Y)1華湘大廈 17282世紀(jì)花園19003明珠花園18004西湖花園1700說明：以上房價(jià)皆以小高層住宅為參考指標(biāo)據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)?？杀葘?shí)例芙蓉苑一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡可比實(shí)例山水花園一層商鋪售價(jià)：6300元/㎡ 可比實(shí)例荷塘家園一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡現(xiàn)代廣場商鋪銷售價(jià)格層數(shù)垂直遞減比例平均售價(jià)計(jì)算值（元/㎡）平均售價(jià)取定值（元/㎡）一層195129500二層57075500三層39954000四層31963000五層25572500整體平均售價(jià)取定值（元/㎡）4900根據(jù)本項(xiàng)目與華湘大廈、世紀(jì)花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。三、銷售價(jià)格預(yù)測商業(yè)部分現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價(jià)格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實(shí)例，依據(jù)個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進(jìn)行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評估出其他樓層商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價(jià)。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計(jì)銷售難度不大，保守估計(jì)在今年年底預(yù)定率將達(dá)到20％，2005年上半年銷售率將達(dá)到60％，余下40％在現(xiàn)房出來，交付使用之時(shí)將陸續(xù)銷售完畢?？刹扇≠I斷或者聯(lián)營運(yùn)作方式進(jìn)行。戶 型面積（平米）目標(biāo)消費(fèi)者戶型配比四室兩廳155平米私營業(yè)主/企業(yè)技術(shù)管理人員30%三室兩廳120－130平米企業(yè)技術(shù)管理人員/私營業(yè)主50%兩室兩廳80－100平米偏向城市生活的服務(wù)性行業(yè)人員10%頂層復(fù)式五室兩廳200－220平米私營業(yè)主/政府從業(yè)人員10%(3).青少年活動(dòng)中心：在當(dāng)今多元時(shí)代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個(gè)高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建議設(shè)置：青少年藝術(shù)團(tuán)，合唱團(tuán)，舞蹈團(tuán)，電子琴樂團(tuán)，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊(duì)，文學(xué)，外語等空間場所?？梢M(jìn)：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。因此，區(qū)域市場是我們的主導(dǎo)客戶吸納方向。根據(jù)市場調(diào)研和分析得知，XX區(qū)消費(fèi)群因?yàn)橘徺I力不夠的緣故仍無法支撐5萬平方米的大型商業(yè)設(shè)施（含本項(xiàng)目）。本項(xiàng)目存在的威脅主要來自競爭對手。(4).企業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境主要有經(jīng)營環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境等，處在不斷變化的經(jīng)營環(huán)境的中心內(nèi)容是市場。(2).目前XX區(qū)部分樓盤由于長時(shí)間的知名度，會(huì)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。威脅：(1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機(jī)關(guān)單位配套住宅項(xiàng)目將以競爭者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。(4).進(jìn)入WTO的大背景下，隨著城市化進(jìn)程的加速，XX區(qū)的物流配送領(lǐng)袖地位將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，城市品味將得到極大的提升。(2).本項(xiàng)目所在區(qū)域目前僅有長江路上的新星量販購物城，居民購物已不局限于此一家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)，本項(xiàng)目的啟動(dòng)在吸引新星客戶分流的同時(shí)也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項(xiàng)目的青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地功能，給廣大青少年提供了一個(gè)多元的舞臺，同時(shí)也給商家?guī)聿虣C(jī)。據(jù)城市規(guī)劃，該高架橋有望在2006年拆除。劣勢：(1).保險(xiǎn)公司和中國銀行位于項(xiàng)目南北兩端，造成一定程度的視覺障礙，有損項(xiàng)目整體形象。(5).政策優(yōu)勢：本項(xiàng)目經(jīng)XX政府辦公會(huì)議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)開始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目），并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航。(4).配套優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，周邊各項(xiàng)配套相應(yīng)俱全。(2).交通優(yōu)勢：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。 四、 項(xiàng)目利弊分析優(yōu)勢 ：(1).區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于XX市中心建設(shè)廣場西側(cè)，長江路與南京路交匯處，在有序的舊城改造建設(shè)中，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將更長足發(fā)展?？梢灶A(yù)計(jì)在未來的兩年內(nèi)XX區(qū)的商品住宅競爭將成為整個(gè)城市板塊競爭的又一沸點(diǎn)。另外布局比較分散，不具備規(guī)模化。三、 區(qū)域市場分析XX區(qū)處于XX市區(qū)的東北地帶，地價(jià)較中心地區(qū)低。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。④、啟動(dòng)汽車消費(fèi)將促進(jìn)住房消費(fèi)。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。根據(jù)規(guī)劃，到2020年XX省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。②、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。XX省城鎮(zhèn)居民人均使用購房貸款597元，與全國城鎮(zhèn)人均使用購房貸款2010元相比，還有一定距離。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。樂觀的是今年XX市以住宅開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，%，緩沖下半年空置壓力?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實(shí)際預(yù)售，銷售周期拉長，因此時(shí)點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。從空置時(shí)間上看，一年內(nèi)占73%；在一年至三年內(nèi)的占26%；%。截止5月底，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長，；二是空置上升。(3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗(yàn)。 從XX市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，XX市房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款的依賴程度不小。在無法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開發(fā)。③.資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。目前XX市開發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用3 個(gè)月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；%。土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。上收縣級以下土地審批權(quán)限。目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會(huì)影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到XX市地產(chǎn)市場。但對于投資的拉動(dòng)意義重大。(2)、從政策影響看從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢持樂觀態(tài)度。從一季度的調(diào)查樣本顯示，XX市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；%。數(shù)據(jù)顯示。⑦、房地產(chǎn)市場活躍依然。%。⑥、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。,%%；，%，%%。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。今年以來，開發(fā)市場的亮點(diǎn)不再集中在住宅,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的74%，說明了XX市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了