【正文】 里滬瑞高速公路通車后距上海僅約 6 小時車程 位于縣嵩市鎮(zhèn)村緊臨 316 國 道離縣城約 15公里介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間距離龍虎山 80 公里距離武夷山 170 公里 42 自然資源狀況 氣候條件 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候四季分明雨量充沛光熱資源較為充足平均氣溫低于周邊各縣每逢盛夏涼爽宜人俗云五嶺皆炎熱惟獨宜乃避暑勝地 植被物產(chǎn) 縣森林生長茂密有林地 165萬畝占總面積的 87％森林覆蓋率 871％是重點林業(yè)縣全國生態(tài)示范區(qū)盛產(chǎn)毛竹杉松栲楮等多種優(yōu)質(zhì)木材并有南方紅豆杉銀杏江南油杉等珍稀樹種57 科 150 種森林中有華南虎金錢豹梅花鹿穿山甲等數(shù) 十種珍稀野生動物礦產(chǎn)資源有鎢鉬花崗巖等其中已探明的花崗巖總蘊藏量約 5 億立方米 河流情況 境內(nèi)無大江大河縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東西兩部分故河流亦分成兩部分東部河流均流入信江屬信江水系以瀘溪為主西部河流均流水撫河屬撫河水系以歐溪為主山區(qū)溪流落差大水量豐富全縣水能資源理論蘊藏量 61149 干瓦可開發(fā)的蘊藏量 34618 干瓦 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn)村內(nèi)的是全國唯一的伴生冷熱泉冷熱泉水相伴相生相距僅在數(shù)米之內(nèi)具有獨特的文化品味溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰出水溫度約 435 攝 氏度日流量約 1600 余噸富含對人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素對有各種慢性病富貴病以及肥胖癥都有一定的療效 43 社會經(jīng)濟狀況 面積及人口 全縣共有 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個自然村土地面積 1251 平方公里其中山地面積 160 萬多畝耕地面積 10 萬畝到 2020 年底全縣總?cè)丝跒?1067 萬人其中非農(nóng)業(yè)人口 272 萬農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?751％ 經(jīng)濟狀況 2020年縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 4262億元第一產(chǎn)業(yè) 1333億元第二產(chǎn)業(yè) 1638億元第三產(chǎn)業(yè) 1291億元三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 30∶ 39∶ 312020 年全縣財政總收入 為 4078 萬元農(nóng)民人均純收入238869元在崗職工年平均工資 8088元城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 62593萬元全社會固定資產(chǎn)投資總額 14526 萬元 第五章 建設(shè)單位基本情況 51 項目建設(shè)單位基本情況 項目建設(shè)單位度假村開發(fā)有限公司成立于 2020 年 3 月由三人共同投資組建公司注冊資本 2020萬元其中公司法人代表占 90％的股份公司經(jīng)營范圍旅游項目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)是專為度假村開發(fā)而設(shè)立的公司 52 投資人基本情況 公司法人代表是度假村開發(fā)有限 公司的控股股東也是本次度假村項目建設(shè)的負(fù)責(zé)人是浙江省麗水市縉云縣人曾經(jīng)從事建筑圖書餐飲房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個不同行業(yè)而且在每個行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家到目前為至個人獨資或控股的企業(yè)有 1衢州市天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為個人獨資公司公司注冊資本 1000萬元至 2020年 12月公司資產(chǎn)總額 1356468 萬元凈資產(chǎn) 654273 萬元公司成立至今已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個商住小區(qū) 2 縉云縣華朝美食林 大酒店 為個人獨資酒店至 2020 年 12 月公司資產(chǎn)總額 135849 萬元凈資產(chǎn) 85264 萬元是縉云縣最豪華消費最高的酒店之一一直經(jīng)營狀況良好 3 縉云縣胡源石材有限公司注冊資本 100 萬元個人控股 95％至 2020 年 12 月公司資產(chǎn)總額 156253 萬元凈資產(chǎn) 96845 萬元年銷售收入 3000 多萬元 4 浙江東華圖書發(fā)行有限公司注冊資本 300 萬元個人控股 95％至 2020 年 12 月公司資產(chǎn)總額 65742萬元凈資產(chǎn) 47658萬元除企業(yè)外個人還在杭州麗水縉云衢州等地?fù)碛胁簧偕虡I(yè)和住宅類房地產(chǎn)市場價值超過 3000 萬元 公司的另外兩名投資人也一直在從事酒店管理工作積累了豐 富的管理經(jīng)驗 第六章 市場分析與推廣方案 61 市場定位 溫泉旅游項目要受到很多自然條件的限制而且相對與普通旅游景區(qū)溫泉旅游的投資更大能接待的游客人數(shù)卻比較少因此溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)面向的游客也是以高收入的富裕人群為主少量的公商務(wù)人士為輔同時從的水質(zhì)自然環(huán)境文化內(nèi)涵等方面看完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品因此的市場定位應(yīng)該是溫泉精品高尚度假精英休閑健康之旅 62 目標(biāo)市場分析 縣縣城居民只有 3 萬而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓哂心芰Φ綔厝燃俅逑M的人群就 更少所以本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限因此度假村的目標(biāo)市場應(yīng)該放在外地 縣是最重要的客源市場其中鷹潭最為重要這些地區(qū)的人口多收入水平也高關(guān)鍵是距離度假村比較近雙休日也可以來不象遠(yuǎn)地方的游客要湊到比較長時間的假日才能出來游玩 作為省的省會和最大的城市市民的消費能力強而且隨著國家法定節(jié)假日的變動很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游在這種情況下省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對象為度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機遇 以長三角地區(qū)珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為主的全國旅游市場長三角地區(qū)珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的地區(qū)也是居民出游率最高旅游消費最高的地區(qū)特別是上海深圳珠海等城市隨著城市規(guī)模的日益擴大生活在鋼筋水泥叢林中的人們更渴望親近自然喜歡到山多水多森林多的地方去放松心情而且以溫泉度假村這樣的消費水平雖然對省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的但在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的游客看來還是比較適宜適合這些地區(qū)的大部分游客 海外旅游市場韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多其次是日韓游客這些游客的消費水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)水平平均行程也長于國內(nèi) 游客單個游客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國內(nèi)游客雖然人數(shù)相對較少卻也是一個不可忽視的群體 63 市場推廣方案和推廣措施 將度假村與縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合依托與政府的強大宣傳網(wǎng)絡(luò)爭取將度假村打造成縣的一張名片讓游客到必到或者說游在住在 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用將度假村包裝成生態(tài)之村健康之泉文化之地休閑之都在電視交通電臺網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行造勢爭取盡快將度假村的知名度提高 充分利用周邊武夷山龍虎山龜峰流坑村麻姑山 等知名景區(qū)的資源加強與周邊旅游區(qū)的合作爭取一部分客源達(dá)到合作互贏的效果 充分利用村的天師道觀遺址和太極陰陽泉打好道教文化這張牌結(jié)合當(dāng)今社會的和諧主題作一篇親近自然愛護(hù)自然與自然和諧共處的大文章宏揚道教文化打造一個新的道教圣地吸引全國各地的游客前來觀光 與政府部門大企業(yè)集團大教育機構(gòu)進(jìn)行合作成為他們的聯(lián)系單位爭取將度假村列入他們舉行會議培訓(xùn)集團活動的舉辦地并通過這些精英人士的宣傳在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑以更好的吸引潛在的客戶群 第七章 項目建設(shè)方案 71 建設(shè)任務(wù)與 規(guī)模 建設(shè)規(guī)模度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積 357017 平方米總建筑面積 55054 平方米道路面積584417 平方米項目分為兩期總投資 20477 萬元 含不可預(yù)計費 919 萬元 在 2020 年 7 月至 2020 年 12 月實施一期項目建設(shè)建設(shè)內(nèi)容如下 1 土地征用投資額 540 萬元 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括土地整理 316 國道到景區(qū)入口的非支線公路圍墻綠化及地下管渠道建設(shè)整治區(qū)內(nèi)各場館間道路停車場電力設(shè)施供排水設(shè)施消防設(shè)施電信寬帶設(shè)施河道環(huán)境整治森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 含山體局部加固 生態(tài)公廁所管理用房等投資額 4690 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括入口景門廣場天師觀溫泉山莊溫泉游泳館溫泉水上娛樂中心等投資額 3900 萬元 4 開辦費 200 萬元用于前期資金和廣告宣傳費用 5 建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元 6 不可預(yù)計費按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算計 430 萬元 在 2020 年 1 月至 2020 年 12 月實施二期項目建設(shè)建設(shè)內(nèi)容如下 1 土地征用投資額 720 萬元 2 度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)投資額 300 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括溫泉度假別墅溫泉休閑會所幼兒園農(nóng)居山莊等投資額 8760 萬元 4 其它投資還包括不可預(yù)計費 489 萬元 72 設(shè)計基本原則 1 嚴(yán)格執(zhí)行國家和省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范規(guī)程以及有關(guān)消防環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策 2 建筑材料使用木料泥土水泥以及本地的石材在滿足使用功能的情況下兼顧美觀做到經(jīng)濟合理安全適用以節(jié)省投資具有地方特色為原則 3 景點配套設(shè)施布置力求人流物流合理安排整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求 4 考慮各公用系統(tǒng)的配套 73 項目布局 根據(jù)資源環(huán)境條件以及旅游活動的組織需要將整個分為五個功能區(qū)即溫泉健身休閑區(qū)溫泉度假別墅區(qū)森林生態(tài)游覽區(qū)鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗區(qū)和外圍控制區(qū)規(guī)劃區(qū)域與 316 國道之間有 長 44公里寬 9 米的公路相連 溫泉健身休閑區(qū) 該區(qū)塊為整個項目的核心區(qū)塊面積約 148000 平方米呈狹長形兩側(cè)山體植被茂密生態(tài)環(huán)境優(yōu)良利用基資源環(huán)境條件和地形地貌以及充分挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說等文化遺存建設(shè)一個供人們休閑度假健身養(yǎng)身娛樂的場所主要項目包括度假區(qū)入口大門停車場廣場溫泉山莊古廟遺址太極荷花池溫泉貢魚區(qū)貴賓樓溫泉游泳館逍遙池溫泉沖浪等 溫泉度假別墅區(qū) 該區(qū)塊位于村的東側(cè)溫泉休閑健身區(qū)的西南側(cè)面積約 152020 平方米地形狹長兩側(cè)溪水潺潺流過中間多為農(nóng)田地勢平坦空氣清新生態(tài)環(huán)境優(yōu)良規(guī) 劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)包括與其相配套的休閑會所大型室內(nèi)健身中心網(wǎng)球場幼兒園等 森林生態(tài)游覽區(qū) 該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)山體植被繁茂主要為闊葉林針葉林和毛竹林具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境空氣中負(fù)氧離子含量極為豐富是一處不可多得的天然氧吧規(guī)范將依山就勢布置各種休閑健身旅游活動項目形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊是整個項目生態(tài)文化鏈的重要組成部分 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗區(qū) 該區(qū)塊面積約 30000 平方米左右規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情康體娛樂農(nóng)耕參與游憩休閑為主要功能恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng) 土所息讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹 外圍控制區(qū) 外圍控制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林水面與村莊規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴(yán)禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施山林采取封山育林措施以達(dá)到涵養(yǎng)水源防止水土流失的目的區(qū)內(nèi)居民點應(yīng)嚴(yán)格控制其人口與建設(shè)規(guī)模建筑風(fēng)格等使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào) 74 具體建設(shè)內(nèi)容 由于本項目二期工程預(yù)計要在 2020 年開始動工建設(shè)距今還有三年時間有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測算所以本次可行性報告只對項目的一期工程進(jìn)行測算一期工程預(yù)計 2020 年動工2020 年 12 月完成主要建設(shè)工程到 2020 年 12 月份完成全部建設(shè)總投資 10208 萬元 含不可預(yù)計費 430 萬元 土地征用 項目一期工程擬征用土地面積 148000 平方米 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 1 土地整理面積 148000 平方米包括對山體作降低山勢處理 6000 平方米 2316 國道至景區(qū)入口 9 米寬非支線公路 44 公里 3 圍墻綠化及地下管渠道建設(shè)總面積 106680 平方米 4 區(qū)內(nèi)場館之間的道路其中 5－ 25米寬的石板路和卵石路規(guī)劃長度 73公里 55米寬可通車輛的水泥道路 13 公里 5在廣場的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè) 1個停車場其中廣場的南側(cè)停車場設(shè)置大 型車輛停車位 25 個中小型車輛停車位 160 個占地總面積 4000 平方米露天溫泉泡澡區(qū)停車場設(shè)置中小型車輛停車位 15 個占地總面積 500 平方米地面采用植草磚鋪面 6 電力供排水消防和電信寬帶等設(shè)施 7 景區(qū)內(nèi) 856 公里長的河道環(huán)境治包括堤岸加固等 8在森林生態(tài)游區(qū)建設(shè)寬 12－ 15米石板盤山路規(guī)劃長度 8000米對盤山路兩側(cè)山體進(jìn)行局部加固 9 建設(shè)生態(tài)公廁 10 幢規(guī)劃建筑面積 700 平方米 10 在景區(qū)入口森林生態(tài)游區(qū)芙蓉山水上娛樂中心等處設(shè)管理用房 12 幢規(guī)劃建筑面積 640 平方米 主要游賞設(shè)施土建 1 入口處的塑石工藝景 門 1 座高約 9 米寬 7 米周圍設(shè)置假山水池和草坪 2建造約 10000平方米的廣場廣場中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池引入溫泉水水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類水體中央設(shè)大型抽象式雕塑 3山莊占地 16000 平方米建筑面積 11000 平方米按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)建設(shè)層高 2－ 4 層除客房外還包括游人接待中心餐廳會議室游泳池美容健身房以及 300 平方米的獨立停車場 4 溫泉貢魚包括貢魚養(yǎng)殖垂鈞池竹木敞廊面積約 1200 平方米 5 溫泉貴賓樓共 4 幢每幢面積 350－ 450 平方米按五星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計日式風(fēng)格計劃日接待人次 50 人 6 溫泉水上娛樂中心設(shè) 在游泳館東北側(cè)有溫泉滑道溫泉沖浪水上蹺蹺板水上游嬉船等娛樂項目建設(shè)面積 2500 平方米分淺水池和深水池 7露天溫泉泡澡池由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成包括溫泉魚療池高溫池 SPA水療池等總建筑面積 6000 平方米浴池采用假山石卵石和原木等建成利用地勢差采用植被假山或竹籬笆相隔溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房建筑面積約300 平方米 8天師觀建于鴛鴦泉源的東側(cè)單層磚木結(jié)構(gòu)占地面積 5000平方米建筑面積 1200平方米檐高 45 米四面建 32 米高圍墻觀內(nèi)建中式古典木質(zhì)天師亭 9 在鴛鴦泉源的旁 邊設(shè)雙泉