【正文】 售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的時(shí)常競爭中能保持較好的售價(jià)水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)，施工，營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議。防范措施：督促投資各方自有資金按時(shí)到位；取得銀行的支持，按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位；采取有效的營銷措施，加快房屋預(yù)售；加強(qiáng)出租房屋的押金收取；選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程承包價(jià)格上給予讓利。一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低；當(dāng)70%≤盈虧平衡點(diǎn)≤85%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般；當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)大于85%時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較高；本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意控制成本。三、項(xiàng)目損益：項(xiàng)目利潤總額=銷售收入項(xiàng)目總成本銷售稅金 = =所得稅額=項(xiàng)目總利潤33% = 33% = 稅后利潤為 =四、經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論：投資利潤率=247。以上合計(jì)可籌集資金8000萬元，能夠滿足工程需要。第七章 投資估算和資金籌措一、投資估算：工程報(bào)建費(fèi)用詳見附表7－1。確定經(jīng)營模式①以委托經(jīng)營、租賃經(jīng)營的方式，引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過專業(yè)商業(yè)顧問公司的客戶資源整合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的策略；②為保證項(xiàng)目的特色化、差異化經(jīng)營，少量特色項(xiàng)目可采取直接經(jīng)營；制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對本項(xiàng)目的扶持政策，確定可以給予招商對象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費(fèi)、免半年或一年的物業(yè)費(fèi)等，這對于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競爭的不利因素, 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。 2006年9月20日三期工程竣工驗(yàn)收。三、 物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。C. 在上山坡道旁依山就勢，營建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。對粉塵擬采用噴水除塵。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。三、供配電工程：㎡，按70VA/㎡的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置6000KVA的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。定級因素及各樓盤得分計(jì)算情況見附件。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園。因此本項(xiàng)目定位必須為市級商業(yè)設(shè)施，吸引XX全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。**區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對XX區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)分流影響。(2).高架橋橫跨南京路，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場空間延伸受到限制。項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷售率的有利保障。全省個(gè)人購房消費(fèi)貸款余額比年初增長29%。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。 (4)、趨勢判斷 隨著國土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，對于房地產(chǎn)市場情況的變化趨勢，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)：①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。一是銷售下降。今年省級也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，XX市貫徹落實(shí)毫不含糊。 房地產(chǎn)投資在XX市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，%。⑧、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢。由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來資本增多，形成了XX有始以來上億元開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)最多的一年，從上年9家增加到21家。⑤、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高潮。%%，減少7個(gè)百分點(diǎn)。在國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，XX房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。三期工程：為青少年科普綜合大樓， m2。 XX市現(xiàn)代廣場可行性研究報(bào)告XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二00四年八月目 錄第一章 概論第二章 項(xiàng)目市場分析第三章 項(xiàng)目市場定位及銷售預(yù)測第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃第六章 項(xiàng)目招商方案第七章 投資估算和資金籌措第八章 效益分析第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施第十章 結(jié)論及建議附件一 項(xiàng)目目標(biāo)市場定位附件二 定價(jià)模型第一章 概 論一、項(xiàng)目名稱：XX現(xiàn)代廣場項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn)：位于**市**區(qū)建設(shè)廣場西南角項(xiàng)目東面：臨主干道南京路項(xiàng)目南面：靠城市主干道長江路工程西面：西接南山小區(qū)項(xiàng)目北面：臨桂花一村住宅小區(qū)三、區(qū)域特點(diǎn)：自然條件：場地北高南低，高差約二十余米，地塊西北部有一較大面積原始生態(tài)山林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地?，F(xiàn)代廣場建設(shè)規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（㎡）備注第一期工程㎡1現(xiàn)代商業(yè)廣場商場主體5層局部7層㎡2地下車庫車庫1層㎡車位105個(gè)第二期工程1青少年活動(dòng)中心科教6層㎡2錦繡花園住宅高層26層小高層12層㎡第三期工程科教㎡總計(jì)五、可行性研究范圍：本可研只對第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。2005年城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。(1)、從基本情況看①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢。③、新開工項(xiàng)目規(guī)模提高。今年以來，開發(fā)市場的亮點(diǎn)不再集中在住宅,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。%。從一季度的調(diào)查樣本顯示，XX市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。但對于投資的拉動(dòng)意義重大。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用3 個(gè)月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；%。截止5月底，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長，；二是空置上升。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。三、 區(qū)域市場分析XX區(qū)處于XX市區(qū)的東北地帶，地價(jià)較中心地區(qū)低。(2).交通優(yōu)勢：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。據(jù)城市規(guī)劃，該高架橋有望在2006年拆除。(2).目前XX區(qū)部分樓盤由于長時(shí)間的知名度，會(huì)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。因此，區(qū)域市場是我們的主導(dǎo)客戶吸納方向?？刹扇≠I斷或者聯(lián)營運(yùn)作方式進(jìn)行。類比樓盤綜合因素得分表序號樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(jià)(Y)1華湘大廈 17282世紀(jì)花園19003明珠花園18004西湖花園1700說明：以上房價(jià)皆以小高層住宅為參考指標(biāo)據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。四、給排水工程 給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。 消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)五、人防：本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。D. 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫龍點(diǎn)睛的作用。本項(xiàng)目竣工后組織專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。五、 銷售計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷售計(jì)劃：工程進(jìn)度銷售階段銷售比例銷售收入商場部分住宅部分青少年活動(dòng)中心2004年10月—12月項(xiàng)目銷售宣傳階段2005年1月—5月項(xiàng)目銷售預(yù)定階段15%18710%182052005年6月—11月商場銷售熱銷階段40%1356820%105210%107146202005年12月—3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512006年4月—5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562006年6月—8月整個(gè)項(xiàng)目