【正文】 徹國家和大連市有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設計標準》。保證舒適、健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。（二）節(jié)水措施項目水環(huán)境合理規(guī)劃和建設項目水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對項目用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。綠化景觀用水節(jié)水保障項目綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。五、環(huán)保、勞保措施（一）環(huán)境保護項目的生態(tài)環(huán)境保護要符合總體規(guī)劃要求，為此在設計上要求設計師依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》的相關要求在建筑物中科學合理設計涉及環(huán)境保護的系統(tǒng)和建筑材料。擬采取的措施有：垃圾處理(1) 建筑垃圾主要是由于土方開挖、場地平整產生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結束后將及時清理。在設計時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。(2) 生活垃圾生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。對有機垃圾，采用成套的垃圾處理機進行生化處理，污水再通過污水處理達標后回灌；對無機垃圾轉運到指定垃圾處理場集中處理。污水處理建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，處理后達到國家環(huán)保法規(guī)要求后排放。噪音處理對公共場所、機電設備、泵房等產生噪音的設備采取相應隔音、消聲措施，符合《中國城市區(qū)域噪聲標準》。大氣保護盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設備禁止選用以氟里昂制冷的設備；排氣煙管應避開其他環(huán)境敏感地帶。材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護。防災安全措施制定和執(zhí)行防火制度，配備充足滅火器具；完善防洪設施，注意維護和檢修。（二）勞動保護對本項目施工過程及經營過程中職員的勞動保護應符合《中華人民共和國勞動法》，擬采用的措施為： 在本項目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學合理而具體的勞動保護措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護用具等。 要求工程承包方為施工人員在施工期間進行人身保險。 在公司運營期間，公司應與職員簽訂合法的用人合同，保護職員的合法權益。 公司應為職員提供勞保用品。六、安全、消防與衛(wèi)生防疫（一）安全措施在建筑設計中應該符合《城市居民住宅安全防范措施建設管理規(guī)定》和《城市燃氣安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下：在項目施工過程中要求施工方設置安全管理小組，并督促其嚴格執(zhí)行有關安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。對一定級別的業(yè)主，由保安部門制定相應的安全保衛(wèi)計劃和應急措施；對各個安全崗位的人員進行上崗前的強化培訓；定期進行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設備的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。（二）消防措施消防問題涉及到公司的財產、職員和客戶的人身安全，并關系到整個項目的聲譽，因此需要通過招投標，選擇具有相應資質并具有豐富業(yè)績的結構及消防設計單位和施工單位，嚴格按照相關的結構設計、施工規(guī)范以及《建筑設計防火規(guī)范》進行設計、施工和竣工驗收。在運營期間還應嚴格執(zhí)行《中華人民共和國消防法》，杜絕消防事故。擬采用的措施有：設施在設計上要達到政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統(tǒng)。部門專門設立消防保安崗位，通過對安全設施及消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。安全及消防設備，對設備進行及時的維護與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運行。健全消防制度，逐級落實消防責任制嚴格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實際需要進行演練。關鍵場所設立醒目的消防警示標志。（三）衛(wèi)生防疫遵守執(zhí)行《公共場所衛(wèi)生管理條例》，其衛(wèi)生整潔程度直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對于項目的經營狀況有重要的影響。擬采用的措施有：與醫(yī)療機構協(xié)作，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理突發(fā)事故、緊急病人；健全衛(wèi)生保潔制度，確保無衛(wèi)生死角，并定期進行大清掃；對公司職員簽約前進行身體檢查，對于身體條件不合格的，堅決不簽；對公共用具、公共場所加強衛(wèi)生管理，作到專人專職；積極配合政府有關部門的衛(wèi)生防疫檢查；在禁止吸煙場所設立醒目標志。七、工程進度計劃顏色時間時間段前期手續(xù)1個月2008年3月工程進度24個月2008年4月2010年3月銷售周期29個月2008年6月2010年10月貸款周期12個月2008年4月2010年3月還本進度10個月2008年6月2010年3月表52 項目工程進度、投資計劃、銷售進度、回款計劃、貸款還款保障計劃表2009年2010年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月前期手續(xù)工程進度（視為均勻投入）投資額705770577057705770577057705770570007057705770447044704470447044704470440007044%%%%%%%%%%%%%%%%%%%銷售進度銷售額2233214888133991339910422446629787441489223322332978446659557444119107444148914897447447441489148914892233223329782978%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%貸款周期還本進度償還本金1000100010001000100010001000100010001000月息18856504437312519126月還息累計188244294337375406431449462468月末貸款余額累計10000100009000800070006000500040003000200010000銷售稅金及附加122881973773757324616441821231231642463284096554098282414141828282123123164164所得稅499333299299233100671733505067100133166266166333317171733333350506767現(xiàn)金流現(xiàn)金流入2233214888133991339910422446629787441489223322332978446659557444119107444148914897447447441489148914892233223329782978現(xiàn)金流出705770578972826481438136790074332557612872357229727473897504762079657620715911558587101115115115173173230230凈現(xiàn)金流705770571336066245257526325222967272266813615002499642972923154917639451765670137468768763571374137413742060206027472747累計凈現(xiàn)金流70571411375358711112816391189121594618668193362069715695106996402348019301755570055251461228191526023755238210083662426448772349981第六章 相關單位簡介一、建設單位簡介 由于項目現(xiàn)處于前期運作階段，建設單位需要進行嚴格的市場招投標來確定，因項目尚未到建設單位招投標階段，所以建設單位暫未確定，開發(fā)商的要求是：星海高爾夫項目的建設單位必須具備一流綜合實力與一流專業(yè)施工技術，必須把項目高度科學的策劃設計理念有效地融會貫通于建筑產品當中。使星海高爾夫項目成為大連房地產市場中品質工程。二、設計單位簡介 中外建工程設計與顧問有限公司是中國對外建設總公司直接管理的全資子公司，具有工程設計資質甲級證書，城市規(guī)劃資質甲級證書，大連分公司現(xiàn)在員工66人，全部大學本科以上學歷，其中高級職稱11人，中級33人。公司成立以來，在總公司領導下，依靠自身技術力量，先后承接了不同規(guī)模，不同類型的工業(yè)與民用建筑、城市規(guī)劃設計、園林環(huán)境藝術設計等幾十個工程項目，并多次獲得部級嘉獎。三、代理公司簡介大連紅土基業(yè)房地產咨詢有限公司創(chuàng)始人林立平博士，1987年林立平博士畢業(yè)于北京師范大學，曾出版《封閉結構的終結》等專著數(shù)部，發(fā)表論文60多篇，1999年被評為全國房地產十大策劃人之一。公司策劃代理的著名項目有：廣州萊茵花園、廣州白云高爾夫花園、成都錦官新城、長春天地十二坊、大連青云林海、動力街區(qū)、新希望花園等，先后在全國各地成功運作了60多個項目?！凹t土”作為公司品牌形象正以其朝氣蓬勃的姿態(tài)向前發(fā)展，公司現(xiàn)有員工58人，本科以上學歷40人，大專以上8人。其中全國房地產估價師2人，高級會計師級2人，全國房地產經紀人8人，經濟師3人，大連市房地產經濟人20人，工程師2人。公司具備大連市房地產經紀代理資質，現(xiàn)正申請大連首批房地產經紀一級代理資質。公司被中國“新地產”評為全國地產代理百強企業(yè)（排名第38位）。紅土基業(yè)的理念是：戰(zhàn)略決定成敗，執(zhí)行重在過程，“紅土”接手的每一個項目都將成為精品。第七章 銷售價格與銷售收入估算表71 可比樓盤個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（萬m2）容積率價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型銷售率備注1東方圣荷西高層110001800013500均價12015050%剩400余套2宅語原高層84001200010500均價509012室80%剩200余套6棟1826層高層1095戶精裝修3山海一家二期小高層7500均價1101752室4室