【導(dǎo)讀】《2021年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！大連星海高爾夫項目可行性研究報告。星海高爾夫項目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。濱廣場星海廣場約5公里；距大連市黑石礁車站約公里；距大連市市中心約12. 公里；項目西行約50米，即為大連海事大學(xué)；東行約公里，即為大連水產(chǎn)學(xué)院；項目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。依據(jù)國家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所。做市場調(diào)查報告綜合分析，本項目由四個地塊組成，本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如表。用地名稱單位數(shù)量備注。C區(qū)規(guī)劃總用地h

　　

【正文】 品房總建設(shè)面積為 420 萬 m2 ，商品房建設(shè)年平均竣工面積 84 萬 m2 。 （三）住房建設(shè)總規(guī)模 “十一五”期間，高新園區(qū)住房建設(shè)總規(guī)模為用地 323 萬 m2 ，住宅建筑面積559 萬 m2 ，重點發(fā)展普通商品住宅和為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。優(yōu)先保證中低價位，中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。土地的供應(yīng)量在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取了競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單 位，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型土地供應(yīng)。 （四）大連高新園區(qū)住房結(jié)構(gòu) 各類住房建設(shè)結(jié)構(gòu)比例 根據(jù)國家、省、市相關(guān)政策精神，自 2021 年 6 月 1 日起，新審批，新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 m2 以下住房面積所占比重控制在 70%以上，對已審批，但還未開工辦理施工許可證的建設(shè)項目，根據(jù)要求進(jìn)行重新調(diào)整套型比例。 戶型控制標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)建設(shè)部戶型標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制中小套戶型，中套住房面積控制在 80 m2 左右，小套住房面積控制在 60 m2 左右。其中，小套戶型 — 多層建筑戶型 標(biāo)準(zhǔn) 60 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 70 m2 ，中套戶型 — 多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 80 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 90 m2 。 據(jù)此，園區(qū)戶型控制標(biāo)準(zhǔn)以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標(biāo)準(zhǔn)為：一 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 34 室一廳戶型控制在 50— 70 m2 ，二室一廳戶型控制在 70— 80 m2 ，二室二廳戶型控制在 80— 90 m2 ，三室二廳戶型控制在 110 — 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130— 140 m2 ，中小套型（ 90 m2 以下）比例控制在 70%以上，大戶型比例在 30%以下。 （五）大連高新園區(qū)住 房布局 住房建設(shè)總體布局 根據(jù)高新園區(qū)產(chǎn)業(yè)特點，主要以產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)為主，生活住房建設(shè)為產(chǎn)業(yè)建設(shè)服務(wù)?？傮w分布是 七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學(xué)苑廣場等）。 軟件園區(qū)域。 凌水鎮(zhèn)。 黃泥川村。 英歌石（國營養(yǎng)牛場）。 雙 D 港。 旅順龍頭鎮(zhèn)。 2021 年和 2021 年住房建設(shè)規(guī)劃布局 2021 年至 2021 年住房建設(shè)規(guī)劃布局是以凌水灣地區(qū)凌水鎮(zhèn)、王家村、大山村附近、軟件園、學(xué)苑廣場和七賢嶺療養(yǎng)區(qū)為重點，主要建設(shè)中低價位的中小戶型和部分公寓式住宅。 七 、 星海高 爾夫 項目順應(yīng)時勢：天時地利人和 綜上所述，自大大連西拓北進(jìn)的號角吹響以來， 隨著甘井子區(qū)南關(guān)嶺 新 火車站的建立、機場新區(qū)的改造、大連灣的整體規(guī)劃 ， 甘井子區(qū)已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。 再加 上 高新園區(qū)眾多國際知名企業(yè)的入駐 ，以及高新園區(qū)億達(dá)東方圣荷西、宅語原等品牌房地產(chǎn)項目的進(jìn)駐，使 得 高新園區(qū)的區(qū)域價值與住宅產(chǎn)品品質(zhì)都得到了大幅的提升； 本項目為軍產(chǎn)，價格相對便宜， 再加上園區(qū)本身具有濃厚的 文化氛圍，園區(qū)本身 房地產(chǎn)市場價格漲幅大，市場吸納速度快 ，因此本項目具備不可比擬的自然環(huán)境、成熟優(yōu)秀高效的房地產(chǎn)精英團隊、完美無 缺的建筑品質(zhì)、大批的客戶資源積累，加之附近凌水灣的改造和新濱海路的規(guī)劃，可以說項目順應(yīng)時勢，已達(dá)到天時、地利、人各的條件。項目市場前景非常好，市場競爭力也很強。 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 35 第三章 市場調(diào)查及項目分析 第一節(jié) 高新園 區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 一、高新園區(qū)及周邊部分樓盤情況匯總 表 31 高新園區(qū)板塊主要個案指標(biāo)對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （萬 m2） 容積 率 價格 （元 /m2） 戶型面積 （ m2） 戶型 銷售 率 備注 1 東方圣 荷西 高層 1100018000 13500 均價 120150 50% 剩400余套 2 宅語原 高層 840012021 10500 均價 5090 12室 80% 剩200余套 6 棟1826層高層 1095 戶 精裝修 3 山海一家二期 小高層 7500 均價 110175 2 室4 室 售罄 4 斯坦福 院落 多層 小高層 10500 均價 80 12室 多層基本售罄 現(xiàn)推出3 棟小高層面積在6290平 5 名仕樂 居 多層 高層 8500 均價 80130 2 室 80% 4 棟高層 4 棟多層 6 壹品漫 谷 多層 小高層 別墅 14 59008000 7000 均價 130170 23室 7 CITY ONE 小高層 7961 72008500 3948 90134 12室 售罄 精裝修 隨著軟件園一期、二期的開發(fā)及眾多高新企業(yè)的入駐，使得高新園區(qū)在整個大連市的影響越來越大，同時該板塊靠近大連理工大學(xué)、海事大學(xué)等高校，文化氛圍 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 36 濃厚，因此樓盤價格漲幅較大 ，均價保持在 900010000 元 /m2左右， 大量的需求使各個項目的銷售 情況基本保持良好。 表 32 小平島板塊主要個案指標(biāo)對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （ m2） 容積率 價格 （元 /m2） 面積（ m2） 戶型 銷售率 1 小平島 高層、小高層 126 763011800 9000均 90140 2室 4室 一期基本售罄，目前二期在售 該區(qū)域存在明顯的景觀優(yōu)勢，但由于該區(qū)域在之前的大連區(qū)劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規(guī)模開發(fā)，相對項目較少，戶型也以舒適型為主。 表 33 星海灣板塊主要個案指標(biāo)對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （ m2） 容積率 價格 （元 /m2） 面積（ m2） 戶型 銷售率 1 半島聽濤 小高層 高層 均 14000 180 2室 80% 2 大連明珠 小高層 高層 7 均 18000 （含精裝修） 190270 3室 3 宏都筑景 多層 小高層 10 均 11000 約 100 2室 一期售罄 4 世嘉星海 二期 小高層 高層 7 均 12021 90 2室 一期售罄二期 正在預(yù)定中 5 一品星海 新座 小高層 高層 6 14000均 170180 3室 6 晨熙星海 國際 高 層（ 30） 2 7 70008500 40200 精裝 售罄 7 東方星海 高層 （ 2棟） 1 1600018000均 40150 精裝 （家電） 08年 3月開盤 星海廣場是亞洲最大的城市廣場，觀山看海，同時是大連新的商務(wù)中心區(qū)，景觀、地段優(yōu)勢無可比擬，因此現(xiàn)階段星海灣板塊的樓板價格位居大連市首位，該區(qū) 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 37 域的均價保持在 14000 元 /m2左右。該區(qū)域主要消費群體是外來省市購房者。該區(qū)域與本案可比性不是很強。 表 34 大連軍產(chǎn)樓盤個案對比表（注：加底色 ■ 為本項目可對比樓盤對象 ） 序號 樓盤 位置 建筑 形態(tài) 占地 價格 （元 /m2） 戶型面積（ m2） 戶型 備注 1 慶軍 公寓 甘 井子區(qū)后鹽陶瓷城北 多層 —— 38704870 4782 12室 100多戶 總價 2123萬；訂金23萬，七天內(nèi)交全款 2 軍香苑 甘井子區(qū)劉家橋 香周路367號 高層 —— 3450起 — — 總戶數(shù) 300戶； 05年開售， 06年售罄 3 香島麗灣 甘井子區(qū)小平島入口處 高層、小高層 萬m2 6000均 40110 13室 360套 2021年 3月 1日開盤； 2021年 5月 1日入??； 訂 金 2萬， 15天內(nèi)交全款； 4 帝景 星海 沙河口區(qū)景賓巷25號（原沈空干休所） 多層、小高層、高層 萬m2 8300起 90160 23室 300戶（可用原有產(chǎn)權(quán) 房抵壓貸款） 5 八一 新居 甘井子區(qū)機場前南林路賢林園 233 小高層 —— 3600均 45140 13室 —— 6 雁南園 甘井子 區(qū)南關(guān)嶺 小高層 —— 2999起 50110 13室 —— 7 茂林 馨苑 旅順口區(qū)茂林街 2號 多層 —— 3100均 81170 13室 2021年 8月開盤， 12月份住房 軍產(chǎn) 樓 盤由于受到產(chǎn)權(quán)和不能銀行按歇貸款的限制，價位相對于商品房來說存在一定的優(yōu)勢，大連目前均產(chǎn)房的均價在 5000 元 /m2左右。 二、戶型變化發(fā)展情況 高新園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，開發(fā)樓盤較少，最早適合居住的傳統(tǒng)二室、三 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 38 室住房一直沿用至今，從 2021 年下半年開始小戶型商住公寓開始逐漸占領(lǐng)市場，同時二室、三室戶型還是占有一定比例，這主要是由該區(qū)域的購房消費者的特征及需求決定的。該區(qū)域的消費者主要是高新園區(qū)工作員工及學(xué)校教師，高新園區(qū)員工的購房需求主要是小戶型、自住兼投資用的物業(yè)，學(xué)校老師則偏向于在學(xué)校周邊購買自住型物 業(yè)。因此，在該區(qū)域存在對小戶型和舒適型戶型的共同需求。 表 35 高新園區(qū)項目戶型發(fā)展變化情況分析 項目名稱 開發(fā)時間 主力戶型面積（平米） 弘基書香園一期 2021年 90120（傳統(tǒng)二室、三室） 弘基書香園二期 2021年 100（二室）、 140（三室） 翰林觀海 2021年 50100二室、 85125三室 億達(dá)國際新城 2021年 90100二室、 120150三室 弘基書香園三期 2021年 90100二室、 120140三室 CITY ONE 2021年 3948精裝一室 大有恬園二期 2021年 4060精裝一室（商住 LOFT） 學(xué)府 1+1二期 2021年 80三室（ LOFT） 東方圣荷西 2021年 120150（ 3室 40%為越層） 宅語原 2021年 5090（精裝修小戶型） 斯坦福院落 2021年 80（ 2室） 第二節(jié) 項目 SWOT 分析 星海高爾夫 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ■ 瀕臨黃海，緊依西尖山，自然景觀好，空氣質(zhì)量優(yōu)良； ■ 地塊地勢平坦，有利于施工建設(shè)； ■ 位于主干道旅順南路東南側(cè)，多條公交經(jīng)過，交通便利； ■ 靠近高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 IT 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊聚集眾多潛在消費者； 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 39 ■ 高等學(xué)府聚集區(qū)、文化氛圍濃厚； ■ 周邊居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套設(shè)施完善； ■ 項目屬于規(guī)劃中的泛星海區(qū)域、濱海路規(guī)劃使地塊價值得到提升； ■ 大連較大的軍產(chǎn)項目，價格上會與同等商品房形成優(yōu)勢； ■ 軍產(chǎn)項目過戶只是在部隊房產(chǎn)部門變更，沒有稅費。 劣勢： ■ 軍產(chǎn)房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價格 ； ■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時間堵車嚴(yán)重，出行過馬路不便，存在危險，且噪音大； ■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期； ■ 項目東側(cè)城市污水處理廠，對項目景觀、環(huán)境造成一定的影響； ■ 經(jīng)過項目內(nèi)的凌水河水質(zhì)差，改造難度較大，費用高； ■ 目前周邊有貨用運煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大； ■ 現(xiàn)有三棟建筑，對整體建設(shè)有一定制約和影響； ■ 項目靠海太近，濕氣重； ■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。 威脅： ■ 政府 07 年相繼出臺各項宏觀政策，一定程度上抑制銷售，加重了買家持幣觀望的心理； ■ 07~08 年大連土地放量較大，隨之將加大產(chǎn)品的市場供給量，銷售難度加大； ■ 凌水灣改造尚需一段時間，短期內(nèi)難以 提升區(qū)位價值及項目形象； ■ 國家已對小產(chǎn)權(quán)有規(guī)定，對軍產(chǎn)項目政策規(guī)定的不確定增加未來風(fēng)險性； ■ 周邊新項目啟動，存在潛在威脅。 機會與出路： 大連星海高爾夫項目可行性研究報告