【導(dǎo)讀】進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。可行性研究的資料來源有：公開的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對。委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報(bào)告。###疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西。有8個(gè)省區(qū)與之毗。鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200公里。1553個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1396個(gè)行政村。其中區(qū)轄市****市為自治區(qū)首。###大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。自治區(qū)耕地面積531萬公頃，人均。公頃，居全國首位。森林總面積萬公頃，居全國第二。位；森林覆蓋率達(dá)％，高于全國平均水平。品、電力、森工、食品等是###工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。###自治區(qū)2020年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占25%，第二產(chǎn)業(yè)40%，第三產(chǎn)業(yè)占35%。萬人，其中市區(qū)人口105萬人。航線，是北京機(jī)場的備降機(jī)場。府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財(cái)政收入水平，城市居民人均可支配收入年均增長8%，達(dá)到8200元；人口自然增長率控制在9‰以內(nèi)；加快住房商品化進(jìn)

　　

【正文】 系的色彩。 在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易 給人過分幽深、冷僻的感覺；同時(shí)，通過這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目的特色。 屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。與建筑的主色調(diào)形成一定的對比。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。 外立面力求簡潔。 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。立面裝飾上適當(dāng)采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。 小高層住宅 建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。 由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。 建筑基色建議采用青色、灰色等偏 冷的色系。 在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧靜、高雅的氛圍；同時(shí)，通過這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目特色。 屋頂建議同上。 外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過于單調(diào)。 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍(lán)色）作為中和，形成一定的對比，同時(shí)在建筑語匯上也與多層建筑相互對應(yīng)；每層水平飾企業(yè) ()大量管理資料下載 第 38 頁 共 45 頁 38 條的色彩比整體色調(diào)略深。 （ 2） 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種 。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于 @@@市四季溫差變化很大，適應(yīng) @@@市氣候的四季常綠型草需要進(jìn)一步向園林專家咨詢。如能在小區(qū)的綠化上實(shí)現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)厮蓸淠欠N灰綠），則在 滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對樓盤銷售巨大的推進(jìn)作用。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對近期 “是沙塵暴發(fā)源地 ”的尷尬論斷，提出 “塞外江南 ”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏?。小區(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當(dāng)配以休閑運(yùn)動(dòng) 場地。應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進(jìn)行的 23 年內(nèi)，使綠化有所成形，在開盤時(shí)即可出轟動(dòng)效應(yīng)。 （ 3） 附屬設(shè)施及會所建議 煤氣 根據(jù)有關(guān)資料， 2020 年 @@@市市居民人均煤炭消費(fèi)量為 公斤，比上年下降了 %，而液化石油氣人均消耗量 公斤，增長了 %。管道煤氣人均消耗 立方米，比上年增長 %。由此可見， @@@市居民目前燃料消費(fèi)主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 39 頁 共 45 頁 39 2020 年 1 月，國家計(jì)委委托中國國際工 程咨詢公司對《 ****天然氣需求量調(diào)研報(bào)告》和《 ****市天然氣輸配工程項(xiàng)目預(yù)可行研究報(bào)告》進(jìn)行了評估。 2020 年 10 月， @@@市政府批準(zhǔn) @@@市天然氣輸配工程立項(xiàng)。該項(xiàng)目的供氣范圍是： @@@市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴(kuò)建管網(wǎng) 96 公里，新建天然氣儲配站 1 座，調(diào)壓站 20 座，專用調(diào)壓箱 2800 個(gè)，天然氣汽車加氣站 4 座，總投資 4 億元。 2020 年開工， 3 年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。 2020 年計(jì)劃市區(qū)用戶 22 萬戶，市內(nèi)所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學(xué)校等公共福利設(shè)施全部用上天然氣。 開發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道 ——師大 南路上已敷設(shè)有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。此外，昭烏達(dá)路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無法實(shí)施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問題也可通過北面的師大南路臨時(shí)解決。但為安全起見，應(yīng)積極要求金橋開發(fā)區(qū)管委會和塞罕區(qū)政府爭取將金橋開發(fā)區(qū)，特別是北部的大學(xué)城、政府辦公樓用地納入天然氣的受益范圍，這樣，在政府大樓北部的本地塊也可順理成章地成為受益范圍。 自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。開發(fā)商可以在開通煤氣以后向住戶收取煤氣配套費(fèi)，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費(fèi)。在 某些小區(qū)，開發(fā)商實(shí)際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個(gè)來源。 供電及用水 考慮到 @@@市實(shí)際的生活水平，平均每戶用電量控制在 4KV 以內(nèi)，即可在較長的一段時(shí)間內(nèi)滿足居民的日常用電需要。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 40 頁 共 45 頁 40 室外的用電線路應(yīng)采用地埋式，已配合環(huán)境景觀的實(shí)現(xiàn)，提高質(zhì)感。 參考當(dāng)?shù)氐挠盟?xí)慣。建議采用分質(zhì)供水，以在這一干旱地區(qū)體現(xiàn)以人為本的建設(shè)理念。社區(qū)小配套對物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為 20 萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設(shè)商業(yè)一條街，以餐飲 、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。 會所 將是提供服務(wù)和對外展示形象的重要窗口，建議： 規(guī)模 ―― 5000 平方米上下； 經(jīng)營 ―― 對外開放； 造型 ―― 現(xiàn)代而略帶夸張； 功能 ―― 以娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)為主題； （ 4） 內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議） 應(yīng)改變當(dāng)?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí)慣，完成細(xì)石混凝土地坪。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。臥室和廳應(yīng)采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。 （ 5） 物業(yè)管理 建議 @@@市消費(fèi)群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)敏感度極強(qiáng)，然而多層 元，高層不超過 1 元的市場物管價(jià)位，具有很強(qiáng)的定位性，不宜突破。從營銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價(jià)格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛名或顧問形式將南方知名物業(yè)公司的品企業(yè) ()大量管理資料下載 第 41 頁 共 45 頁 41 牌推向市場，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用都不做大幅度提升。 第四章 財(cái)務(wù)分析 投資估算及財(cái)務(wù)效益分析 1． 1 靜態(tài)投資成本分析表 在本節(jié)及以下的分析中，考慮了樓盤在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占 50%，建設(shè)和銷售周期在 4 年左右。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價(jià)格也同樣會降低。 設(shè)建筑面積 191808 平方米，其中多層和小高層各占 50%。多層建安成本 600 元，高層建安成本 1100。考慮到異地開發(fā)，不可確定性因素較多，不可預(yù)見費(fèi)系數(shù)取較大值 5%。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成本和收入。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測算。 參見成本構(gòu)成表 1． 2 靜態(tài)投資利潤及贏虧平衡分析 如設(shè)定銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用為固定成本，則項(xiàng)目贏虧平衡點(diǎn)為 71653 平方米，為 37%，即在全部樓盤銷售率達(dá)到37%以后，每銷售 1 平方米住宅的邊際利潤將成為純利潤。在銷售面積達(dá)到 157724 平方米后，即銷售率達(dá)到 82 %后，每銷售 1 平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤。 參見損益表 成本構(gòu)成表 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 42 頁 共 45 頁 42 項(xiàng) 目 單 價(jià) (元 /平方米 ) 合 計(jì) (元 ) 說 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 三通一平 請照等費(fèi)用 3. 建筑安裝成本 4. 配套費(fèi)成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費(fèi) 5. 其它成本 維修基金 監(jiān)理費(fèi) 以上小計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 成本合計(jì) 項(xiàng)目損益表 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 43 頁 共 45 頁 43 序號 項(xiàng) 目 單 價(jià)（元 /平方米） 說 明 一 銷售收入 二 減：銷售成本 三 邊際利潤 邊際利潤率 四 減 : 銷售稅金 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 五 利潤總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤 凈利潤率 1． 3 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 年度 2020 2020 2020 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計(jì) 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 44 頁 共 45 頁 44 建設(shè)進(jìn)度 成本支出 稅金支出 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 第一期銷售收入 第二期支出合計(jì) 建設(shè)進(jìn)度 成本支出 稅金支出 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 第二期銷售收入 凈現(xiàn)金流量 8238791 4187159 1094917 13720894 26693972 23525232 9520236 6281750 2643521 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 8238791 12425950 13520867 27241761 53935733 77460965 86981201 93262951 95906472 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 8238791 4125890 1063108 13127343 25165512 21853683 8714382 5665884 2349459 企業(yè) ()大量