【正文】 項(xiàng)目檔次定位：雙流地區(qū)最高端的服務(wù)最優(yōu)、綜合配套最完善的五星級(jí)酒店，及雙流高品質(zhì)的綜合商業(yè)服務(wù)區(qū)。除此之外，還包括年老后從外地返鄉(xiāng)的本地人，以及短期投機(jī)的炒房者等。三是因工作關(guān)系租住在雙流的白領(lǐng)階層，兼有投資或自住兩類。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟(jì)圈融為一休，居住環(huán)境與條件不斷改善，距成都不遠(yuǎn)，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)成都較高房?jī)r(jià)商品房的外地人選擇在雙流買(mǎi)房居住。目前以雙流小戶型樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)人群主要由三部分人構(gòu)成，一是本地居民，近年來(lái)雙流經(jīng)濟(jì)超常發(fā)展，本地人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有較大提高，但相比成都仍有一定距離，而目前雙流較好地段的房?jī)r(jià)與成都郊區(qū)的房?jī)r(jià)差別已不大，多數(shù)本地人還是難以承受，因而選擇購(gòu)買(mǎi)此類樓盤(pán)總價(jià)便宜，可以承受。根據(jù)實(shí)地詢問(wèn)發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)部分的農(nóng)民家庭戶在獲得數(shù)套政府安置房后，會(huì)選擇留一兩套自住而將多余的房源以較低的價(jià)格賣掉（因政府安置房屬集體產(chǎn)權(quán)），而在資金流入后，如果沒(méi)有找到更好的投資渠道，也會(huì)考慮選擇購(gòu)買(mǎi)具有公開(kāi)產(chǎn)權(quán)的商品房作為投資，另外，也不乏因?qū)φ陌仓梅康钠焚|(zhì)、配套、地段不滿意而選擇將其賣掉換買(mǎi)地段更好、品質(zhì)更優(yōu)、配套更完善的商品住宅的。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟(jì)面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，本地人的住房消費(fèi)也必將會(huì)水漲船高。五、項(xiàng)目定位分析 1．購(gòu)買(mǎi)人群分析據(jù)統(tǒng)計(jì)目前在雙流購(gòu)房人中，50%來(lái)自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購(gòu)房者比例也在50%。不過(guò)，從目前發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，并結(jié)合市場(chǎng)自身規(guī)律，只要不發(fā)生不可抗力因素影響，在未來(lái)三年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。片區(qū)內(nèi)住宅在售項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，可能造成部分客戶分流。國(guó)家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，特別對(duì)投資類客戶心理因素影響較大。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入雙流購(gòu)買(mǎi)辦公用房的數(shù)量會(huì)越來(lái)越多。 機(jī)會(huì)（O）： 加強(qiáng)招商策劃盡快上馬住宅項(xiàng)目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續(xù)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，減輕資金壓力。應(yīng)對(duì)策略：投資者可能出于對(duì)斷租率較高的擔(dān)心而影響項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目尚處在動(dòng)工伊始階段，外觀形象無(wú)法完全打造項(xiàng)目地址位于未來(lái)以流縣政府的對(duì)面，這客觀也也有利于項(xiàng)目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。商業(yè)、酒店與住宅聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，便于為住宅打造綜合配套設(shè)施，提升樓盤(pán)品質(zhì)。地塊面積較大，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且利于產(chǎn)生大盤(pán)效應(yīng)，減小營(yíng)銷壓力。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來(lái)了較大的升值潛力。項(xiàng)目處于雙流縣極具發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)，市政及基礎(chǔ)設(shè)施配套即將完善，道路通達(dá)、交通便利；項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)高端酒店的市場(chǎng)空白，利于打造品牌形象，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，從而降低營(yíng)銷費(fèi)用和加快銷售速度； 電梯2919565由于雙流目前寫(xiě)字樓較少，商務(wù)辦公區(qū)尚不發(fā)達(dá)，有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)尚不翔實(shí)，故僅抽取部分成都寫(xiě)字樓作為樣本進(jìn)行參照。電梯17105川信大廈寫(xiě)字樓另對(duì)成都寫(xiě)字樓租金價(jià)格進(jìn)行了抽樣調(diào)查，數(shù)據(jù)如下：成都寫(xiě)字樓租賃價(jià)格抽樣調(diào)查表（2009年8月23日）項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)樓層面積（單位：平方米）價(jià)格銀谷基業(yè)寫(xiě)字樓：略。由實(shí)地調(diào)查情況及通過(guò)其它渠道對(duì)雙流樓盤(pán)的初步調(diào)研可見(jiàn)，目前雙流小戶型商品住宅供應(yīng)較少，市場(chǎng)需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開(kāi)發(fā)前景。一期分為三個(gè)批次銷售，現(xiàn)正在進(jìn)行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。89平米的只剩十套樓盤(pán)名稱：久居福地點(diǎn)：成都航空港(神仙樹(shù)南路9號(hào))開(kāi)發(fā)商：四川和為貴實(shí)業(yè)有限公司均價(jià)：4000(二樓起價(jià)3600,每上一層加50元)，其中80多平米的戶型起價(jià)4020元。1214層均價(jià)3600元。樓盤(pán)名稱：書(shū)香尚品地點(diǎn)：西南航空港長(zhǎng)城路與臨港路交接處開(kāi)發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責(zé)任公司均價(jià)：3200面積區(qū)間：一期5090，二期70100開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年3月總戶數(shù)：581戶容積率：綠地率：%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬(wàn)平米其它：50平米的已售完。此樓盤(pán)為成都大城南區(qū)域獨(dú)有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。產(chǎn)權(quán)式公寓競(jìng)爭(zhēng)性分析：7月20日針對(duì)在售的小戶型樓盤(pán)和較大樓盤(pán)中所含的小戶型進(jìn)行了調(diào)查，在各個(gè)調(diào)查樓盤(pán)中，鴻閣一號(hào)，書(shū)香尚品和羅曼星城代表了雙流目前僅有的極少數(shù)以小戶型為主的樓盤(pán)，其它樓盤(pán)以90130平方為主力戶型，混合有一定比例的小戶型。樓盤(pán)調(diào)查表（2007年7月12日）樓盤(pán)名稱御苑楓景國(guó)棟南園五星城錦鎮(zhèn)信達(dá)銀泰花園位置雙流東升鎮(zhèn)白河路雙流廣都大道雙流藏衛(wèi)路北一段155號(hào)成都市臨港路三段26號(hào)開(kāi)發(fā)商四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司四川國(guó)棟建設(shè)集團(tuán)有限公司四川置都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成都福地物業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)多層(6躍7),洋房15層電梯公寓(兩梯6戶),國(guó)棟國(guó)際大酒店一座疊拼別墅聯(lián)排別墅戶型區(qū)間(平米)一期100190,洋房150190,二期90180(90,120,130,133,134,180等戶型)50180220270320450總戶數(shù)一期800多戶1550戶(400戶)一期107套,加上二期共240多戶剩余套數(shù)340套　50套左右,可售46套中已售20多套均價(jià)未定4600開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預(yù)售證開(kāi)始意向登記,同年10月開(kāi)盤(pán).2007年5月31日容積率綠化率70%%68%綠地率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤1518%一期220平米戶型已售完。另外隨著成都市“五路一橋”全面建成通車及貫徹實(shí)施2020 年整體規(guī)劃，周邊縣城加快城市化進(jìn)程逐步形成以中心城為核心與周邊衛(wèi)星城串聯(lián)融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。舊城改造的推進(jìn)也創(chuàng)造出大量住房購(gòu)買(mǎi)需求。 另外，成都成為國(guó)家新的特區(qū)，也會(huì)促進(jìn)外來(lái)投資增加和外來(lái)人口涌入，這將為成都樓市注入新的強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)物流、商貿(mào)的進(jìn)一步繁榮也會(huì)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，總結(jié)： 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，居民收入不斷提高，住宅需求趨于穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)，一直處于警戒線以下相對(duì)較低的住房空置率水平，代表了四川特別是成都市的市場(chǎng)需求具有較強(qiáng)消化力。根據(jù)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由1 號(hào)線(南北方向主干線)、2 號(hào)線(東西方向主干線)、3 號(hào)線(東北西南向骨干線)、7 號(hào)線填充線輔助線，以及6 號(hào)線支線等7 條線路組成，設(shè)車站146 座。隨著成都城市圈建設(shè)的步步推進(jìn)，成都房地產(chǎn)面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動(dòng)成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。過(guò)去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。 目前，成都二環(huán)路以內(nèi)的土地資源已剩余不多，城市的未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必需向外轉(zhuǎn)移。預(yù)計(jì)2008 年后的幾年中外地企業(yè)與投資者來(lái)蓉置業(yè)會(huì)持續(xù)升溫。而先期進(jìn)入的萬(wàn)科、中海、深長(zhǎng)城，遠(yuǎn)大、華潤(rùn)置地、和記黃埔、上海綠地、融創(chuàng)、廈門(mén)滕王閣地產(chǎn)等也在擴(kuò)張領(lǐng)地，向縱深發(fā)展，固定品牌地位。 近兩年，越來(lái)越多的外地經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人來(lái)蓉置業(yè)，紛紛看好成都市場(chǎng)的巨大潛在需求和未來(lái)的投資升值前景。預(yù)計(jì)2008 年產(chǎn)品之間的品牌競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加明朗與激烈，堅(jiān)持樓盤(pán)的品牌化、品質(zhì)化將是成都房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的必由之路。 在國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)新的整合，一些資金實(shí)力不雄厚、業(yè)績(jī)不夠好的中小型企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。通過(guò)市場(chǎng)監(jiān)管的加強(qiáng)，和違規(guī)違法行為懲處力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)交易行為在一定程度上將更加規(guī)范和理性?？梢詳嘌?，只有針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行高度細(xì)分、對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?、能夠全面充分滿足未滿足需求的項(xiàng)目，才能取得較好的市場(chǎng)地位，獲得滿意的投資回報(bào)。 房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)同樣面臨新一輪的優(yōu)勝劣汰。相反對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，踏踏實(shí)實(shí)在市場(chǎng)中做產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，將會(huì)獲得新的發(fā)展機(jī)遇和不斷壯大的機(jī)會(huì)。房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲的提前入市購(gòu)房者，客觀上降低了市場(chǎng)需求，緩解了供應(yīng)相對(duì)不足的矛盾，一定程度上降低了房?jī)r(jià)上漲的壓力。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后， 中低價(jià)位普通住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房供應(yīng)量和市場(chǎng)比重的增加，使城市商品房平均價(jià)格降低。 自2006 年6 月1 日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。?國(guó)家可能推出的其它房產(chǎn)新政，如傳聞中的開(kāi)征物業(yè)稅等，將在一定程度上平抑房?jī)r(jià)漲幅，減少市場(chǎng)投機(jī)行為，并可能加重普通自住型購(gòu)房者的觀望心態(tài)。此外，貸款利率可能進(jìn)一步提高，受加息影響，按揭月供提高后，購(gòu)買(mǎi)者成本增加，降低不動(dòng)產(chǎn)投資收益，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)需求將起到一定抑制作用。該政策很大程度上限制了投機(jī)者資金的來(lái)源，提高了對(duì)投機(jī)者自有資金的要求。 個(gè)百分點(diǎn)，％％。該文件調(diào)整了個(gè)人自營(yíng)性住房貸款政策， ％，下調(diào)超額準(zhǔn)備金存款利率。?國(guó)家房產(chǎn)新政使投機(jī)炒房之風(fēng)受到抑制，這在一定程度上會(huì)削弱樓市的購(gòu)買(mǎi)力。?成都幾年后將建成的地鐵對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用巨大，雙流臨近地鐵線終點(diǎn)，與成都的聯(lián)系將進(jìn)一步加強(qiáng)，這也會(huì)促進(jìn)雙流的物業(yè)升值，雙流房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向好的基本格局在未來(lái)數(shù)年內(nèi)不會(huì)改變。因而，可以預(yù)見(jiàn)雙流的房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年內(nèi)都仍將維持較快漲勢(shì)。同時(shí)，由于二環(huán)內(nèi)的開(kāi)發(fā)已基本飽和，基本已無(wú)地可供，開(kāi)發(fā)方向已集中在三環(huán)內(nèi)外，直接導(dǎo)致三環(huán)和遠(yuǎn)郊的地價(jià)也一路飆升，與主城區(qū)的地價(jià)差距逐漸縮小。?成都實(shí)行城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，土地出讓收入是其重要資金來(lái)源，而土地公開(kāi)招拍掛導(dǎo)致地價(jià)飛速上升。機(jī)會(huì)：成都目前城市化程度還較低，城區(qū)人口不足四百萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口占了六百多萬(wàn)。這部分人往往具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)成都商鋪和住宅的發(fā)展會(huì)起到較強(qiáng)的推動(dòng)作用。近年來(lái)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)紛紛搶灘成都，將成都作為其西部擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要橋頭堡，成都“總部經(jīng)濟(jì)”的格局已初步形成并將繼續(xù)得到發(fā)展。成都匯聚了川內(nèi)絕大多數(shù)的高校，每年畢業(yè)生選擇留成都就業(yè)的占了大多數(shù)比例，這部分學(xué)生踏入社會(huì)幾年后也加入到購(gòu)房大軍中，形成了一股數(shù)量不可小視的購(gòu)買(mǎi)力量。近幾年在成都購(gòu)房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明顯增多。外來(lái)人口購(gòu)房比例近幾年均穩(wěn)定在51%左右。氣候溫和，物產(chǎn)豐富，地勢(shì)平坦，交通便捷，旅游與人文資源豐富，是整個(gè)西部最適合居住的城市。人口眾多，現(xiàn)有人口1060萬(wàn)，人均GDP較高，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。成都是中國(guó)西部的文化、商業(yè)、金融、經(jīng)濟(jì)中心，也是重要的交通與物流樞鈕，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。雙流必將以其誘人的發(fā)展前景、獨(dú)特的繞大都市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、高品質(zhì)的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施以及優(yōu)良的文化教育資源吸引著來(lái)自四面八方的開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房戶和置業(yè)投資者。各樓盤(pán)銷售情況良好，市場(chǎng)需求旺盛。雙流區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，歷來(lái)注重“健康居家、自然和諧”理念，講究共性和個(gè)性的辯證統(tǒng)一，經(jīng)過(guò)10 余年的精心培育，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)60 余家，已形成較為健康、穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)調(diào)查顯示，目前雙流（以華陽(yáng)與東升為主）在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)均價(jià)在3400元/㎡左右，老城區(qū)在3000元/㎡左右。如此強(qiáng)勢(shì)迅猛的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶在帶動(dòng)大量就業(yè)的同時(shí)，必須面臨一個(gè)關(guān)于居住的問(wèn)題，在紅牌樓做生意，在什么地方安家?雙流是無(wú)可爭(zhēng)論的首選之地。作為“西部第一強(qiáng)縣”的雙流，其居家市場(chǎng)一直都非常巨大，以雙楠大道為樞紐的紅牌樓—武侯大道—金花經(jīng)濟(jì)帶已基本形成，并初具規(guī)模。近兩年，雙流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展異常迅猛?，F(xiàn)在地鐵一號(hào)線已經(jīng)開(kāi)工，未來(lái)東升將有5條軌道交通線路（地鐵或輕軌）穿過(guò)，這將使東升鎮(zhèn)航空港未來(lái)的城市軌道比中心城的任何一個(gè)區(qū)都密集，生活出行非?？旖?。住在東升，10分鐘之內(nèi)可到國(guó)際機(jī)場(chǎng)。從客運(yùn)總站或三強(qiáng)北路坐公交車，到市區(qū)紅牌樓、鹽市口等地，需要3040分鐘。 東升的交通條件相對(duì)其它城鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)明顯。在雙流縣”中國(guó)西部航都，成都南部新城“的總體定位之下，東升鎮(zhèn)作為以流房地產(chǎn)核心片區(qū)的地位與作用將愈加明顯。在《城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃方案》中，東升組團(tuán)的城鎮(zhèn)主要功能與華陽(yáng)組團(tuán)相同，主要產(chǎn)業(yè)仍為居住、商貿(mào)等。而東升鎮(zhèn)，作為雙流縣縣域城鎮(zhèn)，在“城鄉(xiāng)一體化”的中期規(guī)劃（20082010）中，將成為華陽(yáng)光彩的折射地。近期將做好東升鎮(zhèn)白河路至繞城線兩側(cè)土地儲(chǔ)備和廣場(chǎng)賓館至繞城路土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)面積將達(dá)數(shù)平方公里。在由一個(gè)中等城鎮(zhèn)邁向中等城市的過(guò)程中，雙流縣將采用經(jīng)營(yíng)城市的一系列舉措全面推進(jìn)城市化進(jìn)程。東升鎮(zhèn)正以其突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，科學(xué)的政策措施，迎接城鄉(xiāng)一體化、城市副中心等發(fā)展機(jī)遇。 平方公里，轄4 個(gè)村、16 個(gè)社區(qū)，人口12 萬(wàn)，為成都市衛(wèi)星城，省級(jí)園林城鎮(zhèn)，省級(jí)衛(wèi)生城鎮(zhèn)，省級(jí)社會(huì)治安綜合治理模范鎮(zhèn)，先后被國(guó)家民政部授予“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“全國(guó)最佳鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、全國(guó)小康示范鎮(zhèn)稱號(hào)，有“西南第一鎮(zhèn)”之美譽(yù)。，也就是說(shuō)，從雙流到成都只有5分鐘車程，另外迎賓大道，以及擬建中的下穿式新華雙路（雙流—華陽(yáng)）、成都地鐵，將把雙流打造成為交通的樞紐地位。雙流已初步形成“井”字型和網(wǎng)狀型道路交通網(wǎng)絡(luò)，縣內(nèi)有成雅高速路、繞城高速路；有雙流機(jī)場(chǎng)高速路、老川藏路、大；有華彭路、成環(huán)路、雙楠大道、機(jī)場(chǎng)快速通道、長(zhǎng)城南路、九馬路、天府大道、華陽(yáng)繞城路等縣道216公里；有19公里的成昆鐵路雙流段。根據(jù)成都市發(fā)展規(guī)劃，成都市未來(lái)的南部新城包括大源、華陽(yáng)、東升、航空港開(kāi)發(fā)區(qū)、牧馬山開(kāi)發(fā)區(qū)五個(gè)組團(tuán)，形成南部新城，為生活居住輔城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高教園區(qū)、休閑度假區(qū)。2006年，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力連續(xù)11年位居全省“十強(qiáng)縣”之首，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力連續(xù)6年名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)，排位升至43位，成為全省唯一躋身“全國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)”的縣（市）。該縣幅員面積1072km2， 總?cè)丝?1 萬(wàn)。1．2 雙流區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1．21雙流