【正文】 集中優(yōu)勢資源，以差異化、專業(yè)化和規(guī)?；癁橹笇?dǎo)，找準(zhǔn)目標(biāo)市場，做強做大。注冊資本人民幣6200 萬元，現(xiàn)有股東為：%；四川星慧建設(shè)有限公司，投資比例占10%；黃明貴，%。公司成立于2000 年3 月21 日，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為二級，經(jīng)營住所位于成都市人民南路四段，法定代表人為黃明良。目前集團正全力進行產(chǎn)品、項目優(yōu)化升級，以凝聚更大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，把建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群作為調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項目結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟效益的重要戰(zhàn)略，對產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)布局進行戰(zhàn)略整合，以增強產(chǎn)品之間、項目之間的關(guān)聯(lián)、配套與協(xié)同效應(yīng)。北臨雙流新城與老城聯(lián)系的重要城市干道，西臨城市規(guī)劃的中央森林綠地，南臨城市規(guī)劃次級中央森林綠地，東臨城市規(guī)劃次干道。 用地現(xiàn)狀：已與政府部門簽訂有關(guān)協(xié)議，2007年7月20日動工。在這個南部新城的規(guī)劃中，將形成以居住商業(yè)金融行政辦公文化娛樂為主的城市綜合發(fā)展區(qū)。本項目即位于B城市組團內(nèi)，利于分享城市發(fā)展前景所帶來的機遇。項目周邊配套： 項目地處雙流縣城東升鎮(zhèn)西北一桿旗，區(qū)域道路通達，配套設(shè)施日趨完善。項目所處的位置與未來雙流縣政府部門辦公大樓僅一路之隔，是未來雙流縣房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。 項目經(jīng)濟效益 主要經(jīng)濟指標(biāo)表 一、建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總建筑面積 ㎡ 純住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡（其中商業(yè)10000平米，辦公5000平米，均為地上部分，地下部分含在產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓的27000平米地下建筑面積中。2．關(guān)于售價估算，利潤測算，財務(wù)評價指標(biāo)等，請參見第六章分析結(jié)論與建議。 本報告對項目定位及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行分析研究，內(nèi)容包括： 項目建設(shè)的可行性、市場前景分析及預(yù)測、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容、經(jīng)濟效益、主要風(fēng)險及防范措施等。 項目投資經(jīng)營各項參數(shù)確定系依據(jù)市場調(diào)查及分析預(yù)測的結(jié)果并結(jié)合該項目的實際情況。 四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司營業(yè)執(zhí)照。 8．雙流縣政府與四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司投資協(xié)議。 增長幅度趨勢圖所示，成都近16年的經(jīng)濟增長率呈波動性趨勢，即經(jīng)濟發(fā)展速度波動性較大，穩(wěn)定性較差。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)人均GDP達到800－1000美元時，房地產(chǎn)進入起步階段；人均GDP在1300－8000美元時，房地產(chǎn)進入快速上升階段；當(dāng)達到8000－13000美元時，房地產(chǎn)進入平穩(wěn)階段；人均GDP在13000美元以上時，房地產(chǎn)進入萎縮階段?！　【唧w而言，2006年成都房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特征：.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅呈逐月增長態(tài)勢 　1）　2006年，%；，%?？偟膩砜?，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，對國內(nèi)貸款和外資的依賴度比往年明顯減小，而自籌資金和其他資金成為主要的開發(fā)資金來源，占總量的86%。辦公用房的施工面積大幅增長，開發(fā)勢頭火熱；商業(yè)營業(yè)房施工面積與上年基本持平，但新開工面積下降20%。2006年成都市商品房供應(yīng)和成交面積首年突破2000萬平方米，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。%%。1．2 雙流區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1．21雙流宏觀經(jīng)濟基本面分析雙流縣地處蜀中腹地，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)16km。2006年，縣域經(jīng)濟綜合實力連續(xù)11年位居全省“十強縣”之首，縣域經(jīng)濟基本競爭力連續(xù)6年名列全國百強，排位升至43位，成為全省唯一躋身“全國中小城市綜合實力百強”的縣（市）。雙流已初步形成“井”字型和網(wǎng)狀型道路交通網(wǎng)絡(luò)，縣內(nèi)有成雅高速路、繞城高速路；有雙流機場高速路、老川藏路、大；有華彭路、成環(huán)路、雙楠大道、機場快速通道、長城南路、九馬路、天府大道、華陽繞城路等縣道216公里；有19公里的成昆鐵路雙流段。 平方公里，轄4 個村、16 個社區(qū)，人口12 萬，為成都市衛(wèi)星城，省級園林城鎮(zhèn)，省級衛(wèi)生城鎮(zhèn)，省級社會治安綜合治理模范鎮(zhèn)，先后被國家民政部授予“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“全國最佳鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、全國小康示范鎮(zhèn)稱號，有“西南第一鎮(zhèn)”之美譽。在由一個中等城鎮(zhèn)邁向中等城市的過程中，雙流縣將采用經(jīng)營城市的一系列舉措全面推進城市化進程。而東升鎮(zhèn)，作為雙流縣縣域城鎮(zhèn)，在“城鄉(xiāng)一體化”的中期規(guī)劃（20082010）中，將成為華陽光彩的折射地。在雙流縣”中國西部航都，成都南部新城“的總體定位之下，東升鎮(zhèn)作為以流房地產(chǎn)核心片區(qū)的地位與作用將愈加明顯。從客運總站或三強北路坐公交車，到市區(qū)紅牌樓、鹽市口等地，需要3040分鐘。現(xiàn)在地鐵一號線已經(jīng)開工，未來東升將有5條軌道交通線路（地鐵或輕軌）穿過，這將使東升鎮(zhèn)航空港未來的城市軌道比中心城的任何一個區(qū)都密集，生活出行非?？旖?。如此強勢迅猛的經(jīng)濟增長帶在帶動大量就業(yè)的同時，必須面臨一個關(guān)于居住的問題，在紅牌樓做生意，在什么地方安家?雙流是無可爭論的首選之地。雙流區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，歷來注重“健康居家、自然和諧”理念，講究共性和個性的辯證統(tǒng)一，經(jīng)過10 余年的精心培育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達60 余家，已形成較為健康、穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)市場。雙流必將以其誘人的發(fā)展前景、獨特的繞大都市的區(qū)位優(yōu)勢、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、高品質(zhì)的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施以及優(yōu)良的文化教育資源吸引著來自四面八方的開發(fā)商、購房戶和置業(yè)投資者。人口眾多，現(xiàn)有人口1060萬，人均GDP較高，購買力強勁。外來人口購房比例近幾年均穩(wěn)定在51%左右。成都匯聚了川內(nèi)絕大多數(shù)的高校，每年畢業(yè)生選擇留成都就業(yè)的占了大多數(shù)比例，這部分學(xué)生踏入社會幾年后也加入到購房大軍中，形成了一股數(shù)量不可小視的購買力量。成都目前城市化程度還較低，城區(qū)人口不足四百萬，農(nóng)業(yè)人口占了六百多萬。同時，由于二環(huán)內(nèi)的開發(fā)已基本飽和，基本已無地可供，開發(fā)方向已集中在三環(huán)內(nèi)外，直接導(dǎo)致三環(huán)和遠郊的地價也一路飆升，與主城區(qū)的地價差距逐漸縮小。?成都幾年后將建成的地鐵對經(jīng)濟拉動作用巨大，雙流臨近地鐵線終點，與成都的聯(lián)系將進一步加強，這也會促進雙流的物業(yè)升值，雙流房產(chǎn)開發(fā)向好的基本格局在未來數(shù)年內(nèi)不會改變。該文件調(diào)整了個人自營性住房貸款政策， ％，下調(diào)超額準(zhǔn)備金存款利率。該政策很大程度上限制了投機者資金的來源，提高了對投機者自有資金的要求。?國家可能推出的其它房產(chǎn)新政，如傳聞中的開征物業(yè)稅等，將在一定程度上平抑房價漲幅，減少市場投機行為，并可能加重普通自住型購房者的觀望心態(tài)。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后， 中低價位普通住房和經(jīng)濟實用住房供應(yīng)量和市場比重的增加，使城市商品房平均價格降低。相反對于開發(fā)經(jīng)驗豐富，經(jīng)濟實力雄厚，踏踏實實在市場中做產(chǎn)品的開發(fā)商，將會獲得新的發(fā)展機遇和不斷壯大的機會?？梢詳嘌裕挥嗅槍δ繕?biāo)市場進行高度細分、對產(chǎn)品進行準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?、能夠全面充分滿足未滿足需求的項目，才能取得較好的市場地位，獲得滿意的投資回報。 在國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)新的整合，一些資金實力不雄厚、業(yè)績不夠好的中小型企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭更加激烈。 近兩年，越來越多的外地經(jīng)濟組織和個人來蓉置業(yè)，紛紛看好成都市場的巨大潛在需求和未來的投資升值前景。預(yù)計2008 年后的幾年中外地企業(yè)與投資者來蓉置業(yè)會持續(xù)升溫。過去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。根據(jù)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由1 號線(南北方向主干線)、2 號線(東西方向主干線)、3 號線(東北西南向骨干線)、7 號線填充線輔助線，以及6 號線支線等7 條線路組成，設(shè)車站146 座。舊城改造的推進也創(chuàng)造出大量住房購買需求。樓盤調(diào)查表（2007年7月12日）樓盤名稱御苑楓景國棟南園五星城錦鎮(zhèn)信達銀泰花園位置雙流東升鎮(zhèn)白河路雙流廣都大道雙流藏衛(wèi)路北一段155號成都市臨港路三段26號開發(fā)商四川貴通建設(shè)集團有限公司四川國棟建設(shè)集團有限公司四川置都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都福地物業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)多層(6躍7),洋房15層電梯公寓(兩梯6戶),國棟國際大酒店一座疊拼別墅聯(lián)排別墅戶型區(qū)間(平米)一期100190,洋房150190,二期90180(90,120,130,133,134,180等戶型)50180220270320450總戶數(shù)一期800多戶1550戶(400戶)一期107套,加上二期共240多戶剩余套數(shù)340套　50套左右,可售46套中已售20多套均價未定4600開盤時間2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預(yù)售證開始意向登記,同年10月開盤.2007年5月31日容積率綠化率70%%68%綠地率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤1518%一期220平米戶型已售完。此樓盤為成都大城南區(qū)域獨有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。1214層均價3600元。一期分為三個批次銷售，現(xiàn)正在進行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。：略。電梯17105川信大廈寫字樓項目定位準(zhǔn)確，填補了區(qū)域內(nèi)高端酒店的市場空白，利于打造品牌形象，實施品牌戰(zhàn)略，從而降低營銷費用和加快銷售速度； 區(qū)域房地產(chǎn)市場連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。商業(yè)、酒店與住宅聯(lián)動開發(fā)，便于為住宅打造綜合配套設(shè)施，提升樓盤品質(zhì)。項目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢。應(yīng)對策略：加強招商策劃機會（O）： 另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營企業(yè)進入雙流購買辦公用房的數(shù)量會越來越多。片區(qū)內(nèi)住宅在售項目較多，市場競爭激烈，可能造成部分客戶分流。五、項目定位分析 1．購買人群分析據(jù)統(tǒng)計目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購房者比例也在50%。根據(jù)實地詢問發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)部分的農(nóng)民家庭戶在獲得數(shù)套政府安置房后，會選擇留一兩套自住而將多余的房源以較低的價格賣掉（因政府安置房屬集體產(chǎn)權(quán)），而在資金流入后，如果沒有找到更好的投資渠道，也會考慮選擇購買具有公開產(chǎn)權(quán)的商品房作為投資，另外，也不乏因?qū)φ陌仓梅康钠焚|(zhì)、配套、地段不滿意而選擇將其賣掉換買地段更好、品質(zhì)更優(yōu)、配套更完善的商品住宅的。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟圈融為一休，居住環(huán)境與條件不斷改善，距成都不遠，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購買成都較高房價商品房的外地人選擇在雙流買房居住。除此之外，還包括年老后從外地返鄉(xiāng)的本地人，以及短期投機的炒房者等。本規(guī)劃提出雙環(huán)抱雙庭院+空中雙景的規(guī)劃布局概念。酒店區(qū)內(nèi)，采用一個湖面和一個圓形水道及森林休閑廣場環(huán)抱酒店。注重商業(yè)及居住區(qū)對景觀綠地的共享。（三）建筑設(shè)計方案 1）酒店區(qū) 設(shè)計理念為創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境及樹立獨特鮮明的個性。采用兩個流線斜體環(huán)抱一個玻璃觀光餐廳塔組成，喻意雙流擁抱“雙流之愛”。2）商業(yè)區(qū)本項目用地周邊均為城市道路，用地四面環(huán)繞，交通條件優(yōu)越，將商業(yè)部分設(shè)于用地西北部，西、北皆面向城市道路，入口做放大處理設(shè)置了商業(yè)廣場和步行街。商務(wù)辦公區(qū)及商業(yè)部分建筑造型與南側(cè)的酒店風(fēng)格一致，采用漢唐特色建筑形式具有中國傳統(tǒng)建筑特色和成都地區(qū)特有的文化內(nèi)涵，體現(xiàn)整個綜合建筑群豐富而又簡潔、莊重、大氣的性格，每個單體均不突出自己，而整合在同一個大區(qū)域內(nèi)即形成大型城市地標(biāo)性建筑群。入口部設(shè)置商業(yè)廣場立面設(shè)計根據(jù)其室外空間序列的變化和各入口位置設(shè)計了豐富的細節(jié)。與商業(yè)區(qū)完全分開，便于管理。整個建筑群以滅色調(diào)為主，外表面罩以噴涂灰色氟碳漆的鋼構(gòu)件，其簡潔大氣的體型獨具特色的色彩和新穎的表面設(shè)計，將使它成為整個雙流新城區(qū)的地標(biāo)性建筑。公寓區(qū)包括點式公寓及板式兩種，總建筑面積為105579㎡，中間圍合成自己的綠化廣場，商業(yè)在外辦公區(qū)在內(nèi)，布局方式猶如古時“外堂內(nèi)室”的設(shè)置，利于為辦公區(qū)創(chuàng)建安靜獨立的區(qū)域。5）住宅區(qū)（四）整體交通組織五星級酒店和住宅小區(qū)，作為獨立的區(qū)域分別沿用地西側(cè)、南側(cè)、東側(cè)有各自獨立的車行入口，車行循環(huán)道和地下車庫入口。1純住宅項目目標(biāo)客戶在東升經(jīng)商并可能有定居意向的生意人2 產(chǎn)權(quán)式酒店小戶型公寓目標(biāo)客戶1中的客戶外，還包括以小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店為重要投資品種的房地產(chǎn)職業(yè)投資者。3商業(yè)區(qū)目標(biāo)客戶4。 單純出租（開發(fā)商自留產(chǎn)權(quán)）216。第五章 項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃 一、建設(shè)期的安排： 根據(jù)同類一般項目的開發(fā)時間、開發(fā)規(guī)模及項目所在區(qū)域的市場可接受容量確定本項目的開發(fā)節(jié)奏，結(jié)合本項目的實際情況、開發(fā)商計劃， ，從2007年7月至2010年12月。 二、工程建設(shè)情況 。08年10月12月（開盤期/熱銷期） 50%09年13月（強銷期）30%09年4月5月（持續(xù)期/平穩(wěn)期）10%09年6月（尾盤） 10%2．商業(yè)辦公物業(yè)銷售進度安排從2009年9月（之前3個月為蓄客期）至2010年6月，09年9月12月（開盤期/熱銷期） 50%2010年13月（強銷期）30%2010年45月（持續(xù)期/平穩(wěn)期）10%2010年6月（尾盤） 10%3．純住宅子項目銷售期安排3．1一期銷售安排預(yù)計從2009年10月開始預(yù)售（之前3個月為蓄客期），即從2009年10月至2010年6月，各階段回款情況如下：2009年10月2009年12月（開盤期/熱銷期） 50%2010年1月3月（強銷期） 30%2010 年4月5月（持續(xù)期/平穩(wěn)期）10%2010年6月（尾盤） 10%3．2二期銷售安排預(yù)計從2010年7月至2011年3月止?！靶清穱H花園”項目土地現(xiàn)實投入費用（含相關(guān)稅費）為 元/平米，土地費用為 萬元。1．2商鋪/辦公項目投資估算（不含酒店式小戶型公寓）一 土地費用 760元/平方 1140萬（15畝76萬）1 地價款(含相關(guān)稅費) 760元/平方米二 前期工程費 83元/ 1三通一平費 10元/平方米 2 規(guī)劃勘測設(shè)計費 65元/ 平方