【文章內(nèi)容簡介】 。預(yù)計(jì)2008 年后的幾年中外地企業(yè)與投資者來蓉置業(yè)會持續(xù)升溫。 6)房地產(chǎn)市場“外移”日趨顯著，二環(huán)路外區(qū)域成為房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著“外城市化”與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成。 目前，成都二環(huán)路以內(nèi)的土地資源已剩余不多，城市的未來的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展必需向外轉(zhuǎn)移。近年成都市區(qū)出讓的國有土地中，90％ 以上土地面積分布在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)僅占不到10％。過去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。近兩年，二環(huán)路以外的商品房供應(yīng)面積和交易面積占市區(qū)總量的比例已均上升到70％以上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心向外轉(zhuǎn)移的趨勢已經(jīng)相當(dāng)明顯，二環(huán)路以外的房地產(chǎn)市場在市區(qū)的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著成都城市圈建設(shè)的步步推進(jìn)，成都房地產(chǎn)面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。 7)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存上文中對成都房市的不利因素進(jìn)行了分析，在存在未來國家會加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的預(yù)期的同時，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨巨大政策面的機(jī)會。根據(jù)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由1 號線(南北方向主干線)、2 號線(東西方向主干線)、3 號線(東北西南向骨干線)、7 號線填充線輔助線，以及6 號線支線等7 條線路組成，設(shè)車站146 座。從近期來看，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面對“地鐵效應(yīng)”體現(xiàn)在貫穿南北的地鐵1 號線上，主要對其沿線現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有一定的促進(jìn)作用，以及對南郊和北郊毗鄰地鐵區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有帶動作用。 另外，成都成為國家新的特區(qū)，也會促進(jìn)外來投資增加和外來人口涌入，這將為成都樓市注入新的強(qiáng)大的購買力，同時物流、商貿(mào)的進(jìn)一步繁榮也會加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的需求，總結(jié)： 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，居民收入不斷提高，住宅需求趨于穩(wěn)定增長狀態(tài)，一直處于警戒線以下相對較低的住房空置率水平，代表了四川特別是成都市的市場需求具有較強(qiáng)消化力。住房分配的貨幣化，將有效引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，使部分購房潛能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場購買力。舊城改造的推進(jìn)也創(chuàng)造出大量住房購買需求。值得一提的是成都市穩(wěn)中有升的理性的房價水平也促進(jìn)了一個良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場健康成長。另外隨著成都市“五路一橋”全面建成通車及貫徹實(shí)施2020 年整體規(guī)劃，周邊縣城加快城市化進(jìn)程逐步形成以中心城為核心與周邊衛(wèi)星城串聯(lián)融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了無限商機(jī)。 第三章 競爭分析 ：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進(jìn)行了市場調(diào)查，有關(guān)資料如下。樓盤調(diào)查表（2007年7月12日）樓盤名稱御苑楓景國棟南園五星城錦鎮(zhèn)信達(dá)銀泰花園位置雙流東升鎮(zhèn)白河路雙流廣都大道雙流藏衛(wèi)路北一段155號成都市臨港路三段26號開發(fā)商四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司四川國棟建設(shè)集團(tuán)有限公司四川置都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都福地物業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)多層(6躍7),洋房15層電梯公寓(兩梯6戶),國棟國際大酒店一座疊拼別墅聯(lián)排別墅戶型區(qū)間(平米)一期100190,洋房150190,二期90180(90,120,130,133,134,180等戶型)50180220270320450總戶數(shù)一期800多戶1550戶(400戶)一期107套,加上二期共240多戶剩余套數(shù)340套　50套左右,可售46套中已售20多套均價未定4600開盤時間2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預(yù)售證開始意向登記,同年10月開盤.2007年5月31日容積率綠化率70%%68%綠地率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤1518%一期220平米戶型已售完。7月16號一期擬提價至5500元/平米公攤3%2。產(chǎn)權(quán)式公寓競爭性分析：7月20日針對在售的小戶型樓盤和較大樓盤中所含的小戶型進(jìn)行了調(diào)查，在各個調(diào)查樓盤中，鴻閣一號，書香尚品和羅曼星城代表了雙流目前僅有的極少數(shù)以小戶型為主的樓盤，其它樓盤以90130平方為主力戶型，混合有一定比例的小戶型。樓盤名稱：鴻閣一號地點(diǎn)：成都市人民南路南延線開發(fā)商：四川晉元實(shí)業(yè)有限公司均價：4600元面積區(qū)間：一期4080，二期尚未開盤（均為80平米以上）開盤時間：2006月6月總戶數(shù)：一期470戶，共1158戶容積率：綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：其它：2009年3月交房。此樓盤為成都大城南區(qū)域獨(dú)有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。一期只剩7套。樓盤名稱：書香尚品地點(diǎn)：西南航空港長城路與臨港路交接處開發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責(zé)任公司均價：3200面積區(qū)間：一期5090，二期70100開盤時間：2007年3月總戶數(shù)：581戶容積率：綠地率：%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。12層以下已基本售完。1214層均價3600元。樓盤名稱：羅曼星城地點(diǎn)：西南航空港川齒路356號（民大旁）開發(fā)商：成都渝佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價：未定面積區(qū)間：3092開盤時間：2007年8月總戶數(shù)：581戶容積率：綠地率：16%樓層：15層占地面積：5畝多總建筑面積： 其它： 樓盤名稱：東升國瑞地點(diǎn)：雙流長冶路二段開發(fā)商：成都瑞耀置業(yè)有限公司均價：3500元面積區(qū)間：89130開盤時間：2007年3月總戶數(shù)：562戶容積率：綠地率：16%樓層：11層占地面積：6萬平米總建筑面積： 其它： 60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套樓盤名稱：久居福地點(diǎn)：成都航空港(神仙樹南路9號)開發(fā)商：四川和為貴實(shí)業(yè)有限公司均價：4000(二樓起價3600,每上一層加50元)，其中80多平米的戶型起價4020元。面積區(qū)間：83160（主力83116，除83，88，116外都是大戶型））開盤時間：2006年11月總戶數(shù)：3000多套(其中一期1000余套) 容積率：綠地率：45%樓層：17+1高層電梯公寓占地面積：230畝總建筑面積：45萬平米其它： 83與88平米的戶型占一期供應(yīng)總量（1000余套）的近70%。一期分為三個批次銷售，現(xiàn)正在進(jìn)行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。在實(shí)地調(diào)查的同時，還通過網(wǎng)絡(luò)雜志等媒體了解了其它樓盤如翰林南城、新航印象、盛世名居、齊盛藝境等的供應(yīng)與銷售情況（06年11月開盤的盛世名居與新航印象已全部售完，06年10月開盤的翰林南城的小戶型已售完）。由實(shí)地調(diào)查情況及通過其它渠道對雙流樓盤的初步調(diào)研可見，目前雙流小戶型商品住宅供應(yīng)較少，市場需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開發(fā)前景。因此對本案的產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓，應(yīng)該有較大的市場機(jī)會。：略。：雙 流 集 中 型 商 業(yè) 項(xiàng) 目 調(diào) 查 表項(xiàng)目名稱開發(fā)商物業(yè)類型建成時間銷售價格（元/㎡）租賃情況（元/㎡）車位情況弘民商城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪1996年未售50—90沿街停放弘民締煌城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2001年未售1F：50—1502F：25地下車庫，不賣只租弘民商業(yè)廣場四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2003年1F：11800—158002F：42803F：27801F：602F：303F：20地下車庫，不賣只租弘民美食城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2004年1F：5300—71802F：28883F：18881F：252F：153F：10內(nèi)街免費(fèi)停放雙流步行街不詳商鋪1998年當(dāng)時6000，現(xiàn)8000—1000045—75無棠湖一號不詳購物廣場2004年均價15000不詳?shù)叵萝噹煊缮媳砜梢?，根?jù)商鋪總價等于20年租金的定價原則（按靜態(tài)回收期計(jì)算），商鋪定價在6000元/平米的均價水平是合理的。另對成都寫字樓租金價格進(jìn)行了抽樣調(diào)查，數(shù)據(jù)如下：成都寫字樓租賃價格抽樣調(diào)查表（2009年8月23日）項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)樓層面積（單位：平方米）價格銀谷基業(yè)寫字樓電梯67845城市之心寫字樓電梯17105川信大廈寫字樓電梯2512095國棟大廈寫字樓電梯2919565由于雙流目前寫字樓較少，商務(wù)辦公區(qū)尚不發(fā)達(dá)，有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)尚不翔實(shí)，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進(jìn)行參照。第四章、項(xiàng)目SWOT 分析與定位優(yōu)勢（S）： 項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)高端酒店的市場空白，利于打造品牌形象，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，從而降低營銷費(fèi)用和加快銷售速度； 項(xiàng)目規(guī)劃具有差異化特色及產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢（如酒店采用傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代設(shè)計(jì)的結(jié)合；商業(yè)辦公與住宅三部分的景觀共享；酒店式小戶型公寓的6+1電梯公寓等），增強(qiáng)市場競爭力； 項(xiàng)目處于雙流縣極具發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)，市政及基礎(chǔ)設(shè)施配套即將完善，道路通達(dá)、交通便利；項(xiàng)目西、南兩側(cè)均為生態(tài)綠化帶，景觀環(huán)境極佳，這一城市的絕版地塊，有利于提升景觀式住宅和生態(tài)型酒店的居住與商用價值區(qū)域房地產(chǎn)市場連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。地塊面積較大，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且利于產(chǎn)生大盤效應(yīng)，減小營銷壓力。商業(yè)、酒店與住宅聯(lián)動開發(fā)，便于為住宅打造綜合配套設(shè)施，提升樓盤品質(zhì)。同時，這種城市廣場型的復(fù)合型項(xiàng)目，具有滿足人們居住、集會、交往、休閑、娛樂、餐飲、交通等方面需求的功能，有望成為雙流的地標(biāo)性建筑。已與雙流縣政府簽訂投資協(xié)議，縣政府已同意將建成后的酒店作為政府公務(wù)接待酒店和會議中心。項(xiàng)目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項(xiàng)目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢。劣勢（W）： 項(xiàng)目尚處在動工伊始階段，外觀形象無法完全打造雙流本地的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)尚不發(fā)達(dá)，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區(qū)的高星級酒店相比。區(qū)域內(nèi)人居與商業(yè)氣氛尚不成熟，市場承接力有限，商業(yè)區(qū)的繁榮對該地區(qū)人口增長的依賴較大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影響，因而為保證酒店經(jīng)營效益，公關(guān)與營銷成本可能較大，商業(yè)區(qū)的招商費(fèi)用可能也較高。，如果定位不好，二者之間可能互相產(chǎn)生競爭，且住宅體量總計(jì)達(dá)34萬平米，市場難于在短期內(nèi)消化。本案包含商業(yè)與住宅兩類物業(yè)，可能部分購房者會認(rèn)為商業(yè)區(qū)會影響其居家環(huán)境，從而影響其購買意愿。商業(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項(xiàng)目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。寫字樓入駐率不僅依賴于項(xiàng)目品質(zhì)，也依賴于周邊商業(yè)辦公氣氛和配套設(shè)施的完善。投資者可能出于對斷租率較高的擔(dān)心而影響項(xiàng)目銷售。對開發(fā)商而言，；寫字樓等商業(yè)物業(yè)的利潤回報盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長，資金壓力較大的問題。應(yīng)對策略：實(shí)施企業(yè)品牌戰(zhàn)略和相關(guān)廣告宣傳，以企業(yè)品牌支持項(xiàng)目品牌形成。加強(qiáng)營銷力度，樹立區(qū)域市場的知名度。加強(qiáng)項(xiàng)目招商，引進(jìn)適合本地消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水狀況的商業(yè)業(yè)態(tài)。做好項(xiàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位，優(yōu)化項(xiàng)目策劃方案并保證有效的策劃執(zhí)行，充分把握市場需求，以利項(xiàng)目建成后的快速銷售。根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的重要時間節(jié)點(diǎn)嚴(yán)密科學(xué)地安排資金投資計(jì)劃，做好現(xiàn)金流量預(yù)測。盡快上馬住宅項(xiàng)目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續(xù)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，減輕資金壓力。加強(qiáng)招商策劃宣傳和執(zhí)行工作，爭取吸引成熟的，有品牌號召力的企業(yè)入駐，從而打開后續(xù)市場。對寫字樓采用靈活的運(yùn)作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風(fēng)險。機(jī)會（O）： 近期內(nèi)區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場供需平衡購銷兩旺，價格平穩(wěn)增長，市場前景看好。 隨著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和對房產(chǎn)的被動性需求會迅速增加，同時由于區(qū)域市政配套設(shè)施的更新及完善，本案的產(chǎn)品性價比會大幅提高。在健康宜居城區(qū)打造健康生態(tài)概念的樓盤，符合現(xiàn)代人的生活觀念。根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢，從長遠(yuǎn)來看，越來越多的外企和合資企業(yè)會涌入成都這個西部最大的中心城市，而主城區(qū)高昂的商業(yè)辦公成本，將使其中的不少企業(yè)選擇在不久的將來成為成都次中心的雙流安家落戶。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營企業(yè)進(jìn)入雙流購買辦公用房的數(shù)量會越來越多。 威脅（T）： 國家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，特別對投資類客戶心理因素影響較大。 片區(qū)內(nèi)住宅在售項(xiàng)目較多，市場競爭激烈，可能造成部分客戶分流。 應(yīng)對策略：加快開發(fā)速度與效率，以占領(lǐng)市場先機(jī)，也規(guī)避了未來時日久長后可能加大的政策面風(fēng)險。不過，從目前發(fā)展態(tài)勢來看，并結(jié)合市場自身規(guī)律，只要不發(fā)生不可抗力因素影響，在未來三年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)大的波動。即使國家出臺嚴(yán)厲的打壓措施，由于地價的堅(jiān)持和不斷走高，房價基本無出現(xiàn)大幅下挫的可能性。五、項(xiàng)目定位分析 1．購買人群分析據(jù)統(tǒng)計(jì)目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購房者比例也在50%。在雙流及其東升鎮(zhèn)居住生活的比較優(yōu)勢，將會吸引越來越多的外地購房者。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟(jì)面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強(qiáng)，本地人的住房消費(fèi)也必將會水漲船高。同時，由于近年來雙流大力加強(qiáng)舊城改造與拆遷力度，由此產(chǎn)生的被動性購房需求也將進(jìn)一步推動雙流房價的上漲。根