【文章內容簡介】 。預計2008 年后的幾年中外地企業(yè)與投資者來蓉置業(yè)會持續(xù)升溫。 6)房地產(chǎn)市場“外移”日趨顯著，二環(huán)路外區(qū)域成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域將隨著“外城市化”與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成。 目前，成都二環(huán)路以內的土地資源已剩余不多，城市的未來的經(jīng)濟社會發(fā)展必需向外轉移。近年成都市區(qū)出讓的國有土地中，90％ 以上土地面積分布在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內僅占不到10％。過去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。近兩年，二環(huán)路以外的商品房供應面積和交易面積占市區(qū)總量的比例已均上升到70％以上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心向外轉移的趨勢已經(jīng)相當明顯，二環(huán)路以外的房地產(chǎn)市場在市區(qū)的地位進一步加強。隨著成都城市圈建設的步步推進，成都房地產(chǎn)面臨重大的發(fā)展契機，同時也將進一步促進和帶動成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。 7)機遇與挑戰(zhàn)并存上文中對成都房市的不利因素進行了分析，在存在未來國家會加強樓市宏觀調控的預期的同時，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨巨大政策面的機會。根據(jù)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由1 號線(南北方向主干線)、2 號線(東西方向主干線)、3 號線(東北西南向骨干線)、7 號線填充線輔助線，以及6 號線支線等7 條線路組成，設車站146 座。從近期來看，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面對“地鐵效應”體現(xiàn)在貫穿南北的地鐵1 號線上，主要對其沿線現(xiàn)有房地產(chǎn)項目銷售有一定的促進作用，以及對南郊和北郊毗鄰地鐵區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有帶動作用。 另外，成都成為國家新的特區(qū)，也會促進外來投資增加和外來人口涌入，這將為成都樓市注入新的強大的購買力，同時物流、商貿(mào)的進一步繁榮也會加強對商業(yè)地產(chǎn)的需求，總結： 隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，居民收入不斷提高，住宅需求趨于穩(wěn)定增長狀態(tài)，一直處于警戒線以下相對較低的住房空置率水平，代表了四川特別是成都市的市場需求具有較強消化力。住房分配的貨幣化，將有效引導住房消費觀念的轉變，使部分購房潛能轉化為現(xiàn)實市場購買力。舊城改造的推進也創(chuàng)造出大量住房購買需求。值得一提的是成都市穩(wěn)中有升的理性的房價水平也促進了一個良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場健康成長。另外隨著成都市“五路一橋”全面建成通車及貫徹實施2020 年整體規(guī)劃，周邊縣城加快城市化進程逐步形成以中心城為核心與周邊衛(wèi)星城串聯(lián)融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了無限商機。 第三章 競爭分析 ：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進行了市場調查，有關資料如下。樓盤調查表（2007年7月12日）樓盤名稱御苑楓景國棟南園五星城錦鎮(zhèn)信達銀泰花園位置雙流東升鎮(zhèn)白河路雙流廣都大道雙流藏衛(wèi)路北一段155號成都市臨港路三段26號開發(fā)商四川貴通建設集團有限公司四川國棟建設集團有限公司四川置都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都福地物業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)多層(6躍7),洋房15層電梯公寓(兩梯6戶),國棟國際大酒店一座疊拼別墅聯(lián)排別墅戶型區(qū)間(平米)一期100190,洋房150190,二期90180(90,120,130,133,134,180等戶型)50180220270320450總戶數(shù)一期800多戶1550戶(400戶)一期107套,加上二期共240多戶剩余套數(shù)340套　50套左右,可售46套中已售20多套均價未定4600開盤時間2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預售證開始意向登記,同年10月開盤.2007年5月31日容積率綠化率70%%68%綠地率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤1518%一期220平米戶型已售完。7月16號一期擬提價至5500元/平米公攤3%2。產(chǎn)權式公寓競爭性分析：7月20日針對在售的小戶型樓盤和較大樓盤中所含的小戶型進行了調查，在各個調查樓盤中，鴻閣一號，書香尚品和羅曼星城代表了雙流目前僅有的極少數(shù)以小戶型為主的樓盤，其它樓盤以90130平方為主力戶型，混合有一定比例的小戶型。樓盤名稱：鴻閣一號地點：成都市人民南路南延線開發(fā)商：四川晉元實業(yè)有限公司均價：4600元面積區(qū)間：一期4080，二期尚未開盤（均為80平米以上）開盤時間：2006月6月總戶數(shù)：一期470戶，共1158戶容積率：綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：其它：2009年3月交房。此樓盤為成都大城南區(qū)域獨有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。一期只剩7套。樓盤名稱：書香尚品地點：西南航空港長城路與臨港路交接處開發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責任公司均價：3200面積區(qū)間：一期5090，二期70100開盤時間：2007年3月總戶數(shù)：581戶容積率：綠地率：%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。12層以下已基本售完。1214層均價3600元。樓盤名稱：羅曼星城地點：西南航空港川齒路356號（民大旁）開發(fā)商：成都渝佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價：未定面積區(qū)間：3092開盤時間：2007年8月總戶數(shù)：581戶容積率：綠地率：16%樓層：15層占地面積：5畝多總建筑面積： 其它： 樓盤名稱：東升國瑞地點：雙流長冶路二段開發(fā)商：成都瑞耀置業(yè)有限公司均價：3500元面積區(qū)間：89130開盤時間：2007年3月總戶數(shù)：562戶容積率：綠地率：16%樓層：11層占地面積：6萬平米總建筑面積： 其它： 60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套樓盤名稱：久居福地點：成都航空港(神仙樹南路9號)開發(fā)商：四川和為貴實業(yè)有限公司均價：4000(二樓起價3600,每上一層加50元)，其中80多平米的戶型起價4020元。面積區(qū)間：83160（主力83116，除83，88，116外都是大戶型））開盤時間：2006年11月總戶數(shù)：3000多套(其中一期1000余套) 容積率：綠地率：45%樓層：17+1高層電梯公寓占地面積：230畝總建筑面積：45萬平米其它： 83與88平米的戶型占一期供應總量（1000余套）的近70%。一期分為三個批次銷售，現(xiàn)正在進行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。在實地調查的同時，還通過網(wǎng)絡雜志等媒體了解了其它樓盤如翰林南城、新航印象、盛世名居、齊盛藝境等的供應與銷售情況（06年11月開盤的盛世名居與新航印象已全部售完，06年10月開盤的翰林南城的小戶型已售完）。由實地調查情況及通過其它渠道對雙流樓盤的初步調研可見，目前雙流小戶型商品住宅供應較少，市場需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開發(fā)前景。因此對本案的產(chǎn)權式小戶型公寓，應該有較大的市場機會。：略。：雙 流 集 中 型 商 業(yè) 項 目 調 查 表項目名稱開發(fā)商物業(yè)類型建成時間銷售價格（元/㎡）租賃情況（元/㎡）車位情況弘民商城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司商鋪1996年未售50—90沿街停放弘民締煌城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司商鋪2001年未售1F：50—1502F：25地下車庫，不賣只租弘民商業(yè)廣場四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司商鋪2003年1F：11800—158002F：42803F：27801F：602F：303F：20地下車庫，不賣只租弘民美食城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司商鋪2004年1F：5300—71802F：28883F：18881F：252F：153F：10內街免費停放雙流步行街不詳商鋪1998年當時6000，現(xiàn)8000—1000045—75無棠湖一號不詳購物廣場2004年均價15000不詳?shù)叵萝噹煊缮媳砜梢姡鶕?jù)商鋪總價等于20年租金的定價原則（按靜態(tài)回收期計算），商鋪定價在6000元/平米的均價水平是合理的。另對成都寫字樓租金價格進行了抽樣調查，數(shù)據(jù)如下：成都寫字樓租賃價格抽樣調查表（2009年8月23日）項目名稱物業(yè)形態(tài)樓層面積（單位：平方米）價格銀谷基業(yè)寫字樓電梯67845城市之心寫字樓電梯17105川信大廈寫字樓電梯2512095國棟大廈寫字樓電梯2919565由于雙流目前寫字樓較少，商務辦公區(qū)尚不發(fā)達，有關調查數(shù)據(jù)尚不翔實，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進行參照。第四章、項目SWOT 分析與定位優(yōu)勢（S）： 項目定位準確，填補了區(qū)域內高端酒店的市場空白，利于打造品牌形象，實施品牌戰(zhàn)略，從而降低營銷費用和加快銷售速度； 項目規(guī)劃具有差異化特色及產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢（如酒店采用傳統(tǒng)建筑風格與現(xiàn)代設計的結合；商業(yè)辦公與住宅三部分的景觀共享；酒店式小戶型公寓的6+1電梯公寓等），增強市場競爭力； 項目處于雙流縣極具發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)，市政及基礎設施配套即將完善，道路通達、交通便利；項目西、南兩側均為生態(tài)綠化帶，景觀環(huán)境極佳，這一城市的絕版地塊，有利于提升景觀式住宅和生態(tài)型酒店的居住與商用價值區(qū)域房地產(chǎn)市場連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。地塊面積較大，便于規(guī)劃設計，并且利于產(chǎn)生大盤效應，減小營銷壓力。商業(yè)、酒店與住宅聯(lián)動開發(fā)，便于為住宅打造綜合配套設施，提升樓盤品質。同時，這種城市廣場型的復合型項目，具有滿足人們居住、集會、交往、休閑、娛樂、餐飲、交通等方面需求的功能，有望成為雙流的地標性建筑。已與雙流縣政府簽訂投資協(xié)議，縣政府已同意將建成后的酒店作為政府公務接待酒店和會議中心。項目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢。劣勢（W）： 項目尚處在動工伊始階段，外觀形象無法完全打造雙流本地的經(jīng)濟與商業(yè)尚不發(fā)達，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區(qū)的高星級酒店相比。區(qū)域內人居與商業(yè)氣氛尚不成熟，市場承接力有限，商業(yè)區(qū)的繁榮對該地區(qū)人口增長的依賴較大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影響，因而為保證酒店經(jīng)營效益，公關與營銷成本可能較大，商業(yè)區(qū)的招商費用可能也較高。，如果定位不好，二者之間可能互相產(chǎn)生競爭，且住宅體量總計達34萬平米，市場難于在短期內消化。本案包含商業(yè)與住宅兩類物業(yè)，可能部分購房者會認為商業(yè)區(qū)會影響其居家環(huán)境，從而影響其購買意愿。商業(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。寫字樓入駐率不僅依賴于項目品質，也依賴于周邊商業(yè)辦公氣氛和配套設施的完善。投資者可能出于對斷租率較高的擔心而影響項目銷售。對開發(fā)商而言，；寫字樓等商業(yè)物業(yè)的利潤回報盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長，資金壓力較大的問題。應對策略：實施企業(yè)品牌戰(zhàn)略和相關廣告宣傳，以企業(yè)品牌支持項目品牌形成。加強營銷力度，樹立區(qū)域市場的知名度。加強項目招商，引進適合本地消費與經(jīng)濟發(fā)展水狀況的商業(yè)業(yè)態(tài)。做好項產(chǎn)品設計與項目定位，優(yōu)化項目策劃方案并保證有效的策劃執(zhí)行，充分把握市場需求，以利項目建成后的快速銷售。根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的重要時間節(jié)點嚴密科學地安排資金投資計劃，做好現(xiàn)金流量預測。盡快上馬住宅項目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續(xù)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，減輕資金壓力。加強招商策劃宣傳和執(zhí)行工作，爭取吸引成熟的，有品牌號召力的企業(yè)入駐，從而打開后續(xù)市場。對寫字樓采用靈活的運作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風險。機會（O）： 近期內區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場供需平衡購銷兩旺，價格平穩(wěn)增長，市場前景看好。 隨著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進程的加速，區(qū)域內人口數(shù)量和對房產(chǎn)的被動性需求會迅速增加，同時由于區(qū)域市政配套設施的更新及完善，本案的產(chǎn)品性價比會大幅提高。在健康宜居城區(qū)打造健康生態(tài)概念的樓盤，符合現(xiàn)代人的生活觀念。根據(jù)目前經(jīng)濟發(fā)展和全球經(jīng)濟一體化的形勢，從長遠來看，越來越多的外企和合資企業(yè)會涌入成都這個西部最大的中心城市，而主城區(qū)高昂的商業(yè)辦公成本，將使其中的不少企業(yè)選擇在不久的將來成為成都次中心的雙流安家落戶。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營企業(yè)進入雙流購買辦公用房的數(shù)量會越來越多。 威脅（T）： 國家宏觀調控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風險，特別對投資類客戶心理因素影響較大。 片區(qū)內住宅在售項目較多，市場競爭激烈，可能造成部分客戶分流。 應對策略：加快開發(fā)速度與效率，以占領市場先機，也規(guī)避了未來時日久長后可能加大的政策面風險。不過，從目前發(fā)展態(tài)勢來看，并結合市場自身規(guī)律，只要不發(fā)生不可抗力因素影響，在未來三年內，房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)大的波動。即使國家出臺嚴厲的打壓措施，由于地價的堅持和不斷走高，房價基本無出現(xiàn)大幅下挫的可能性。五、項目定位分析 1．購買人群分析據(jù)統(tǒng)計目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購房者比例也在50%。在雙流及其東升鎮(zhèn)居住生活的比較優(yōu)勢，將會吸引越來越多的外地購房者。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強，本地人的住房消費也必將會水漲船高。同時，由于近年來雙流大力加強舊城改造與拆遷力度，由此產(chǎn)生的被動性購房需求也將進一步推動雙流房價的上漲。根