【文章內(nèi)容簡介】 一、項目計算期 .................................................................................. 58 二、營業(yè)收入、稅金及附加算 .......................................................... 58 三、總成本費用 .................................................................................. 59 第二節(jié) 財務(wù)評價 ........................................................................................ 60 一、盈利能力分析 .............................................................................. 60 二、清償能力分析 .............................................................................. 61 三、敏感性分析 .................................................................................. 61 第十二章 社會評價和風險分析 ....................................................................... 63 第一節(jié) 社會評價 ........................................................................................ 63 一、項目的社會效益和影響評價 ...................................................... 63 二、項目與所在地互適性分析 .......................................................... 64 三、社會評價結(jié)論 .............................................................................. 64 第二節(jié) 風險分析 ........................................................................................ 65 一、風險因素 ...................................................................................... 65 二、控制風險的對策 .......................................................................... 65 VI 附表 附表 1 建設(shè)投資估算表 (概算法 ) 附表 2 項目總投資使用計劃與資金籌措表 附表 3 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 附表 4 總成本費用估算表 附表 5 項目投資現(xiàn)金流量表 附表 6 項目資本金現(xiàn)金流量表 附表 7 利潤與利潤分配表 附表 8 資產(chǎn)負債表 附表 9 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 附表 10 主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標表 附圖 附圖 1 平江新城控制性詳細規(guī)劃圖 附件 附件 1 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 附件 2 關(guān)于平江新城 江星路綠地等四個停車場 建設(shè)項目建議書的批復 平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項目 1 第一章 總論 項目名稱：平江新城 江星路綠地等四個停車場 建設(shè)項目 建設(shè)單位：蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司 項目聯(lián)系人： 許湘恒 聯(lián)系地址：蘇州市平江新城管委會 聯(lián)系電話： 18963662026 郵編： 215031 第一節(jié) 概述 一、建設(shè)單位概況 本項目建設(shè)單位為蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司，是經(jīng)蘇州市平江區(qū)政府研究決定成立的有限公司，是具有獨立法人資格的資產(chǎn)、資本經(jīng)營公司。公司直屬于蘇州市平江新城管委會，主要負責該項目建設(shè)及運營期間的所有事務(wù)。 蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司，注冊資本 10億元，主要經(jīng)營范圍為城市建設(shè)項目投資，銷售建筑材料、裝潢材料等。蘇州市城北城市建設(shè)開發(fā)投資有限公司的宗旨是貫徹蘇州市委、市政府關(guān) 于加快城市化進程及深化投融資體制改革的精神，按照城市規(guī)劃、市政府的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略決策，負責重大城建基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，通過建立和完善蘇州市建設(shè)投融資體制，更好地發(fā)揮政府在資本運作和資產(chǎn)經(jīng)營活動中的導向和調(diào)控作用，促進資本、資產(chǎn)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門、跨所有制的流動，提升資本運作和資產(chǎn)經(jīng)營的層次、能級和效益，促進城市建設(shè)資金的合理配置和滾動增值，為加快平江新城的城市化進程服務(wù)。 二、項目建設(shè)背景 自 2020年平江新城開發(fā)建設(shè)的全面啟動以來，新城的各項事業(yè)呈現(xiàn)了蓬勃平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項目 2 發(fā)展的勢頭，平江新城政府圍繞建設(shè)現(xiàn)代化商務(wù)商貿(mào)區(qū) 的目標，按照先 “地下 ”后 “地上 ”、 “先規(guī)劃 ”后 “開發(fā) ”、先 “框架 ”后 “建筑 ”的建設(shè)原則，堅持 “高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高水平管理 ”的開發(fā)理念，加速推進各項基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè)，致力于把平江新城打造為蘇州最重要的交通樞紐中心和市域次級商務(wù)商貿(mào)中心。 隨著 近年來蘇州平江新城 經(jīng)濟 的快速增長，私家車數(shù)量的增多，城市停車設(shè)施建設(shè)滯后使停車供求矛盾日益尖銳，城市停車難的問題日益凸顯。尤其在中心商務(wù)區(qū)，由于很多公共建筑配建泊位嚴重不足，停車位更是一位難求。停車難已經(jīng)成為制約城市交通發(fā)展和汽車消費的重要瓶頸之一。 平江新 城政府 為了配合新城的發(fā)展規(guī)劃以及滿足人們駕車出行的需求， 杜絕停車難給城市發(fā)展帶來的制約， 進一步完善平江新城的基礎(chǔ)配套建設(shè)，實現(xiàn)平江新城的和諧發(fā)展 ， 使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市發(fā)展同步而行、協(xié)調(diào)一致。 三、項目基本情況 (一 )項目建設(shè)地點 本項目包含四個地塊的停車場建設(shè)工程。 江星路綠地及地下停車場：位于平江新城江星路東、石曲街北。 平門塘西綠地及地下停車場：位于平門塘與 312國道交叉處西北角。 斜河浜東綠地及地下停車場：位于江乾路與 312國道交叉口西北角。 平川路西停車場：位于平江新城平川路北、善根 小學西。 (二 )項目建設(shè)目標 本項目是為 配合平江新城的發(fā)展規(guī)劃 ，完善平江新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，杜絕停車難給城市發(fā)展帶來的制約，保證平江新城持續(xù)健康的發(fā)展。 (三 )項目建設(shè) 內(nèi)容與規(guī)模 本項目的建設(shè)內(nèi)容包含 4個停車場工程的建設(shè)。 江星路綠地及地下停車場：本項目占地面積 9524平方米，規(guī)劃為居住區(qū)級綠地，擬以培植花壇、草坪和喬、灌木為主，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、配電間等配套設(shè)施，總建筑面積約 14000平方米。 平門塘西綠地及地下停車場：本項目占地面積 10638平方米，規(guī)劃為廣場用地，擬在地面 種植生態(tài)綠化 ，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項目 3 配電間等服務(wù)設(shè)施，總建筑面積約 16000平方米。 斜河浜東綠地及地下停車場： 本項目占地面積 10506平方米，規(guī)劃為綠地公園，擬在地面建綠化公園、種植生態(tài)綠化，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、配電間等服務(wù)設(shè)施 ，總建筑面積約 16000平方米。 平川路西停車場： 本項目占地面積 7207平方米，規(guī)劃為停車場用地，擬建設(shè)地上停車場及服務(wù)物管等配套設(shè)施。 (四 )項目建設(shè)期 本項目按實施計劃，建設(shè)期控制在 2年內(nèi)，其中前期策劃與決策階段及項目準備階段約 為 6個月，項目具體施工階段時間安排如下： 江星路綠地及地下停車場： 2020年 9—2020年 1月。 平門塘西綠地及地下停車場： 2020年 2月 —2020年 6月。 斜河浜東綠地及地下停車場： 2020年 7月 —2020年 11 月。 平川路西停車場： 2020年 11 月 —2020年 1月。 (五 )項目總投資 江星路綠地及地下停車場：本項目總投資為 12300萬元。 平門塘西綠地及地下停車場：本項目總投資為 15580萬元。 斜河浜東綠地及地下停車場：本項目總投資為 11110萬元。 平川路西停車場：本 項目總投資為 4400萬元。 本項目總投資為 43390萬元， 其中 項目資本 金 元，占項目 總投資的比例為 %， 由財政撥款解決 ； 債務(wù)資金為長期銀行借款 ， 共 計 萬元，包括長期貸款本金 27300萬元以及建設(shè)期利息 ，占項目總投資的 %。 第二節(jié) 可行性研究報告的編制依據(jù)與研究范圍 一、編制依據(jù) 國家、江蘇省和蘇州市關(guān)于城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定； 蘇州市地下空間總體規(guī)劃布局； 蘇州市平江新城地下空間規(guī)劃； 蘇州市平江新城控制性詳細規(guī)劃； 平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項目 4 蘇州市發(fā)改委《關(guān)于平江新城 江星路綠地等四個停車場 建設(shè)項目建議書的批復》 (蘇發(fā)改中心 [2020]59號 )； 蘇州市規(guī)劃設(shè)計研究院有限責任公司的《 蘇州市平江新城綠地地下停車廠規(guī)劃方案 》 ； 國家發(fā)展計劃委員會委托中國國際工程咨詢公司組織編寫的《投資項目可行性研究指南 (試用版 )》； 《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（ 2020年版） ； 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB503522020）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 2020年版）； 1 《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（ JGJ10098） ； 1 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5006797）； 1 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（ JGJ502020）； 1 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）（ 2020年版）； 1 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版； 1 建設(shè)單位提供的相關(guān)資料； 1 建設(shè)單位與蘇州市時代工程咨詢設(shè)計管理有限公司簽定的技術(shù)咨詢合同書。 二、研究范圍 項目所在地概況、規(guī)劃及建設(shè)條件 項目建設(shè)的必要性 需求分析與建設(shè)規(guī)模 工程建設(shè)方案 環(huán)境影響 與勞動安全衛(wèi)生 節(jié)能分析 組織機構(gòu)與項目管理 項目實施計劃 投資估算和融資方案 財務(wù)評價 1 社會評價和風險分析 平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項目 5 第三節(jié) 研究結(jié)論與建議 一、研究結(jié)論 (一 )項目建設(shè)的必要性 本項目的建設(shè)是實現(xiàn)平江新城發(fā)展的需求；是解決城市停車難問題的需要；是符合平江新城規(guī)劃建設(shè)的需要；是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要，是解決城市發(fā)展與土地緊缺矛盾的需要，因此本項目的建設(shè)具有一定的必要性。 (二 )項目概況及建設(shè)條件 本項目符合 《蘇州市平江新城控制性詳細規(guī)劃 》的要求；項目所在地有良好自然條件、配套條 件，以及政府的高度重視及支持、當?shù)貓詫嵉慕?jīng)濟實力等均是本項目建設(shè)的有利條件。項目場址建設(shè)環(huán)境良好，具備建設(shè)條件。 (三 )項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 本項目是為配合平江新城的發(fā)展規(guī)劃，完善平江新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，杜絕停車難給城市發(fā)展帶來的制約，保證平江新城持續(xù)健康的發(fā)展 而建設(shè)的 。 具體 建設(shè) 包括 4個停車場項目的建設(shè)，其中三個為地下兩層停車場，建筑面積共計 ，并擬在地上培植花壇、草坪和喬灌木等；一個為地下停車場，占地面積為 7207平方米。 (四 )工程建設(shè)方案 對本項目的 工程 建筑方案、結(jié)構(gòu)工程、電氣工程、給排水工 程等進行了分析，符合相關(guān)設(shè)計規(guī)范及要求 。 (五 )環(huán)境保護與節(jié)能 本項目在建設(shè)過程中及建成后，通過實施廢氣污染防治措施、廢水污染防治措施、噪聲污染防治措施、固體廢棄物防治措施，可以將對環(huán)境的不利影響降至可接受范圍內(nèi)。本項目將嚴格按照國家節(jié)能要求，采用符合節(jié)能標準的設(shè)計標準、設(shè)計規(guī)范，并具體從建筑節(jié)能、設(shè)備節(jié)能等方面采取節(jié)能措施，項目環(huán)境保護及節(jié)能良好。 (六 )項目投資及財務(wù)分析 本項目總投資為 43390萬元，其中建設(shè)投資為 ，建設(shè)期借款利息為 。 經(jīng)測算，項目內(nèi)部收益率為 %（ ic=%） ，投資回平江新城江星路綠地等四個停車場建設(shè)項目 6 收期為（含建設(shè)期） ，借款償還期為（含建設(shè)期） ，項目在財務(wù)上是可行的，并且具備一定的清償能力。 (七 )項目社會評價 本項目具有十分顯著的社會效益，通過項目的實施 不但能帶動平江新城的發(fā)展，還有利于土地資源的節(jié)約使用 。 同時，該項目的發(fā)展，能為社會提供巨大的就業(yè)機會，能帶動周邊區(qū)域的消費，擴大內(nèi)需，進一步加快城市化水平進程。該項目的建設(shè)，為平江新城的發(fā)展起到了積極的作用，使蘇州地區(qū)的經(jīng)濟水平進一