【正文】 占相應(yīng)階段（第一期）%。 二、資金投入方面 萬元（不含酒店子項(xiàng)目，）。在該銷售均價(jià)基礎(chǔ)上，㎡，3． 純住宅盈虧平衡分析：在全部完成銷售量的情況下，㎡。1． 產(chǎn)權(quán)式公寓盈虧平衡分析： 在全部完成銷售量的情況下，保本銷售單價(jià)為2168元/㎡。當(dāng)銷售單價(jià)減少5%，10%及增加5%，10%時(shí)，銷售利潤率分別為：%，%，%，%，銷售利潤率比原來（%）增加：%，%，%，%。1．2產(chǎn)權(quán)式公寓敏感性分析根據(jù)成本（1+15%）/（均單價(jià)總建面），115%/=%85%，說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 （一）、項(xiàng)目的敏感性分析 本節(jié)中不包括對酒店子項(xiàng)目的敏感性分析。 （三）、盈利能力分析 不包括酒店部分，對商業(yè)辦公，酒店式公寓及純住宅部分進(jìn)行測算，（＋+）=%，投資利潤率：（＋+）=。 三、財(cái)務(wù)效益評價(jià) （一）、項(xiàng)目收入及成本 經(jīng)測算，該項(xiàng)目（不含酒店部分），與之對應(yīng)的開發(fā)成本為（不含酒店部分）＋＋= 萬元。上述有關(guān)數(shù)據(jù)可參見第六章項(xiàng)目投資估算各節(jié)。不過，從局部時(shí)點(diǎn)來看，項(xiàng)目未開始銷售前的建設(shè)期為資金密集投入階段，資金壓力相對較大。第二期從2009年5月至2010年12月，本期間商業(yè)辦公子項(xiàng)目全部完工并完成銷售，純住宅子項(xiàng)目一期全部完工并銷售，二期完工，并已銷售80%。該期間內(nèi)可用于建設(shè)資金投入的銷售回款比例按保守估計(jì)為50%，則金額為：50%=。同時(shí)商業(yè)辦公子項(xiàng)目從工程基礎(chǔ)直至室外工程全部完成。根據(jù)國務(wù)院提高４個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知――房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35％及以上。四個(gè)子項(xiàng)目總投資：+＋+=扣除酒店子項(xiàng)目，其余子項(xiàng)目總投資：＋+=。1．4純住宅投資估算1. 星宸項(xiàng)目總凈用地：2. 住宅部分用地：49％＝,合：㎡：=㎡3. 建安成本： A. 土建費(fèi)用：1300元/㎡B. 水、電、氣:80元/㎡C. 室外道路、管網(wǎng)、綠化：140元/㎡D. 報(bào)建費(fèi):100元/㎡E. 資金利息:124元/㎡F. 營業(yè)稅:231元㎡G. 消防:30元/㎡H. 地勘、設(shè)計(jì)、監(jiān)理：30元/㎡I. 銷售費(fèi)用(含廣告費(fèi)):99元/㎡J. 弱電、安防：16元/㎡K. 產(chǎn)權(quán)稅、維修基金：22元/㎡L. 管理費(fèi)用:50元/㎡建筑成本合計(jì)(不含土地費(fèi)用):2222元/㎡合計(jì)土建成本:.土地費(fèi)用：76萬元/畝=開發(fā)成本合計(jì)：+=，㎡。注：%，含營業(yè)稅（銷售收入的5%），城建稅（營業(yè)稅的7%），教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%），地方教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的1%）。1．1酒店投資估算略。第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、投資估算 投資估算的依據(jù)和方法 本項(xiàng)目工程建設(shè)投資估算是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)文件，項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，參照成都以及雙流地區(qū)類似房地產(chǎn)的平均技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算。各階段銷售回款情況如下： 08 年6月8月（開盤期/熱銷期） 50%08年9月11月（強(qiáng)銷期） 30%08年12月09年1月（持續(xù)期/平穩(wěn)期）10%09年2月（尾盤） 10%1．2產(chǎn)權(quán)式公寓二期銷售進(jìn)度安排從2008年10月（之前3個(gè)月為蓄客期）至2009年6月止。施工計(jì)劃說明：根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)期安排，以同類建筑工程平均合理開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何特殊或具體的情況，擬定項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃。 與商品供應(yīng)商或代理商合作經(jīng)營（提取營業(yè)額的扣點(diǎn)） 局部自營以上經(jīng)營模式的具體組合方式需結(jié)合招商工作的進(jìn)展與落實(shí)狀況做出相應(yīng)的實(shí)際調(diào)整，在此僅是戰(zhàn)略性的初步設(shè)想。 6．經(jīng)營模式定位 出售產(chǎn)權(quán) 出租物業(yè)216。4。除4。房地產(chǎn)投資者和二次（多次）置業(yè)者4。在外地工作多年，希望回到家鄉(xiāng)退休養(yǎng)老的雙流本地人。本地中、高收入階層置業(yè)者；項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 4。整個(gè)建筑群以灰色調(diào)為主，外表面罩以噴涂灰色氟碳漆的鋼構(gòu)件，其簡潔大氣的體型、獨(dú)具特色的色彩和新穎的表面設(shè)計(jì)，將使它成為整個(gè)雙流新城區(qū)的地標(biāo)性建筑。4）產(chǎn)權(quán)式公寓區(qū)產(chǎn)權(quán)式公寓位于地塊的東北部，商業(yè)區(qū)東南側(cè)，北臨城市道路，設(shè)商務(wù)辦公區(qū)出入口，分區(qū)明確，交通便利。采用大屋頂、豎向三段式等造型手法營造出簡略、莊重的風(fēng)格。3）辦公區(qū) 商業(yè)辦公區(qū)位于地塊的東北部，商場東南側(cè)，北臨城市道路，設(shè)商務(wù)辦公區(qū)出入口分區(qū)明確，交通便利。西側(cè)及北側(cè)面向城市規(guī)劃道路，立面以大塊的虛實(shí)變化而形成整體的構(gòu)圖。商業(yè)建筑為地上三四層，地下一層，地面高度不超過24米，為集主力店，聯(lián)排商鋪、超市、康復(fù)保健中心、餐飲休閑商業(yè)功能等及配套的汽車庫和各種空間形態(tài)為一體的大型綜合性商業(yè)建筑。中部設(shè)有超五星級中央共享大堂，內(nèi)設(shè)娛樂、200米長室內(nèi)購物風(fēng)情街、商務(wù)會(huì)議中心、多媒體演藝廳及風(fēng)情酒吧、水吧等27種相關(guān)配套設(shè)施用房。酒店為會(huì)議酒店與商務(wù)度假酒店聯(lián)合體。（二）建筑風(fēng)格 造型風(fēng)格上酒店按漢代傳統(tǒng)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，以體現(xiàn)酒店建筑的文化感和地域性，商業(yè)及辦公區(qū)則定位于傳統(tǒng)與時(shí)尚相結(jié)合的后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將現(xiàn)代商業(yè)氣息與本土地域文化相互融合，從而與其它類似項(xiàng)目形成差異，樹立自身的鮮明特點(diǎn)。在總平布置上，采取區(qū)域分隔的辦法，劃分出相對集中且空間獨(dú)立的商務(wù)與居住空間層面。中心綠島區(qū)呈環(huán)抱狀，西向城市中央森林綠地，將酒店區(qū)、國際中心區(qū)、環(huán)抱下，沿中央森林綠地南北向一字展開。（一）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局 本項(xiàng)目的規(guī)劃更多的關(guān)注項(xiàng)目本體與環(huán)境、建筑外形與室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)以及建筑與人的關(guān)系，并使這些關(guān)系能得到完美和諧的統(tǒng)一。這部分人多數(shù)年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時(shí)由于年輕，有一定的投資眼光，往往選擇小戶型作為其過渡性的居住物業(yè)。二是外地來此居住或投資的人。同時(shí)，由于近年來雙流大力加強(qiáng)舊城改造與拆遷力度，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性購房需求也將進(jìn)一步推動(dòng)雙流房價(jià)的上漲。即使國家出臺嚴(yán)厲的打壓措施，由于地價(jià)的堅(jiān)持和不斷走高，房價(jià)基本無出現(xiàn)大幅下挫的可能性。 根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢，從長遠(yuǎn)來看，越來越多的外企和合資企業(yè)會(huì)涌入成都這個(gè)西部最大的中心城市，而主城區(qū)高昂的商業(yè)辦公成本，將使其中的不少企業(yè)選擇在不久的將來成為成都次中心的雙流安家落戶。隨著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和對房產(chǎn)的被動(dòng)性需求會(huì)迅速增加，同時(shí)由于區(qū)域市政配套設(shè)施的更新及完善，本案的產(chǎn)品性價(jià)比會(huì)大幅提高。對寫字樓采用靈活的運(yùn)作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風(fēng)險(xiǎn)。做好項(xiàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位，優(yōu)化項(xiàng)目策劃方案并保證有效的策劃執(zhí)行，充分把握市場需求，以利項(xiàng)目建成后的快速銷售。加強(qiáng)營銷力度，樹立區(qū)域市場的知名度。對開發(fā)商而言，；寫字樓等商業(yè)物業(yè)的利潤回報(bào)盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長，資金壓力較大的問題。商業(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項(xiàng)目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。如果定位不好，二者之間可能互相產(chǎn)生競爭，且住宅體量總計(jì)達(dá)34萬平米，市場難于在短期內(nèi)消化。雙流本地的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)尚不發(fā)達(dá)，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區(qū)的高星級酒店相比。已與雙流縣政府簽訂投資協(xié)議，縣政府已同意將建成后的酒店作為政府公務(wù)接待酒店和會(huì)議中心。項(xiàng)目西、南兩側(cè)均為生態(tài)綠化帶，景觀環(huán)境極佳，這一城市的絕版地塊，有利于提升景觀式住宅和生態(tài)型酒店的居住與商用價(jià)值第四章、項(xiàng)目SWOT 分析與定位優(yōu)勢（S）： 電梯67845城市之心寫字樓因此對本案的產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓，應(yīng)該有較大的市場機(jī)會(huì)。面積區(qū)間：83160（主力83116，除83，88，116外都是大戶型））開盤時(shí)間：2006年11月總戶數(shù)：3000多套(其中一期1000余套) 容積率：綠地率：45%樓層：17+1高層電梯公寓占地面積：230畝總建筑面積：45萬平米其它： 83與88平米的戶型占一期供應(yīng)總量（1000余套）的近70%。12層以下已基本售完。樓盤名稱：鴻閣一號地點(diǎn)：成都市人民南路南延線開發(fā)商：四川晉元實(shí)業(yè)有限公司均價(jià)：4600元面積區(qū)間：一期4080，二期尚未開盤（均為80平米以上）開盤時(shí)間：2006月6月總戶數(shù)：一期470戶，共1158戶容積率：綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：其它：2009年3月交房。 第三章 競爭分析 ：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進(jìn)行了市場調(diào)查，有關(guān)資料如下。住房分配的貨幣化，將有效引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，使部分購房潛能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場購買力。 7)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存上文中對成都房市的不利因素進(jìn)行了分析，在存在未來國家會(huì)加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的預(yù)期的同時(shí)，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨巨大政策面的機(jī)會(huì)。近年成都市區(qū)出讓的國有土地中，90％ 以上土地面積分布在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)僅占不到10％。外來企業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn)略，向成都本土開發(fā)商提出了挑戰(zhàn)，加劇成都樓市爭。 5)外地企業(yè)與投資者來蓉置業(yè)持續(xù)升溫。 4)品牌競爭日漸成熟，產(chǎn)品向個(gè)性化、精細(xì)化方向發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目操作將更加依賴房地產(chǎn)市場研究部門或者市場研究公司的專業(yè)支持，市場信息收集和市場分析研究將在更加激烈競爭的房地產(chǎn)市場中有效指導(dǎo)和創(chuàng)造性的服務(wù)于房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2)房地產(chǎn)行業(yè)又一輪的優(yōu)勝劣汰 那些缺乏對產(chǎn)品和市場的研究，僅僅依靠概念創(chuàng)新和大量廣告轟炸， 希望短期套利的開發(fā)商將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。不過，央行大幅度加息的可能性幾乎為零，其累次加息的累積效應(yīng)也不會(huì)很大，因受人民幣升值壓力影響和國際壓力，及國家實(shí)施的拉動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大消費(fèi)的長期政策，央行不可能出臺大幅度加息的措施。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。2005 年3 月中國人民銀行出臺了“61 號”文件,即《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》。這對雙流房產(chǎn)開發(fā)而言機(jī)會(huì)不言而喻。今年成都南三環(huán)已現(xiàn)出每畝1336萬元的天價(jià)地塊。成都已成為國務(wù)院批準(zhǔn)的試驗(yàn)區(qū)，除可享受國家優(yōu)惠政策的傾斜外，還可樹立城市品牌，利于對外對內(nèi)招商引資，從而為城市發(fā)展帶來空前巨大和長期看好的機(jī)會(huì)。劣勢：這些企業(yè)的員工和中高層管理者的住宅消費(fèi)（包括企業(yè)團(tuán)購）對拉動(dòng)成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的作用也不可忽視。這也吸引了西部其它省份的人口來成都購房和定居。目前，雙流的房產(chǎn)開發(fā)正如火如荼。從目前銷售情況來看，房價(jià)在未來數(shù)年內(nèi)仍將繼續(xù)保持較快漲勢和較大漲輻。目前該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量已接近百億元。2006年，與2005年同比增長15%；，比上年增長30%；，同比增長68%。大件路、川藏路、成雅高速路等，把東升和華陽、新津、溫江、郫縣乃至更廣泛區(qū)域緊密相連連。雙楠大道的通車把東升鎮(zhèn)到中心城區(qū)的距離縮短到15分鐘，自駕車由川藏路經(jīng)金花鎮(zhèn)到市區(qū)，一般開車20分鐘左右可以到市區(qū)二環(huán)，如果走廣都大道經(jīng)過航空港上機(jī)場大件路，一般開車在200分鐘左右可到市區(qū)神仙樹。東升鎮(zhèn)的未來新城以建成“綠色流動(dòng)都市空港園林城市“為規(guī)劃藍(lán)圖，它作為成都衛(wèi)星城及雙流中心城鎮(zhèn)，將向城市多功能綜合性方向發(fā)展?！≡凇澳喜啃鲁恰钡牧鶄€(gè)重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)中，華陽作為前期規(guī)劃重點(diǎn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的經(jīng)濟(jì)連動(dòng)作用， 使之略顯成熟。到2020年，東升鎮(zhèn)將發(fā)展成城南一個(gè)城區(qū)面積27平方公里左右、城市人口近20萬的中等城市，即東升鎮(zhèn)城區(qū)年均擴(kuò)大一平方公里，年均新增人口5000名。東升鎮(zhèn)做為雙流縣城所在，為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)和信息中心?？傮w區(qū)域面積400 平方公里，包括11 個(gè)城鎮(zhèn)，是雙流縣經(jīng)濟(jì)最活躍，發(fā)展最強(qiáng)勁的地區(qū)， 大量的可供開發(fā)的淺丘臺地緊臨中心城，是成都向南發(fā)展的首選地區(qū)。地理位置位于成都市南沿，自東向西三面緊鄰成都，交能四通八達(dá)，是成都向南發(fā)展的中心。商品住宅為市場供需主力，需求潛力巨大，支撐了房地產(chǎn)市場規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。%，%。%，%。2006年成都市商品房施工、竣工面積大幅增長主要是受到住宅開發(fā)的支撐。在各類資金來源構(gòu)成中，%，%，比重進(jìn)一步縮??；，%，%；，%，%；，%，%(其中：，%)。去年下半年，隨著市政府貫徹國家宏觀調(diào)控政策各項(xiàng)措施的實(shí)施，房價(jià)及其漲幅出現(xiàn)回落走勢，宏觀調(diào)控取得一定成效。 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒）較高的人均GDP水平說明成都的人均生產(chǎn)能力較高。用相對指標(biāo)進(jìn)一步分析成都GDP總量和人均GDP的增長幅度情況，可進(jìn)一步得出成都在何時(shí)處于高速、穩(wěn)定、緩慢發(fā)展的態(tài)勢。 現(xiàn)場實(shí)勘及市場調(diào)查資料。 國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》。 分析依據(jù)為四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司已取得該項(xiàng)目國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。 四、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告編制前提 本次項(xiàng)目可行性分析是基于提供的資料及情況真實(shí)無偽為前提。凈用地面積 建筑密度 商業(yè)≤50%,住宅≤25%容積率 商業(yè)≥，住宅≤綠地率 %住宅≥25%，商業(yè)無要求二、投資估算及資金籌措 。項(xiàng)目具備開發(fā)高品質(zhì)樓盤的市場條件。使東升與成都城區(qū)的對接，線路更為密集。將本項(xiàng)目打造成反映雙流地域文化和現(xiàn)代感強(qiáng)烈的城市都市建筑群。雙楠大道與繞城路交接處為組團(tuán)門戶景觀區(qū)；繞城路西側(cè)地理中心鄰弧形干道設(shè)置組團(tuán)中心區(qū)，景區(qū)軸由門戶景觀區(qū)至組團(tuán)中心區(qū)滲入中心綠軸。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴(kuò)大3個(gè)多平方公里，年均新增人口4萬。項(xiàng)目用地及現(xiàn)狀： “星宸國際花園”項(xiàng)目用地位于東升鎮(zhèn)西北部的新城區(qū)內(nèi)（一桿旗北段SLG（2007）02號地塊），規(guī)劃總用地面積150600平方米。 二、項(xiàng)目概況及背景 項(xiàng)目位置： “星宸國際花園”項(xiàng)目位于雙流縣東升鎮(zhèn)西北一桿旗，地理位置優(yōu)越。集團(tuán)整體機(jī)動(dòng)靈活，