【正文】 在銷(xiāo)售面積達(dá)到 157724 平方米后，即銷(xiāo)售率達(dá)到 82 %后，每銷(xiāo)售 1 平方米住宅的銷(xiāo)售額將全部成為純利潤(rùn)?？紤]到異地開(kāi)發(fā)，不可確定性因素較多，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)系數(shù)取較大值 5%。 第四章 財(cái)務(wù)分析 投資估算及財(cái)務(wù)效益分析 1． 1 靜態(tài)投資成本分析表 在本節(jié)及以下的分析中，考慮了樓盤(pán)在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占 50%，建設(shè)和銷(xiāo)售周期在 4 年左右。臥室和廳應(yīng)采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。建議采用分質(zhì)供水，以在這一干旱地區(qū)體現(xiàn)以人為本的建設(shè)理念。 供電及用水 考慮到 市實(shí)際的生活水平，平均每戶(hù)用電量控制在 4KV 以?xún)?nèi)，即可在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)滿足居民的日常用電需要。但為安全起見(jiàn)，應(yīng)積極要求金橋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和塞罕區(qū)政府爭(zhēng)取將金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，特別是北部的大學(xué)城、政府辦公樓用地納入天然氣的受益范圍，這樣，在政府大樓北部的本地塊也可順理成章地成為受益范圍。 2020 年計(jì)劃市區(qū)用戶(hù) 22 萬(wàn)戶(hù)，市內(nèi)所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學(xué)校等公共福利設(shè)施全部用上天然氣。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 39 頁(yè) 共 45 頁(yè) 39 2020 年 1 月，國(guó)家計(jì)委委托中國(guó)國(guó)際工 程咨詢(xún)公司對(duì)《 ****天然氣需求量調(diào)研報(bào)告》和《 ****市天然氣輸配工程項(xiàng)目預(yù)可行研究報(bào)告》進(jìn)行了評(píng)估。應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進(jìn)行的 23 年內(nèi)，使綠化有所成形，在開(kāi)盤(pán)時(shí)即可出轟動(dòng)效應(yīng)。由于 市四季溫差變化很大，適應(yīng) 市氣候的四季常綠型草需要進(jìn)一步向園林專(zhuān)家咨詢(xún)。 （ 2） 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹(shù)種主要以草坪、灌木和喬木為代表。 在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧?kù)o、高雅的氛圍；同時(shí)，通過(guò)這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目特色。立面裝飾上適當(dāng)采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。與建筑的主色調(diào)形成一定的對(duì)比。屆時(shí)綠色植物與暖色調(diào)的樓房交相輝映，亦成諧趣。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡(jiǎn)潔的曲線，力爭(zhēng)有所變化。 B、主力總價(jià) ―― 多層： 14－ 20 萬(wàn) /套 小高層： 18－ 25 萬(wàn) /套 （ 2）分期價(jià)格建議 ―― 采用 “低開(kāi)高走平收 ”的價(jià)格模式 A、 一期開(kāi)盤(pán)期間：多層均價(jià) 1650 元 /平方米，小高層 2020元 /平方米； B、 一期強(qiáng)銷(xiāo)期間：多層均價(jià) 17501850 元 /平方米，小高層 21002200 元 /平方米； C、 一期持續(xù)期間：多層均價(jià) 1650 元 /平方米，小高層 2020元 /平方米； D、 一期清盤(pán)期間：多層均價(jià) 1600 元 /平方米，小高層 1950元 /平方米； E、 二期開(kāi)盤(pán)期：多層均價(jià) 1750 元 /平方米，小高層 2200元 /平方米； 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 36 頁(yè) 共 45 頁(yè) 36 F、 二期強(qiáng) 銷(xiāo)期間：多層均價(jià) 1850 元 /平方米，小高層23002400 元 /平方米； G、 二期持續(xù)期間：多層均價(jià) 1800 元 /平方米，小高層 2200元 /平方米； H、 二期清盤(pán)期間：多層均價(jià) 1750 元 /平方米，小高層 2100元 /平方米； （ 3）分期銷(xiāo)售進(jìn)度建議 A、總銷(xiāo)售周期 45 年； B、第一年實(shí)現(xiàn)預(yù)售 3 萬(wàn)方；第二年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷(xiāo)售 4 萬(wàn)方；第三年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷(xiāo)售 5 萬(wàn)方；第四年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷(xiāo)售 5 萬(wàn)方，第五年完成其余銷(xiāo)售任務(wù)。要做到以下幾點(diǎn)： （ 1） 總體規(guī)劃上要回避 “四菜一湯 ”的大中庭圍合規(guī)劃，以企業(yè) ()大量管理資料下載 第 35 頁(yè) 共 45 頁(yè) 35 多個(gè)互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團(tuán)為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。本建議基本與市場(chǎng)需求相吻合。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項(xiàng)目將成為 市景觀上的亮點(diǎn)。 第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 規(guī)劃建筑及各功能面積比例 由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個(gè)項(xiàng)目陷入周?chē)?100 萬(wàn)平方米的多層、低檔次住宅的企業(yè) ()大量管理資料下載 第 33 頁(yè) 共 45 頁(yè) 33 包圍之中，無(wú)法在較高層次上形成突破，競(jìng)爭(zhēng)仍在低層次上展開(kāi)，項(xiàng)目?jī)炊嗉佟? （ 2） 由于本地區(qū)規(guī)劃好， 3 至 5 年后地段溫度將上升。 （ 5） 物業(yè)接受 度風(fēng)險(xiǎn) 市目前有大量的多層樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。僅以包頭為例就有兩個(gè)外地開(kāi)發(fā)商各投資了 50萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺(tái)。東苑的實(shí)際銷(xiāo)售不盡如意，去化速度也很慢。 市也沒(méi)有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏原動(dòng)力，購(gòu)房的主要對(duì)象還是機(jī)關(guān)（包括自治區(qū)政府機(jī)關(guān)）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過(guò)市場(chǎng)改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改 造解決問(wèn)題，而舊城改造基本又是一個(gè)封閉的市場(chǎng)，不向外部的商品房開(kāi)放。 在區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)上，東苑首期近 7 萬(wàn)平方米，整個(gè) 30 萬(wàn)平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒(méi)有開(kāi)工興建。二環(huán)路的建設(shè)需要政府的資金投入。這些都為營(yíng)造高尚社區(qū)概念奠定了基礎(chǔ)， （ 6） 開(kāi)發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)商來(lái)自上海，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)。 （ 5） 人文概念優(yōu)勢(shì) 與 自治區(qū)首府的大學(xué)區(qū)僅一路之隔。在此基礎(chǔ)上，塞 罕區(qū)政府為金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。 （ 2） 成本優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目在土地成本上有一定優(yōu)勢(shì)。南面就是塞罕區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護(hù)自身形象的有關(guān)動(dòng)作。 規(guī)劃中的 “三橫三縱 ”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動(dòng)中心、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)城以及地區(qū)級(jí)商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂(lè)等多方面的需要。 1． 2 交通狀況 作為住宅項(xiàng)目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達(dá)路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。可謂接近繁華，鬧中取靜、遠(yuǎn)離污染。 現(xiàn)居住區(qū)域 現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。 n 消費(fèi)者 有車(chē)族、企業(yè)老總等處于 市消費(fèi)金字塔上層的人。 n 物業(yè)類(lèi)型 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 25 頁(yè) 共 45 頁(yè) 25 獨(dú)立式二層別墅。 n 銷(xiāo)售情況 一期銷(xiāo)售率約 75％。 n 銷(xiāo)售價(jià)格 表價(jià)區(qū)間為： 1650－ 2200 元 /平方米 一次性付款 96 折，其余協(xié)商。 n 銷(xiāo)售情況 一期去化率達(dá) 85％以上，僅余幾套面積較大的房型。 n 物業(yè)類(lèi)型 純多層小區(qū) n 銷(xiāo)售價(jià)格 表價(jià)區(qū)間： 1310－ 1580 元 /平方米 平均價(jià)格： 1400 元 /平方米左右 折扣：一次性付款 95 折，貸款 98 折。 n 發(fā)展態(tài)勢(shì) 目前麗苑正準(zhǔn)備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，價(jià)格將會(huì)有較大幅度的提升。 n 銷(xiāo)售情況 一期所剩不多，只剩 1－ 2 萬(wàn)余量。 n 物業(yè)類(lèi)型 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 22 頁(yè) 共 45 頁(yè) 22 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開(kāi)發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類(lèi)型。在目前居民的概念上屬于 市的南端，開(kāi)發(fā)商獲得的地價(jià)也在 6 萬(wàn)元左右。 500 米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。 市外投資者在 ****新辦的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、增容費(fèi)和 7000 平方米以下的人防結(jié)建費(fèi)。住宅單體竣工，取得竣工驗(yàn)收合格證明后即可交付客戶(hù)入住。 預(yù)售許可 雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國(guó)務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實(shí)際執(zhí)行較松。 市的住房資金管理中心類(lèi)似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 17 頁(yè) 共 45 頁(yè) 17 職工公積金由 市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。 l 預(yù)售房的購(gòu)買(mǎi)人在交房后 90 天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90 天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 注 ：建設(shè)部規(guī)定僅一級(jí)企業(yè)可在全國(guó)范圍內(nèi)自由開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。 次熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東南部，目前 市東南部尚未成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但 “東苑 ”60 萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量足以引起市房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，預(yù)計(jì)在 3－ 5 年后會(huì)有一個(gè)地位的提升。銷(xiāo)售的主力房型為80100 平方米的兩房。一般的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的比例開(kāi)始上升，但集團(tuán)消費(fèi)的現(xiàn)象依然有一定的比例，在 20%至 30%左右。此計(jì)劃不包含每年舊城改造項(xiàng)目中新建的住宅， 市 4 個(gè)區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá) 60 萬(wàn)平方米。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 14 頁(yè) 共 45 頁(yè) 14 3． 2 新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)量、消化量和存量情況 根據(jù) 市房地局提供的信息， 1999 年以前， 市每年下達(dá)的商品房銷(xiāo)售面積在 20 至 30 萬(wàn)平方米左右，而 1999 年商品房出售面積一躍達(dá)到 100 萬(wàn)平方米， 2020 年的商品房出售面積為 80 萬(wàn)平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項(xiàng)目）。其主要目的是授權(quán) 市土地經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，實(shí)行 “五統(tǒng)一 ”，同時(shí)，開(kāi)放土地二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，盤(pán)活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 13 頁(yè) 共 45 頁(yè) 13 2． 6 金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的情況 金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是 ****經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開(kāi)發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開(kāi)發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個(gè)有機(jī)整體。目前，南區(qū)的主干道 ——昭烏達(dá)路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計(jì)在 2020 年的 7月底全面竣工。與之緊緊相鄰的是 市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對(duì)較佳。同時(shí)，由于該地區(qū)普遍為當(dāng)?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價(jià)已有較大幅度的上升。特別是原 市市委、市府用企業(yè) ()大量管理資料下載 第 12 頁(yè) 共 45 頁(yè) 12 地分別以近 7000 萬(wàn)和 3000 多萬(wàn)元的價(jià)格拍賣(mài)后，市政府的辦公樓遷往如意開(kāi)發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干 道 ——東風(fēng)路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到了推波助瀾的作用。市政府要求在三年內(nèi)完成 舊房的拆遷任務(wù)，在此過(guò)程中，已經(jīng)引入了部分外地的開(kāi)發(fā)商。 1999 年， 市市政府對(duì)城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設(shè)立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城 區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。 2． 4 居民收入水平及 住房消費(fèi)比例分析 2020 年， ****人均可支配收入 元，扣除價(jià)格上漲因素，比 1999 年增長(zhǎng)了 %，人均消費(fèi)性支出 元，扣除價(jià)格上漲因素，同比增長(zhǎng)了 %，國(guó)有企業(yè)職工人均收入 元，同比增長(zhǎng) %，人均食品支出 元，占消費(fèi)性支出的 %。 此外，在 “十五 ”期間， 市將按照注重精品、突出特色，高標(biāo)準(zhǔn)制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計(jì)工作。 在基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面， 市的城區(qū)道路將要開(kāi)辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。 2． 2 “十五 ”期間 市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 根據(jù) 市的規(guī)劃， “十五 ”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、企業(yè) ()大量管理資料下載 第 8 頁(yè) 共 45 頁(yè) 8 衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級(jí)體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補(bǔ)的城市網(wǎng)絡(luò)群。 具體地，在房地產(chǎn)方面， 市的 “十五 ”主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的投資、工業(yè)增加值和社會(huì)消費(fèi)品零售總額比例由 1995 年的 %、 27%、 %上升到 2020 年的 %、 %、 %。 “九五 ”期間， 市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、文化等方面得到了長(zhǎng)足的 發(fā)展。 ****至烏蘭巴托的國(guó)際