【導(dǎo)讀】--. -本資料來(lái)自-. 目錄。--. -本資料來(lái)自-

　　

【正文】 市場(chǎng)的熱度，穩(wěn)定并提升鳳凰城的人氣。 ? 營(yíng)銷推介內(nèi)容 本項(xiàng)目推廣階段持續(xù)時(shí)間約為 半 個(gè)月， 具體工作包括銷售賣場(chǎng)包裝、現(xiàn)場(chǎng)宣傳資料準(zhǔn)備、廣告宣傳預(yù)熱、開(kāi)盤活動(dòng)組織工作。 ? 開(kāi)盤告知 在鳳凰城開(kāi)盤前一周，通過(guò)報(bào)紙夾報(bào)、戶外、直投、海報(bào)等媒體，告知鳳凰城開(kāi)盤發(fā)售信息，在銷售中心、現(xiàn)場(chǎng)接待中心組織、策劃開(kāi)盤活動(dòng)。 ? 營(yíng)銷媒體選擇 銅都視野、戶外廣告、燈桿路旗、海報(bào)、德興市電視臺(tái) . 強(qiáng)銷期 本資料來(lái) 自 ? 時(shí) 間 2020 年 11 月 20 日 —— 2020 年 1 月 18 日 ? 營(yíng)銷推介目的 鳳凰城 項(xiàng)目此 階段的主要目 的是 宣布產(chǎn)品上市， 釋放前期積累的客戶 。在推廣期已經(jīng)樹(shù)立起鳳凰城的高品位樓盤形象的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加 大力度 進(jìn)行 立體宣傳，迅速提高鳳凰城的知名度和人氣， 圓 滿實(shí)現(xiàn)銷售 開(kāi)門紅 。 ? 營(yíng)銷推介內(nèi)容 強(qiáng)銷 階段持續(xù)時(shí)間為 一個(gè)半 月， 在此階段，綜合使用可行的各種營(yíng)銷手段，提升鳳凰城項(xiàng)目的市場(chǎng) 關(guān)注度，促進(jìn)鳳凰城的銷售，對(duì)外推廣內(nèi)容主要依靠鳳凰城的形象優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及 SP/PR 活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。 ? 營(yíng)銷媒體選擇 銅都視野、戶外廣告、燈桿路旗、海報(bào)、德興市電視臺(tái) ? 開(kāi)盤活動(dòng)方案 時(shí) 間 ： 2020 年 11 月 20 日星期日 俄羅斯歌舞表演 暨回饋顧客大抽獎(jiǎng)活動(dòng) 地 點(diǎn)： 銷售中心 /接待中心 現(xiàn)場(chǎng) 參與單位： 江西項(xiàng)目公司全體人員 、演出公司、 德興電視臺(tái) 等。 工作安排： ? 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造及場(chǎng)地布置； ? 現(xiàn)場(chǎng)銷售安排； ? 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)安排 ? 安排嘉賓表演節(jié)目?jī)?nèi)容 （與有獎(jiǎng)問(wèn)答穿插進(jìn)行） ； ? 現(xiàn)場(chǎng) 搖號(hào) 抽獎(jiǎng) 注：在開(kāi)盤當(dāng)天，客戶進(jìn)行排隊(duì) 認(rèn)購(gòu)。一次性付款 的客戶 享受 99 折優(yōu)惠。 所有繳納誠(chéng)意金的客戶均可參與抽獎(jiǎng)，在繳納首期款之后兌現(xiàn)獎(jiǎng)品 ， 一等獎(jiǎng)：價(jià)值6000 元的摩托車；二等獎(jiǎng)：價(jià)值 4500 元左右的摩托車；三等獎(jiǎng)： 價(jià)值 3000 元 本資料來(lái) 自 左右 摩托車 /電視 /冰箱等 。 中獎(jiǎng)率為 60%。 在 德興 廣場(chǎng)舉行開(kāi)盤活動(dòng)，答對(duì)問(wèn)題的觀眾可以獲得價(jià)值 510 元的禮品。 ? PR 活動(dòng)方案 時(shí) 間： 2020 年 12 月 18 日 獲獎(jiǎng)名稱： 最佳 宜居社區(qū) 獎(jiǎng)（暫定名） 地 點(diǎn)： 德興市最高檔酒店 參與單位：德興市市長(zhǎng) /副市長(zhǎng)等相關(guān)政府官員、江西項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)、專家、德興電視臺(tái)等。 工作安排： ? 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造及場(chǎng)地布置； ? 政府官員代表講話； ? 專家代表講話； ? 項(xiàng)目公司代表講話； ? 宴會(huì)答謝。 注：活動(dòng)結(jié)束后，各媒體宣傳，如：德興市電視臺(tái)、銅都視野、海報(bào)等媒體加大力度，以期進(jìn)一步推動(dòng)項(xiàng)目銷售。 . 持銷期 ? 時(shí) 間 2020 年 19 日 —— 2020 年 5 月 16 日 ? 營(yíng)銷推介目的 鳳凰城 持銷 階段持續(xù)時(shí)間約 6 個(gè)月，目的是在鳳凰城開(kāi)盤熱銷的情況下，加強(qiáng)對(duì)鳳凰城形象的宣傳，維持熱銷的局面，穩(wěn)定鳳凰城的人氣。 ? 營(yíng)銷推介內(nèi)容 推廣階段的主要工作是合理利用 多種媒體，如： 戶外廣告、海報(bào)、傳單、電視等 資源，充分發(fā)揮硬性廣告、軟新聞的效果，促進(jìn)鳳凰城的銷售。 本資料來(lái) 自 保證鳳凰城宣傳推廣的延續(xù)性和統(tǒng)一性， 持銷 階段的宣傳內(nèi)容仍然與開(kāi)盤階段的內(nèi)容相同，但是，宣傳重點(diǎn)向鳳凰城形象宣傳轉(zhuǎn)移，并增加具有較強(qiáng)針對(duì)性公共關(guān)系 或銷售促進(jìn) 活動(dòng)。 ? 營(yíng)銷媒體選擇 戶外廣告 、燈桿路旗、海報(bào) ? PR 活動(dòng)方案 時(shí) 間：根據(jù)銷售情況（待定） 地 點(diǎn)： 德興市最高檔酒店 參與單位：德興市市長(zhǎng) /副市長(zhǎng)等相關(guān)政府官員、江西項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)、專家、德興電視臺(tái)等。 工作安排： ? 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造及場(chǎng)地布置； ? 政府官員與 專家代表 對(duì) 話 討論城市規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展前景 ； 注：活動(dòng)結(jié)束后，各媒體宣傳，如：德興市電視臺(tái)、銅都視野、海報(bào)等媒體加大力度，以期進(jìn)一步推動(dòng)項(xiàng)目銷售。 ? 其他 活動(dòng)主題 視具體銷售情況，每?jī)芍芑蛞粋€(gè)月舉辦一次 公關(guān) 活動(dòng)，如： ? “鳳凰城”登山比賽（登鳳凰嶺，觀鳳凰城）； ? “鳳凰城”杯長(zhǎng)跑大 賽（從售樓處沿濱河大道至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）； ? “鳳凰城”杯家庭才藝大賽； ? “鳳凰城”家庭日活動(dòng)； ? “鳳凰城”燒烤晚會(huì)； ? “鳳凰城”歌舞晚會(huì)。 以家庭為單位，組織一些趣味性、益智類比賽。所有比賽均設(shè)獎(jiǎng) 項(xiàng) ，參與者發(fā)放紀(jì)念品。 本資料來(lái) 自 . 二次強(qiáng)銷階段 通過(guò)前期的營(yíng)銷推廣工作 及工程形象展示 ，鳳凰城的項(xiàng)目知名度 和美譽(yù)度達(dá)到了較高的水平， 根據(jù)銷售具體情況，確定是否需要二次強(qiáng)銷。 ? 時(shí) 間 2020 年 5 月 17 日 —— 2020 年 7 月 11 日 ? 營(yíng)銷推介目的 經(jīng)過(guò)持銷期過(guò)渡，本階段的銷售速度可能下降，若銷售速度不能達(dá)到滿意的程度，需要 加大力度促銷，以期達(dá)到銷售目標(biāo)。 二次 強(qiáng)銷階段持續(xù)的時(shí)間約 2 個(gè)月左右，這 2 個(gè)月的主要目的是實(shí)現(xiàn) 預(yù)期 的銷售量。 ? 營(yíng)銷推介內(nèi)容 在吸取前期營(yíng)銷工作經(jīng)驗(yàn)、鞏固前期營(yíng)銷工作成績(jī)的基礎(chǔ)上，深入 挖掘鳳凰城的賣點(diǎn)，切實(shí)準(zhǔn)確把握客戶需求，針對(duì)客戶需求，完善營(yíng)銷推廣策略。主要工作是 以老客戶為主， 營(yíng)銷手段以 SP 活動(dòng)為主， 通過(guò) 以 老帶新的方式 促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 ? 營(yíng)銷媒體選擇 戶外廣告、燈桿路旗、海報(bào) . 清盤階段 ? 時(shí) 間 2020 年 7 月 12 日 —— 2020 年 11 月 14 日 ? 營(yíng)銷推介目的 尾盤銷售，總結(jié)鳳凰城的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 ? 營(yíng)銷推 介內(nèi)容 主要通過(guò)一些 戶外廣告 進(jìn)行宣傳，通過(guò) 已經(jīng)積累的老客戶 口碑傳遞 鳳凰城 信息 和進(jìn)行最后的總結(jié)和推廣。 ? 營(yíng)銷媒體選擇 本資料來(lái) 自 戶外廣告、燈桿路旗、海報(bào) . 推廣排期 9. 銷售策略 . 價(jià)格定位： （詳見(jiàn)定位報(bào)告） ? 多層均價(jià) 1151 元 /平方米 . 推盤順序 為了實(shí)現(xiàn)鳳凰城項(xiàng)目各單位銷售速度的均好性，必須重視在銷售中的控制方案，只有做好銷控 ， 才能 避免優(yōu)良產(chǎn)品銷售速度過(guò)快；同時(shí)也 避免有問(wèn)題的產(chǎn)品滯銷。 在充分考慮本 項(xiàng)目工程進(jìn)度 的情況下 ， 確定以下 放盤順序：每種顏色單元銷售率達(dá) 70%時(shí)，加開(kāi)下一種顏色單元。 放盤順序號(hào) 顏色標(biāo)志 平均銷售 單價(jià) 備注 1 1, 元 /平方米 6樓三、四單元， 5樓三、四單元（平層） 2 1, 元 /平方米 6樓一、二單元， 5樓一、二單元（平層） 3 1, 元 /平方米 1樓一、四單元（ 26 層） 4 1, 元 /平方米 1樓二、三單元（ 26 層） 5 1, 元 /平方米 4樓三、四單元（平層） 6 1, 元 /平方米 4樓一、二單元（平層） 7 1, 元 /平方米 4樓 45 層（躍層部分） 8 1, 元 /平方米 3樓三、一單元， 2樓三單元（ 16 層 ） 9 1, 元 /平方米 3樓二單元， 2樓一、二單元（ 16 層） 鳳凰城項(xiàng)目分棟號(hào)銷售數(shù)據(jù)： 棟 號(hào) 總銷售額 全樓銷售面積 全樓均價(jià) 1樓 5924295元 /m2 2樓 5855549元 元 /m2 3樓 5827778元 元 /m2 4樓 5355599元 /m2 5樓 4973580元 1098元 /m2 6樓 4922057元 /m2 本資料來(lái) 自 ? 多層總銷售額： 32,858,858 元 ? 多層總銷售面積： 27, ㎡ ? 多層全盤均價(jià)： 1176 元 /㎡ 開(kāi)盤當(dāng)日推出的 24 套住宅單價(jià)含有 3 個(gè)點(diǎn)的折扣，其余 所有 住宅單價(jià) 均含有 2 個(gè)點(diǎn)的折扣： ? 折后均價(jià)： 元 /㎡， ? 折后總銷售額： 32,167,569 元 價(jià)單價(jià)格為市場(chǎng) 目標(biāo)價(jià)格，上調(diào)策略應(yīng)針對(duì)市場(chǎng)反映情況，及時(shí)做出調(diào)整。 . 鳳凰城項(xiàng)目銷售計(jì)劃 時(shí)間段 住宅銷售套數(shù) （套） 銷售面積 （平 方 米） 銷售額 （元） 2020 年 11 月 — 2020 年 12 月 70 8400 9660000 2020 年 1 月 — 2020 年 2 月 20 2400 2760000 2020 年 3 月 — 2020 年 4 月 30 3600 4140000 2020 年 5 月 — 2020 年 6 月 45 5400 6210000 2020 年 7 月 — 2020 年 8 月 20 2400 2760000 2020 年 9 月 — 2020 年 10 月 15 1800 2070000 2020 年 10 月 — 2020 年 12 月 8 960 1104000 合計(jì) 208 24960 28704000 本資料來(lái) 自 住宅銷售套均面積 120 合計(jì) 住宅均價(jià) 1150 由于鳳凰城項(xiàng)目包括多層、聯(lián)排別墅，別墅，產(chǎn)品形式呈現(xiàn)多元化狀態(tài)，因此本報(bào)告針對(duì)多層部分制定推售策略。年底，根據(jù)多層的銷售情況及市場(chǎng)的具體情況再制定具有針對(duì)性的別墅部分的推售報(bào)告。 附件 1： 鳳凰城項(xiàng)目?jī)r(jià)格表