【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以為憑，因此本案僅為草案，僅供參考！不足為開發(fā)之憑！略或者空置，見諒！路、107國道等主要交通路段。項(xiàng)目涉及呼沱村、曹寨村、李橋村三個(gè)。水”，所以項(xiàng)目的案名定為“潩水河畔”。地突出了本項(xiàng)目是以“水”為特征的休閑宜居之地。潩水作為一條頻見于古籍的河流，“靈井遺址”發(fā)現(xiàn)在潩水流域內(nèi)，可見，潩水是承載著厚重中華歷史、文化的河流，造許多表現(xiàn)中華文化的園區(qū)、景觀，所以別名為“中華文化園”。為整個(gè)項(xiàng)目的核心地區(qū)。改造呼沱村，進(jìn)行村民安置、樓盤建設(shè)等。區(qū)域的主體工程、配套設(shè)施建設(shè)以及周邊的高端住宅區(qū)域建設(shè)。許昌市位于河南省中部。襄城縣和魏都區(qū)兩市三縣一區(qū)。全市總面積4996平方公里，

　　

【正文】 土地面積（畝） 容積率 擬建設(shè)面積（平方米） 一期 507 不詳 不詳 300 不詳 不詳 二期 不詳 不詳 不詳 三期 不詳 不詳 不詳 由于項(xiàng)目龐大，擬分 3期開發(fā)，開發(fā)進(jìn)度如表所示，第一個(gè)開發(fā)周期 開發(fā)體量較小， 但是 因?yàn)榈谝粋€(gè)開發(fā)期相對(duì)要建設(shè)售樓部等包含一些不可預(yù)測因素，開發(fā)周期預(yù)計(jì)為 18個(gè)月，其余每個(gè)開發(fā)周期為 22個(gè)月，在第一個(gè)開發(fā)期結(jié)束前 2個(gè)月，開始第二個(gè)開發(fā)期，以此類推，總共開發(fā)周期為 18個(gè)月 圖 91 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度圖 時(shí)間 開發(fā)期 2020 2020 2020 2020 2020 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一 期 二期 三期 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 39 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 40 與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度相對(duì)應(yīng)，在第一個(gè)開發(fā)期銷售中心建設(shè)完畢，工作人員正式進(jìn)駐，開始銷售工作的前期醞釀，在至第二個(gè)開發(fā)期開始 2個(gè)月結(jié)束第一期的銷售工作。本項(xiàng)目銷售共分 3期進(jìn)行，如表所示 圖 92 項(xiàng)目銷售進(jìn)度圖 時(shí)間 開發(fā)期 2020 2020 2020 2020 2020 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 二期 三期 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 41 十 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 ? 土地費(fèi)用： 不詳 ? 前期規(guī)劃費(fèi)用： 不詳 ? 管理費(fèi)用＝銷售收入 *2％； ? 銷售費(fèi)用＝銷售收入 *4％ ? 前期費(fèi)用＝（環(huán)境配套＋建筑成本） *6% ? 銷售營業(yè)稅＝銷售回款 *稅率 ? 綠化配套費(fèi)用 不詳 ? 所得稅＝利潤 *稅率 ? 不可預(yù)測費(fèi)用：約 萬元（以銷售收入的 ％計(jì)算） ? 多層 ： 元 / M2 ? 中高檔住宅 元 / M2 ? 別墅和商務(wù)用房為 元 / M2 ? 設(shè)定項(xiàng)目贏利能力測算的起止時(shí)間為 2020年～ 2020年； ： 開發(fā)類型 開發(fā) 面積 （萬 /M2） 土地 成本 萬元） 建筑 成本 (萬元 ) 前期 費(fèi)用(萬元 ) 銷售管理營業(yè)稅（萬銷售 收入 (萬元 ) 所得稅 (萬元 ) 利潤 (萬元 ) 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 42 元） 普通住宅 中 高 檔 住 宅 低 密 度 住 宅 中 心 商 務(wù) 區(qū) 旅游文化中心 總 累 計(jì) 投 資 規(guī)劃和不可預(yù)測費(fèi)用 （萬元） 實(shí)際總利潤 （萬元） ? 總投資為： 萬元 ? 投資利潤率（凈利潤 /總投資金額）為： ? 銷售利潤率 (凈利潤 /銷售總收入 ) 為： 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 43 十一 項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目用凈利潤率來分析項(xiàng)目的敏感性，而沒有計(jì)算 IRR（內(nèi)部收益率），其原因是：我們考慮由于經(jīng)營時(shí)間長，要大量追加投資，可能導(dǎo)致多個(gè) IRR（內(nèi)部收益率）出現(xiàn)，以 IRR計(jì)算沒有實(shí)際意義，所以沒有以此來衡量。 本項(xiàng)目實(shí)際僅需第一期和第二期兩次投資 ，即可事項(xiàng)資金流轉(zhuǎn) ： 第一期投資共計(jì)： 萬元 第一期投資為整個(gè)項(xiàng)目的土地定金、第一期工程所用土地費(fèi)用、第一期開發(fā)成本費(fèi)用 1 全部土地余款要交付 2 補(bǔ)足一期開發(fā)所欠全部費(fèi)用 3 二期建安成本，二期推廣銷售成本 共計(jì)： 因從第一期銷售開始有部分銷售收入可以轉(zhuǎn)為投資 , 我們將投資額鎖定，將建設(shè)成本和價(jià)格（住宅、商業(yè)用房）作為不確定因素 ，對(duì)本項(xiàng)目的銷售利潤率進(jìn)行敏感性分析， 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷， 銷售利潤率對(duì)銷售價(jià)格變化最為敏感，其次時(shí)建設(shè)成本。詳見下表： 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 44 表 11－ 1建安成本敏感性分析表 建安成本變動(dòng)幅度（％） 項(xiàng)目凈利潤率（％） 0 ＋ 5 — 5 表 11－ 2售價(jià)敏感性分析 銷售價(jià)格變動(dòng)幅度（％） 項(xiàng)目凈利潤率（％） 0 ＋ 5 — 5 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 45 十二 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ： 一、目前國家還在對(duì)土地開發(fā)進(jìn)行宏觀控制。 大宗土地可能會(huì)在土地交易中產(chǎn)生糾紛或者遺 留問題。 二、 國家對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，未來兩年房價(jià)和地價(jià)走勢不確定。 對(duì)策分析：根據(jù)多項(xiàng)綜合指標(biāo)及對(duì)國內(nèi) 二 線、 三 線、同級(jí)城市的房地產(chǎn)指數(shù)分析，既使房價(jià)不再上漲，但 許昌 市和同級(jí)城市的房地產(chǎn)差價(jià)明顯，仍然會(huì)有很大提升空間。另在實(shí)際操作中及時(shí)了解市場，隨時(shí)調(diào)整價(jià)格，保證在市場中立于不敗之地。 三、地塊面積大，開發(fā)周期長，可能會(huì)存在部分土地暫時(shí)閑置，目前政府規(guī)定閑置兩年以上土地要被政府收回 對(duì)策分析 :大力投入銷售，迅速實(shí)現(xiàn) 回 款，加快開發(fā)進(jìn)度 四、開發(fā)周期長，近階段政府一直在對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)整， 相對(duì)鄭州等 省會(huì)城市，許昌調(diào)控執(zhí)行力度較弱，但在近期內(nèi)，調(diào)控是否會(huì)加劇，難以預(yù)測，因此可能會(huì)對(duì)開發(fā)造成相應(yīng)影響！ 一、 許昌 政府職能部門專業(yè)化水平和管理水平較低，特別是開放意識(shí)淡薄，投資環(huán)境較發(fā)達(dá)地區(qū)差。 對(duì)策分析： 在 與政府交往相關(guān) 合同簽署時(shí)，對(duì)各種可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行全面分析，在合同中予以約束； 和 許昌 政府各部門建立良好的 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 46 人際關(guān)系予以解決； 從房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，近兩年房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)跳躍式前進(jìn)，在保持目前現(xiàn)狀不變的情況下，今后的房地產(chǎn)就會(huì)呈現(xiàn)良好的勢頭。 二、如果更換政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本項(xiàng) 目會(huì)產(chǎn)生一定影響。 對(duì)策分析： 在洽談簽約前要和近期更換可能性小的領(lǐng)導(dǎo)直接對(duì)話溝通，把本項(xiàng)目變成政府工程； 盡可能的把政府答應(yīng)的條件以及違約的處理辦法寫在合約中，從法律角度避免此風(fēng)險(xiǎn)帶給公司的損失。 三、目前 許昌 整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 仍然 較差，在 中原城市圈 中經(jīng)濟(jì)總量 中名次并不靠前 對(duì)策分析：雖然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 弱 ，但是各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)均要高出城市圈城市發(fā)展的平均水平，增長速度很快，在近幾年內(nèi)就要和同類城市相持平。 四、城市基礎(chǔ)較差，消費(fèi)設(shè)施檔次低，不僅不能有效吸引 異地 消費(fèi)，而且本地高消費(fèi)客戶流失到 鄭州 對(duì)策分析：在本項(xiàng)目的規(guī) 劃中已 要 考慮到這個(gè)問題，要把本項(xiàng)目建設(shè)為綜合的商務(wù)中心和居住社區(qū)， 要 為這部分人量身定做了他們的專屬場所。 五、城市定位為生態(tài)休閑旅游城市和 文化城市 ，但除自然景觀可達(dá)標(biāo)外，目前的城市規(guī)劃建設(shè)檔次低，城區(qū)的規(guī)劃調(diào)查和新規(guī)劃的實(shí)施任務(wù)量大，需較長的時(shí)間才能達(dá)到城市的規(guī)劃定位。 對(duì)策分析：在需要政府配套的方面，如給排水、管網(wǎng)設(shè)備、供電、道路、燃?xì)庠谇⒄労灱s中要盡量的細(xì)化，把每項(xiàng)條件約束上，明確責(zé)任歸屬與處理方案。 六、雖然目前 許昌 具有生活小區(qū)環(huán)境的中檔以上住房極少，但由單位和 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 47 個(gè)人開發(fā)的陳舊住宅和低檔住宅多，外來人口 不多，常住人口購房需求不迫切。 對(duì)策分析：從 相關(guān) 調(diào)查 數(shù)據(jù) 中發(fā)現(xiàn)， 許昌 房屋需求比例很高，有 50％以上人表示要換房，且加上新的購房人數(shù)，這個(gè)比例足以消化 許昌 市房地產(chǎn)市場供應(yīng)的房源。 一、 土地 體 量大 ， 加上文化園、 中州論壇 商務(wù)會(huì)展中心等 ，開發(fā)難度大 對(duì)策分析：分期開發(fā)土地，各土地規(guī)劃內(nèi)容不同，不存在同質(zhì)化現(xiàn)象。請(qǐng)專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做統(tǒng)一規(guī)劃。另將來銷售中可根據(jù)實(shí)際情況靈活處理，在公司開發(fā)兼顧不了或者覺得難度大的時(shí)候小宗土地轉(zhuǎn)手也很方便。 二、項(xiàng)目 功能板塊較多 ，需要分散銷售，銷售把握難度加大 對(duì)策 分析： 需要構(gòu)建經(jīng)驗(yàn)豐富、能力強(qiáng)，有大型復(fù)合式地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員組建銷售及策劃隊(duì)伍。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 48 十三 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義 經(jīng)過 以上分析以及 在充分考慮 許昌市 城市發(fā)展前景、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)、城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、城市重大事件等因素并進(jìn)行認(rèn)真分析后認(rèn)為： 1 投資 許昌 城市 北區(qū) 區(qū)建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義。 2 從項(xiàng)目決策的戰(zhàn)略層面考慮，本項(xiàng)目對(duì) 許昌 市和投資方都極具價(jià)值和意義。 3 這是公司獲取巨大收益的一個(gè)重大契機(jī)。 4 土地資源是地產(chǎn)公司發(fā)展的基礎(chǔ)及可持續(xù)發(fā)展的根源。最近國家一系列調(diào)控動(dòng)作以及國土資源部的三令五申都表明土地愈來愈成為稀缺資源。 5 本 項(xiàng)目的超大規(guī)模、稀缺景觀、優(yōu)越的地理位置都是目前中國中小城市中罕見的。 6 就中國的中小等城市而言， 許昌 商品住宅的性價(jià)比 較 高，是不可多的一個(gè)投資機(jī)會(huì)。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 49 十四 結(jié)論與建議 基于以上對(duì)項(xiàng)目開發(fā)背景及項(xiàng)目本身的全面研究，我們得出如下結(jié)論與建議： 城市及項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊 ? 許昌 經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。 ? 許昌 房地產(chǎn)市場已 進(jìn)入 快速發(fā)展階段 ? 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。 項(xiàng)目收益水平高 ? 項(xiàng)目所處板塊，土地價(jià)格偏低 ， 開發(fā)利潤較高， 贏利能力強(qiáng)，符合公司要求。 ? 本項(xiàng)目開發(fā)期 投資回報(bào)高。 項(xiàng)目增值潛力巨 大 ? 中原 城市圈的地位正在穩(wěn)步上升， ? 作為 中原城市群重要一環(huán) 的 許昌 城市將依附于 中原 城市圈而大步邁進(jìn) ? 本項(xiàng)目地價(jià)具有競爭力且支付條件相對(duì)優(yōu)惠， 相信隨著項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，本項(xiàng)目將顯現(xiàn)出巨大的增值潛力。