【正文】 所以一開始，力迅御花園就應(yīng)以高格調(diào)、高姿態(tài)向人們表現(xiàn)它的與眾不同，務(wù)求在最短的時間內(nèi)積聚最多的人氣，營造出火爆的旺銷氣氛。并且在軟性專題文章以“何為 21 世紀的豪宅？”為引子，帶出本項目的園林、規(guī)劃及會所配套等優(yōu)點。并且建議售樓部兩旁的示范園林引入跌級式水景，體現(xiàn)未來園林的特點。也可考慮引進“健康管家純氧中心”，不但能提供高氧純水，更能提供“氧美”、 “水療”、運動后吸氧“高氧果汁”等一系列“氧”服務(wù)。 ②家居安全系統(tǒng) 每個單位利用室紅外線探測器，煙感及煤感等探測器，去 減少賊人的光顧，火災(zāi)及煤氣泄漏等造成對戶主的損失，而且這些探測器是與保安室連接，發(fā)生任何事故管理處也可派管理員即時跟進或是報警。故敝司建議，為滿足本項目住戶的需要，建議設(shè)立“雙會所”。 廚房設(shè)臵： 隨樓附送進口組合式廚 柜配仿石臺面，不銹網(wǎng)星盆、名廠抽油煙機及爐具。 智能化系統(tǒng)： 配有家居智能化布線系統(tǒng)。 樓面： 住宅室內(nèi)地面水泥沙漿找平。建議采用淡雅的色調(diào)和橫直線飾線，結(jié)合波浪式的曲線造型，帶出項目豐富多變的視覺內(nèi)涵；還應(yīng)考慮與自身的園林特色相互結(jié)合，從而帶出既與園林相互融合，又獨具內(nèi)涵韻味的外立面設(shè)計。 敝司建議力迅〃御花園的 整體均價（以毛坯房標準計算）為： 7500～ 7800 元 /m2。這部分人在經(jīng)過數(shù)年經(jīng)營取得一定事業(yè)成就后，均會極其珍惜期奮斗成果，對于這些離鄉(xiāng)背井來此奮斗的人來說，東山是最熟悉的環(huán)境，如有可能，就近臵業(yè)將會是其最理想的選擇。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 12 ⑶區(qū)域居民中的年輕一輩 這部分人大多受傳統(tǒng)觀念教育，而同時又極為接受現(xiàn)代家庭生活理念，他們不愿意拋下老人去遠處覓新居，但又不希望再過數(shù)代同堂的大家庭生活，這種情況決定了他們會在孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。 ? 項目目標客戶群細分： ⑴渴望享受高生活質(zhì)素的臵業(yè)人士。 超越非凡，傳世名宅 —— 力迅〃御花園 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 10 ㈡目標客戶定位 ? 共通點： —— 居住在東山區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)為主，延伸至整個廣州市。 解決方法： 由東峻廣百商場的退場、東峻商場的不景氣可以看到東風(fēng)東路缺乏商業(yè)氣氛，在此進行商業(yè)經(jīng)營價值不高，故敝司建議將本項目臨馬路的 7 層商場改建為半對外開放式會所（具體建議在策劃書的項目建議有詳細敘述），這樣一來 有利于提高項目的檔次，增加項目的吸引力，二來亦可通過會所配套的承包及經(jīng)營，帶來經(jīng)濟收益。 ⑹教育配套優(yōu)勢 本項目位于東山名校區(qū)（如東風(fēng)東小學(xué)、市七中等），教育文化氣氛濃，社區(qū)檔次高。 力迅〃御花園 + 中地行優(yōu)質(zhì)物業(yè)代理 = 成功的典范 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 2 一、項目理解 項目地點 東山區(qū)福今東路 占地面積 17800M2 總建筑面積 112328M2 綠化面積 15000M2 計劃銷售時間 2020 年 10 月 規(guī)劃 600 戶； 500 個； 20200 M2。 ⑶項目規(guī)模的優(yōu)勢 本 項目占地面積為 17800m2，綠化面積為 15000m2，是市中心罕見的大型園林毫宅小區(qū)，有利于吸引那部分對住房既要求小區(qū)規(guī)模又要求在市中心的客戶。 ②由于項目地處市中心，地價建筑等成本較高，而且一期戶型面積部分偏大，造成總價較高的局面，因而項目面對的是金字塔尖的客戶群，層面窄，不利于銷售； 解決方法： 針對市場需求的實際情況，結(jié)合客戶的消費能力，建議調(diào)整戶型面積及其分布比例，使本項目更加貼近市場、迎合市場的需求，擴大客戶的層面，利于銷售。項目位于新舊城區(qū)結(jié)合部，既受到天河新區(qū)高尚住宅的壓力，又要與同區(qū)幾大知名小區(qū)住宅競爭。 —— 喜歡投資、喜歡挑戰(zhàn)風(fēng)險。但現(xiàn)有居住條件難以滿足其生活需要，故試圖買新屋改善居住環(huán)境，追求實用大戶型。故項目不可忽視他們作為區(qū)域宣傳者的作用。他們臵業(yè)的目的是為了追求更高素質(zhì)的生活居住環(huán)境，當他們?yōu)轫椖磕承┮蛩厝绛h(huán)境、交通、配套、性能 價格綜合比等所吸引時，會選擇適當?shù)臅r機作出購買行為，對于這批客戶，除了提高項目本身素質(zhì)外，應(yīng)在賣點和市場營銷上下功夫，提升項目的附加值，以吸引買家。故外立面上強調(diào)淡雅明快的色調(diào)（如天藍、米黃或純白），在線條運用上采用橫線切割（形成層次感）和曲線（帶出造型）相互結(jié)合的設(shè)計手法，讓流線形的設(shè)計將本項目有機地連成一體。故敝司建議保留現(xiàn)已興建的 A、 B兩棟塔樓的原有平面設(shè)計，但其余待建塔樓的平面設(shè)計則應(yīng)順應(yīng)市場的不斷變化而改良。 電視及電話： 預(yù)留公共電視及電話接收線至分 戶門口，一經(jīng)申請批準，即可使用。 門扇： 戶門用豪華木質(zhì)防火門連大門鎖、門鈴及防盜鏡；室內(nèi)為精美櫸木夾板門連門鎖；廚房門鑲有長條開玻璃；廚房、浴室門扇內(nèi)側(cè)面貼防火膠板。 智能化系統(tǒng)： 配有家居智能化布線系統(tǒng)。 如圖示：會所大堂建議挑空，并且配以全通透 玻璃，讓窗外景色與室內(nèi)美景融為一體。 ⑥三表自動抄表系統(tǒng) 用于水表、電表、煤氣表上，每月自動抄表計費。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 23 ⑸小區(qū)酒店式服務(wù)建議 為體現(xiàn)力迅〃御花園“一切以人為本”的 建房精神，并增加本項目的附加值，建議為住戶提供酒店式服務(wù)。但是，另一方面，要銷售取得好成績又必須要做好充份的前期資料準備，以及要有良好的工程進度配合，方能確保項目的銷售能順利進行。 由于本項目將分期開發(fā)，前期的市場口碑尤其重要，故敝司認為前期的規(guī)劃、園林的設(shè)計、示范單位的裝修，甚至乎現(xiàn)場的包裝都必須給人耳目一新的感覺方能在蕓蕓樓盤中脫穎而出。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 33 目 錄 前 言 ........................................................................................................ 1 一、項目理解 ................................................................................................................. 2 二、項目優(yōu)劣勢分析 ..................................................................................................... 5 ㈠優(yōu) 勢分析 .............................................................................................................. 5 ㈡劣勢分析 .............................................................................................................. 7 二、市場定位 ................................................................................................................. 9 ㈠項目形象定位 ...................................................................................................... 9 ㈡目標客戶定位 ........