【正文】 保安系統(tǒng) 于詳細(xì)考慮莘莊商業(yè)大廈之整體設(shè)計(jì)組合后，本司將對項(xiàng)目之保安要求做出評估，并建議詳細(xì)之未來保安系統(tǒng)安排，以配合大廈智能型的硬件設(shè)計(jì)。 機(jī)電設(shè)備建議 按我司曾管理眾多不同類型，不同組合之物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可提供最適用于本項(xiàng)目之機(jī)電設(shè)備咨詢建議，再加上本司對該 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 23― 等機(jī)電設(shè)備之實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，肯定可為貴司在選用最合適之機(jī)電設(shè)備時(shí)提供物業(yè)管理上的專業(yè)意見。同時(shí)，利用本司的管理資源，可協(xié)助本項(xiàng)目達(dá)致國際品質(zhì) ISO9002 之要求，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化，通過 ISO9002 質(zhì)量體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上，有助提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。同時(shí)根據(jù)營銷 策劃的指導(dǎo)，建立專案銷售隊(duì)伍，按照銷售計(jì)劃的要求，開展銷售推廣活動(dòng)，接觸跟進(jìn)目標(biāo)客戶，完成銷售工作，并根據(jù)現(xiàn)場銷售進(jìn)展情況、工程進(jìn)度以及客戶反饋信息即時(shí)調(diào)整營銷策略及銷售計(jì)劃，使本項(xiàng)目的利益最大化。 （一） 項(xiàng)目發(fā)展策劃服務(wù) 在了解區(qū)域房地產(chǎn)市場整體發(fā)展現(xiàn)狀及未來規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過對區(qū)域商用物業(yè)的市場發(fā)展?fàn)顩r、特性和競爭力分析、及消費(fèi)群體的消費(fèi)能力和消費(fèi)特點(diǎn)的調(diào)查和研究， 透視、挖掘項(xiàng)目 的核心競爭力， 同時(shí)根據(jù)對目標(biāo)客戶訪問所取得的傾向性意見， 鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，并在此基礎(chǔ)上分析目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)， “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 15― 設(shè)定 本 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和形象定位 ，同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃建議，并以此為基礎(chǔ)參與甲方的方案設(shè)計(jì) 。項(xiàng)目銷售的組織以及執(zhí)行，同時(shí)根據(jù)銷售進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)行營銷策略的調(diào)整。 根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，全程營銷服務(wù)包括如下幾個(gè)方面： 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 服務(wù)名稱 服務(wù)內(nèi)容 項(xiàng)目立項(xiàng)至項(xiàng)目開工 項(xiàng)目發(fā)展策劃服務(wù) 根據(jù)市場調(diào)研、項(xiàng)目自身狀況以及可供借鑒的案例，進(jìn)行本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策劃，同時(shí)指導(dǎo)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。 3)河道退界：河道的退界處可以考慮綠化建設(shè)，使之成為景觀帶，同時(shí)也可以引進(jìn)露天酒吧，增加經(jīng)營面積，使室內(nèi)外的經(jīng)營空間得以良性互動(dòng) ，增加沿街面，擴(kuò)大商業(yè)價(jià)值。 1)地下層：建議做足基地面積，這樣可以增加一部分的停車位，亦能增加地下層的商業(yè)經(jīng)營面積，同時(shí)通過下沉式的設(shè)計(jì)，引進(jìn)雙首層概念，增加商業(yè)銷售價(jià)值。 輔助設(shè)施考慮： 由于本項(xiàng)目的占地面積不大，根據(jù)目前的業(yè)態(tài)組合思路，將以餐飲、文化休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，因此相對應(yīng)的配套設(shè)施面積要求 較高，這樣亦會擠壓實(shí)際的商業(yè)經(jīng)營面積。七莘路沿線規(guī)劃：休閑港灣 ——“莘莊花園港 ”；現(xiàn)代商務(wù)樓群；圖書文化用品中心，主體為圖書、音像制品、辦公用品，配套為網(wǎng)吧、咖啡室、便利店、快餐店等 。 外立面建議 外立面建議 業(yè)態(tài)組合取向： “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 12― 本項(xiàng)目所處的七莘路上，北段的商業(yè)配套相對較齊全，而本項(xiàng)目所處的南段，除了樂購大賣場外，主要是社區(qū)臨街商鋪，業(yè)態(tài)也以簡單的生活配套為主，檔次較低，且未形成一定規(guī)模的商圈效應(yīng)。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 11― 中庭 室內(nèi)步行街 店中店 建筑風(fēng)格： 莘莊地區(qū)為上海西南以居住功能為主的新興城區(qū)，導(dǎo)入的人口亦多為城市新興中堅(jiān)階層，周圍建筑物的外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，因此，我司建議本項(xiàng)目的外立面采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，與周邊相協(xié)調(diào)，同時(shí)亦能體現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代時(shí)尚感，切合目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)心理。 裙房商場以三層為宜，即地下一層，地面二層，同時(shí)引進(jìn)挑空中庭、室內(nèi)步行街以及店中店模式，豐富商場的經(jīng)營面，既考慮到項(xiàng)目的銷售價(jià)值最大化，又兼顧項(xiàng)目的后期招商運(yùn)營。 建筑形態(tài)： 建筑形態(tài)的選擇不僅要考慮項(xiàng)目的經(jīng)營模式（出售或出租），亦要考慮項(xiàng)目今后的運(yùn)營模式（統(tǒng)一經(jīng)營管理或小業(yè)主自行經(jīng)營）以及目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣。 以上所提及的考慮因素， xx 物業(yè)都可與發(fā)展商共同探討研究，并達(dá)致“開發(fā)商、經(jīng)營業(yè)主、投資者、終極消費(fèi)者四贏”的局面。 商業(yè)營運(yùn)方式？ 運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念付諸實(shí)踐的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，亦是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素，中國內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于受到 資金壓力的限制，大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)后多以銷售回籠資金，產(chǎn)權(quán)分化導(dǎo)致后期統(tǒng)一經(jīng)營管理的困難，最終導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的失敗，造成了很差的社會影響。 商戶組合 訂立了主題后，便需要制定商戶組合，什么組合能產(chǎn)生互惠互利的作用？有一些行業(yè)對營業(yè)場地有特別的要求，因此在商場的建筑設(shè)計(jì)上要能配合。如果目標(biāo)是全國的消費(fèi)者，主題便必須非常獨(dú)特，能吸引全國人民慕名而來。 主題的訂定與目標(biāo)消費(fèi)者有很大關(guān)聯(lián)。很可能目標(biāo)商戶沒有在上海零售的執(zhí)照，發(fā)展商是否愿意作出一些合作安排使這些商戶能借助發(fā)展商的零售執(zhí)照營運(yùn)？這當(dāng)然會使發(fā)展商日后的工作量及營運(yùn)成本增加，但是有助擴(kuò)闊客戶基礎(chǔ)，尤其是海外名牌店。 同時(shí)，在商業(yè)項(xiàng)目定位之前亦要考慮商業(yè)與本項(xiàng)目其他物業(yè)類型之間的互動(dòng)關(guān)系，目標(biāo)是達(dá)至良性互動(dòng)共同促進(jìn)的效果。 本案周邊的聚居社區(qū)基本以中檔普通公寓客戶為主，同時(shí)亦會有一部分旅游觀光客戶、郊區(qū)客戶，詳細(xì)分析每類客戶群的消費(fèi)特征和消費(fèi)力，鎖定主力目標(biāo)群，才能決定項(xiàng)目檔次定位。 中檔或是高檔？ 商場將會是中檔或是高檔？這與發(fā)展 商預(yù)算投入的建筑成本和將來的收入回報(bào)有密切關(guān)系。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 6― 誰是商場的目標(biāo)消費(fèi)者？ 目標(biāo)消費(fèi)者是商業(yè)定位需要考慮的最為重要的因素之一，不同的目標(biāo)消費(fèi)者對商場的業(yè)態(tài)布局、建筑設(shè)計(jì)、主題及裝修都有不同的要求，因此，選定目標(biāo)市場有助于決 定商業(yè)物業(yè)的定位、主題及招商推廣方向。因此發(fā)展商把商場出租作長遠(yuǎn)租金收益，商場能成功建立名聲的機(jī)會較高。業(yè)權(quán)一經(jīng)賣散，策劃的動(dòng)力也隨之被打散。 如何在短期收益（銷售）和長期獲利（出租）之間取得良好的平衡，是本項(xiàng)目營銷面臨的主要發(fā) 展方向之一。以招商為主的方式是建成的商鋪發(fā)展商保留商業(yè)面積，自行招商和經(jīng)營管理，獲得的收益長遠(yuǎn)而穩(wěn)定，企業(yè)資金的穩(wěn)健度也高。 就商鋪營銷模式分析來看，有兩大要點(diǎn)，第一是銷售，第二是招商。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積 12350M2 建筑用地面積 9528M2 總建筑面積 21060 M2 地上總建筑面積 17010 M2 其中 商業(yè)建筑面積 7650 M2 辦公建筑面積 9360 M2 地下車庫建筑面積 4010 M2 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 集中綠化率 % 綠化面積 2530 M2 集中綠地面積 780 M2 機(jī)動(dòng)車位 118 個(gè) 非機(jī)動(dòng)車位 235 M2 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 5― 二、策劃商業(yè)項(xiàng)目的考慮因素 在定立商業(yè)項(xiàng)目的營銷方案以及推廣策略之前，首先應(yīng)對下列問題作深入探討，訂定發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目的大方向，繼而定立營銷推廣計(jì)劃。整個(gè)商業(yè)的規(guī)劃與定位既要滿足自身的商業(yè)需要，又要符合整個(gè)“商貿(mào)走廊”的定 位檔次，又要與周邊商業(yè)形成良性競爭局面，同時(shí)本項(xiàng)目東側(cè)為景觀河道，如何在前期產(chǎn)品定位階段即將該因素整合起來，突出本項(xiàng)目獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。 這一地區(qū)的迅速崛起，必將成為上海 西南新興城區(qū) 乃至 鄰近省市 進(jìn)入上海的商業(yè)門戶 。 本項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，包括莘莊立交、 外環(huán)線、 滬杭高速、 莘奉金高速公路、 雙軌道交通（ 1 號線、 9 號線）等，將大大拓闊本項(xiàng)目的輻射范圍，并擴(kuò)展目標(biāo)消費(fèi)群體。 本項(xiàng)目 3 公里范圍內(nèi)已形成集疏影路社區(qū)、報(bào)春路社區(qū)等超百萬平米的大型社區(qū)，導(dǎo)入近 50 萬人口，為本項(xiàng)目商業(yè)的成功奠定了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)群體基礎(chǔ)。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 3― 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)區(qū)級景觀道路 七莘路，處于莘莊商圈與七寶商圈之間，隸屬于七莘路商業(yè)帶。 『 xx 物業(yè)』之骨干員工都有豐富的中國 房地產(chǎn)策劃 、 市場推廣 、 物業(yè)管理 經(jīng)驗(yàn)，在中國各大城市負(fù)責(zé)過之房地產(chǎn)項(xiàng)目近百個(gè)，且成績昭然。作為七莘路商業(yè)帶南段領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，本項(xiàng)目占地 12350 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 21060 平方米，規(guī)劃為商業(yè)、辦公、酒店的綜合商業(yè)體，發(fā)展前景良好，我司有充分的信心成功營銷本項(xiàng)目。本項(xiàng)目附近有包括樂購、銀七星室內(nèi)滑雪場、七寶古鎮(zhèn)商業(yè)旅游區(qū)等上海著名商業(yè)及景觀資源。 項(xiàng)目全程營 銷顧問 服務(wù)建議書 致 上海永義實(shí)業(yè)有限公司 xx物業(yè)服務(wù) (上海 )有