【正文】 智能化設(shè)施 自助式售貨機、柜員機 ▌ 物業(yè)間隔 商鋪間隔思路 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 19― 不同業(yè)態(tài)的商鋪間隔建議 辦公間隔思路 辦公間隔建議 ▌ 裝修建議 裝修風(fēng)格 總體檔次 收益測算： 項目的投資構(gòu)成與開發(fā)成本估算 ▌ 項目開發(fā)建設(shè)進度計劃 ▌ 基本參數(shù) ▌ 項目開發(fā)成本估算 項目銷售收入測算 ▌ 項目各類物業(yè)的 租金 /售價測算 ▌ 項目收益進度預(yù)測 經(jīng)濟效益分析 結(jié)論：項目是否可行及應(yīng)規(guī)避的不利因素處理 （二） 項目營銷代理服務(wù) 依據(jù)項目的特點、定位，及對市場機會的判斷和把握，就如何包裝、宣傳推廣 、銷售策劃 而制定一系列相關(guān)的營銷策略 。 項目開工至項目交付運營 項目營銷代理服務(wù) 在產(chǎn)品定位明確的前提下，根據(jù)市場狀況制定項目的營銷方案，包括價格策略、整體推廣策略以及銷售策略。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 13― 2)裙房頂：除了設(shè)置一些設(shè)備，其余面積可以考慮設(shè)計成空中花園，引進露天餐飲設(shè)施，增加營業(yè)面積，同時也增加了塔樓的景觀面。 根據(jù)政府商業(yè)規(guī)劃以及本項目的自身狀況，我司建議本項目的商業(yè)部分以文化餐飲、文化休閑娛樂為切入點，同時，引進品牌專賣店，提供個性化的中高檔服裝服飾、家居用品的零售服務(wù)，以與樂購大賣場進行錯位經(jīng)營。 同時，考慮到地塊東側(cè)為一條天然河流，景觀優(yōu)勢明顯，該部分的商業(yè)立面可以引入旗廊設(shè)計，若與休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，可以使室內(nèi)與室外的商業(yè)空間形成互動，體現(xiàn)獨特的水文化內(nèi)涵。 根據(jù)本項目以出售為主的經(jīng)營模式、項目的各項經(jīng)濟 技術(shù)指標(biāo)以及項目所處區(qū)位的目標(biāo)消費群體的消費習(xí)慣，我司初步建議本項目建筑形態(tài)采用裙房商場加上主體塔樓的模式。 本案無論采取何種營銷模式，還需解決商業(yè)運營方式的問題，是整體租賃給一個運營商，還是分散租賃給小型商戶，抑或發(fā)展商自營，這一方面取決于目標(biāo)商戶的入住意愿，另一方面取決于發(fā)展商的整體實力和發(fā)展策略等因素。 根據(jù)項目定位選擇 獨特鮮明的主題定位將會對本案的銷售、招商推廣起到巨大的推動作用，商業(yè)主題的凝練是本項目定位的又一重點。 選擇獨具個性的主題 一般來說，新建的商業(yè)項目須有一個明確的主題才能收到宣傳效果，吸引商戶和消費者的注意。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 7― 互動關(guān)系 在商業(yè)項目定位之前要考慮與周邊商業(yè)之間的互動關(guān)系，是錯位競爭還是集商成市？這將直接影響項目的定位目標(biāo)。 本案以哪一個消費客戶群為目標(biāo)？ 項目周邊的消費者？ 項目周邊及鄰近地區(qū)的消費者？ 整個松江區(qū)的消費者？ 全市的消費者？ 全國的消費者？ 全國及海外游客？ 根據(jù)本項目建筑體量及立地條件分析，本案吸引大范圍的消費群體有一定難度，但主題特色明顯的商業(yè)規(guī)劃的輻射力會大大增強，這需要我們對周邊的商圈及業(yè)態(tài)布局作出較為詳細的調(diào)查，抑或優(yōu)勢突出抑或錯位競爭，吸引最大范圍內(nèi)的消費群體將是我們的目標(biāo)。小業(yè)主多只維護本身的利益，要集合眾多小業(yè)主的力量來推廣一個大型的新商場，困難度很高。更重要的是，這證明了發(fā)展商具有強大自我的商業(yè)配套能力，對提高住宅的生活素質(zhì)有非常重大的幫助，同時對以后開發(fā)的項目也不存在商業(yè)配套的難題，然而這對發(fā)展商的要求較高，同時資金回籠速度緩慢。 出售或是出租？ 商場面積是出售或是出租比較合適？這個應(yīng)該是首要決定的問題。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 4― 本項目內(nèi)部規(guī)劃為商業(yè)、酒店、辦公的商業(yè)綜合體項目，同時作為該區(qū)域的領(lǐng)頭羊項目，既要考慮與外部項目的競爭定位，又要考慮自身內(nèi)部各不同屬性組成部分的相互互動關(guān)系，因此本項目商業(yè)部分的規(guī)劃顯得尤其重要。作為七莘路商業(yè)帶南段領(lǐng)頭羊項目，本項目占地 12350 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 21060平方米，規(guī)劃為商業(yè)、辦公、酒店的綜合商業(yè)體，發(fā)展前景良好。 作為香港知名地產(chǎn)代理商之一的『 xx 物業(yè)』，堅持我公司開業(yè)以來貫徹始終的“ 以人為本，以客為尊，以質(zhì)為先 ”的服務(wù)精神，為眾多發(fā)展商提供了專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)，并獲好評。由于 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)建設(shè)的良好發(fā)展，目前本項目 3 公里范圍內(nèi)已形成超百萬平米的大型社區(qū)，近 50 萬人口，為本項目的成功實施奠定了堅實的消費群體基礎(chǔ)。 項目全程營 銷顧問 服務(wù)建議書 致 上海永義實業(yè)有限公司 xx物業(yè)服務(wù) (上海 )有限公司 20xx年 12月 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 1― 目 錄 前 言 一、項目概況 二、策劃商業(yè)項目的考慮因素 三、 xx 物業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容 四、 xx 物業(yè)提供服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn) 五、為何委任『 xx物業(yè)』 六、『 xx 物業(yè)』曾參與的商業(yè)項目 鳴 謝 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 2― 前 言 我司藉此建議書向 貴司提供【永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目】 (以下簡稱 本項目 )的全程營銷服務(wù)建議書。作為七莘路商業(yè)帶南段領(lǐng)頭羊項目，本項目占地 12350 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 21060 平方米，規(guī)劃為商業(yè)、辦公、酒店的綜合商業(yè)體，發(fā)展前景良好，我司有充分的信心成功營銷本項目。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 3― 一、項目概況 本項目位于上海市閔行區(qū)區(qū)級景觀道路 七莘路，處于莘莊商圈與七寶商圈之間，隸屬于七莘路商業(yè)帶。 本項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，包括莘莊立交、 外環(huán)線、 滬杭高速、 莘奉金高速公路、 雙軌道交通（ 1 號線、 9 號線）等，將大大拓闊本項目的輻射范圍，并擴展目標(biāo)消費群體。整個商業(yè)的規(guī)劃與定位既要滿足自身的商業(yè)需要，又要符合整個“商貿(mào)走廊”的定 位檔次，又要與周邊商業(yè)形成良性競爭局面，同時本項目東側(cè)為景觀河道，如何在前期產(chǎn)品定位階段即將該因素整合起來，突出本項目獨特的競爭優(yōu)勢。 就商鋪營銷模式分析來看，有兩大要點，第一是銷售，第二是招商。 如何在短期收益（銷售）和長期獲利（出租）之間取得良好的平衡，是本項目營銷面臨的主要發(fā) 展方向之一。因此發(fā)展商把商場出租作長遠租金收益，商場能成功建立名聲的機會較高。 中檔或是高檔？ 商場將會是中檔或是高檔？這與發(fā)展 商預(yù)算投入的建筑成本和將來的收入回報有密切關(guān)系。 同時，在商業(yè)項目定位之前亦要考慮商業(yè)與本項目其他物業(yè)類型之間的互動關(guān)系，目標(biāo)是達至良性互動共同促進的效果。 主題的訂定與目標(biāo)消費者有很大關(guān)聯(lián)。 商戶組合 訂立了主題后，便需要制定商戶組合，什么組合能產(chǎn)生互惠互利的作用？有一些行業(yè)對營業(yè)場地有特別的要求，因此在商場的建筑設(shè)計上要能配合。 以上所提及的考慮因素， xx 物業(yè)都可與發(fā)展商共同探討研究，并達致“開發(fā)商、經(jīng)營業(yè)主、投資者、終極消費者四贏”的局面。 裙房商場以三層為宜，即地下一層，地面二層，同時引進挑空中庭、室內(nèi)步行街以及店中店模式，豐富商場的經(jīng)營面，既考慮到項目的銷售價值最大化，又兼顧項目的后期招商運營。 外立面建議 外立面建議 業(yè)態(tài)組合取向： “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 12― 本項目所處的七莘路上，北段的商業(yè)配套相對較齊全，而本項目所處的南段，除了樂購大賣場外，主要是社區(qū)臨街商鋪，業(yè)態(tài)也以簡單的生活配套為主，檔次較低，且未形成一定規(guī)模的商圈效應(yīng)。 輔助設(shè)施考慮： 由于本項目的占地面積不大，根據(jù)目前的業(yè)態(tài)組合思路，將以餐飲、文化休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，因此相對應(yīng)的配套設(shè)施面積要求 較高，這樣亦會擠壓實際的商業(yè)經(jīng)營面積。 3)河道退界：河道的退界處可以考慮綠化建設(shè)，使之成為景觀帶，同時也可以引進露天酒吧，增加經(jīng)營面積，使室內(nèi)外的經(jīng)營空間得以良性互動 ，增加沿街面，擴大商業(yè)價值。項目銷售的組織以及執(zhí)行，同時根據(jù)銷售進展?fàn)顩r進行營銷策略的調(diào)整。同時根據(jù)營銷 策劃的指導(dǎo)，建立專案銷售隊伍，按照銷售計劃的要求，開展銷售推廣活動，接觸跟進目標(biāo)客戶，完成銷售工作，并根據(jù)現(xiàn)場銷售進展情況、工程進度以及客戶反饋信息即時調(diào)整營銷策略及銷售計劃，使本項目的利益最大化。 機電設(shè)備建議 按我司曾管理眾多不同類型，不同組合之物業(yè)經(jīng)驗，可提供最適用于本項目之機電設(shè)備咨