【導(dǎo)讀】的全程營銷服務(wù)建議書。與七寶商圈之間，隸屬于七莘路商業(yè)帶。本項目附近有包括樂購、銀七星室內(nèi)滑。雪場、七寶古鎮(zhèn)商業(yè)旅游區(qū)等上海著名商業(yè)及景觀資源。良好發(fā)展，目前本項目3公里范圍內(nèi)已形成超百萬平米的大型社區(qū)，近50萬人口，為本項目的成功實施奠定了堅實的消費群體基礎(chǔ)。辦公、酒店的綜合商業(yè)體，發(fā)展前景良好，我司有充分的信心成功營銷本項目。發(fā)展商提供一條龍的房地產(chǎn)項目服務(wù)，為項目的保值、增值提供全面的解決方案。驗，在中國各大城市負責(zé)過之房地產(chǎn)項目近百個，且成績昭然。地產(chǎn)服務(wù)，并獲好評。文化用品中心、小型商業(yè)休閑街。這一地區(qū)的迅速崛起，必將成為上海西南新興。城區(qū)乃至鄰近省市進入上海的商業(yè)門戶。定位階段即將該因素整合起來，突出本項目獨特的競爭優(yōu)勢。把商場分割出售，最大的好處在于發(fā)展商能夠較短時間收回成本及利潤。定目標(biāo)市場有助于決定商業(yè)物業(yè)的定位、主題及招商推廣方向。---全國及海外游客？

　　

【正文】 由通海建設(shè)有限公司發(fā)展，位于黃浦區(qū)中華路，項目北至紫霞路，南至東江陰街，西靠中華路，東臨南倉街，整個項目建筑面積約 60萬平方米，共分三期開發(fā)?！巴ê? 中華城” 商業(yè)部分沿中華路呈帶狀分布，整個商業(yè)項目建筑面積約 8 萬平方米，沿街面寬達 800 米。該商業(yè)項目依托董家渡高檔聚居區(qū)強勁的消費潛力，立足社區(qū)，外向輻射，力圖通過該商業(yè)項目的建設(shè)逐步完善董家渡地區(qū)的居住環(huán)境，營造良好的生活氛圍。同時，亦希望使該商業(yè)項目成為黃浦區(qū)乃至整個上海社區(qū)商業(yè)的典范。 受通海建設(shè)有限公司的委托，我司擔(dān)任“通海 中華城”商業(yè)項目的全程營銷顧問，由于該案面臨商業(yè)體量巨大以及開發(fā)周期較長的困境，我司從市場研究、競爭項目研究、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向研究著手，將該項目定位于“立足社區(qū)配套，發(fā)展特色商業(yè)”的社區(qū)商業(yè) 升級版模式，引進“體驗式消費”理念，在營銷策略方面，建議采用“只租不售”的模式，積極尋找商業(yè)合作伙伴，在成功經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的前提下進行資本運作，品牌運作。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 32― 2. 新時代廣場 “新時代廣場”位于上海市靜安區(qū)南京西路 881 號（吳江路 188 號），北靠高尚地段南京西路，南靠上海時尚步行街吳江路休閑街，西臨地鐵 2 號線石門一路站。項目緊臨“梅、泰、恒”商務(wù)金三角，地鐵上蓋物業(yè)。地上 5 層，總建筑面積約為 6700平方米。 受業(yè)主委托，我司擔(dān)任“新時代廣場”商業(yè)項目的獨家營銷代理，由于該案停業(yè)較長時間，雖然位置優(yōu)越，但是市場 影響較差。我司從市場研究、競爭項目研究、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向研究著手，將該項目定位于“面向周邊年輕商務(wù)女性、經(jīng)營具有日本時尚風(fēng)格服裝和飾品的特色購物休閑商場”，并引進“尚海風(fēng)企業(yè)管理公司”進行經(jīng)營，同時赴日本進行招商，并取得豐碩成果，為后期銷售打下堅實基礎(chǔ)。在營銷策略方面，采用“整體包租，統(tǒng)一經(jīng)營”的模式，積極赴長三角地區(qū)進行推廣銷售。 3. 麗景天成商業(yè)街 麗景天成位于成都市武侯區(qū)，由小天北路、小天西路、小天南路、小天東路圍合而成。該項目是區(qū)政府大力推進的舊區(qū)改造項目，項目占地 23 萬平方米，總建筑面積達 13萬平方米，其中 沿街有 35000 平方米的商鋪以及一個 5000 平方米的商場。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 33― 由于將麗景天成定位為成都城南地區(qū)高級居住社區(qū)，因此，考慮到客戶對小區(qū)高檔生活配套存在迫切的要求，并成為其置業(yè)購買的主要考慮因素，我司將麗景天成的商場定位為高級會所，采用“會員制模式”經(jīng)營，同時將其余臨街商鋪按照每條街所處的位置，進行專業(yè)的商業(yè)街塑造，小天北路為時裝旗艦一條街，小天南路為酒吧一條街，小天西路為美容美發(fā)一條街，通過“造街造市”的定位，保證小業(yè)主的經(jīng)營空間，并與住宅銷售相互帶動。 在銷售策略方面，我司提出了“先租后售”的策略。先期，通過我 司的客戶資源引進行業(yè)“領(lǐng)頭羊”與開發(fā)商合作，達到旺市的目的，其次吸引目標(biāo)買家跟進，同時，亦吸引了大批投資客進場炒作。 4. 蘇州錦華苑第五期 蘇州“錦華苑”項目由香港新繼集團發(fā)展，位于蘇州新區(qū)主干道獅山路，北至金山路，東至濱河路，西靠“獅山花園”，整個項目占地 萬平方米，共分五期開發(fā)。 “錦華苑”一、二、三、四期建成以來，由于其優(yōu)雅的環(huán)境、齊全的配套設(shè)施、知名的物業(yè)管理，已成為菲聲蘇州的著名高檔住宅項目，是蘇州外商租賃的首選，入住率一直保持在 95％以上。受香港新繼集團委托，我司對錦華苑五期的商業(yè)項目做前期 規(guī)劃建議，第五期項目位于整個地塊的南端，占地面積約 平方米，預(yù)計可建建筑面積 40000 平方米左右，分裙樓和塔樓兩個部分。 根據(jù)項目所在地的實際情況，結(jié)合蘇州新區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃前景，我司建議裙樓定位可以從以下幾方面著手：一站式餐飲娛樂中心、家居生活廣場、展示中心、電腦咨詢廣場；塔樓部分定位為：酒店服務(wù)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店。我司的規(guī)劃建 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 34― 議具有充分的市場依據(jù)，具有科學(xué)的前瞻性，經(jīng)過實踐的檢驗，符合蘇州新區(qū)的經(jīng)濟及社會的發(fā)展規(guī)律，具有很強的操作性及發(fā)展?jié)摿Α? 5. 濮陽昆濮商業(yè)城 昆濮商業(yè)城位于濮陽油田商貿(mào) 區(qū)，總建筑面積 11 萬平方米，規(guī)劃為集酒店、餐飲、娛樂、購物為一體的大型綜合商業(yè)物業(yè)。 我司獲委任為全程營銷顧問，我司接手時該項目處于場地平整階段。我司通過周密的市場調(diào)研以及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局分析研究 ,對該項目產(chǎn)品建議為大型百貨與特色風(fēng)情街相結(jié)合的 “中原都市 Mall”,并對產(chǎn)品的建筑分布、業(yè)態(tài)布局做出合理調(diào)整。 6. 鹽城文化廣場 “鹽城文化廣場”位于江蘇中部重點發(fā)展區(qū)域－鹽城，城市新興開發(fā)最新板塊－鹽都新區(qū)內(nèi)?？偨ㄖ娣e約 70,000 萬平方米，屬于以商業(yè)為主的房地產(chǎn)項目。 我司接手時，該項目處于施工前期階段，我司通 過周密的市場研究、結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)導(dǎo)向研究，將該項目定位于“繽紛亞洲—鹽城首座主題式商業(yè) “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 35― 街與商務(wù)公寓完美結(jié)合之全新產(chǎn)品”，商業(yè)方面定位為“以商務(wù)餐飲娛樂結(jié)合購物休閑為主的一站式水景步行街”。在營銷思路方面，我司建議該項目“租售并舉”，通過銷售回籠資金，通過租賃、合作經(jīng)營，穩(wěn)定項目定位，同時獲取長線投資回報。 我司建議該項目與 20xx 年 12 月 11 日，中國零售業(yè)全面開放之日，舉行“江蘇鹽城繽紛亞洲商業(yè)峰會”以及開盤典禮，取得了開盤首日銷售 3500 萬元，取得了驕人的成績。 7. 靜安陽光商務(wù)廣場 靜安陽光商務(wù)廣場項目 由上海靜安城投有限公司開發(fā)建設(shè)，上海靜安城建投資有限公司位居 20xx 年上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 50 強之 23 強，具備極強的住宅開發(fā)經(jīng)驗，該項目是靜安城投開發(fā)的第一個商業(yè)項目，并且計劃將該項目作為固定資產(chǎn)長期持有。該項目總建筑面積 24000 平米，位于靜安與普陀交界的傳統(tǒng)居住區(qū)，該區(qū)域商務(wù)氣氛較弱，并且在區(qū)位、環(huán)境、交通、商務(wù)配套等方面均不十分理想。 針對該項目的現(xiàn)實情況，我司整合了市場、策劃、工程、租賃、管理等方面的專家，為該項目提供切實可行的前期定位策劃服務(wù)。我司介入時，該項目已經(jīng)動工，主體結(jié)構(gòu)及重要的硬件設(shè)施已經(jīng) 無法改變，我司從市場角度出發(fā)，為該項目做出可行的市場定位，并根據(jù)最終使用者的要求，從租賃及物業(yè)管理的角度出 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 36― 發(fā)，在外立面、硬件設(shè)施、智能化系統(tǒng)、平面分割等方面為該項目提出可行的改進建議，并對比改進后的增值收益和改進的成本投入為該項目提出可行的改進方案。該方案獲得開發(fā)商的高度認可，并立即確立了我司與靜安城投的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在租賃、管理、增值運營等方面進行長期合作，共鑄輝煌。 8. 財富源動力 — 新康 2 號樓 財富源動力 —新康 2 號樓，位于上海市外高橋保稅區(qū)加楓路 28 號，是新發(fā)展集團投資的小戶型商務(wù)樓， 1995 年竣工， 20xx 年重新改造后銷售。 20xx 年 10 月 『 xx 物業(yè) 』 獲委任為該項目的獨家營銷代理。 『 xx 物業(yè) 』 接手該項目后，重點挖掘保稅區(qū)優(yōu)惠條件優(yōu)勢、同時充分突出該物業(yè) 100%的出租率，目標(biāo)消費群直指外貿(mào)型公司以及投資客。 在實際推廣銷售活動中，我們充分利用該項目的地理位置優(yōu)勢，通過現(xiàn)場包裝、我司的客戶網(wǎng)絡(luò)以及人員上門直銷，快速打開銷售局面，于 3 個月內(nèi)完成全部銷售任務(wù)，并且銷售價格比預(yù)期上升 800 元 /平方米。 9. 徐匯自由度 — 東宇商務(wù)樓 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 37― 徐匯自由度 東宇商務(wù)樓，位于徐匯區(qū)漕溪路 169 號，是東部集團投資的 小戶型商務(wù)樓，預(yù)計在 20xx 年 6 月落成。 20xx 年 8 月 『 xx 物業(yè) 』 獲委任為該項目的獨家營銷代理。 『 xx 物業(yè) 』 接手該項目后，在業(yè)主資金回籠速度快的要求下，通過對項目及市場進行詳細的分析，重點挖掘交通便利、房型亦商亦住、彈性分割優(yōu)勢，目標(biāo)消費群直指創(chuàng)業(yè)型公司以及投資客。 在實際推廣銷售活動中，我們充分利用該項目的地理位置優(yōu)勢，加大現(xiàn)場包裝力度，同時通過我司的客戶網(wǎng)絡(luò)，積極發(fā)掘客戶。在開盤當(dāng)日，未有媒體投放的情況下，即實現(xiàn) 50%的銷售量，并于開盤當(dāng)月完成全盤銷售，銷售均價達到 9700元 /平方米。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 38― 鳴 謝 本建議書是我司對“永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”提出的服務(wù)內(nèi)容，敬請不吝賜教！ 謝 謝 閱 讀！ xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 二 00 五年十二月