某項目營銷推廣建議書-資料下載頁
2025-06-26 22:02本頁面
【正文】 ，消費群、未來發(fā)展?jié)摿臀恢谜剂硕鄶?shù)，可見客戶對于該區(qū)域前景的認可。成熟投資者看重的因素依次為：位置、發(fā)展?jié)摿Γㄉ悼臻g）、消費群體，這些因素在澗橋的置業(yè)者中的到了一定的認可。但是另一重要因素——投資回報率卻少有認可，這便是本項目目前的問題所在。l 對于項目的不認可因素，價格和長時間才能夠形成的商業(yè)氛圍成為了客戶形成購買的矛盾點，致使中小額投資者遲遲不能下定決心。l 在成交障礙統(tǒng)計上，不認可的矛盾點更加突出。價格是最大的杠桿，最終決定成交。銷售核心價值支撐（投資者角度） 投資價值——由于商鋪不是生活必需品，是可買可不買的“奢侈品”（總 價高）。買商鋪的主體客戶是投資者，以出租獲得長期穩(wěn) 定收益或中短期轉(zhuǎn)賣獲取高額差價為目的?！ ? 因此，商鋪的投資價值是銷售的核心 值得買——未來有較大的增值空間 買的起——總價不高、首付輕松、月租和月供能夠平衡 風險低——投資者資金的安全性；投資有保障（產(chǎn)權(quán)）；輕松投資 回報高——前期較高且穩(wěn)定的回報，以后有很大的升值潛力 麻煩少——專業(yè)公司管理，易租易售銷售方式優(yōu)劣勢對比銷售方式優(yōu)勢劣勢直接銷售? 發(fā)展商省事、麻煩少、沒有負擔? 商鋪沒有附加值，價格沒有支撐? 品牌商家租金較低，業(yè)主不接受，很難有品牌商家進駐，不利于商業(yè)做旺，影響住宅形象，損害開發(fā)商品牌價值? 銷售難度大、周期長帶租約銷售? 銷售帶租約，對中小投資者具有一定的吸引力? 穩(wěn)定商業(yè)規(guī)劃，有利于做旺商業(yè)? 發(fā)展商為了做旺商業(yè)，以比較優(yōu)惠的租金引進主力商家，但轉(zhuǎn)租約時投資者不太會輕易接受返租銷售? 快速實現(xiàn)銷售，資金能快速回籠；? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督，保障商業(yè)做旺? 返租金加到了商鋪的價格里，所以商鋪的公布均價提高了，讓投資者感覺貴? 返租以后，發(fā)展商要委托商業(yè)管理公司承擔統(tǒng)一運營的職責，客觀上增加了發(fā)展商的工作量? 返租受政策法規(guī)限制五、 商業(yè)部分營銷推廣思路根據(jù)以上對市場、本項目、預(yù)期銷售價格、客戶群、銷售方式所作出的分析判斷，本項目需要堅持確立自身高起點商業(yè)形象定位基礎(chǔ)，完善組合各個資源環(huán)節(jié)，從而創(chuàng)建項目商業(yè)部分的總體市場形象平臺；l 充分挖掘體驗式營銷得優(yōu)點，堅持走活動路線為主的推廣思路；l 鑒于市場競爭加劇以及對客戶購買行為分析得雙重原因，確定采用招商、銷售并舉的銷售策略，加大招商力度，組建強大的招商體系；l 加強城市資源引導(dǎo)力度，積極組織城市論壇等富有政治性色彩的大型活動，提升項目推廣訴求點；l 配合住宅及連排別墅的推廣，做到時間差異，形象同步，銷售結(jié)合的聯(lián)合推售方式，控制好推廣節(jié)奏。（一）銷售模式的確定：為了保障項目統(tǒng)一的業(yè)態(tài)、高企的售價，建議采用租售結(jié)合的銷售模式，具體銷售模式則各有不同，建議：* 步行街采用招商、銷售同步進行的銷售方式，可以直接出售協(xié)助招商，也可帶租約銷售；* 下沉廣場暫不銷售，作為社區(qū)配套定位招商先行；* 117號樓因價位偏高，依然采用現(xiàn)行固定回報方式，建議將回報率提高至8%；* 主力店開始洽談大型超市。只做為想象宣傳載體，暫不銷售。（二）商業(yè)營銷推廣啟動時間：根據(jù)工程進度，配合二期住宅銷售的啟動時間，預(yù)計時間定為2007年5月中旬啟動。（三）招商部啟動時間：招商部于4月開始組建，招商工作于商業(yè)整體推廣時間同步展開工作。（四）、營銷推廣節(jié)點建議：1） 建議2007年4月開始銷售推廣、客戶集中登記2） 2007年月5開始認籌期；3） 2007年7月解籌期4） 2007年10月，步行街開街，項目進入強銷期。（五）各階段活動營銷策略l 2007年4月認籌前期階段章丘城市發(fā)展論壇活動時間：2007年4月下旬活動目的：252。 通過論壇，引起章丘乃至濟南市民隊章丘新城區(qū)發(fā)展的認識；252。 鑒定市場對章丘新城區(qū)投資物業(yè)的信心；252。 展現(xiàn)項目所擁有的市場價值、形象；252。 促進商業(yè)認籌階段的人籌量；l 認籌階段：打造新章丘形勢下的高品質(zhì)商業(yè)核心銀座商城—齊魯置業(yè)商業(yè)合作聯(lián)盟簽約儀式活動時間:2007年5月活動目的：252。 確定招商主力點信息，并對市場進行選傳252。 提升商業(yè)街的總體競爭實力252。 鑒定客戶對于商業(yè)部分未來的發(fā)展信心強銷期異域風情節(jié) 街頭人體雕塑展活動時間：2007年9月活動地點：步行街，售樓處廣場活動組織：招商部活動目的：252。 展示項目異域風格的商業(yè)氛圍，展示招商成果，促進商業(yè)招商；252。 提升商業(yè)街知名度，拉升商業(yè)氛圍；252。 提升商業(yè)價值訴求，促進商業(yè)銷售；根據(jù)以往項目操作經(jīng)驗，我們認為最為有效的推廣媒介是： 1） 本地區(qū)主流報紙廣告、軟文 2） 項目圍墻包裝 3） 租售中心內(nèi)、外包裝其次是： 4） 本地電視廣告 5） 戶外大型廣告牌 6） 短信平臺 7） 派單或DM直郵 8） 網(wǎng)絡(luò)平臺（六）媒體運用策略媒體組合類別內(nèi)部認購期產(chǎn)品推廣期開盤強銷期持銷尾盤期齊魯晚報次主主主主分眾傳媒次主次主次主次主經(jīng)廣房產(chǎn)輔輔//山房網(wǎng)次主輔次主輔輔次主輔/路牌戶外主次主次主/山東省房地產(chǎn)報道輔輔輔/其他輔輔輔輔齊魯澗橋作為章丘第一名盤，其商業(yè)物業(yè)同樣具有著不可比擬的優(yōu)勢與發(fā)展前景，作為07年重點銷售部分，通過商業(yè)物業(yè)綜合的的運作方式，必將取得驕人的銷售業(yè)績；齊魯澗橋?qū)檎虑鹗忻竦纳钫宫F(xiàn)一個具有異域風情的購物休閑天堂；預(yù)祝07年齊魯澗橋再創(chuàng)輝煌！47 /
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