某項(xiàng)目營銷推廣建議書-資料下載頁
2025-06-26 22:02本頁面
【正文】 ，消費(fèi)群、未來發(fā)展?jié)摿臀恢谜剂硕鄶?shù)，可見客戶對于該區(qū)域前景的認(rèn)可。成熟投資者看重的因素依次為：位置、發(fā)展?jié)摿Γㄉ悼臻g）、消費(fèi)群體，這些因素在澗橋的置業(yè)者中的到了一定的認(rèn)可。但是另一重要因素——投資回報(bào)率卻少有認(rèn)可，這便是本項(xiàng)目目前的問題所在。l 對于項(xiàng)目的不認(rèn)可因素，價格和長時間才能夠形成的商業(yè)氛圍成為了客戶形成購買的矛盾點(diǎn)，致使中小額投資者遲遲不能下定決心。l 在成交障礙統(tǒng)計(jì)上，不認(rèn)可的矛盾點(diǎn)更加突出。價格是最大的杠桿，最終決定成交。銷售核心價值支撐（投資者角度） 投資價值——由于商鋪不是生活必需品，是可買可不買的“奢侈品”（總 價高）。買商鋪的主體客戶是投資者，以出租獲得長期穩(wěn) 定收益或中短期轉(zhuǎn)賣獲取高額差價為目的。 因此，商鋪的投資價值是銷售的核心 值得買——未來有較大的增值空間 買的起——總價不高、首付輕松、月租和月供能夠平衡 風(fēng)險(xiǎn)低——投資者資金的安全性；投資有保障（產(chǎn)權(quán)）；輕松投資 回報(bào)高——前期較高且穩(wěn)定的回報(bào)，以后有很大的升值潛力 麻煩少——專業(yè)公司管理，易租易售銷售方式優(yōu)劣勢對比銷售方式優(yōu)勢劣勢直接銷售? 發(fā)展商省事、麻煩少、沒有負(fù)擔(dān)? 商鋪沒有附加值，價格沒有支撐? 品牌商家租金較低，業(yè)主不接受，很難有品牌商家進(jìn)駐，不利于商業(yè)做旺，影響住宅形象，損害開發(fā)商品牌價值? 銷售難度大、周期長帶租約銷售? 銷售帶租約，對中小投資者具有一定的吸引力? 穩(wěn)定商業(yè)規(guī)劃，有利于做旺商業(yè)? 發(fā)展商為了做旺商業(yè)，以比較優(yōu)惠的租金引進(jìn)主力商家，但轉(zhuǎn)租約時投資者不太會輕易接受返租銷售? 快速實(shí)現(xiàn)銷售，資金能快速回籠；? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督，保障商業(yè)做旺? 返租金加到了商鋪的價格里，所以商鋪的公布均價提高了，讓投資者感覺貴? 返租以后，發(fā)展商要委托商業(yè)管理公司承擔(dān)統(tǒng)一運(yùn)營的職責(zé)，客觀上增加了發(fā)展商的工作量? 返租受政策法規(guī)限制五、 商業(yè)部分營銷推廣思路根據(jù)以上對市場、本項(xiàng)目、預(yù)期銷售價格、客戶群、銷售方式所作出的分析判斷，本項(xiàng)目需要堅(jiān)持確立自身高起點(diǎn)商業(yè)形象定位基礎(chǔ)，完善組合各個資源環(huán)節(jié)，從而創(chuàng)建項(xiàng)目商業(yè)部分的總體市場形象平臺；l 充分挖掘體驗(yàn)式營銷得優(yōu)點(diǎn)，堅(jiān)持走活動路線為主的推廣思路；l 鑒于市場競爭加劇以及對客戶購買行為分析得雙重原因，確定采用招商、銷售并舉的銷售策略，加大招商力度，組建強(qiáng)大的招商體系；l 加強(qiáng)城市資源引導(dǎo)力度，積極組織城市論壇等富有政治性色彩的大型活動，提升項(xiàng)目推廣訴求點(diǎn)；l 配合住宅及連排別墅的推廣，做到時間差異，形象同步，銷售結(jié)合的聯(lián)合推售方式，控制好推廣節(jié)奏。（一）銷售模式的確定：為了保障項(xiàng)目統(tǒng)一的業(yè)態(tài)、高企的售價，建議采用租售結(jié)合的銷售模式，具體銷售模式則各有不同，建議：* 步行街采用招商、銷售同步進(jìn)行的銷售方式，可以直接出售協(xié)助招商，也可帶租約銷售；* 下沉廣場暫不銷售，作為社區(qū)配套定位招商先行；* 117號樓因價位偏高，依然采用現(xiàn)行固定回報(bào)方式，建議將回報(bào)率提高至8%；* 主力店開始洽談大型超市。只做為想象宣傳載體，暫不銷售。（二）商業(yè)營銷推廣啟動時間：根據(jù)工程進(jìn)度，配合二期住宅銷售的啟動時間，預(yù)計(jì)時間定為2007年5月中旬啟動。（三）招商部啟動時間：招商部于4月開始組建，招商工作于商業(yè)整體推廣時間同步展開工作。（四）、營銷推廣節(jié)點(diǎn)建議：1） 建議2007年4月開始銷售推廣、客戶集中登記2） 2007年月5開始認(rèn)籌期；3） 2007年7月解籌期4） 2007年10月，步行街開街，項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期。（五）各階段活動營銷策略l 2007年4月認(rèn)籌前期階段章丘城市發(fā)展論壇活動時間：2007年4月下旬活動目的：252。 通過論壇，引起章丘乃至濟(jì)南市民隊(duì)章丘新城區(qū)發(fā)展的認(rèn)識；252。 鑒定市場對章丘新城區(qū)投資物業(yè)的信心；252。 展現(xiàn)項(xiàng)目所擁有的市場價值、形象；252。 促進(jìn)商業(yè)認(rèn)籌階段的人籌量；l 認(rèn)籌階段：打造新章丘形勢下的高品質(zhì)商業(yè)核心銀座商城—齊魯置業(yè)商業(yè)合作聯(lián)盟簽約儀式活動時間:2007年5月活動目的：252。 確定招商主力點(diǎn)信息，并對市場進(jìn)行選傳252。 提升商業(yè)街的總體競爭實(shí)力252。 鑒定客戶對于商業(yè)部分未來的發(fā)展信心強(qiáng)銷期異域風(fēng)情節(jié) 街頭人體雕塑展活動時間：2007年9月活動地點(diǎn)：步行街，售樓處廣場活動組織：招商部活動目的：252。 展示項(xiàng)目異域風(fēng)格的商業(yè)氛圍，展示招商成果，促進(jìn)商業(yè)招商；252。 提升商業(yè)街知名度，拉升商業(yè)氛圍；252。 提升商業(yè)價值訴求，促進(jìn)商業(yè)銷售；根據(jù)以往項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為最為有效的推廣媒介是： 1） 本地區(qū)主流報(bào)紙廣告、軟文 2） 項(xiàng)目圍墻包裝 3） 租售中心內(nèi)、外包裝其次是： 4） 本地電視廣告 5） 戶外大型廣告牌 6） 短信平臺 7） 派單或DM直郵 8） 網(wǎng)絡(luò)平臺（六）媒體運(yùn)用策略媒體組合類別內(nèi)部認(rèn)購期產(chǎn)品推廣期開盤強(qiáng)銷期持銷尾盤期齊魯晚報(bào)次主主主主分眾傳媒次主次主次主次主經(jīng)廣房產(chǎn)輔輔//山房網(wǎng)次主輔次主輔輔次主輔/路牌戶外主次主次主/山東省房地產(chǎn)報(bào)道輔輔輔/其他輔輔輔輔齊魯澗橋作為章丘第一名盤，其商業(yè)物業(yè)同樣具有著不可比擬的優(yōu)勢與發(fā)展前景，作為07年重點(diǎn)銷售部分，通過商業(yè)物業(yè)綜合的的運(yùn)作方式，必將取得驕人的銷售業(yè)績；齊魯澗橋?qū)檎虑鹗忻竦纳钫宫F(xiàn)一個具有異域風(fēng)情的購物休閑天堂；預(yù)祝07年齊魯澗橋再創(chuàng)輝煌！47 /
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