【正文】 —鹽城首座主題式商業(yè) “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 35― 街與商務(wù)公寓完美結(jié)合之全新產(chǎn)品”，商業(yè)方面定位為“以商務(wù)餐飲娛樂(lè)結(jié)合購(gòu)物休閑為主的一站式水景步行街”。在營(yíng)銷(xiāo)策略方面，采用“整體包租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的模式，積極赴長(zhǎng)三角地區(qū)進(jìn)行推廣銷(xiāo)售。 xx 物業(yè)已獲得 ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證，國(guó)家物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)，品牌實(shí)力卓著。 ▌ 人事、行政及公共關(guān)系 與各業(yè)戶保持緊密之聯(lián)絡(luò)。 ? 各崗位之責(zé)任制度 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 25― 物業(yè)交付后物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù) ▌ 二次裝修管理 二次裝修管理的規(guī)范與否直接影響到后期物業(yè)管理正常運(yùn)作，影響到物業(yè)的增值、保值， 故對(duì)屆時(shí)的管理將會(huì)有較高的要求，本司將根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況 ，制定相關(guān)操作流程、管理制度和二次裝修管理手冊(cè)。 提交成果： 《項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告》 工作時(shí)間： 40 個(gè)工作日 提交形式： PowerPoint 演示 具體內(nèi)容： 市場(chǎng)分析： 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ▌ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平概述 ▌ 居民生活水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu) ▌ 人口的增長(zhǎng)、分布與結(jié)構(gòu) ▌ 政府未來(lái)的商業(yè)發(fā)展計(jì)劃及對(duì)本項(xiàng)目的影響 區(qū)域商用物業(yè)市場(chǎng)情況分析 ▌ 區(qū)域商業(yè)物業(yè)的總體發(fā)展概況 區(qū)域商 業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域主要商圈分布及消費(fèi)群體分析 區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金 /售價(jià)水平分析 區(qū)域商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景分析 ▌ 區(qū)域辦公物業(yè)的總體發(fā)展概況 區(qū)域辦公物業(yè)分布 區(qū)域辦公物業(yè)的租金 /售價(jià)水平分析 區(qū)域辦公物業(yè)消費(fèi)群體分析 區(qū)域辦公物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景分析 ▌ 主要個(gè)案分析（商業(yè)及辦公物業(yè)） 規(guī)模及檔次 規(guī)劃特色 經(jīng)營(yíng)類(lèi)別及經(jīng)營(yíng)方式 輻射范圍及消費(fèi)群體構(gòu)成 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 16― 租金 /售價(jià)水平 主要商戶 /客戶 物業(yè)管理 目標(biāo)客戶特征分析（商業(yè)及辦公物業(yè)） ▌ 區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)特征分析（問(wèn)卷調(diào)研及專家訪談） 消費(fèi)者的收入層次分析 消費(fèi)者消費(fèi)力分析 消 費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析 消費(fèi)心理分析 消費(fèi)者消費(fèi)模式分析 ▌ 區(qū)域辦公物業(yè)消費(fèi)特征分析 需求分析 支付能力分析 消費(fèi)心理分析 消費(fèi)模式分析 結(jié)論：項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)的判斷 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目概況 ▌ 項(xiàng)目的發(fā)展背景 ▌ 項(xiàng)目概況 及 相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ▌ 項(xiàng)目發(fā)展工程進(jìn)度 ▌ 已獲批準(zhǔn)的有關(guān)文件和圖則 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 ▌ 區(qū)位條件分析 ▌ 區(qū)域發(fā)展前景分析 ▌ 項(xiàng)目 SWOT 分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、市場(chǎng)機(jī)遇點(diǎn)、市場(chǎng)威 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 17― 脅 相關(guān)案例借鑒 發(fā)展定位： 項(xiàng)目 產(chǎn)品 定位 ▌ 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)消費(fèi)者定位 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者定位 ▌ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 商業(yè)功能體系 辦公功能體系 ▌ 項(xiàng)目形象定位（設(shè)計(jì)理念） 社會(huì)形象 產(chǎn)品形象 廣告形象 ▌ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 價(jià)格定位的原則 租金 /售價(jià)測(cè)算及定位 規(guī)劃定位： 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑建議 ▌ 整體規(guī)劃建議 規(guī)劃目標(biāo)、原則 商業(yè)體系規(guī)劃建議 各商業(yè)組團(tuán)規(guī)劃建議 各商業(yè)板塊商品組合及目標(biāo)商家 辦公體系規(guī)劃建議 ▌ 環(huán)境規(guī)劃建議 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 18― 辦公環(huán)境 購(gòu)物環(huán)境 人文環(huán)境 休閑環(huán)境 ▌ 人流引導(dǎo) 交通設(shè)施 步行區(qū)域 地下人流引入 地面人流引入 垂直交通組織 平面交通組織 無(wú)障礙通道 ▌ 物流輸送 倉(cāng)庫(kù)的預(yù)留 貨梯的設(shè)置 運(yùn)輸通道 卸貨區(qū) ▌ 配套設(shè)施 休閑區(qū) 娛樂(lè)區(qū) 門(mén)口廣場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng) 洗 手間 通訊設(shè)施 智能化設(shè)施 自助式售貨機(jī)、柜員機(jī) ▌ 物業(yè)間隔 商鋪間隔思路 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 19― 不同業(yè)態(tài)的商鋪間隔建議 辦公間隔思路 辦公間隔建議 ▌ 裝修建議 裝修風(fēng)格 總體檔次 收益測(cè)算： 項(xiàng)目的投資構(gòu)成與開(kāi)發(fā)成本估算 ▌ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ▌ 基本參數(shù) ▌ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算 ▌ 項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)的 租金 /售價(jià)測(cè)算 ▌ 項(xiàng)目收益進(jìn)度預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)效益分析 結(jié)論：項(xiàng)目是否可行及應(yīng)規(guī)避的不利因素處理 （二） 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理服務(wù) 依據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、定位，及對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的判斷和把握，就如何包裝、宣傳推廣 、銷(xiāo)售策劃 而制定一系列相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)策略 。 同時(shí)，考慮到地塊東側(cè)為一條天然河流，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，該部分的商業(yè)立面可以引入旗廊設(shè)計(jì)，若與休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，可以使室內(nèi)與室外的商業(yè)空間形成互動(dòng)，體現(xiàn)獨(dú)特的水文化內(nèi)涵。 選擇獨(dú)具個(gè)性的主題 一般來(lái)說(shuō)，新建的商業(yè)項(xiàng)目須有一個(gè)明確的主題才能收到宣傳效果，吸引商戶和消費(fèi)者的注意。更重要的是，這證明了發(fā)展商具有強(qiáng)大自我的商業(yè)配套能力，對(duì)提高住宅的生活素質(zhì)有非常重大的幫助，同時(shí)對(duì)以后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也不存在商業(yè)配套的難題，然而這對(duì)發(fā)展商的要求較高，同時(shí)資金回籠速度緩慢。 作為香港知名地產(chǎn)代理商之一的『 xx 物業(yè)』，堅(jiān)持我公司開(kāi)業(yè)以來(lái)貫徹始終的“ 以人為本，以客為尊，以質(zhì)為先 ”的服務(wù)精神，為眾多發(fā)展商提供了專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)，并獲好評(píng)。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 3― 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)區(qū)級(jí)景觀道路 七莘路，處于莘莊商圈與七寶商圈之間，隸屬于七莘路商業(yè)帶。 如何在短期收益（銷(xiāo)售）和長(zhǎng)期獲利（出租）之間取得良好的平衡，是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)面臨的主要發(fā) 展方向之一。 主題的訂定與目標(biāo)消費(fèi)者有很大關(guān)聯(lián)。 外立面建議 外立面建議 業(yè)態(tài)組合取向： “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 12― 本項(xiàng)目所處的七莘路上，北段的商業(yè)配套相對(duì)較齊全，而本項(xiàng)目所處的南段，除了樂(lè)購(gòu)大賣(mài)場(chǎng)外，主要是社區(qū)臨街商鋪，業(yè)態(tài)也以簡(jiǎn)單的生活配套為主，檔次較低，且未形成一定規(guī)模的商圈效應(yīng)。同時(shí)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo) 策劃的指導(dǎo)，建立專案銷(xiāo)售隊(duì)伍，按照銷(xiāo)售計(jì)劃的要求，開(kāi)展銷(xiāo)售推廣活動(dòng)，接觸跟進(jìn)目標(biāo)客戶，完成銷(xiāo)售工作，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)展情況、工程進(jìn)度以及客戶反饋信息即時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售計(jì)劃，使本項(xiàng)目的利益最大化。 ▌ 保安管理 配合物業(yè)要求，擬訂適當(dāng)?shù)娜藛T安排及保安服務(wù)計(jì)劃； 透過(guò)良好之保安培訓(xùn)，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施； 與發(fā)展商定期檢討物業(yè)保安事宜，并安排夜間突擊檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正匯報(bào)； 如遇大量物品搬離，有關(guān)人士必須事先通知管理處做好登記； 做好人員及車(chē)輛進(jìn)出管理，確保物業(yè)的正常運(yùn)作，以免不良分子有機(jī)可乘； 擬訂制定保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線表等。 為本項(xiàng)目投購(gòu)第三者責(zé)任險(xiǎn)及一切財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)之保險(xiǎn)賠償，同時(shí)亦提供勞工賠償給各員工。 ? 技術(shù)資源優(yōu)勢(shì) xx 物業(yè)自成立以來(lái)，將香港先進(jìn)的地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)內(nèi)地，結(jié)合內(nèi)地的不同市場(chǎng)狀況，進(jìn)行 總結(jié)、創(chuàng)新、結(jié)合，為發(fā)展商提供全面的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)獲得相當(dāng)多的成功的經(jīng)驗(yàn)。 3. 麗景天成商業(yè)街 麗景天成位于成都市武侯區(qū)，由小天北路、小天西路、小天南路、小天東路圍合而成。在營(yíng)銷(xiāo)思路方面，我司建議該項(xiàng)目“租售并舉”，通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，通過(guò)租賃、合作經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定項(xiàng)目定位，同時(shí)獲取長(zhǎng)線投資回報(bào)。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 38― 鳴 謝 本建議書(shū)是我司對(duì)“永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”提出的服務(wù)內(nèi)容，敬請(qǐng)不吝賜教！ 謝 謝 閱 讀！ xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司