【正文】 體構(gòu)成 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 16― 租金 /售價(jià)水平 主要商戶 /客戶 物業(yè)管理 目標(biāo)客戶特征分析（商業(yè)及辦公物業(yè)） ▌ 區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)特征分析（問卷調(diào)研及專家訪談） 消費(fèi)者的收入層次分析 消費(fèi)者消費(fèi)力分析 消 費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析 消費(fèi)心理分析 消費(fèi)者消費(fèi)模式分析 ▌ 區(qū)域辦公物業(yè)消費(fèi)特征分析 需求分析 支付能力分析 消費(fèi)心理分析 消費(fèi)模式分析 結(jié)論：項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)的判斷 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目概況 ▌ 項(xiàng)目的發(fā)展背景 ▌ 項(xiàng)目概況 及 相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ▌ 項(xiàng)目發(fā)展工程進(jìn)度 ▌ 已獲批準(zhǔn)的有關(guān)文件和圖則 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 ▌ 區(qū)位條件分析 ▌ 區(qū)域發(fā)展前景分析 ▌ 項(xiàng)目 SWOT 分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、市場(chǎng)機(jī)遇點(diǎn)、市場(chǎng)威 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 17― 脅 相關(guān)案例借鑒 發(fā)展定位： 項(xiàng)目 產(chǎn)品 定位 ▌ 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)消費(fèi)者定位 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者定位 ▌ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 商業(yè)功能體系 辦公功能體系 ▌ 項(xiàng)目形象定位（設(shè)計(jì)理念） 社會(huì)形象 產(chǎn)品形象 廣告形象 ▌ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 價(jià)格定位的原則 租金 /售價(jià)測(cè)算及定位 規(guī)劃定位： 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑建議 ▌ 整體規(guī)劃建議 規(guī)劃目標(biāo)、原則 商業(yè)體系規(guī)劃建議 各商業(yè)組團(tuán)規(guī)劃建議 各商業(yè)板塊商品組合及目標(biāo)商家 辦公體系規(guī)劃建議 ▌ 環(huán)境規(guī)劃建議 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 18― 辦公環(huán)境 購(gòu)物環(huán)境 人文環(huán)境 休閑環(huán)境 ▌ 人流引導(dǎo) 交通設(shè)施 步行區(qū)域 地下人流引入 地面人流引入 垂直交通組織 平面交通組織 無(wú)障礙通道 ▌ 物流輸送 倉(cāng)庫(kù)的預(yù)留 貨梯的設(shè)置 運(yùn)輸通道 卸貨區(qū) ▌ 配套設(shè)施 休閑區(qū) 娛樂區(qū) 門口廣場(chǎng) 停車場(chǎng) 洗 手間 通訊設(shè)施 智能化設(shè)施 自助式售貨機(jī)、柜員機(jī) ▌ 物業(yè)間隔 商鋪間隔思路 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 19― 不同業(yè)態(tài)的商鋪間隔建議 辦公間隔思路 辦公間隔建議 ▌ 裝修建議 裝修風(fēng)格 總體檔次 收益測(cè)算： 項(xiàng)目的投資構(gòu)成與開發(fā)成本估算 ▌ 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ▌ 基本參數(shù) ▌ 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 ▌ 項(xiàng)目各類物業(yè)的 租金 /售價(jià)測(cè)算 ▌ 項(xiàng)目收益進(jìn)度預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)效益分析 結(jié)論：項(xiàng)目是否可行及應(yīng)規(guī)避的不利因素處理 （二） 項(xiàng)目營(yíng)銷代理服務(wù) 依據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、定位，及對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的判斷和把握，就如何包裝、宣傳推廣 、銷售策劃 而制定一系列相關(guān)的營(yíng)銷策略 。 清潔要求 管理預(yù)算 參照上海地區(qū)及周邊其他物業(yè)管理費(fèi)用收支，生活指數(shù)，物價(jià)幅度，提供一準(zhǔn)確及合理之未來(lái)管理支出預(yù)算案予發(fā)展商，配合市場(chǎng)推廣策略。 ? 各崗位之責(zé)任制度 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 25― 物業(yè)交付后物業(yè)管理顧問服務(wù) ▌ 二次裝修管理 二次裝修管理的規(guī)范與否直接影響到后期物業(yè)管理正常運(yùn)作，影響到物業(yè)的增值、保值， 故對(duì)屆時(shí)的管理將會(huì)有較高的要求，本司將根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況 ，制定相關(guān)操作流程、管理制度和二次裝修管理手冊(cè)。 ▌ 設(shè)備維護(hù) 根據(jù)本司過往之經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助挑選適當(dāng)之保養(yǎng)承包商定期處理大型設(shè)備之維修保養(yǎng)計(jì)劃，及參與整個(gè)招標(biāo)程序。 ▌ 人事、行政及公共關(guān)系 與各業(yè)戶保持緊密之聯(lián)絡(luò)。 融洽外部環(huán)境，溝通與融洽與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、供氣、市政、環(huán)衛(wèi)、防疫 、居委會(huì)、房管局、公安、消防、郵政、交通、綠化及委托服務(wù)保養(yǎng)單位等。 xx 物業(yè)已獲得 ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證，國(guó)家物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)，品牌實(shí)力卓著。該商業(yè)項(xiàng)目依托董家渡高檔聚居區(qū)強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力，立足社區(qū)，外向輻射，力圖通過該商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)逐步完善董家渡地區(qū)的居住環(huán)境，營(yíng)造良好的生活氛圍。在營(yíng)銷策略方面，采用“整體包租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的模式，積極赴長(zhǎng)三角地區(qū)進(jìn)行推廣銷售。受香港新繼集團(tuán)委托，我司對(duì)錦華苑五期的商業(yè)項(xiàng)目做前期 規(guī)劃建議，第五期項(xiàng)目位于整個(gè)地塊的南端，占地面積約 平方米，預(yù)計(jì)可建建筑面積 40000 平方米左右，分裙樓和塔樓兩個(gè)部分。 我司接手時(shí)，該項(xiàng)目處于施工前期階段，我司通 過周密的市場(chǎng)研究、結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)導(dǎo)向研究，將該項(xiàng)目定位于“繽紛亞洲—鹽城首座主題式商業(yè) “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 35― 街與商務(wù)公寓完美結(jié)合之全新產(chǎn)品”，商業(yè)方面定位為“以商務(wù)餐飲娛樂結(jié)合購(gòu)物休閑為主的一站式水景步行街”。 8. 財(cái)富源動(dòng)力 — 新康 2 號(hào)樓 財(cái)富源動(dòng)力 —新康 2 號(hào)樓，位于上海市外高橋保稅區(qū)加楓路 28 號(hào)，是新發(fā)展集團(tuán)投資的小戶型商務(wù)樓， 1995 年竣工， 20xx 年重新改造后銷售。在開盤當(dāng)日，未有媒體投放的情況下，即實(shí)現(xiàn) 50%的銷售量，并于開盤當(dāng)月完成全盤銷售，銷售均價(jià)達(dá)到 9700元 /平方米。 9. 徐匯自由度 — 東宇商務(wù)樓 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 37― 徐匯自由度 東宇商務(wù)樓，位于徐匯區(qū)漕溪路 169 號(hào)，是東部集團(tuán)投資的 小戶型商務(wù)樓，預(yù)計(jì)在 20xx 年 6 月落成。該項(xiàng)目總建筑面積 24000 平米，位于靜安與普陀交界的傳統(tǒng)居住區(qū)，該區(qū)域商務(wù)氣氛較弱，并且在區(qū)位、環(huán)境、交通、商務(wù)配套等方面均不十分理想。 我司獲委任為全程營(yíng)銷顧問，我司接手時(shí)該項(xiàng)目處于場(chǎng)地平整階段。 在銷售策略方面，我司提出了“先租后售”的策略。項(xiàng)目緊臨“梅、泰、恒”商務(wù)金三角，地鐵上蓋物業(yè)。 ? 客戶渠道優(yōu)勢(shì) xx 物業(yè)在近幾年 的業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，本著“ 以人為本，以客為尊，以質(zhì)為先 ”的服務(wù)精神，獲得了客戶一致好評(píng)，并形成了境內(nèi)外客戶網(wǎng)絡(luò)，能提供發(fā)展商相 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 30― 當(dāng)?shù)哪繕?biāo)客源。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 28― 四、 xx 物業(yè)提供服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 服務(wù)形式 /提交成果 服務(wù)期限 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 項(xiàng)目發(fā)展策劃服務(wù) 《項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告》 40個(gè)工作日 人民幣 20萬(wàn)元 2 項(xiàng)目營(yíng)銷代理 服務(wù) 營(yíng)銷建議書 /銷售執(zhí)行 自項(xiàng)目取得預(yù)售許可開始至項(xiàng)目完成銷售止 銷售傭金： 按完成銷售金額的 %收?。? 招商傭金： 按照完成招商單位年租金的 10％收取 3 項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù) 建議書 /管理文件 /培訓(xùn) / 物業(yè)管理執(zhí)行 自項(xiàng)目正式啟動(dòng)至項(xiàng)目交付后 2年 前期顧問： 每月人民幣 后期管理酬金： 具體待完成物業(yè)管理預(yù)算后再定。 代表業(yè)戶與政府聯(lián)絡(luò)。 進(jìn)行各種訴訟，由證據(jù)搜集及準(zhǔn)備至上庭聆訊。 布局適應(yīng)建筑功能需要，無(wú)明顯病、蟲害，無(wú)藥害，及時(shí)處理綠化與其他公用設(shè)施的矛盾，保持綠化景觀的完整，布局合理、無(wú)枯枝敗葉。 ? 業(yè)戶手冊(cè)：包括管理費(fèi)之繳付方式及盈虧、聯(lián)絡(luò)途徑，包括填報(bào)緊急聯(lián)絡(luò)資料等；加建及改建、裝修守則、如裝修承造商、施工保險(xiǎn)及責(zé)任、施工期間注意事項(xiàng)等； ? 清潔服務(wù)：如公共地方清潔及垃圾清倒安排； ? 保安服務(wù)：防火及防風(fēng)須知、停車場(chǎng)須知；各項(xiàng)服務(wù)之說(shuō)明和注意事項(xiàng)； ? 業(yè)戶守則：如室內(nèi)維修保養(yǎng)責(zé)任、招牌及告示海報(bào)等規(guī)定。 提交成果 ： 建議書 /管理文件 /培訓(xùn) /物業(yè)管理執(zhí)行 工作時(shí)間： 自項(xiàng)目啟動(dòng)至項(xiàng)目交付運(yùn)營(yíng)后 2 年 提交形式 ： 書面 文件 /定期交流會(huì) 具體內(nèi)容： 物業(yè)交付前物業(yè)管理顧問服務(wù)（至物業(yè)交付運(yùn)營(yíng)前一個(gè)月） ▌ 物業(yè)工程 大廈設(shè)計(jì)建議 從后期使用者的角度向發(fā)展商提供有利于未來(lái)管理之改善建議，諸如人流車流控制，交通控制，綠化的布局；提出將來(lái)大廈保養(yǎng)維修可能產(chǎn)生的問題，并能在建筑期內(nèi)做出