【正文】 限公司 20xx年 12月 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 1― 目 錄 前 言 一、項(xiàng)目概況 二、策劃商業(yè)項(xiàng)目的考慮因素 三、 xx 物業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容 四、 xx 物業(yè)提供服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 五、為何委任『 xx物業(yè)』 六、『 xx 物業(yè)』曾參與的商業(yè)項(xiàng)目 鳴 謝 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 2― 前 言 我司藉此建議書向 貴司提供【永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目】 (以下簡(jiǎn)稱 本項(xiàng)目 )的全程營(yíng)銷服務(wù)建議書。 本項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)七莘路，毗鄰滬杭高速起始匝道口，處于莘莊商圈與七寶商圈之間，隸屬于七莘路商業(yè)帶。由于 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)建設(shè)的良好發(fā)展，目前本項(xiàng)目 3 公里范圍內(nèi)已形成超百萬平米的大型社區(qū)，近 50 萬人口，為本項(xiàng)目的成功實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)群體基礎(chǔ)。 『 xx 物業(yè)』是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)服務(wù)的香港公司，經(jīng)營(yíng)范圍涉及 項(xiàng)目策劃 、營(yíng)銷企劃 、 項(xiàng)目推廣 、 銷售代理 、 物業(yè)管理 、 工程咨詢 及其它的專業(yè)服務(wù)，能為發(fā)展商提供一條龍的房地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)，為項(xiàng)目的保值、增值提供全面 的解決方案。 作為香港知名地產(chǎn)代理商之一的『 xx 物業(yè)』，堅(jiān)持我公司開業(yè)以來貫徹始終的“ 以人為本，以客為尊，以質(zhì)為先 ”的服務(wù)精神，為眾多發(fā)展商提供了專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)，并獲好評(píng)。 本項(xiàng)目附近有包括樂購、銀七星室內(nèi)滑雪場(chǎng)、七寶古鎮(zhèn)商業(yè)旅游區(qū)等上海著名商業(yè)及景觀資源，商業(yè)氛圍濃郁。作為七莘路商業(yè)帶南段領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，本項(xiàng)目占地 12350 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 21060平方米，規(guī)劃為商業(yè)、辦公、酒店的綜合商業(yè)體，發(fā)展前景良好。 目前，本項(xiàng)目所處區(qū)域已被新的商業(yè)規(guī)劃列為 七莘路 “ 閔行大道 ” 、莘松路現(xiàn)代商貿(mào) 走廊 ，即 以七莘路（莘莊轄區(qū)段）街區(qū)兩側(cè)若干縱深塊狀組團(tuán)和支馬路小型商業(yè)休閑街為主，集聚現(xiàn)代大型專業(yè)店、大型綜合超市、文化休閑中心、圖書文化用品中心、小型商業(yè)休閑街。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 4― 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃為商業(yè)、酒店、辦公的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，同時(shí)作為該區(qū)域的領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，既要考慮與外部項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位，又要考慮自身內(nèi)部各不同屬性組成部分的相互互動(dòng)關(guān)系，因此本項(xiàng)目商業(yè)部分的規(guī)劃顯得尤其重要。在營(yíng)銷定價(jià)策略方面，既要考慮到開發(fā)商的現(xiàn)金流，又要考慮到后期經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性，商業(yè)項(xiàng)目的檔次，業(yè)主的投資回報(bào)。 出售或是出租？ 商場(chǎng)面積是出售或是出租比較合適？這個(gè)應(yīng)該是首要決定的問題。以銷售為主的方式是先把整個(gè)商鋪分割 成獨(dú)立的鋪位，然后分別銷售出去，這樣做的好處是能在較短的時(shí)間內(nèi)回收資金，同時(shí)省卻以后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理的難題，這對(duì)開發(fā)商是有利的。更重要的是，這證明了發(fā)展商具有強(qiáng)大自我的商業(yè)配套能力，對(duì)提高住宅的生活素質(zhì)有非常重大的幫助，同時(shí)對(duì)以后開發(fā)的項(xiàng)目也不存在商業(yè)配套的難題，然而這對(duì)發(fā)展商的要求較高，同時(shí)資金回籠速度緩慢。 以一個(gè)大型商場(chǎng)來說，要能辦得成功并非容易，有賴發(fā)展商全權(quán)控制、靈活策劃。小業(yè)主多只維護(hù)本身的利益，要集合眾多小業(yè)主的力量來推廣一個(gè)大型的新商場(chǎng)，困難度很高。把商場(chǎng)分割出售，最大的好處在于發(fā)展商能夠較短時(shí)間收回成本及利潤(rùn)。 本案以哪一個(gè)消費(fèi)客戶群為目標(biāo)？ 項(xiàng)目周邊的消費(fèi)者？ 項(xiàng)目周邊及鄰近地區(qū)的消費(fèi)者？ 整個(gè)松江區(qū)的消費(fèi)者？ 全市的消費(fèi)者？ 全國(guó)的消費(fèi)者？ 全國(guó)及海外游客？ 根據(jù)本項(xiàng)目建筑體量及立地條件分析，本案吸引大范圍的消費(fèi)群體有一定難度，但主題特色明顯的商業(yè)規(guī)劃的輻射力會(huì)大大增強(qiáng)，這需要我們對(duì)周邊的商圈及業(yè)態(tài)布局作出較為詳細(xì)的調(diào)查，抑或優(yōu)勢(shì)突出抑或錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，吸引最大范圍內(nèi)的消費(fèi)群體將是我們的目標(biāo)。商場(chǎng)的檔次亦決定將來的目標(biāo)商戶，因此應(yīng)一并考慮。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 7― 互動(dòng)關(guān)系 在商業(yè)項(xiàng)目定位之前要考慮與周邊商業(yè)之間的互動(dòng)關(guān)系，是錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)還是集商成市？這將直接影響項(xiàng)目的定位目標(biāo)。 商戶以何種方式營(yíng)運(yùn)？ 以上第 2 及 3 項(xiàng)決定后，基本上已決定了目標(biāo)商戶。 選擇獨(dú)具個(gè)性的主題 一般來說，新建的商業(yè)項(xiàng)目須有一個(gè)明確的主題才能收到宣傳效果，吸引商戶和消費(fèi)者的注意。如果目標(biāo)是項(xiàng)目周邊及鄰近的消費(fèi)者，主題可以是本地鮮有的。 根據(jù)項(xiàng)目定位選擇 獨(dú)特鮮明的主題定位將會(huì)對(duì)本案的銷售、招商推廣起到巨大的推動(dòng)作用，商業(yè)主題的凝練是本項(xiàng)目定位的又一重點(diǎn)。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 8― 針對(duì)本項(xiàng)目的條件分析，我司認(rèn)為專業(yè)店、休閑業(yè)將是本案的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，但具體的商戶組合還要在分析了目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)特征和消費(fèi)需求之后才能確定。 本案無論采取何種營(yíng)銷模式，還需解決商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式的問題，是整體租賃給一個(gè)運(yùn)營(yíng)商，還是分散租賃給小型商戶，抑或發(fā)展商自營(yíng)，這一方面取決于目標(biāo)商戶的入住意愿，另一方面取決于發(fā)展商的整體實(shí)力和發(fā)展策略等因素。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 9― xx物業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的操作模式 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目條件及相關(guān)案例 我們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn) 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 主題定位 檔次定位 形象定位 價(jià)格定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 開發(fā)策略建議 財(cái)務(wù)分析 資料收集 客戶訪談 市場(chǎng)調(diào)研 問卷調(diào)查 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目營(yíng)銷 銷售策劃 價(jià)格策略 資金回籠計(jì)劃 推售策略 銷售組織策略 售后服務(wù)策略 推廣策劃 營(yíng)銷執(zhí)行 資源整合 品牌策略 公關(guān)策略 廣告策略 媒體策略 項(xiàng)目 VI 及平面設(shè)計(jì) 買家接洽及跟進(jìn) 銷售進(jìn)度空置 客源開拓 促銷活動(dòng)實(shí)施 營(yíng)銷策略調(diào)整 內(nèi)部資源 外部資源 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 10― 針對(duì)本項(xiàng)目的初步建議 由于我司接觸本項(xiàng)目的時(shí)間不多，在此僅就本項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃結(jié)合我司操作該類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，提出初步建議，在后續(xù)工作中，我司將不斷完善本項(xiàng)目的方案，并與設(shè)計(jì)單位交流溝通，使本項(xiàng)目的實(shí)施不但取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，更取得相當(dāng)好的社會(huì)效益。 根據(jù)本項(xiàng)目以出售為主的經(jīng)營(yíng)模式、項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)以及項(xiàng)目所處區(qū)位的目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣，我司初步建議本項(xiàng)目建筑形態(tài)采用裙房商場(chǎng)加上主體塔樓的模式。同時(shí)，通過室內(nèi)步行街的設(shè)計(jì)將商場(chǎng)內(nèi)部分為幾個(gè)商業(yè)組團(tuán)， 主體塔樓建議采用 2 棟框架結(jié)構(gòu)的塔樓設(shè)計(jì)，設(shè)置獨(dú)立的車行、人行出入口，這樣可以將酒店和辦公的功能進(jìn)行區(qū)隔，保障各功能部分的獨(dú)立運(yùn)行。 同時(shí)，考慮到地塊東側(cè)為一條天然河流，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，該部分的商業(yè)立面可以引入旗廊設(shè)計(jì)，若與休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，可以使室內(nèi)與室外的商業(yè)空間形成互動(dòng)，體現(xiàn)獨(dú)特的水文化內(nèi)涵。 根據(jù)閔行區(qū)最新商業(yè)規(guī)劃 ：七莘路 “閔行大道 ”現(xiàn)代商貿(mào)走廊的七莘路沿線（莘莊段至七寶段）街區(qū)兩側(cè)相關(guān)地塊集聚現(xiàn)代大型專業(yè)店、大型綜合超市、文化休閑中心、圖書文化用品中心、小型商業(yè)休閑街、大型室內(nèi)滑雪運(yùn)動(dòng)休閑中心等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，成為體現(xiàn)區(qū)內(nèi)城市形象和功能、第三產(chǎn)業(yè)特色、多業(yè)態(tài)多功能集聚、條狀塊狀相結(jié)合的 “閔行大道 ”。 根據(jù)政府商業(yè)規(guī)劃以及本項(xiàng)目的自身狀況，我司建議本項(xiàng)目的商業(yè)部分以文化餐飲、文化休閑娛樂為切入點(diǎn)，同時(shí)，引進(jìn)品牌專賣店，提供個(gè)性化的中高檔服裝服飾、家居用品的零售服務(wù)，以與樂購大賣場(chǎng)進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。在此，我司根據(jù)本項(xiàng)目的地塊狀況，提出如下建議，增加配套以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 13― 2)裙房頂：除了設(shè)置一些設(shè)備，其余面積可以考慮設(shè)計(jì)成空中花園，引進(jìn)露天餐飲設(shè)施，增加營(yíng)業(yè)面積，同時(shí)也增加了塔樓的景觀面。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 14― 三、 xx 物業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容 xx 物業(yè)將組成一支結(jié)合營(yíng)銷、策劃、文案、工程、物業(yè)等各專業(yè)領(lǐng)域的資深人士的項(xiàng)目營(yíng)銷小組，在整個(gè)服務(wù)期間，提供全程營(yíng)銷服務(wù)。 項(xiàng)目開工至項(xiàng)目交付運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目營(yíng)銷代理服務(wù) 在產(chǎn)品定位明確的前提下，根據(jù)市場(chǎng)狀況制定項(xiàng)目的營(yíng)銷方案，包括價(jià)格策略、整體推廣策略以及銷售策略。 項(xiàng)目開工至項(xiàng)目交付運(yùn)營(yíng)后 2 年 項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù) 在項(xiàng)目交付前，提供工程咨詢、設(shè)備選型、物業(yè)管理籌備、物業(yè)策劃、物業(yè)培訓(xùn)等顧問服務(wù)，在項(xiàng)目交付使用后進(jìn)行