江寧項目商業(yè)定位建議書-展示頁
2024-09-09 10:16本頁面
【正文】 重要的地位。 另外，本案從周邊的環(huán)境來看，學校有南師附小江 寧分校，秦淮中學、河海大學、東南大學、南京航空大學、南京師大附中、正德學院、英華國際學校等。 本案商業(yè)定位的環(huán)境分析： 翠屏國際城項目總體商業(yè)體量在 10萬平米以上，沿街商鋪為 32020平米，由于本案隸屬于三山板塊，因為開發(fā)相對較晚，沒有商圈輻射；市政配套雖然有，但起到的效果并不理想，距離也較遠。本案也是其中比較有代表性的一個項目。因此，該片區(qū)的入住率一直不高，人氣不旺。 二、 SWOT分析 （ 1） 優(yōu)勢與劣勢分析 優(yōu)勢： 【企業(yè)實力】 翠屏國際城由中惠（南京）房地產(chǎn)開發(fā)公有限開發(fā)，位于南京著名的牛首山風景區(qū)翠屏山東麓，南京將軍中路 88號。帝景天成別墅 區(qū)實景圖如下： 湖景 會所 點景 【毗鄰院?！? 周邊學校有南師附小江寧分校，秦淮中學、河海大學、東南大學、南京航空大學、南京師大附中、正德學院、英華國際學校等。 【交通便利】 途經(jīng)翠屏國際城公交 105W：河海江寧校區(qū)至南京中華門內、雨浙線：義烏小商品城至雨花臺南門、清安線：清水亭東路至安德門、勝清線：清水亭路西至江寧開發(fā)區(qū)，交通較為便利。 【租金價格】 翠屏國際城 隸屬于江寧開發(fā)區(qū)三山板塊，相對于岔路口板塊、百家湖板塊、東山鎮(zhèn)板塊開發(fā)較晚， 商業(yè)圈與商業(yè)氛圍還沒有完全形成，處于基本的生活配置階段， 板塊 整體商鋪租金 較低，雖然有較強的發(fā)展趨勢，但現(xiàn)在必須根據(jù)現(xiàn)實情況，采用 先低后高的策略 ，吸引商家的進駐，滿足本案的需求。 【遠離中心】 翠屏國際城 隸屬于江寧開發(fā)區(qū)三山板塊， 圍繞江寧中心的是 岔路口板塊、百家湖板塊、 岔路口板塊， 由于距中心較近及開發(fā)較早，商業(yè)開始逐步完善，業(yè)種逐漸增加，商業(yè)圈也逐漸形成；而 三山板塊 距中心較遠，開發(fā)較晚，沒有吸引人群的大型設施，至使人群到達本區(qū)塊的人稀少，也是影響 本案商業(yè) 的重要原因。主要集中 在岔路口板塊、百家湖板塊、東山 鎮(zhèn)板塊； 在 2020年，江寧商品房共開工建設 210萬平方米， 主要集中三山板塊、方山九龍湖板塊、科技園板塊 成為南京房地產(chǎn)市場的主力區(qū)域 ； 在開發(fā)階段也 出現(xiàn) 住宅超前、商業(yè)滯后的現(xiàn)象， 也是影響本案商業(yè)的重要原因。板塊內各項目正在通過自身建設來改善生活配套問題。其他的市政配套比較薄弱，像醫(yī)院、銀行、大型娛樂設施等等的就要與距離比較遠的岔路口片區(qū)做資源共享； 因此影響本板塊購房者入住的原因，也是影響人流與商業(yè)的原 因之一。 【車位 不 足】 翠屏國際城 沿街商鋪雖設有地下停車場，對于消費者停車并不便利，被動接受，沿街可開辟臨時停車位，但停車為可利用的面積相對較小，將會成為影響商業(yè)的元素。 【城市發(fā)展】 隨著江寧開發(fā)區(qū)開發(fā)力度的不斷加大與政府配套設施的不斷完善， 社區(qū)的入住率將不斷 促進商業(yè)的發(fā)展，拉動本案商業(yè)的價值，并且有效結合周邊學院的消費傾向，切實選擇符合本區(qū)塊需求的業(yè)種，進行合理搭配， 在培養(yǎng)與發(fā)展的過程中，最大化吸引目標群體，將是本案成功的關鍵。 【樓盤開發(fā)】 隨著 三山板塊的不斷開發(fā)，在建項目的推出，將促進本區(qū)塊商業(yè)的形成， 本案主題商業(yè)的奠定，也將輻射周邊地區(qū)消費群體，吸引目標群體的目的性消費，從而促進本案商業(yè)的發(fā)展與良性發(fā)展。 【培育周期】 培育周期的長短直接影響商家的生存及本案商業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展， 周邊客戶的多少是決定 培育周期 的基礎，準確的商業(yè)定位是決定 培育周期 的關鍵，縮短 培育周期 的方法在于推廣的力度與消費的引導，刺激 消費群體與有步驟的培養(yǎng)市場。 把握城市發(fā)展機遇，項目的選擇要立足大江寧整體狀況 和消費水平并充分考慮城市的發(fā)展，適當超前。 三、本案商業(yè)定位 消費群體定位：翠屏國際城隸屬于三山板塊，它的發(fā)展無疑是人們休閑、觀光、娛樂的好地塊。另外青少年又是娛樂主力軍，根據(jù)實際，本案消費群體定位應該以白領為主，兼顧大學生、青少年娛樂消費。 附圖 :業(yè)態(tài)分布圖 物業(yè)出租五年收益一覽表 （第 3年起逐年遞增 3%）單位：元 業(yè)種 面積(m2)租金（天/m2)第1年（元） 第2年（元） 第3年（元） 第4年（元） 第5年（元）正式外餐 2200 1188000 1188000 1223640 1260349 1298160廣式茶餐廳 2200 1584000 1584000 1631520 1680466 1730880美食廣場 2200 3168000 3168000 3263040 3360931 3461759咖啡、茶館 1100 316800 316800 326304 336093 346176量販KTV 2500 1350000 1350000 13905
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