【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 16― 租金 /售價(jià)水平 主要商戶 /客戶 物業(yè)管理 目標(biāo)客戶特征分析（商業(yè)及辦公物業(yè)） ▌ 區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)特征分析（問卷調(diào)研及專家訪談） 消費(fèi)者的收入層次分析 消費(fèi)者消費(fèi)力分析 消 費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析 消費(fèi)心理分析 消費(fèi)者消費(fèi)模式分析 ▌ 區(qū)域辦公物業(yè)消費(fèi)特征分析 需求分析 支付能力分析 消費(fèi)心理分析 消費(fèi)模式分析 結(jié)論：項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)的判斷 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目概況 ▌ 項(xiàng)目的發(fā)展背景 ▌ 項(xiàng)目概況 及 相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ▌ 項(xiàng)目發(fā)展工程進(jìn)度 ▌ 已獲批準(zhǔn)的有關(guān)文件和圖則 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 ▌ 區(qū)位條件分析 ▌ 區(qū)域發(fā)展前景分析 ▌ 項(xiàng)目 SWOT 分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、市場(chǎng)機(jī)遇點(diǎn)、市場(chǎng)威 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 17― 脅 相關(guān)案例借鑒 發(fā)展定位： 項(xiàng)目 產(chǎn)品 定位 ▌ 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)消費(fèi)者定位 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者定位 ▌ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 商業(yè)功能體系 辦公功能體系 ▌ 項(xiàng)目形象定位（設(shè)計(jì)理念） 社會(huì)形象 產(chǎn)品形象 廣告形象 ▌ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 價(jià)格定位的原則 租金 /售價(jià)測(cè)算及定位 規(guī)劃定位： 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑建議 ▌ 整體規(guī)劃建議 規(guī)劃目標(biāo)、原則 商業(yè)體系規(guī)劃建議 各商業(yè)組團(tuán)規(guī)劃建議 各商業(yè)板塊商品組合及目標(biāo)商家 辦公體系規(guī)劃建議 ▌ 環(huán)境規(guī)劃建議 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 18― 辦公環(huán)境 購物環(huán)境 人文環(huán)境 休閑環(huán)境 ▌ 人流引導(dǎo) 交通設(shè)施 步行區(qū)域 地下人流引入 地面人流引入 垂直交通組織 平面交通組織 無障礙通道 ▌ 物流輸送 倉庫的預(yù)留 貨梯的設(shè)置 運(yùn)輸通道 卸貨區(qū) ▌ 配套設(shè)施 休閑區(qū) 娛樂區(qū) 門口廣場(chǎng) 停車場(chǎng) 洗 手間 通訊設(shè)施 智能化設(shè)施 自助式售貨機(jī)、柜員機(jī) ▌ 物業(yè)間隔 商鋪間隔思路 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 19― 不同業(yè)態(tài)的商鋪間隔建議 辦公間隔思路 辦公間隔建議 ▌ 裝修建議 裝修風(fēng)格 總體檔次 收益測(cè)算： 項(xiàng)目的投資構(gòu)成與開發(fā)成本估算 ▌ 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ▌ 基本參數(shù) ▌ 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 ▌ 項(xiàng)目各類物業(yè)的 租金 /售價(jià)測(cè)算 ▌ 項(xiàng)目收益進(jìn)度預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)效益分析 結(jié)論：項(xiàng)目是否可行及應(yīng)規(guī)避的不利因素處理 （二） 項(xiàng)目營(yíng)銷代理服務(wù) 依據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、定位，及對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的判斷和把握，就如何包裝、宣傳推廣 、銷售策劃 而制定一系列相關(guān)的營(yíng)銷策略 。同時(shí)根據(jù)營(yíng)銷 策劃的指導(dǎo)，建立專案銷售隊(duì)伍，按照銷售計(jì)劃的要求，開展銷售推廣活動(dòng)，接觸跟進(jìn)目標(biāo)客戶，完成銷售工作，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售進(jìn)展情況、工程進(jìn)度以及客戶反饋信息即時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略及銷售計(jì)劃，使本項(xiàng)目的利益最大化。 提交成果 ： 營(yíng)銷建議書 /銷售執(zhí)行 工作時(shí)間： 自項(xiàng)目開工建設(shè)至項(xiàng)目交付運(yùn)營(yíng) “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 20― 提交形式 ： PowerPoint/定期交流會(huì) 具體內(nèi)容： 項(xiàng)目的營(yíng)銷策略 ▌ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略 整體售價(jià)水平及各銷售階段的價(jià)格控制策略 價(jià)格表的制定 付款方式及折扣設(shè)定 ▌ 項(xiàng)目銷售策略 推售時(shí)機(jī)建議 推售步驟建議 ▌ 項(xiàng)目銷售策略 推售時(shí)機(jī)建議 推售步 驟建議 項(xiàng)目的推廣策略 ▌ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)挖掘 ▌ 項(xiàng)目推廣主題提煉 ▌ 項(xiàng)目推廣策略 推廣策略總體思路 品牌策略 廣告策略 （ 廣告主題、風(fēng)格、手法建議 ， 廣告訴求點(diǎn) 提煉， 各階段訴求點(diǎn) 提煉， 廣告投放配合措施 ） 媒體策略（媒體選擇） 促銷策略 （地盤包裝、賣場(chǎng)布置、示范單位設(shè)計(jì)、促銷活動(dòng)安排、優(yōu)惠措施等） 公關(guān)推廣策略（定向營(yíng)銷、有關(guān)媒體公關(guān)活動(dòng)） 銷售推廣計(jì)劃及預(yù)算 銷售 /招商 工具組合建議 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 21― 銷售 /招商 物料設(shè)計(jì)與制作建議 項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃及預(yù)算 項(xiàng)目 銷售籌備 ▌ 項(xiàng)目 LOGO 及 VI 形象設(shè)計(jì)建議 ▌ 銷售手冊(cè)設(shè)計(jì)建議 ▌ 宣傳單張海報(bào)設(shè)計(jì)建議 ▌ 網(wǎng) 頁設(shè)計(jì)及網(wǎng)站建設(shè)建議 ▌ 現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì) ▌ 平面系列稿設(shè)計(jì) ▌ 現(xiàn)場(chǎng)接待中心布置設(shè)計(jì) ▌ 銷售相關(guān)合同厘定 ▌ 銷售管理表單設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 銷售執(zhí)行 ▌ 籌備成立專案銷售隊(duì)伍 ▌ 推盤進(jìn)度制定 銷售階段設(shè)定 推廣區(qū)域設(shè)定 銷售區(qū)域劃分 銷售工作目標(biāo)計(jì)劃制定 ▌ 目標(biāo)客戶接觸及招商洽談 ▌ 來電、來訪客戶接待 ▌ 目標(biāo)客戶渠道開拓 ▌ 目標(biāo)客戶跟進(jìn)及商業(yè)談判 ▌ 下手合同簽訂及協(xié)助收取款項(xiàng) ▌ 合同登記手續(xù)辦理 ▌ 分階段銷售活動(dòng)組織與實(shí)施 ▌ 即時(shí)營(yíng)銷策略調(diào)整 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 22― ▌ 促銷手段建議 ▌ 工程進(jìn)度協(xié)調(diào)以及商戶進(jìn)場(chǎng)安排 ▌ 裝修期業(yè)主、商戶、物業(yè)管理、工程隊(duì)協(xié)調(diào) ▌ 每日銷售小結(jié)會(huì)議 ▌ 每月實(shí)際銷 售情況分析及對(duì)策建議 （三） 項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù) 依據(jù) 本 項(xiàng)目的特點(diǎn)、定位，及 我司對(duì)該類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，從工程咨詢介入，提出具有項(xiàng)目特色之先進(jìn)的管理理念、管理系統(tǒng)，確立本項(xiàng)目在市場(chǎng)中獨(dú)特、卓越之品牌形象。同時(shí)，利用本司的管理資源，可協(xié)助本項(xiàng)目達(dá)致國(guó)際品質(zhì) ISO9002 之要求，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化，通過 ISO9002 質(zhì)量體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上，有助提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。 提交成果 ： 建議書 /管理文件 /培訓(xùn) /物業(yè)管理執(zhí)行 工作時(shí)間： 自項(xiàng)目啟動(dòng)至項(xiàng)目交付運(yùn)營(yíng)后 2 年 提交形式 ： 書面 文件 /定期交流會(huì) 具體內(nèi)容： 物業(yè)交付前物業(yè)管理顧問服務(wù)（至物業(yè)交付運(yùn)營(yíng)前一個(gè)月） ▌ 物業(yè)工程 大廈設(shè)計(jì)建議 從后期使用者的角度向發(fā)展商提供有利于未來管理之改善建議，諸如人流車流控制，交通控制，綠化的布局；提出將來大廈保養(yǎng)維修可能產(chǎn)生的問題，并能在建筑期內(nèi)做出相應(yīng)的增刪。 機(jī)電設(shè)備建議 按我司曾管理眾多不同類型，不同組合之物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可提供最適用于本項(xiàng)目之機(jī)電設(shè)備咨詢建議，再加上本司對(duì)該 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 23― 等機(jī)電設(shè)備之實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，肯定可為貴司在選用最合適之機(jī)電設(shè)備時(shí)提供物業(yè)管理上的專業(yè)意見。 合約文件 對(duì)設(shè)備采購文件提出建議， 盡量減少可能產(chǎn)生之矛盾，同時(shí)亦于合約條款內(nèi)對(duì)有關(guān)的商戶做出公正的監(jiān)控，確保發(fā)展商得到應(yīng)有的保障。 ▌ 物業(yè)管理 物業(yè)包裝（ xx 物業(yè)品牌支持） 保安系統(tǒng) 于詳細(xì)考慮莘莊商業(yè)大廈之整體設(shè)計(jì)組合后，本司將對(duì)項(xiàng)目之保安要求做出評(píng)估，并建議詳細(xì)之未來保安系統(tǒng)安排，以配合大廈智能型的硬件設(shè)計(jì)。 清潔要求 管理預(yù)算 參照上海地區(qū)及周邊其他物業(yè)管理費(fèi)用收支，生活指數(shù)，物價(jià)幅度，提供一準(zhǔn)確及合理之未來管理支出預(yù)算案予發(fā)展商，配合市場(chǎng)推廣策略。 人事管理 ? 草擬各級(jí)管理員工之崗位職責(zé)及權(quán)限； ? 安排員工招募及聘用，包括制定招聘要求及 人員面試、考核及挑選等工作； ? 制訂人事制度、員工守則及協(xié)助編制員工之勞動(dòng)合同； ? 與當(dāng)?shù)貏趧?dòng)局聯(lián)絡(luò)，安排一切有關(guān)員工聘用之登記、轉(zhuǎn)職等手續(xù)； ? 安排整個(gè)管理隊(duì)伍之制服設(shè)計(jì)，務(wù)求為隊(duì)伍塑造一個(gè)專業(yè)、熱忱的服務(wù)形象。 員工招聘／培訓(xùn) 厘訂契約 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 24― 聯(lián)同發(fā)展商之律師事務(wù)所，共同訂定一符合