【文章內(nèi)容簡介】 左右魯信明珠銷售中，現(xiàn)房，實際銷售率50%，招商20%最高價5360最低價3400山泉路，明水打街交匯處占地68畝，總建65000零售、餐飲、專賣、批發(fā)奧德隆百貨，6000㎡，超市與煙酒副食約占33%，服飾約占67%，檔次為章丘中高檔章丘商廈，12000㎡，1F超市與日用消費品，2F、3F服飾、4F家電與電動車德隆電器，1500，共2F，主要經(jīng)營電器，規(guī)模較小，統(tǒng)一經(jīng)營管理供銷商廈，6000㎡，1F以手機、電腦、電器為主，少量珠寶首飾，2F、3F服飾百貨大樓，8000㎡，1F蘇寧電器，2F服飾，3F正在招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理百佳廣場，8000㎡，1F小型超市與日用消費品，2F鞋城與少量首飾、3F女正裝、休閑，4F男裝，統(tǒng)一經(jīng)營管理，24F經(jīng)營冷清金匯奧德隆百貨，10000，德克士進駐旁邊商鋪東方冷庫，超市+百貨利群家電東方冷庫，超市+百貨香港街服裝城香港街新天地商業(yè)傳統(tǒng)項目與新興項目競爭態(tài)勢圖示小結(jié)：在新老交替的傳統(tǒng)商業(yè)與新興商業(yè)格局下，章丘的商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，主體特點體現(xiàn)如下：l 章丘的消費中心依然位于鐵道以北的區(qū)域。l 出于消費習慣的延伸效應，2年之內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域依然扮演著較為重要的角色。l 傳統(tǒng)商業(yè)的總體態(tài)勢依然處于市場的初級階段，從購物環(huán)境、產(chǎn)品檔次、經(jīng)營理念上與章丘快速發(fā)展的消費意識不相匹配，為新興商業(yè)核心的快速形成創(chuàng)造了機會。l 新興商業(yè)項目多以圍合式商業(yè)綜合體或大型的專業(yè)市場為主，市場缺乏以城市為主導方向的主題鮮明的購物休閑場所。l 新老交替下的商業(yè)態(tài)勢，促進了章丘市商業(yè)總體環(huán)境的提升，拉省了本土商業(yè)地產(chǎn)投資的熱情。l 隨著新興項目的建設章丘的消費市場正在步入一個新的消費時代，引領消費理念的商業(yè)項目將作為未來商業(yè)市場的主導方向。二、本項目商業(yè)部分的基本概況位置面積16號樓沿街商業(yè)16號寫字間17號樓沿街商業(yè)17號樓寫字間內(nèi)街底商(一層)8100下沉廣場商業(yè)不祥主力店不祥三、 本項目商業(yè)部分SWOT分析l 優(yōu)勢252。 規(guī)模優(yōu)勢本項目商業(yè)部分雖然屬于社區(qū)商業(yè)，但是從規(guī)模上可以稱得上是小型的主題商業(yè)街區(qū)，分布有步行街區(qū)、沿街商業(yè)、下沉廣場商業(yè)、主力店、寫字間多種商業(yè)物業(yè)組合；規(guī)模優(yōu)勢和產(chǎn)品多功能優(yōu)勢明顯。252。 規(guī)劃優(yōu)勢 項目總體規(guī)劃優(yōu)勢明顯，商業(yè)、住宅、洋房，別墅、辦公等多類物業(yè)組合，歐式建筑風格，整體規(guī)劃已經(jīng)為章丘市民所認同。252。 輻射優(yōu)勢 項目的商業(yè)位于新城中心，從區(qū)域上輻射周邊5公里范圍，步行街區(qū)以及主力商業(yè)超市將吸引大學城及其他周邊的消費群體，業(yè)態(tài)輻射、區(qū)域輻射優(yōu)勢明顯。252。 區(qū)位優(yōu)勢 項目宏觀規(guī)劃優(yōu)勢明顯，地處章丘新城市中心，緊鄰市政中心，周邊規(guī)劃配套優(yōu)勢明顯，為章丘群眾認可的未來核心區(qū)域，新城地標社區(qū)。 252。 品牌優(yōu)勢 身為本土開發(fā)企業(yè)的齊魯置業(yè)公司品牌美譽度深入人心，旗下的項目品牌信賴度較高，齊魯澗橋憑借到位的形象訴求已經(jīng)為章丘市民公認為章丘第一高品質(zhì)社區(qū)，品牌優(yōu)勢已經(jīng)確立。l 劣勢252。 產(chǎn)品劣勢 117號樓步行街下沉商業(yè)主力店寫字間戶型偏大、總價高開間小、進深大未知未知面積偏大，辦公分為不足252。 商業(yè)氛圍項目所在區(qū)域為新城區(qū)，雖然遠景規(guī)劃良好，但項目周邊缺乏商業(yè)氛圍，在項目本身沒有形成一定規(guī)模的前提下，作為商業(yè)物業(yè)在此區(qū)域缺乏能夠作為支撐的消費環(huán)境。252。 消費習慣章丘市民的消費習慣集中在老城區(qū)的百脈泉周邊和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，鐵道以南的新城區(qū)的短期消費前景還不被市民所承認，扭轉(zhuǎn)此種局面需要政策、市場以及開發(fā)時間的多方面引導才能快速奏效。252。 價格作為品牌項目，當然的高價位成為維護項目高端的一項因素，故而客戶對本項目相對比其他競爭類項目的價位還是產(chǎn)生了一定的抗性l 機會252。 新區(qū)發(fā)展新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)成為章丘不折不扣的未來城市發(fā)展方向，大學城、市政設施的遷入已經(jīng)將未來新區(qū)的前景定格，齊魯澗橋的機會在于與廣大業(yè)主共同抓住發(fā)展機遇，創(chuàng)建章丘新的財富平臺。252。 業(yè)態(tài)的差異化區(qū)別于現(xiàn)在市場競爭項目的大市場格局，本項目做為主力店、社區(qū)商業(yè)、步行街區(qū)多功能組和商業(yè)體，具有與市場其它產(chǎn)品相抗衡的差異化機會點：a) 具有可以引進品牌超市的主力店；b) 具有異域英倫風尚的步行街區(qū)；c) 社區(qū)商業(yè)所特有的超常時段營業(yè)時間；d) 社區(qū)商業(yè)所特有的多業(yè)態(tài)出租功能；e) 社區(qū)商業(yè)所特有的低空置率；f) 齊魯澗橋穩(wěn)定的消費群體；g) 齊魯澗橋消費能力強大的業(yè)主；h) 泛周邊客戶群。l 威脅252。 開發(fā)量章丘市2006年商業(yè)樓盤集中放量，以義烏小商品城、秀水如意、香港街為代表的新興項目產(chǎn)品集中投放，造成短期內(nèi)開發(fā)量劇增，市場競爭加劇。 252。 宏觀政策影響商業(yè)作為投資類物業(yè)，一直受到社會高端收入人群的關(guān)注與追捧，但07年的股票、基金投資強勢，再加上房地產(chǎn)的長時間宏觀調(diào)控影響，商業(yè)物業(yè)的投資客戶變得謹慎，對于短期內(nèi)無法快速達到期望值的物業(yè)，更是表現(xiàn)出懷疑的態(tài)度，所以作為遠期前景的投資物業(yè)更加依賴實力強勢的客戶群作長線固定資產(chǎn)進行購買，客戶群變得更為狹窄，商業(yè)投資市場受到一定的影響。252。 新項目開工 １０月１４日福泰集團成功摘牌，取得了位于黃金地段的實驗中心以南，羊步嶺路以北的兩宗國有土地，項目占地６７７畝，位置在新城區(qū)中心區(qū)域，規(guī)劃用途為居住兼商業(yè)，該項目動工時間為07年下半年，與項目同屬規(guī)模化、品質(zhì)化、綜合化社區(qū)。競爭優(yōu)勢明顯，直接威脅到項目的商業(yè)物業(yè)的后期營銷工作。四、 商業(yè)部分定位策略說 明由于本項目位于章丘市規(guī)劃的未來新城區(qū)版圖之內(nèi)，而且居于絕對核心位置，項目的商業(yè)部分有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，同時鑒于新區(qū)的階段性發(fā)展特點，造成了臨時性的商業(yè)氛圍及消費群體的缺失，在營銷推廣的各個環(huán)節(jié)將考慮以下原則：l 以政治環(huán)境作為基礎，采用政府搭臺，企業(yè)唱戲的雙向帶動作用，充分挖掘政府信息資源。l 將濟南城市中心的東遷