某項(xiàng)目營銷推廣計(jì)劃(編輯修改稿)
2024-08-29 19:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 銷售策略：推出剩余未售的樓座。價(jià)格策略：根據(jù)銷售情況在一個(gè)月后價(jià)格上調(diào)100元/平米。促銷方式： 4）制作友情卡，對(duì)于已購客戶發(fā)放友情卡，新客戶持老客戶的友情卡，可享受價(jià)格上的優(yōu)惠或減免物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠。6）夾報(bào)直投：隨＜北京晚報(bào)＞或經(jīng)濟(jì)類、財(cái)經(jīng)類的報(bào)刊在石景山、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、門頭溝區(qū)夾報(bào)派發(fā)。秋季國貿(mào)房展會(huì)（擬定于9月初）B老客戶介紹新客戶,新客戶當(dāng)天交定金享受200元/交后對(duì)老客戶在物業(yè)費(fèi)給與36個(gè)月優(yōu)惠.廣告配合:報(bào)紙、電臺(tái)、電視廣告立體宣傳，加大廣告力度電視廣告：制作40秒電視廣告，分別在BTVBTV7等房產(chǎn)頻道及延慶地方有線臺(tái)播出。電臺(tái)廣播：《北京文藝臺(tái)》、《北京交通臺(tái)》30秒套播廣告。 ＜四＞續(xù)銷期（2004年1月――3月底）主要任務(wù):持續(xù)維持市場競爭力，爭取大批前階段未購客戶成交。銷售策略：推出剩余未售的樓座。價(jià)格策略：此時(shí)，已完成總銷售金額的60%以上，已無太大銷售壓力，應(yīng)將廣告投放量繼續(xù)壓縮，將主要精力用于已購客戶簽約及后期服務(wù)上，同時(shí)，力爭將前階段已有購買意向但未下決心之客戶拉回下定。根據(jù)銷售情況在一個(gè)月后價(jià)格上調(diào)100元/平米。日后根據(jù)市場情況,作為促銷手段適當(dāng)提升價(jià)格,便于形成價(jià)升量漲的動(dòng)銷態(tài)勢。促銷方式： 建設(shè)樣板間，半層或一整層，做成裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)物展示間，給客戶以現(xiàn)實(shí)展示。消化不好銷的戶型。秋季國貿(mào)房展會(huì)（擬定于9月初）。1）全面封頂活動(dòng)3）促銷車位活動(dòng)（先買先得）5）DM派發(fā)：根據(jù)已成交客戶群地緣和職業(yè)分析,運(yùn)用DM直投放式進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳推廣,在人員充足調(diào)配的情況下，銷售從坐銷轉(zhuǎn)為部分外銷，或是花錢雇派發(fā)單員有針對(duì)性在石景山區(qū)域及周邊輻射區(qū)域進(jìn)行資料直投派發(fā)，對(duì)現(xiàn)有不好戶型進(jìn)行強(qiáng)勁促銷廣告配合: 以少量平面廣告投入。平面廣告：以工程形象進(jìn)度，說明開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力。主訴點(diǎn)：“喜賀全面封頂”,焦點(diǎn)等專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站配合報(bào)廣宣傳。5）廣告配合：（1） 主流媒體:北青。輔助媒體:目標(biāo),新地產(chǎn)等直投雜志。（2） 主流、輔助媒體連續(xù)以軟性文章進(jìn)行強(qiáng)勢訴求。（2）電臺(tái)廣播（文藝臺(tái)、交通臺(tái)）外圍配合。＜五＞尾銷期（3月――5月底）主要任務(wù):完善后期服務(wù)，準(zhǔn)備辦理入住銷售策略：推出剩余未售的樓座。進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段,推出7號(hào)樓珍藏單元7—3單元,消化已推出的剩余戶型，完成一期7號(hào)樓銷售工作,做好入住準(zhǔn)備工作.價(jià)格策略：可采取讓利促銷。促銷策略：成立物業(yè)經(jīng)營公司，產(chǎn)權(quán)酒店與住宅獨(dú)立管理。裝修公司先期提供裝修設(shè)計(jì)方案，與業(yè)主商討，開發(fā)商提供正確無誤的圖紙、進(jìn)屋量房的便利條件，保證客戶在拿到鑰匙后，可立即裝修，節(jié)省時(shí)間盡快入住。在樓體外立面形象亮相后，做整棟大廈的引導(dǎo)系統(tǒng)（道路交通引導(dǎo)牌）及樓體實(shí)物冠名。在銷售后期，開發(fā)商回款資金穩(wěn)定的情況下，可以采取免首付款提前入住計(jì)劃。由于個(gè)別公司短期資金的壓力，開發(fā)商可以與業(yè)主簽定擔(dān)保協(xié)議，開發(fā)商為業(yè)主做擔(dān)保，在入住后雙方協(xié)商的期限內(nèi)，業(yè)主向開發(fā)商付清首期款。招開入住說明會(huì)（工程、銷售及相關(guān)部門的工作總結(jié)及入住流程說明會(huì)）。廣告配合: 以少量平面廣告投入。三、戶型面積指標(biāo)定位經(jīng)調(diào)研延慶區(qū)域住宅的物業(yè)戶型指標(biāo)，得出：公安小區(qū)：二居88－106平米，三居101－130平米，復(fù)式160、217平米。穎澤洲小區(qū)：二居88――109平米，三居114－130平米，復(fù)式160－220平米南菜園二期：二居76－80平米，三居88－108平米蓮花苑小區(qū)：二居106－120平米，三居130－160平米燕水佳園：二居88－117平米，三居125－130平米康安小區(qū)：二居85－110平米，三居120－150平米因經(jīng)市場研究，銷售診斷，目前區(qū)域內(nèi)的小戶型項(xiàng)目銷售良好，大戶型銷售難度大。所以本案在對(duì)住宅的戶型規(guī)劃中，應(yīng)以市場為基礎(chǔ)，應(yīng)體現(xiàn)出適宜受眾接受的戶型指標(biāo)。建議：戶型指標(biāo)：一居50－60平米 10% 二居70－90平米 40% 三居100－130平米 40% 躍層150－220平米 10%萬泉大廈、長城大廈等地域物業(yè)，出租面積以60――150平米為適租面積，客戶多，出租面積大于200平米，客戶減少，屬大單客戶。以此說明，租售客戶面積需求相同，銷售面積也應(yīng)為中小面積為適宜，建議面積指標(biāo)，建筑面積70――350平米，使用面積50－250平米為合理性指標(biāo)。四、價(jià)格定位因本案定位為商務(wù)型寫字樓，是地域性產(chǎn)品，周邊寫字樓項(xiàng)目全部為租用，無售賣項(xiàng)目，價(jià)格無可比性。所以，定價(jià)應(yīng)采取穩(wěn)妥的方法，以符出消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)，以符合石景山區(qū)的消費(fèi)特點(diǎn)為前提，以開發(fā)商求其合理的利潤回報(bào)為原則，制定“低開高走，小步快跑”的價(jià)格策略，使價(jià)格在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速增長，求其利潤最大化。寫字樓均價(jià)：6500元，底商均價(jià)10000元，總體完成銷售80%，均價(jià)為6842元。寫字樓分階段價(jià)格：期間可銷售面積（平米）均價(jià)（元╱平米）內(nèi)部內(nèi)購期05650開盤期100006000強(qiáng)銷期80007000持續(xù)期51006700A、 第二部分 產(chǎn)品規(guī)劃一、產(chǎn)品功能規(guī)劃功能配套樓層修分布（區(qū)域劃分）功能類型樓層分布設(shè)置可容納200300人的員工餐廳設(shè)物業(yè)管理中心（保安部、保潔部等）設(shè)多功能會(huì)所（也可設(shè)置在十三層）地下一層預(yù)留底商給銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)大堂設(shè)24小時(shí)商務(wù)中心、時(shí)租會(huì)議間（2－3間，每間30平米左右），咖啡廳、休閑茶座、雜志博覽廳一層北段四層設(shè)電梯南段增加兩部電梯建議在8層設(shè)置中庭花園，生態(tài)辦公的體現(xiàn)，可緩解在樓上辦公的業(yè)主方便于8層休閑交流二――十二層設(shè)多功能會(huì)議廳，也可作產(chǎn)品展示廳（體現(xiàn)開發(fā)商的“以人為本”，以損失銷售面積，力求辦公環(huán)境更加舒適），如不以犧牲面積為原則，可在地下一層設(shè)置，但有可能損失車位的數(shù)量。十三層B、 第三部分 營銷推廣一、銷售策略采用分層銷售，從下至上，小公司至大公司的梯級(jí)銷售策略銷售規(guī)劃樓層分布底商（分塊大面積銷售，以整售為主）一層北段四層整售，不散售
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