【文章內(nèi)容簡介】 話中得到淋漓盡致的體現(xiàn)。近段時(shí)間，山東各地的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，高檔物業(yè)層出不窮，對物業(yè)管理的需求也越來越強(qiáng)烈，要求也更高。據(jù)近幾年有關(guān)部門對山東各大城市的物業(yè)管理狀態(tài)調(diào)查顯示：物 業(yè) 管 理 最 需 改 進(jìn) 內(nèi) 容40%30%15% 10%3% 2%051015202530354045綠 化設(shè) 備維 護(hù)保 養(yǎng) 清 潔處 理業(yè) 主租 戶關(guān) 系 保 安 財(cái) 務(wù) 管 理16投 訴 原 因%%%%36%0510152025303540其 他（ 建筑 質(zhì)量 ）設(shè) 備維 護(hù)保 養(yǎng) 清 潔 綠 化財(cái) 務(wù)管 理業(yè) 主 /租 戶 對 物 業(yè) 管 理 最 關(guān) 心 的 問 題18501229 物 業(yè) 公 司 的 合 作 態(tài) 度環(huán) 境 清 潔其 他物 業(yè) 管 理 費(fèi)安 全 保 障從以上圖表顯示，其中物業(yè)業(yè)主/租戶對物業(yè)管理最關(guān)心的問題是“安全保障”，比例占 50%。保安人員統(tǒng)一管理，24 小時(shí)監(jiān)控，不間斷保安巡邏，在設(shè)施技術(shù)上如保安監(jiān)控系統(tǒng)、安全巡邏系統(tǒng)等。這一切都保證了物業(yè)的安全及業(yè)主/租戶的舒適生活。業(yè)主/租戶之主要意見和投訴來自于一些物業(yè)中本身存在的缺陷，如建筑質(zhì)量、停車場設(shè)計(jì)等。隨著人們生活素質(zhì)的提高，環(huán)境綠化成為人們迫切需求，已成為現(xiàn)今物業(yè)中最需改進(jìn)的方面?，F(xiàn)今的的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入功能性競爭階段，而物業(yè)管理更成為房地產(chǎn)銷售中的主要賣點(diǎn)之一。17◎建議：本案可選擇一家專業(yè)的物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行全面化的物業(yè)管理，該公司需有豐富的管理及服務(wù)高級公寓的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)小區(qū)的物業(yè)管理可在服務(wù)項(xiàng)目上盡量完善，針對居家生活做各方面的物業(yè)服務(wù)。從生活中的細(xì)微處入手，點(diǎn)點(diǎn)滴滴呵護(hù)業(yè)主的居家生活，通過以人為本的理念，讓業(yè)主在清新幽雅而又充滿文化氣息的環(huán)境中安居樂業(yè)?！?】物業(yè)綜合服務(wù)項(xiàng)目編號 收費(fèi)種類 服 務(wù) 項(xiàng) 目 說 明接送小孩 按一定距離收費(fèi)照顧兒童 看護(hù)工作，不含其他。外購物品（參考） 填寫外購單，代為采購物品。做飯 代聘廚師或鐘點(diǎn)工進(jìn)行服務(wù)洗、熨衣物 提供快捷的濕洗、干洗、熨整服務(wù)清潔玻璃 擦洗公寓門、窗玻璃清洗油煙機(jī) 清洗各種品牌油煙機(jī)代交電話費(fèi) 含手提電話費(fèi)，進(jìn)行預(yù)約服務(wù)收遞郵件代辦訂購書刊、雜志、郵寄信件包裹。訂餐服務(wù) 特約代辦訂餐服務(wù)物品保存 按體積、重量代為暫存（6 小時(shí)內(nèi)）1 特約服務(wù)房屋出租服務(wù)負(fù)責(zé)為業(yè)主尋找承租人及辦理有關(guān)手續(xù)照顧病人 經(jīng)醫(yī)生允許可在家看護(hù)的病人照顧孕產(chǎn)婦 陪 1~6 個(gè)月的嬰兒2醫(yī)療服務(wù)（參考人健醫(yī)學(xué)）醫(yī)院病床 24 小時(shí)看護(hù)，包括家庭病床18保健食品、藥品遞送按用戶要求，遞送物品電話咨詢（參考） 提供 24 小時(shí)電話健康咨詢專家坐堂（參考） 專家提供醫(yī)療咨詢體檢 每年二次全家體檢生日祝福通過小區(qū)廣播在業(yè)主的生日當(dāng)天送去祝福兒童樂園 采用高級兒童器械停車場 專用車場，車位可出租、出售。特勤服務(wù)車 為業(yè)主提供緊急性接送服務(wù)醫(yī)務(wù)室 設(shè)有醫(yī)務(wù)室進(jìn)行簡單醫(yī)療服務(wù)食品代銷中心主食、凈菜預(yù)訂，食品、飲品出售。交通服務(wù)預(yù)訂出租車、代購車、船、飛機(jī)票。商務(wù)服務(wù) 提供傳真、復(fù)印、商務(wù)中心服務(wù)浴室 較好的淋浴室、男女桑拿等3 設(shè)施服務(wù)文體活動室 棋牌、桌球室等文娛活動小學(xué)、初中、高中各種家教均由物業(yè)管理公司聘請優(yōu)秀大學(xué)生擔(dān)任物業(yè)公司為客戶聘請家教服務(wù)教師4 家教服務(wù)音樂、器樂、繪畫、書法、外語【2】智能設(shè)施建議：建議智能化配備及性能一覽表項(xiàng)目 性能 優(yōu)點(diǎn)19綜合布線國際標(biāo)準(zhǔn)超五類智能化綜合布線，采用世界著名的加拿大北方電訊（IBDN）系列產(chǎn)品，所有的信息點(diǎn)均符合五類標(biāo)準(zhǔn)。每戶 16 對線，4 個(gè)信息插座提供百兆、千兆以太網(wǎng)支持，ATM622/155 兆支持，數(shù)據(jù)接入采用光攬，保證高速網(wǎng)絡(luò)的全面應(yīng)用。閉路電視監(jiān)控采用技術(shù)領(lǐng)先的固定或移動攝象頭及控制主機(jī)，對出入口、庭院、車庫提供全天候、全方位監(jiān)控。與周界防護(hù)系統(tǒng)聯(lián)動?？删幊讨悄芸刂疲绤^(qū)設(shè)置，移動偵測，提供全面的保安防護(hù)。消防報(bào)警系統(tǒng)車庫等公用場所，均配有煙感、溫感探頭，并與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動。提供完善的保護(hù)。雙探頭設(shè)計(jì)，準(zhǔn)確可靠。周界防護(hù)系統(tǒng)在小區(qū)的周圍建立有被動式紅外柵欄周界防護(hù)網(wǎng)，防止非法侵入，系統(tǒng)與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，確保小區(qū)安全。柵欄式設(shè)計(jì)，準(zhǔn)確可靠?？梢晫χv系統(tǒng)每棟樓的入口均安裝有可視對講系統(tǒng)，系統(tǒng)與各業(yè)主和保安室三方可視對講，便于對訪客的確認(rèn)。三方可視對講，確保安全。汽車自動識別系統(tǒng)小區(qū)的出入口均配備有非接觸智能卡自動車閘門禁系統(tǒng)，記錄每輛可合法出入的車輛的出入情況。非接觸智能卡識別，簡單可靠，電腦化管理，準(zhǔn)確安全。社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)在社區(qū)內(nèi)建立有高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，擁有獨(dú)立的服務(wù)器和域名，可為小區(qū)的住戶提供局域網(wǎng)級的各國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)，提供商務(wù)、醫(yī)療、娛樂、教學(xué)等服務(wù)。采用專線與國際互聯(lián)網(wǎng)連接，速度快，費(fèi)用低。遠(yuǎn)程自動抄表系統(tǒng)冷、熱水表，電表均采用遠(yuǎn)程自動計(jì)量抄表，全電腦化管理。 準(zhǔn)確、方便。有線電視系統(tǒng)每戶兩個(gè)有線電視插座，為住戶提供方便的有線電視接受服務(wù)。 更多的電視接收選擇。計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)小區(qū)的管理服務(wù)均采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和應(yīng)用軟件，可為業(yè)主提供快捷、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。先進(jìn)的管理手段，保證優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)小區(qū)每層設(shè)置播音設(shè)備，全電腦集中化控制，可為業(yè)主提供輕松休閑環(huán)境。 提高物業(yè)品質(zhì)。20伍、項(xiàng)目整體銷售策略戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的整合運(yùn)用將是影響項(xiàng)目銷售的重中之重一、銷售冊略【一】產(chǎn)品核心功能： 中高檔精品多層公寓，部分商鋪投資； 產(chǎn)品形式特點(diǎn)：以套為主，戶型從二室二廳的 75 平米到三室兩廳 120 平米的均有，是以 100 平米以下的二室二廳作為主力戶型。 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房【二】入市姿態(tài)：雄踞臨清東南板，創(chuàng)造先鋒品質(zhì)時(shí)尚生活的領(lǐng)導(dǎo)者。【三】入市時(shí)機(jī)：方案確定后即時(shí)接受預(yù)定。由于目前供應(yīng)市場尚存在空白點(diǎn)，所以應(yīng)抓準(zhǔn)有利時(shí)機(jī)搶占目標(biāo)銷售市場。前期重在品牌建立，在品牌塑造高峰期正式對外發(fā)售，爭取占領(lǐng)最大市場份額。【四】銷售方式：多種付款方式組合銷售與升值銷售相結(jié)合?！疚濉夸N售管理策略迅速落實(shí)所有對營銷有利的方案及執(zhí)行計(jì)劃，就要及執(zhí)行。通過有針對性的營銷策劃，在抓住目標(biāo)客戶市場的同時(shí)，使與本項(xiàng)目有關(guān)的所有人員特別是老業(yè)主成為推廣載體和銷售員（工具和道具） 。通過各種宣傳形式把項(xiàng)目的概況、描述告之給相關(guān)人員，讓其首先了解、認(rèn)可本案，并形成口碑宣傳。銷售現(xiàn)場的管理：維護(hù)現(xiàn)場（售樓部、樣板房）的整潔和有序。銷售隊(duì)伍的管理：監(jiān)督和輔導(dǎo)銷售人員的工作，使銷售隊(duì)伍保持良好的精神面貌和旺盛的斗志，不間斷的培訓(xùn)使銷售隊(duì)伍的素質(zhì)得以不斷的提高。銷售信息的管理：通過前期制定的各類表格進(jìn)行信息收集、整理和匯總，21包括客戶信息、內(nèi)部管理信息、市場信息、競爭對手的信息，并且對項(xiàng)目本身的有關(guān)信息進(jìn)行不斷的深入了解。客戶管理：除了對客戶的信息進(jìn)行嚴(yán)格管理外，還需對潛在客戶進(jìn)行必要的溝通和聯(lián)系，賦予項(xiàng)目一個(gè)友善、關(guān)心的形象，迅速形成積極和正面的小眾傳播，為項(xiàng)目大規(guī)模入市打下基礎(chǔ)和作好鋪墊。 （成交祝賀、生日問候、節(jié)日問候、新信息傳達(dá)、熟認(rèn)客戶、建立友情、贈送禮品）【六】銷售周期項(xiàng)目正式開盤后銷售周期預(yù)計(jì) 46 個(gè)月，成現(xiàn)房后 2 個(gè)月內(nèi)清盤。開盤日期：暫定為 2021 年 3 月 18 日星期六二、銷售計(jì)劃前言銷售公司將根據(jù)本案地理位置、小區(qū)規(guī)劃、朝向布局、房型配比（目前未知）及工程進(jìn)度計(jì)劃（目前未知）等綜合因素，提出進(jìn)行層次銷控的銷售計(jì)劃，主要目的旨在行銷目標(biāo)明確，有的放矢，以避免熱銷房型過早銷化，自我設(shè)置障礙導(dǎo)致部分房源滯銷。建議以工程進(jìn)度配合銷售，銷售促進(jìn)業(yè)績、工程進(jìn)度從而達(dá)到高銷售率的業(yè)績，以下為各階段不同時(shí)期推出銷售計(jì)劃：【1】引導(dǎo)籌備及形象預(yù)訂期（開盤前期——2021 年 3 月 18 日前）引導(dǎo)籌備期為基礎(chǔ)期，預(yù)計(jì) 15 日完成。為日后銷售工作準(zhǔn)備，銷售部可部分前期介入，進(jìn)行案場布置，個(gè)案針對培訓(xùn)，銷講演練，話辭確認(rèn)，看房路線22及人員配置等種種細(xì)節(jié)工種，以期達(dá)到準(zhǔn)備充分，以配合硬件設(shè)施及廣告線路突出本案之品質(zhì)，從而博取客戶對本案之認(rèn)同。形象預(yù)訂期為具體工作時(shí)期，此時(shí)本案形象建立的基礎(chǔ)時(shí)期，各類形象廣告如：引導(dǎo)旗、圍墻、看板、橫幅及宣傳資料、媒體廣告等都應(yīng)該及時(shí)的投放。銷售人員進(jìn)行客戶前期引導(dǎo)介紹，并制定表格，如實(shí)征詢客戶對本案之認(rèn)同點(diǎn)與意見，