【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的解決辦法。但就單價(jià)而言也有區(qū)域性的原因，如本項(xiàng)目所在區(qū)域魚(yú)峰區(qū)是柳州市比較成熟區(qū)域，居民收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)，相應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)格就要同比其他區(qū)域高。就分析認(rèn)為最為基本的辦法就是用優(yōu)良性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品來(lái)對(duì)接基層消費(fèi)的主流群體，從而形成對(duì)銷(xiāo)售有利的局面?！醯谌?土地SWOT分析一、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)（S）地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)柳州作為一個(gè)工業(yè)城市，其環(huán)境污染狀況較嚴(yán)重。比起有“綠城”之稱(chēng)的南寧和有“山水甲天下”之稱(chēng)的桂林，柳州的空氣質(zhì)量和生活環(huán)境顯然不如以上兩個(gè)城市。生活在柳州的人，大部分的居住環(huán)境都不太好。龍?zhí)豆珗@作為柳州最為聞名的景區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的自然資源，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是柳州人民最喜愛(ài)的公園，生活環(huán)境更是無(wú)需要贅述。本項(xiàng)目與之僅一墻之隔，秀麗風(fēng)光的龍?zhí)讹L(fēng)景一覽無(wú)遺，項(xiàng)目所在地的空氣質(zhì)量在重工業(yè)的柳州是屬于絕無(wú)僅有的，實(shí)為項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)所在。人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)柳州是一個(gè)擁有二千年歷史的文化名城，歷史文化資源相當(dāng)可觀，龍?zhí)豆珗@便是杰出的代表，以沉淀了二萬(wàn)前年晚期智人的智慧而聞名遐邇。龍?zhí)豆珗@是柳州智慧之源，自古以來(lái)文人墨客到龍?zhí)豆珗@游玩者不計(jì)其數(shù)，數(shù)大文豪柳宗元、柳州八賢之首張翀為代表。千百年來(lái)，龍?zhí)豆珗@的山水在濃厚的人文氣息熏染下，無(wú)不透出清雅，聰慧的意境，使居住者感受到閑、靜、尊的高品質(zhì)生活格調(diào)，實(shí)為柳州罕有。項(xiàng)目周邊多為企業(yè)單位小區(qū)，居住群體單一，給項(xiàng)目帶來(lái)一種較為單純的居住氛圍。加上龍?zhí)豆珗@近乎田園風(fēng)光般的風(fēng)景，和現(xiàn)代提倡的“回歸自然”的意向是不謀而合。主題定位優(yōu)勢(shì)縱觀目前柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)，異域風(fēng)格的樓盤(pán)橫行霸道，而中式園林山水樓盤(pán)卻是鳳毛麟角，其中【三星園】、【金綠洲如意江南】開(kāi)發(fā)較成功。但因其周邊沒(méi)有足夠的園林山水配套、人文氣息做支撐，所以，其并沒(méi)有真正獲得中式園林山水樓盤(pán)的神韻。本項(xiàng)目依自身所擁有的優(yōu)越條件，小區(qū)定位為高檔、現(xiàn)代中式園林山水小區(qū)，開(kāi)創(chuàng)柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)真正意義上的中式山水樓盤(pán)，占領(lǐng)市場(chǎng)空白，引秀全城。
二、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（W）地理環(huán)境劣勢(shì)項(xiàng)目地塊離柳石路有約1公里距離，位置太深，離沿線(xiàn)主干道較遠(yuǎn)。龍?zhí)堵份^窄，交通線(xiàn)路太過(guò)單一，只有19路公交線(xiàn)路進(jìn)出該路段，致使到晚間進(jìn)出項(xiàng)目地較為困難，只有靠居住者自己擁有的交通工具。治安環(huán)境劣勢(shì)龍?zhí)堵非岸嗡綘I(yíng)小型OK吧較多，夜間照明相對(duì)較差，造成較大的治安隱患。周邊配套設(shè)施劣勢(shì)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不成熟，但距離本項(xiàng)目都較遠(yuǎn)，都在1公里以外項(xiàng)目規(guī)模劣勢(shì)項(xiàng)目用地約44畝，其中9畝用地規(guī)劃為停車(chē)場(chǎng)，項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)用地較少，但是可持續(xù)發(fā)展空間較差。
三、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）市場(chǎng)需求和政策（1）市場(chǎng)需求03年柳州市拆遷戶(hù)為9673戶(hù)，拆遷面積約85萬(wàn)平方米，加上各廠礦單位自拆建筑面積35萬(wàn)平方米，總拆遷量達(dá)120萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)595%，相當(dāng)于過(guò)去10年的總和，產(chǎn)生了大量的住房需求群體。從市規(guī)劃局了解到，柳州市為加強(qiáng)城市總體規(guī)劃中的近期建設(shè)規(guī)劃而編制的《柳州市近期建設(shè)規(guī)劃（2003—2005年）》，強(qiáng)化了對(duì)城市發(fā)展建設(shè)的引導(dǎo)和控制作用，確定到2005年全市城市合理人口規(guī)模為110萬(wàn)人，規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模為116平方公里。目前柳州市區(qū)人口為100萬(wàn)人左右，意味著今年將有10萬(wàn)新增人口解決住房問(wèn)題。結(jié)合市政府提出的《再造一個(gè)工業(yè)柳州》和《打造特大城市框架》的宏觀目標(biāo)，到2008年這短短５年時(shí)間里，柳州市區(qū)人口要增加50萬(wàn)人，達(dá)到150萬(wàn)。從較長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)幾年都將是柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的時(shí)期，住房需求將更大。（2）政策2004年6月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳就控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理下發(fā)通知。通知要求，各地嚴(yán)格依照城市總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，制止和糾正城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行為。并且明確要求，對(duì)于拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證部分重點(diǎn)項(xiàng)目和民心項(xiàng)目外，一律停止拆遷。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)新政策的出臺(tái)對(duì)新上馬項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是極為有利的，不僅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少了，而且人們對(duì)住宅的需求量并沒(méi)減少，這樣一來(lái)就形成了求大于供的局面，將更有利于新項(xiàng)目的銷(xiāo)售。自然、人文環(huán)境由柳州規(guī)劃局獲知，擬建設(shè)的“大龍?zhí)栋咨彾催B片開(kāi)發(fā)旅游區(qū)”總面積30多平方公里。大龍?zhí)毒皡^(qū)是來(lái)柳旅游者必游之地，年接待量達(dá)100多萬(wàn)人次；大橋、游山湖農(nóng)業(yè)觀光旅游區(qū)年接待量也近60萬(wàn)人次?！按簖?zhí)栋咨彾绰糜螀^(qū)”建成區(qū)內(nèi)連片開(kāi)發(fā)必給本項(xiàng)目注入更為旺盛的人氣。項(xiàng)目緊鄰龍?zhí)豆珗@，具有獨(dú)一無(wú)二性，天然而成的高綠化，使項(xiàng)目綠化投入少，從而在建造成本中減少了大批資金。
人們對(duì)高品質(zhì)住房需求的需要在未來(lái)的生活中人們對(duì)生活品質(zhì)的追求越來(lái)越高，最為明顯的就是居住環(huán)境的改善。四、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)（T）市場(chǎng)環(huán)境柳州市04年城建速度有所減緩；04年10月份國(guó)家上調(diào)銀行利率,使個(gè)人房貸提高2%；由于全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，（%），國(guó)外一些媒體認(rèn)為中國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)“泡沫”，并到了爆發(fā)的邊緣；從04年12月份開(kāi)始，工行出臺(tái)新政策，首套住房首付達(dá)50%，而且只能借貸五成。這些因素使眾多消費(fèi)者持幣觀望，各區(qū)域房產(chǎn)銷(xiāo)售受到一定的制約?，F(xiàn)在柳州市市民購(gòu)房基本上都是從報(bào)紙上獲取信息，如果報(bào)紙上有對(duì)開(kāi)發(fā)商或樓盤(pán)的負(fù)面新聞，將會(huì)帶來(lái)不良的影響。項(xiàng)目自身原因項(xiàng)目位于靠龍?zhí)堵繁M頭，公車(chē)數(shù)量少、交通工具單一；龍?zhí)堵氛?，目前沒(méi)有拓寬計(jì)劃，前段OK廳較多，夜間照明差，安全隱患大；項(xiàng)目用地小，可塑性低；房開(kāi)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，沒(méi)有形成品牌效應(yīng)，消費(fèi)者信任感不強(qiáng)。區(qū)域內(nèi)塊樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多。建設(shè)要求高因地塊與龍?zhí)豆珗@一墻相隔這一特殊關(guān)系，而使得項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)受到市政府的種種限制，對(duì)小區(qū)建設(shè)要求高?！醯谒恼? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研本項(xiàng)目選擇區(qū)域的較有代表的樓盤(pán)為類(lèi)比樓盤(pán)，有【花樣年】、【心怡山水苑】、【兆安福園】、【龍?zhí)稓W洲花園】?！净幽辍繕潜P(pán)分析基本資料：項(xiàng)目地址：柳石路338號(hào)（原開(kāi)關(guān)廠）
開(kāi)發(fā)商：興柳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
銷(xiāo)售電話(huà)：3825888 3808889
該項(xiàng)目占地28畝，共建設(shè)11棟多層住宅，總戶(hù)數(shù)為262戶(hù)。
戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析：項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型一房二廳㎡二房二廳㎡三房二廳㎡樓中樓㎡花樣年面積㎡39—4580—90100—13080—220套數(shù)66460比例39%42%39%151%以二房二廳(80~90㎡)、三房二廳（100~130㎡）為主導(dǎo)戶(hù)型。這樣的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是考慮到目前柳州家庭結(jié)構(gòu)多為3~5口之家而定的，符合市場(chǎng)需求。
規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料：項(xiàng)目形象定位相對(duì)較為新穎，以“花樣年，領(lǐng)舞新生活”為宣傳口號(hào)，清新、活潑，整體以粉紫色為主色調(diào)，洋氣而現(xiàn)代。從樓書(shū)單張、戶(hù)型單張及銷(xiāo)售部?jī)?nèi)裝修設(shè)計(jì)整體用色都體現(xiàn)一直性、統(tǒng)一性。小區(qū)內(nèi)設(shè)有噴泉廣場(chǎng)、現(xiàn)代裝飾棚架、花園、濱水步道等多處景觀設(shè)計(jì)。開(kāi)盤(pán)價(jià)格均價(jià)在2050元左右，一期總共推出5棟樓，即5號(hào)樓，開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)今銷(xiāo)售不錯(cuò)，但沿街部分房型銷(xiāo)售5套。二期共推出6棟樓，即11號(hào)樓，因?yàn)樘?hào)樓之間都設(shè)計(jì)有不同主題式的花園，所以8號(hào)最為暢銷(xiāo)及搶手，而11號(hào)樓較靠近山邊，位置較里面因此11號(hào)樓相對(duì)滯銷(xiāo)。項(xiàng)目綜述：開(kāi)發(fā)商在柳州地產(chǎn)界資格較高，在區(qū)域內(nèi)提出的宣傳形象定位較為新穎，有一定的感染力和煸動(dòng)力，因此在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，吸引了較多的購(gòu)房者前來(lái)訂購(gòu)。但受周邊新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的影響，且銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)區(qū)域同類(lèi)比樓盤(pán)的價(jià)格要高，致使項(xiàng)目近期銷(xiāo)售不盡如人意。【心怡山水苑】樓盤(pán)分析基本資料：項(xiàng)目地址：柳石路342號(hào)開(kāi)發(fā)商：廣西旺業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司代理商：嘉洲靈慧銷(xiāo)售電話(huà)：3171888該項(xiàng)目占地約33畝，由9棟樓宇組成，總共340戶(hù)，是一個(gè)倚山而建、預(yù)擬建成亞熱帶風(fēng)情的樓盤(pán)，緊鄰【花樣年】。項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析：項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型二房二廳㎡三房二廳㎡樓中樓㎡心怡山水苑面積㎡84124—134104—165套數(shù)255015比例28%56%16%以二房二廳(80多㎡)、三房二廳（124—134㎡）為主導(dǎo)戶(hù)型。這樣的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是考慮到目前柳州家庭結(jié)構(gòu)多為3~5口之家而定的，符合市場(chǎng)需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料：整個(gè)小區(qū)以亞熱帶風(fēng)情主格調(diào)，銷(xiāo)售部外形設(shè)計(jì)濃重的體現(xiàn)了這一風(fēng)格。小區(qū)內(nèi)將配套有羽毛球場(chǎng)、登山道、兒童活動(dòng)區(qū)、青少年活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心等等休閑活動(dòng)場(chǎng)所。2004年5月1日開(kāi)盤(pán)以來(lái)一期推出5號(hào)樓，現(xiàn)今基本銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售均價(jià)在1950元/平方米。2004年8月底將推出一期的2號(hào)樓。項(xiàng)目綜述：項(xiàng)目與【花樣年】同處一個(gè)環(huán)境區(qū)，但小區(qū)整規(guī)劃設(shè)計(jì)中，沿街部分不采用商住形式。雖然靠山但并沒(méi)有以此為主導(dǎo)宣傳，提出了較為特色熱帶風(fēng)情式形象定位，但在銷(xiāo)售部?jī)?nèi)細(xì)部處理不夠，不能使這一主格調(diào)貫徹始終。項(xiàng)目定位檔次低于【花樣年】。戶(hù)型定位中推出了部分小面積樓中樓，滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)客戶(hù)需求?！菊装哺@】樓盤(pán)分析基本資料：項(xiàng)目地址：柳石路139路開(kāi)發(fā)商：柳州兆安地產(chǎn)置業(yè)有限公司銷(xiāo)售電話(huà)：3125888該項(xiàng)目總占地70畝，背靠桐油山，一期占地30畝，共340多戶(hù)。項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析：項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型一房二廳㎡二房二廳㎡三房二廳㎡四房二廳㎡樓中樓㎡兆安福園面積㎡5374—82102—1211806118—134該項(xiàng)目一期基本售完，戶(hù)型資料不詳，二期尚未推出。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料：小區(qū)內(nèi)配備有中心會(huì)所、活動(dòng)室、球場(chǎng)、幼兒園、衛(wèi)生所、居委會(huì)、健身中心等眾多文娛設(shè)施。一期戶(hù)型基本銷(xiāo)售完畢，只剩余6套158—190平方的樓中樓，價(jià)格在1740元/平方米左右。二期情況因?yàn)檫€未開(kāi)盤(pán)基本資料沒(méi)有。項(xiàng)目綜述：項(xiàng)目以“文化社區(qū)，山水人家”為宣傳主題，以中國(guó)茶文化體現(xiàn)樓盤(pán)中式文化，但小區(qū)外立面去采用大米黃色塊，與中式文化不相融。項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)規(guī)模相對(duì)較大，戶(hù)型選擇面寬，且開(kāi)發(fā)期較早，價(jià)格相對(duì)較實(shí)惠。加之03年7—9月份投入大量廣告宣傳，項(xiàng)目的銷(xiāo)售非常好。其開(kāi)發(fā)商在舊機(jī)場(chǎng)片區(qū)柳邕路段上已開(kāi)發(fā)有100畝大盤(pán)“兆興園”，給消費(fèi)者信心感。【龍?zhí)稓W洲花園】樓盤(pán)資料(本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手)基本資料：項(xiàng)目地址：龍?zhí)堵?5號(hào)開(kāi)發(fā)商：柳州雋鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售電話(huà)：3171582項(xiàng)目占地33畝，靠近龍?zhí)豆珗@，該項(xiàng)目主題定位以歐洲古典風(fēng)格為主格調(diào)。項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析：項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型一房二廳㎡三房二廳㎡四房二廳㎡樓中樓㎡龍?zhí)稓W洲花園面積㎡4712841408183—210套數(shù)81307040比例3%52%28%17%以三房二廳、四房二廳為主，考慮到項(xiàng)目靠近龍?zhí)豆珗@，以便多口之家共同生活之用。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料：小區(qū)以多層住宅為主，基本做到正南朝北向，住宅總體風(fēng)格與所營(yíng)造的環(huán)境保持一致，客廳和臥室采光通透，但廚衛(wèi)采光與功能不明確?？蛻?hù)基本是魚(yú)峰區(qū)政府職員、工人醫(yī)院職工及頤養(yǎng)天年的老年人。項(xiàng)目已大戶(hù)型為主，其中三房單位已賣(mài)出129套，剩余一套；四房單位已賣(mài)出39套，剩余31套；均價(jià)為2700元/平方米（折前價(jià)）。樓中樓已賣(mài)出35套，剩余5套，均價(jià)為2300元/平方米。小戶(hù)型1房1廳有8套，基本全部售完。項(xiàng)目綜述：銷(xiāo)售中心制作得相對(duì)精致，給客戶(hù)一種素質(zhì)、品質(zhì)較高的感覺(jué)。銷(xiāo)售中心天井的園林環(huán)境氛圍營(yíng)造較好。小區(qū)物業(yè)管理整體素質(zhì)較高，給人以信賴(lài)感。項(xiàng)目提倡自然高品質(zhì)生活，該銷(xiāo)售中心局部設(shè)計(jì)詮釋了所營(yíng)造的理念，銷(xiāo)售人員的綜合素質(zhì)到服務(wù)態(tài)度都較好，也為該樓盤(pán)所提倡的品質(zhì)給予一定的詮釋。但是項(xiàng)目用地小，園林表現(xiàn)不夠精致，同時(shí)又參與一定中國(guó)典型形象符號(hào)，對(duì)整體風(fēng)格有一定影響，這樣小區(qū)的風(fēng)格意識(shí)體現(xiàn)的不明顯。協(xié)和項(xiàng)目樓盤(pán)資料基本資料：該項(xiàng)目位于柳州市采石場(chǎng)內(nèi)，地處龍?zhí)兜纳矫}與銀仔山脈夾圍中，占地200多畝，地塊地勢(shì)較低。從龍?zhí)堵返讲墒瘓?chǎng)內(nèi)大約有1公里遠(yuǎn)，地塊進(jìn)深大，道路窄，采石場(chǎng)內(nèi)雜草叢生，環(huán)境較差，周邊配套十分缺乏。經(jīng)多年的采石作業(yè)，地塊內(nèi)部破壞較嚴(yán)重，山嶺土質(zhì)疏松，只有東南面較好。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：據(jù)了解，該項(xiàng)目規(guī)劃初步定位為歐陸式風(fēng)格。由于周邊山脈高，地塊地勢(shì)低，該項(xiàng)目?jī)?nèi)的多層建筑只看到龍?zhí)豆珗@的山脈，景觀較差；即使是小高層建筑，也難以觀望到龍?zhí)豆珗@內(nèi)的秀麗景色。項(xiàng)目綜述：據(jù)了解，該項(xiàng)目約為40多萬(wàn)/畝，土地成本較低。項(xiàng)目建設(shè)完成后，成本約為1800元/㎡，可以預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)在1900—2000元/㎡，在同區(qū)域價(jià)位較低。由于該項(xiàng)目未能實(shí)現(xiàn)“七通一平”，環(huán)境差，周邊配套缺乏，項(xiàng)目前期建設(shè)成本增大，前期建設(shè)周期較長(zhǎng)，將對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)期造成延誤。二、項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位：（1） 區(qū)域定位隨著人們生活水平的提高，住宅建筑不僅是滿(mǎn)足人們生活居住的功能需求，更重要的是要滿(mǎn)足人們對(duì)健康生命的強(qiáng)烈愿望。而優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽(yáng)光、良好的水土環(huán)境，以及低密度的人口居住模式是未來(lái)住宅發(fā)展的方向。A、目前柳州房產(chǎn)市場(chǎng)中打著運(yùn)動(dòng)、健康生活的樓盤(pán)有【協(xié)和康城】、【富麗嘉園】等，打著山水樓盤(pán)的代表有【國(guó)信鳳起新都】、【金綠洲如意江南】、【天鵝湖】、【金山麗園】等。但是確有山水文化又融入健康生活的樓盤(pán)，至今還沒(méi)有明顯。這是一個(gè)市場(chǎng)的空白。本項(xiàng)目依托龍?zhí)豆珗@豐富的自然、歷史文化資料的優(yōu)勢(shì)，可以塑造成柳州真正意義上的、最好的山水文化、健康生活的樓盤(pán)，樹(shù)立柳州居住最佳標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位之：柳州人居最佳標(biāo)準(zhǔn)。B、就如車(chē)子彰顯男人身分一樣，豪華住宅也是成功人士尊顯其尊貴地位的象征。成功是人之所向，當(dāng)一切外表的裝飾不能滿(mǎn)