【文章內容簡介】 的解決辦法。但就單價而言也有區(qū)域性的原因，如本項目所在區(qū)域魚峰區(qū)是柳州市比較成熟區(qū)域，居民收入高，消費能力強，相應的房產價格就要同比其他區(qū)域高。就分析認為最為基本的辦法就是用優(yōu)良性價比的產品來對接基層消費的主流群體，從而形成對銷售有利的局面。□第三章 土地SWOT分析一、項目地塊的優(yōu)勢（S）地理環(huán)境優(yōu)勢柳州作為一個工業(yè)城市，其環(huán)境污染狀況較嚴重。比起有“綠城”之稱的南寧和有“山水甲天下”之稱的桂林，柳州的空氣質量和生活環(huán)境顯然不如以上兩個城市。生活在柳州的人，大部分的居住環(huán)境都不太好。龍?zhí)豆珗@作為柳州最為聞名的景區(qū)，擁有得天獨厚的自然資源，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是柳州人民最喜愛的公園，生活環(huán)境更是無需要贅述。本項目與之僅一墻之隔，秀麗風光的龍?zhí)讹L景一覽無遺，項目所在地的空氣質量在重工業(yè)的柳州是屬于絕無僅有的，實為項目的最大優(yōu)勢所在。人文環(huán)境優(yōu)勢柳州是一個擁有二千年歷史的文化名城，歷史文化資源相當可觀，龍?zhí)豆珗@便是杰出的代表，以沉淀了二萬前年晚期智人的智慧而聞名遐邇。龍?zhí)豆珗@是柳州智慧之源，自古以來文人墨客到龍?zhí)豆珗@游玩者不計其數，數大文豪柳宗元、柳州八賢之首張翀為代表。千百年來，龍?zhí)豆珗@的山水在濃厚的人文氣息熏染下，無不透出清雅，聰慧的意境，使居住者感受到閑、靜、尊的高品質生活格調，實為柳州罕有。項目周邊多為企業(yè)單位小區(qū)，居住群體單一，給項目帶來一種較為單純的居住氛圍。加上龍?zhí)豆珗@近乎田園風光般的風景，和現代提倡的“回歸自然”的意向是不謀而合。主題定位優(yōu)勢縱觀目前柳州房地產市場，異域風格的樓盤橫行霸道，而中式園林山水樓盤卻是鳳毛麟角，其中【三星園】、【金綠洲如意江南】開發(fā)較成功。但因其周邊沒有足夠的園林山水配套、人文氣息做支撐，所以，其并沒有真正獲得中式園林山水樓盤的神韻。本項目依自身所擁有的優(yōu)越條件，小區(qū)定位為高檔、現代中式園林山水小區(qū)，開創(chuàng)柳州房地產市場真正意義上的中式山水樓盤，占領市場空白，引秀全城。
二、項目地塊的劣勢（W）地理環(huán)境劣勢項目地塊離柳石路有約1公里距離，位置太深，離沿線主干道較遠。龍?zhí)堵份^窄，交通線路太過單一，只有19路公交線路進出該路段，致使到晚間進出項目地較為困難，只有靠居住者自己擁有的交通工具。治安環(huán)境劣勢龍?zhí)堵非岸嗡綘I小型OK吧較多，夜間照明相對較差，造成較大的治安隱患。周邊配套設施劣勢項目周邊配套設施不成熟，但距離本項目都較遠，都在1公里以外項目規(guī)模劣勢項目用地約44畝，其中9畝用地規(guī)劃為停車場，項目可開發(fā)用地較少，但是可持續(xù)發(fā)展空間較差。
三、項目地塊的機會點（O）市場需求和政策（1）市場需求03年柳州市拆遷戶為9673戶，拆遷面積約85萬平方米，加上各廠礦單位自拆建筑面積35萬平方米，總拆遷量達120萬平方米，同比增長595%，相當于過去10年的總和，產生了大量的住房需求群體。從市規(guī)劃局了解到，柳州市為加強城市總體規(guī)劃中的近期建設規(guī)劃而編制的《柳州市近期建設規(guī)劃（2003—2005年）》，強化了對城市發(fā)展建設的引導和控制作用，確定到2005年全市城市合理人口規(guī)模為110萬人，規(guī)劃城市建設用地規(guī)模為116平方公里。目前柳州市區(qū)人口為100萬人左右，意味著今年將有10萬新增人口解決住房問題。結合市政府提出的《再造一個工業(yè)柳州》和《打造特大城市框架》的宏觀目標，到2008年這短短５年時間里，柳州市區(qū)人口要增加50萬人，達到150萬。從較長遠的市場來看，未來幾年都將是柳州房地產市場高速增長的時期，住房需求將更大。（2）政策2004年6月14日，國務院辦公廳就控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴格拆遷管理下發(fā)通知。通知要求，各地嚴格依照城市總體規(guī)劃和建設規(guī)劃，制止和糾正城鎮(zhèn)建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行為。并且明確要求，對于拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證部分重點項目和民心項目外，一律停止拆遷。業(yè)內人士認為，這個新政策的出臺對新上馬項目來說是極為有利的，不僅競爭對手減少了，而且人們對住宅的需求量并沒減少，這樣一來就形成了求大于供的局面，將更有利于新項目的銷售。自然、人文環(huán)境由柳州規(guī)劃局獲知，擬建設的“大龍?zhí)栋咨彾催B片開發(fā)旅游區(qū)”總面積30多平方公里。大龍?zhí)毒皡^(qū)是來柳旅游者必游之地，年接待量達100多萬人次；大橋、游山湖農業(yè)觀光旅游區(qū)年接待量也近60萬人次?！按簖?zhí)栋咨彾绰糜螀^(qū)”建成區(qū)內連片開發(fā)必給本項目注入更為旺盛的人氣。項目緊鄰龍?zhí)豆珗@，具有獨一無二性，天然而成的高綠化，使項目綠化投入少，從而在建造成本中減少了大批資金。
人們對高品質住房需求的需要在未來的生活中人們對生活品質的追求越來越高，最為明顯的就是居住環(huán)境的改善。四、項目地塊的威脅及困難點（T）市場環(huán)境柳州市04年城建速度有所減緩；04年10月份國家上調銀行利率,使個人房貸提高2%；由于全國房價持續(xù)上漲，（%），國外一些媒體認為中國房產已經出現“泡沫”，并到了爆發(fā)的邊緣；從04年12月份開始，工行出臺新政策，首套住房首付達50%，而且只能借貸五成。這些因素使眾多消費者持幣觀望，各區(qū)域房產銷售受到一定的制約?，F在柳州市市民購房基本上都是從報紙上獲取信息，如果報紙上有對開發(fā)商或樓盤的負面新聞，將會帶來不良的影響。項目自身原因項目位于靠龍?zhí)堵繁M頭，公車數量少、交通工具單一；龍?zhí)堵氛?，目前沒有拓寬計劃，前段OK廳較多，夜間照明差，安全隱患大；項目用地小，可塑性低；房開商進入房地產市場較晚，沒有形成品牌效應，消費者信任感不強。區(qū)域內塊樓盤眾多，競爭對手多。建設要求高因地塊與龍?zhí)豆珗@一墻相隔這一特殊關系，而使得項目的規(guī)劃建設受到市政府的種種限制，對小區(qū)建設要求高?！醯谒恼? 項目市場定位一、類比競爭樓盤調研本項目選擇區(qū)域的較有代表的樓盤為類比樓盤，有【花樣年】、【心怡山水苑】、【兆安福園】、【龍?zhí)稓W洲花園】。【花樣年】樓盤分析基本資料：項目地址：柳石路338號（原開關廠）
開發(fā)商：興柳房地產開發(fā)有限責任公司
銷售電話：3825888 3808889
該項目占地28畝，共建設11棟多層住宅，總戶數為262戶。
戶型結構詳析：項目名稱戶型一房二廳㎡二房二廳㎡三房二廳㎡樓中樓㎡花樣年面積㎡39—4580—90100—13080—220套數66460比例39%42%39%151%以二房二廳(80~90㎡)、三房二廳（100~130㎡）為主導戶型。這樣的戶型結構是考慮到目前柳州家庭結構多為3~5口之家而定的，符合市場需求。
規(guī)劃設計及銷售資料：項目形象定位相對較為新穎，以“花樣年，領舞新生活”為宣傳口號，清新、活潑，整體以粉紫色為主色調，洋氣而現代。從樓書單張、戶型單張及銷售部內裝修設計整體用色都體現一直性、統(tǒng)一性。小區(qū)內設有噴泉廣場、現代裝飾棚架、花園、濱水步道等多處景觀設計。開盤價格均價在2050元左右，一期總共推出5棟樓，即5號樓，開盤到現今銷售不錯，但沿街部分房型銷售5套。二期共推出6棟樓，即11號樓，因為號樓之間都設計有不同主題式的花園，所以8號最為暢銷及搶手，而11號樓較靠近山邊，位置較里面因此11號樓相對滯銷。項目綜述：開發(fā)商在柳州地產界資格較高，在區(qū)域內提出的宣傳形象定位較為新穎，有一定的感染力和煸動力，因此在樓盤開盤時，吸引了較多的購房者前來訂購。但受周邊新樓盤開發(fā)的影響，且銷售價格相對區(qū)域同類比樓盤的價格要高，致使項目近期銷售不盡如人意?！拘拟剿贰繕潜P分析基本資料：項目地址：柳石路342號開發(fā)商：廣西旺業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司代理商：嘉洲靈慧銷售電話：3171888該項目占地約33畝，由9棟樓宇組成，總共340戶，是一個倚山而建、預擬建成亞熱帶風情的樓盤，緊鄰【花樣年】。項目戶型結構詳析：項目名稱戶型二房二廳㎡三房二廳㎡樓中樓㎡心怡山水苑面積㎡84124—134104—165套數255015比例28%56%16%以二房二廳(80多㎡)、三房二廳（124—134㎡）為主導戶型。這樣的戶型結構是考慮到目前柳州家庭結構多為3~5口之家而定的，符合市場需求。項目規(guī)劃設計及銷售資料：整個小區(qū)以亞熱帶風情主格調，銷售部外形設計濃重的體現了這一風格。小區(qū)內將配套有羽毛球場、登山道、兒童活動區(qū)、青少年活動中心、老人活動中心等等休閑活動場所。2004年5月1日開盤以來一期推出5號樓，現今基本銷售完畢，銷售均價在1950元/平方米。2004年8月底將推出一期的2號樓。項目綜述：項目與【花樣年】同處一個環(huán)境區(qū)，但小區(qū)整規(guī)劃設計中，沿街部分不采用商住形式。雖然靠山但并沒有以此為主導宣傳，提出了較為特色熱帶風情式形象定位，但在銷售部內細部處理不夠，不能使這一主格調貫徹始終。項目定位檔次低于【花樣年】。戶型定位中推出了部分小面積樓中樓，滿足區(qū)域內客戶需求?！菊装哺@】樓盤分析基本資料：項目地址：柳石路139路開發(fā)商：柳州兆安地產置業(yè)有限公司銷售電話：3125888該項目總占地70畝，背靠桐油山，一期占地30畝，共340多戶。項目戶型結構詳析：項目名稱戶型一房二廳㎡二房二廳㎡三房二廳㎡四房二廳㎡樓中樓㎡兆安福園面積㎡5374—82102—1211806118—134該項目一期基本售完，戶型資料不詳，二期尚未推出。 項目規(guī)劃設計及銷售資料：小區(qū)內配備有中心會所、活動室、球場、幼兒園、衛(wèi)生所、居委會、健身中心等眾多文娛設施。一期戶型基本銷售完畢，只剩余6套158—190平方的樓中樓，價格在1740元/平方米左右。二期情況因為還未開盤基本資料沒有。項目綜述：項目以“文化社區(qū)，山水人家”為宣傳主題，以中國茶文化體現樓盤中式文化，但小區(qū)外立面去采用大米黃色塊，與中式文化不相融。項目在區(qū)域內規(guī)模相對較大，戶型選擇面寬，且開發(fā)期較早，價格相對較實惠。加之03年7—9月份投入大量廣告宣傳，項目的銷售非常好。其開發(fā)商在舊機場片區(qū)柳邕路段上已開發(fā)有100畝大盤“兆興園”，給消費者信心感?！君?zhí)稓W洲花園】樓盤資料(本項目直接競爭對手)基本資料：項目地址：龍?zhí)堵?5號開發(fā)商：柳州雋鼎房地產開發(fā)公司銷售電話：3171582項目占地33畝，靠近龍?zhí)豆珗@，該項目主題定位以歐洲古典風格為主格調。項目戶型結構詳析：項目名稱戶型一房二廳㎡三房二廳㎡四房二廳㎡樓中樓㎡龍?zhí)稓W洲花園面積㎡4712841408183—210套數81307040比例3%52%28%17%以三房二廳、四房二廳為主，考慮到項目靠近龍?zhí)豆珗@，以便多口之家共同生活之用。項目規(guī)劃設計及銷售資料：小區(qū)以多層住宅為主，基本做到正南朝北向，住宅總體風格與所營造的環(huán)境保持一致，客廳和臥室采光通透，但廚衛(wèi)采光與功能不明確。客戶基本是魚峰區(qū)政府職員、工人醫(yī)院職工及頤養(yǎng)天年的老年人。項目已大戶型為主，其中三房單位已賣出129套，剩余一套；四房單位已賣出39套，剩余31套；均價為2700元/平方米（折前價）。樓中樓已賣出35套，剩余5套，均價為2300元/平方米。小戶型1房1廳有8套，基本全部售完。項目綜述：銷售中心制作得相對精致，給客戶一種素質、品質較高的感覺。銷售中心天井的園林環(huán)境氛圍營造較好。小區(qū)物業(yè)管理整體素質較高，給人以信賴感。項目提倡自然高品質生活，該銷售中心局部設計詮釋了所營造的理念，銷售人員的綜合素質到服務態(tài)度都較好，也為該樓盤所提倡的品質給予一定的詮釋。但是項目用地小，園林表現不夠精致，同時又參與一定中國典型形象符號，對整體風格有一定影響，這樣小區(qū)的風格意識體現的不明顯。協(xié)和項目樓盤資料基本資料：該項目位于柳州市采石場內，地處龍?zhí)兜纳矫}與銀仔山脈夾圍中，占地200多畝，地塊地勢較低。從龍?zhí)堵返讲墒瘓鰞却蠹s有1公里遠，地塊進深大，道路窄，采石場內雜草叢生，環(huán)境較差，周邊配套十分缺乏。經多年的采石作業(yè)，地塊內部破壞較嚴重，山嶺土質疏松，只有東南面較好。項目規(guī)劃設計：據了解，該項目規(guī)劃初步定位為歐陸式風格。由于周邊山脈高，地塊地勢低，該項目內的多層建筑只看到龍?zhí)豆珗@的山脈，景觀較差；即使是小高層建筑，也難以觀望到龍?zhí)豆珗@內的秀麗景色。項目綜述：據了解，該項目約為40多萬/畝，土地成本較低。項目建設完成后，成本約為1800元/㎡，可以預計開盤價在1900—2000元/㎡，在同區(qū)域價位較低。由于該項目未能實現“七通一平”，環(huán)境差，周邊配套缺乏，項目前期建設成本增大，前期建設周期較長，將對項目的開盤時期造成延誤。二、項目定位市場定位：（1） 區(qū)域定位隨著人們生活水平的提高，住宅建筑不僅是滿足人們生活居住的功能需求，更重要的是要滿足人們對健康生命的強烈愿望。而優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽光、良好的水土環(huán)境，以及低密度的人口居住模式是未來住宅發(fā)展的方向。A、目前柳州房產市場中打著運動、健康生活的樓盤有【協(xié)和康城】、【富麗嘉園】等，打著山水樓盤的代表有【國信鳳起新都】、【金綠洲如意江南】、【天鵝湖】、【金山麗園】等。但是確有山水文化又融入健康生活的樓盤，至今還沒有明顯。這是一個市場的空白。本項目依托龍?zhí)豆珗@豐富的自然、歷史文化資料的優(yōu)勢，可以塑造成柳州真正意義上的、最好的山水文化、健康生活的樓盤，樹立柳州居住最佳標準。本項目市場定位之：柳州人居最佳標準。B、就如車子彰顯男人身分一樣，豪華住宅也是成功人士尊顯其尊貴地位的象征。成功是人之所向，當一切外表的裝飾不能滿