【正文】 等少數(shù)民族建筑村寨組成的風(fēng)情游覽線，集中展示了我國南方少數(shù)民族的民俗風(fēng)情文化。四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購物場(chǎng)所佳用汽車總站超市（距本項(xiàng)目約2公里）白云市場(chǎng)（距本項(xiàng)目約2公里）龍?zhí)堵非岸蔚纳痰辍⒘范紊痰瓯緟^(qū)域的購物場(chǎng)所依賴市中心（距本項(xiàng)目約3公里）飛鵝路市場(chǎng)（距本項(xiàng)目約3公里）文化教育柳石一?。ǎ┒。ǎ┭蚪巧叫W(xué)（距本項(xiàng)目約4公里）魚峰小學(xué)（）市一中（距本項(xiàng)目約2公里）市十三中（距本項(xiàng)目約4公里）市十八中（）醫(yī)療衛(wèi)生工人醫(yī)院（距本項(xiàng)目約2公里）羊角山醫(yī)院（距本項(xiàng)目約4公里）廣西龍?zhí)夺t(yī)院（距本項(xiàng)目約5公里）廣西血液中心（距本項(xiàng)目約5公里）工人醫(yī)院分院（）金融服務(wù)交行（距本項(xiàng)目約1公里）工行（距本項(xiàng)目約2公里）農(nóng)行（距本項(xiàng)目約2公里）中行（距本項(xiàng)目約2公里）娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)（1）娛樂：龍?zhí)堵非岸蜲K廳（龍?zhí)堵房冢?）餐飲：東華賓館（距本項(xiàng)目約2公里）柳興大酒樓（距本項(xiàng)目約2公里）三和大廈（）桂林城（）龍?zhí)豆珗@民族餐館（龍?zhí)豆珗@內(nèi)）（3）運(yùn)動(dòng)：多種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，有排球、羽毛球、汽排球等（龍?zhí)豆珗@門口）生活服務(wù)柳石市場(chǎng)、柳開市場(chǎng)（距本項(xiàng)目1公里多）周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素龍?zhí)堵非岸涡K廳多、道路夜間照明差，存在較大的安全隱患；
道路狹窄，公交路線少，交通不便；
周邊配套離本項(xiàng)目都較遠(yuǎn)。龍?zhí)堵返墓宦肪€現(xiàn)有19路。龍?zhí)堵窞檫M(jìn)入龍?zhí)豆珗@正門和本項(xiàng)目必經(jīng)之路，道路綠化景觀非常好，但道路較窄，僅容兩輛公車并行通過。進(jìn)入龍?zhí)堵繁仨氉吡罚龠M(jìn)入龍?zhí)堵?。?guī)劃中結(jié)合柳石路特征，劃分為三段，形成各具特色的線性界面、功能明確的重要節(jié)點(diǎn)，并形成一個(gè)統(tǒng)一的系統(tǒng)。（2）柳石路遠(yuǎn)景規(guī)劃：，規(guī)劃控制范圍北起魚峰山公園，南經(jīng)柳石路、柳石公路、機(jī)場(chǎng)路，總長16公里，道路兩側(cè)50－200米范圍。從市規(guī)劃局處了解，目前龍?zhí)堵窙]有重新規(guī)劃的設(shè)想，但路段上的OK廳將全部拆遷，轉(zhuǎn)為住宅用地，并實(shí)行地塊拍賣。南二環(huán)路從東向西貫穿燎原路、榮軍路、桐油山隧道、柳石路、銀仔山隧道、航銀路，是連接柳州南部東西方向交通的要道。由于龍?zhí)堵费芈穬蓚?cè)綠化好，又與龍?zhí)豆珗@相鄰，所以說項(xiàng)目地塊周邊的環(huán)境相當(dāng)好，稱得上為柳州自然環(huán)境最好的地段。因?yàn)閺S礦企業(yè)的集中，如塑料機(jī)械總廠、糖果一廠等，環(huán)境污染較大；而龍?zhí)堵酚腥缭炱釓S、中一橡膠廠、力風(fēng)塑料成形機(jī)廠等，造成一定環(huán)境污染。環(huán)境污染狀況項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境現(xiàn)狀較差，但未來的發(fā)展情況好，特別是在2005年項(xiàng)目地塊周邊的老舊廠礦企業(yè)都將陸續(xù)遷出，地塊性質(zhì)也都從原來的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?。?）胡志明故居為已故越南領(lǐng)導(dǎo)人胡志明在廣西進(jìn)行革命工作時(shí)的居所。山上有劉三姐漢白玉雕像，洞內(nèi)塑有男女對(duì)歌群雕。（3）魚峰山公園山腰七洞貫通，人稱“靈通七竅”。山上現(xiàn)存古代摩崖石刻32方，有宋、元、明、清歷代名人游客所留詩文。（2）馬鞍山公園名勝古跡有“仙弈巖”、“羅漢洞”、“梓潼巖”、“思柳巖”等。民族風(fēng)情游覽線已初具規(guī)模，集中展示了我國南方少數(shù)民族的民俗風(fēng)情文化。壯鄉(xiāng)、瑤山、苗嶺、侗寨傣村等少數(shù)民族風(fēng)景村寨均依各民族生活習(xí)俗建造。（1）龍?zhí)豆珗@是4A級(jí)國家森林公園?！疤祚R行空”為柳州古八景之一。（3）馬鞍山公園位于柳江南岸市區(qū)中心，距本項(xiàng)目約3公里，現(xiàn)有旅游索道與西邊魚峰公園相連。于潭畔俯覽仰觀，潭峰相映，如巨鯉躍立潭面，稱為“南潭魚躍”，為柳州古八景之一。（2）魚峰山公園位于柳州市魚峰路，距本項(xiàng)目約2公里。龍?zhí)豆珗@由此被譽(yù)為天然大氧吧、超潔凈地區(qū)，龍?zhí)堵糜我惨虼吮毁x予了的理念，龍?zhí)豆珗@極賦清潤秀美的個(gè)性，山峰巒起伏出沒，幽谷呼應(yīng)隱現(xiàn)，群峰環(huán)抱淙淙瀑布匯流成河，自成天趣，因此開發(fā)龍?zhí)渡鷳B(tài)旅游景區(qū)，對(duì)地方特色鮮明的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和省內(nèi)旅游業(yè)具有積極的意義。龍?zhí)豆珗@，風(fēng)景俊朗，空氣清新，經(jīng)有關(guān)環(huán)境評(píng)價(jià)部測(cè)定，龍?zhí)豆珗@內(nèi)空氣中每立方米負(fù)離子含量達(dá)220萬個(gè)，是廣西生態(tài)中心的176倍，為全省之最；%，比廣西生態(tài)中心高55%。公園規(guī)劃面積544公頃。自然景觀地塊周邊有龍?zhí)豆珗@、馬鞍山公園、魚峰山公園三大公園等，它們有著非常優(yōu)美的自然景觀。柳石路上沿路綠樹較少，無地面綠化帶。但是兩旁建筑顯得較為雜亂，路燈分布少、距離遠(yuǎn)。綠化景觀龍?zhí)堵酚?公里長，從柳石路直通到龍?zhí)豆珗@，交匯處呈T字形。柳石路段云集許多老的廠礦企業(yè)及其生活區(qū)，較大的建筑物有三和大廈，貴人山莊等。廠礦企業(yè)有橡膠廠，造漆廠，力風(fēng)塑料成形機(jī)械廠等，住宅部分有龍?zhí)缎^(qū)、【龍?zhí)稓W洲花園】、橡膠廠宿舍、造漆廠宿舍、開關(guān)廠宿舍等，周邊并無高大的建筑物。土地規(guī)劃使用性質(zhì)項(xiàng)目地塊原為工業(yè)用地，現(xiàn)正轉(zhuǎn)為住宅用地，預(yù)計(jì)在2005年就可實(shí)現(xiàn)土地使用性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。項(xiàng)目地塊入口處與龍?zhí)堵沸纬梢欢ㄆ露?，至路尾坡度逐漸拉大，項(xiàng)目地塊與龍?zhí)堵访娲怪甭洳钭畲筇幋蠹s有4米。地塊內(nèi)有許多生長多年的樹木。項(xiàng)目地塊基本呈三角形形狀，地塊紅線南劃到龍?zhí)豆珗@圍墻，紅線北劃為原柳州中一橡膠廠北圍墻，紅線西劃到橡膠廠與采石廠交界處圍墻，紅線東劃到龍?zhí)堵方唤缣??！執(zhí)豆珗@風(fēng)景圖片□目錄第一部分 項(xiàng)目投資營銷策劃第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷第三部分 項(xiàng)目形象策劃營銷第四部分 項(xiàng)目營銷推廣策劃第五部分 項(xiàng)目顧問、銷售、代理、服務(wù)的策劃營銷第一部分 項(xiàng)目投資營銷策劃第一章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析第二章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷第三章 土地SWOT分析第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位第五章 項(xiàng)目價(jià)值分析第六章 項(xiàng)目定價(jià)模擬第七章 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析第八章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示第九章 開發(fā)節(jié)奏建議□第一章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置與地質(zhì)地貌狀況本項(xiàng)目位于柳州市魚峰區(qū)東南部龍?zhí)堵?號(hào)，項(xiàng)目地塊原為“柳州市中一橡膠廠”的辦公用地。龍?zhí)豆珗@由此被譽(yù)為天然大氧吧、超潔凈地區(qū)，龍?zhí)堵糜我惨虼吮毁x予了的理念，龍?zhí)豆珗@極賦清潤秀美的個(gè)性，山峰巒起伏出沒，幽谷呼應(yīng)隱現(xiàn)，群峰環(huán)抱淙淙瀑布匯流成河，自成天趣。經(jīng)有關(guān)環(huán)境評(píng)價(jià)部測(cè)定，龍?zhí)豆珗@內(nèi)空氣中每立方米負(fù)離子含量達(dá)220萬個(gè)，是廣西生態(tài)中心的176倍，為全省之最；%，比廣西生態(tài)中心高55%。還有1999年被榮登首批國家4A級(jí)旅游區(qū)金榜的龍?zhí)豆珗@，這沉寂而秀美的龍城風(fēng)光，令人神往。柳州****房地產(chǎn)營銷策劃公司2005年2月□題記一曲《劉三姐》的山歌唱遍了大江南北，唱紅了柳州人的柔情，也唱綠了桂中大地，唱響了劉山姐品牌，使柳州也成為中國旅游業(yè)的又一亮點(diǎn)。所以中國的房地產(chǎn)業(yè)要求具備更加精湛的品質(zhì)，當(dāng)這個(gè)行業(yè)的投機(jī)色彩越來越淡的時(shí)候，地產(chǎn)商品的綜合素質(zhì)將起到?jīng)Q定性的作用?！净酆驮础咳虪I銷策劃方案［慧和源］全程營銷策劃建議書呈；****房開柳州****策劃二○○五年二月□前言在中國，住房不僅是生活的空間，不僅象征著生活方式，它更有著強(qiáng)烈的、歡慶色彩。住房承擔(dān)了國人被壓抑了數(shù)十年的夢(mèng)想，購房，正是一場(chǎng)莊嚴(yán)的儀式。我公司本著實(shí)事求是的原則，結(jié)合專業(yè)地產(chǎn)代理經(jīng)驗(yàn)，撰寫成此份《全程營銷策劃建議書》，以期為項(xiàng)目的順利發(fā)展提供有效的建議，同時(shí)亦希望通過雙方的精誠合作共同完成項(xiàng)目的銷售。隨著柳州商貿(mào)的發(fā)展，各地商貿(mào)人員云集柳州，人潮如涌，川流不息，柳州又是歷史文化名城，這讓柳州魚峰區(qū)更增添了誘人的光彩。龍?zhí)豆珗@，風(fēng)景俊朗，空氣清新。顯著的綠色生態(tài)效應(yīng)，可促進(jìn)人體血液循環(huán)，改善睡眠，增強(qiáng)食欲，提高免疫力。因此開發(fā)龍?zhí)渡鷳B(tài)旅游景區(qū)，對(duì)地方特色鮮明的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)內(nèi)旅游業(yè)具有積極的意義。南面與龍?zhí)豆珗@相臨，直接與龍?zhí)豆珗@的山峰相連，北面、西面與采石廠為鄰，東面緊臨龍?zhí)堵罚瑢?duì)面為“中一橡膠廠”宿舍。南面與龍?zhí)豆珗@交界處地面較低，往北呈一定坡度，呈南低北高之勢(shì)。經(jīng)原橡膠廠多年整治，土地較為堅(jiān)實(shí)。㎡，總建筑面積約45000㎡，車庫面積約為6000㎡。項(xiàng)目的地理位置示意圖二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物龍?zhí)堵范味酁槠髽I(yè)廠房及其宿舍區(qū)和新建小區(qū)。這些廠礦企業(yè)都將要搬離龍?zhí)堵?，而原用地就讓出變更為住宅用地。但該路段的樓盤開發(fā)的速度快，路段上有十多個(gè)樓盤已開盤或籌備開盤中，新生活小區(qū)逐漸形成布局。道路修建完善，路面平整，兩側(cè)綠化帶和綠樹長而多，遮蔭效果非常好。而且因?yàn)榈缆愤M(jìn)深深，到了晚上就很幽靜、冷清。而且該路段屬于主干道車流量大，煙塵多。（1）龍?zhí)豆珗@是自治區(qū)級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，位于柳州市區(qū)南部，距市中心三公里，與項(xiàng)目地塊緊緊相臨，是項(xiàng)目的最大環(huán)境支撐賣點(diǎn)。是一個(gè)融喀斯特自然山水景觀，中國南方少數(shù)民族風(fēng)情文化，亞熱帶熔巖植物景觀位一體的大型風(fēng)景游覽區(qū)，并是柳州市僅有的國家4A級(jí)旅游勝地。顯著的綠色生態(tài)效應(yīng)，可促進(jìn)人體血液循環(huán)，改善睡眠，增強(qiáng)食欲，提高免疫力。而與“龍?zhí)豆珗@”相連的本項(xiàng)目，更是占盡了天地靈氣，從規(guī)劃一開始就注定了項(xiàng)目的與眾不同之處，將會(huì)成為柳州市最耀眼的樓市新星，和柳州人心目中最適宜居住之處。其山似立魚又名“立魚峰”，山上綠樹成蔭，山腳一泓碧水稱小龍?zhí)丁５巧萧~峰山頂，可俯瞰柳州全景。園中一奇峰雄峙，形似馬鞍，海拔270米。歷史人文景觀項(xiàng)目周邊的馬鞍山公園、魚峰山公園、龍?zhí)豆珗@、胡志明故居等蘊(yùn)含豐富的歷史人文景觀。公園在規(guī)劃和建設(shè)上，別具匠心地以廣西及我國南方少數(shù)民族多姿多彩的民族建筑、風(fēng)物民俗為主要造圖內(nèi)容，融少數(shù)民族風(fēng)情特色與秀美的自然景色為一體?；蛞郎桨?、或高踞山崖、或散落在茂林之中，造型別致，建筑精工。園內(nèi)以“鼓樓”、“龍?zhí)讹L(fēng)雨橋”、“木樓民居”、“輕松山房”等建筑，以及“貝丘遺址”、“雷塘禱雨”碑亭等名勝古跡組成的景觀蔚為大觀。相傳古代八仙中鐵拐李和呂洞賓曾在馬鞍山上下棋，至今山上留有一尺多長的仙人足跡。柳宗元的《柳州山水近治可游者記》及《徐霞客游記》均對(duì)此山作過詳細(xì)生動(dòng)的描述。相傳壯族歌仙劉三姐曾在此傳唱山歌，并于小龍?zhí)厄T魚升天成仙。園內(nèi)名勝古跡較多，著名的有“戴欽墓”、“三姐巖”、“羅漢洞”、“對(duì)歌坪”等。館內(nèi)至今保存有他的遺物，是柳州市愛國主義教育基地之一。分析如下：柳石路屬于交通主干道車流量大，煙塵多。特別是本項(xiàng)目原為中一橡膠廠，其生產(chǎn)的廢物堆積在地塊南面，在項(xiàng)目地內(nèi)廢氣氣味較濃，應(yīng)妥善處理好污染物。三、地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃（1）市政路網(wǎng)以及公交現(xiàn)狀：柳石路是柳州對(duì)外產(chǎn)業(yè)輸出主干道，南接雞喇路、燎原路、南柳高速公路入口，北接魚峰路、文筆路（柳州汽車總站），西接龍?zhí)堵?，東接南二環(huán)路、蝴蝶山路，交路線有1144665路，交通十分方便。龍?zhí)堵非岸闻c柳石路相連，路尾為龍?zhí)豆珗@正大門，屬于龍?zhí)豆珗@專屬路線。目前龍?zhí)堵饭宦肪€有19路，但從公交公司了解，有增加公交線路的計(jì)劃。本次規(guī)劃上以山文化為特色，注重不同路段的不同特點(diǎn)，機(jī)場(chǎng)路和柳石路在保證安全便捷的條件下，塑造以自然風(fēng)景資源為主的大公共空間。地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊通過龍?zhí)堵愤M(jìn)入柳石路，從柳石路南下可達(dá)蓮花客運(yùn)站（）、南柳高速公路入口處（距本項(xiàng)目約4公里）、柳州市白蓮機(jī)場(chǎng)（距本項(xiàng)目約12公里）；北上可達(dá)文筆路柳州汽車總站（距本項(xiàng)目約2公里）、魚峰路，直至五角星一帶（距本項(xiàng)目約3公里），交通十分方便。地塊周邊的市政道路如文筆路、魚峰路、蝴蝶山路、南二環(huán)路、雞喇路等都可直接進(jìn)入柳石路。夜間照明差，前段集中了較多OK廳，存在較大安全隱患。其中19路公交路線起點(diǎn)為龍?zhí)豆珗@，終點(diǎn)為雀兒山公園，途經(jīng)雀兒山公園、白沙、二安、毛巾廠、二襪廠、鋅品廠、公安處、市政、柳侯公園、工貿(mào)大廈、魚峰路、魚峰山、糖果一廠、龍?zhí)缎^(qū)、龍?zhí)豆珗@柳州最佳的旅游交通路線，貫穿柳州市中心、南北的公交線路。
歷史人文區(qū)位影響龍?zhí)豆珗@有“貝丘遺址”、“雷塘禱雨”碑亭、“張翀釣臺(tái)”等許多名勝古跡。其中“貝丘遺址”對(duì)探討華南地區(qū)舊石器晚期文化如何向新石器文化過渡有重要科研價(jià)值，影響重大。胡志明故居是柳州市愛國主義教育勝地。其中龍?zhí)豆珗@為目前柳州知名度和效益最高的公園。%。房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量：04年前三季度，%。同比增長9%。全國商品房空置面積為9777萬平方米，%。%。相比全國的商品住宅平均售價(jià)2566元/平米，柳州人的購房負(fù)擔(dān)不算很重?？偨Y(jié)：由上述總結(jié)來看，柳市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了歷史以來的最快發(fā)展速度。國家宏觀金融政策
（1）貨幣政策2004年10月29日，央行重新調(diào)整利率，宣布加息。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，銀行加息目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不是很大。內(nèi)業(yè)人士認(rèn)為，此舉政策出臺(tái)必然提升再有別墅售價(jià)。另外此政策的出臺(tái)還將加劇普通住宅的競(jìng)爭力。按規(guī)定，04年10月29日后新簽訂的購房貸款合同一律按照新的利率執(zhí)行，而對(duì)那些在此前已經(jīng)簽訂貸款合同，自下一個(gè)會(huì)計(jì)年即新的一年的1月1日起執(zhí)行新的利率，即從2005年1月1日開始。
固定資產(chǎn)投資總額（全國及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重）全國——今年1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，%，其中商品住宅完成投資6461億元，%；%%。%萬平米，%。城市居民消費(fèi)價(jià)格、總指數(shù)為 。河西區(qū)商品房均價(jià)約為1850元/平米；河?xùn)|高新區(qū)為約2500元/平米；柳北區(qū)約為1900元/平米；舊機(jī)場(chǎng)區(qū)約為1550元/平米；城中區(qū)約為3300～3600元/平米；魚峰區(qū)約為2200元/平米。魚峰區(qū)成為柳州市的中央商務(wù)區(qū)是柳州市總體戰(zhàn)略意圖的具體表現(xiàn)。尤為突出的是，在以信息化為