【正文】 了中式的古典文化符號(hào)，使小區(qū)的風(fēng)格產(chǎn)生了極大的沖突。【慧和源】建筑風(fēng)格定位（1）周邊景觀特點(diǎn)：龍?zhí)豆珗@作為4A級(jí)的國(guó)家森林公園，是一個(gè)典型的山水文化景區(qū)?！净酆驮础颗c龍?zhí)豆珗@僅墻之隔，在公園廈門(mén)側(cè)面，與公園一體相連。使龍?zhí)秲?nèi)的風(fēng)格在本項(xiàng)目中得到很好的延續(xù)，達(dá)到一種人文景觀、地方特色，以及自然、建筑與人能相融的感覺(jué)。小區(qū)應(yīng)該營(yíng)造出一種“蟬燥林愈靜，鳥(niǎo)鳴山更幽”的意境，力求達(dá)到“風(fēng)景中的建筑，建筑中的風(fēng)景”和諧相生的效果。（3）社區(qū)環(huán)境的建議：【慧和源】的社區(qū)環(huán)境采用中式園林常講究的“曲徑通幽”手法，比如常常在很小的空間里，有池水之曲，山徑之曲，修廊之曲，而且行于曲徑之上，使社會(huì)空間感覺(jué)更為深遠(yuǎn)，使“畫(huà)面”更生動(dòng)，更深邃，更耐人尋味。本項(xiàng)目所建造的中式園林風(fēng)格不應(yīng)僅僅是地傳統(tǒng)簡(jiǎn)單的拷貝，更應(yīng)體現(xiàn)出一種對(duì)傳統(tǒng)的創(chuàng)新，在借鑒他人成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，力求突破與創(chuàng)新，打造出清純優(yōu)雅的格調(diào)和“城市山林”的氣氛。本項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)中應(yīng)避免中軸對(duì)稱，處處體現(xiàn)自然，宛如一幅優(yōu)美的國(guó)畫(huà)，達(dá)到雖由人作，卻宛如天成的意境。（4）總結(jié)：以上所說(shuō)的建筑風(fēng)格建議和社區(qū)環(huán)境營(yíng)造，在項(xiàng)目開(kāi)始籌備階段就應(yīng)該特別重視，這樣在項(xiàng)目后期建設(shè)中就能很好的把握要點(diǎn)和重點(diǎn)所在。山水苑】等?！粼擁?xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)中地段和環(huán)境是最重要的因素。領(lǐng)舞新生活”的主題定位新穎。【兆安福園】?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素有：◆房開(kāi)商品牌效應(yīng)；◆價(jià)格和地段優(yōu)勢(shì)；◆社區(qū)中式主題文化定位。【心怡（3） 分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征◇地段：本項(xiàng)目與4A國(guó)家景區(qū)龍?zhí)豆珗@僅一墻之隔，更占有優(yōu)勢(shì)；◇環(huán)境：本項(xiàng)目周?chē)L(fēng)景怡人，各類(lèi)比項(xiàng)目無(wú)可比擬；◇主題定位：本項(xiàng)目擬為高檔，現(xiàn)代中式園林山水樓盤(pán)，柳州同類(lèi)定位的樓盤(pán)較少。類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值A(chǔ)、市政交通及直入交通的便利性的差異本項(xiàng)目所處的龍?zhí)堵方煌ú槐?，公交線路只有19路，交通為其劣勢(shì)（除【龍?zhí)稓W洲花園】外）。B、項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：（1） 自然和綠化景觀的差異本項(xiàng)目與龍?zhí)豆珗@僅一墻之隔，自然景觀優(yōu)勢(shì)十分突出；龍?zhí)堵肪G化景觀比柳石路更完善。（3） 各種污染程度的差異柳石路為柳州廠礦企業(yè)集中地，污染程度較高，加上車(chē)流量大，灰塵多，該路段上的樓盤(pán)不同程度上受到其影響；龍?zhí)堵窞辇執(zhí)豆珗@專(zhuān)屬道路，環(huán)境要求相對(duì)較高，為柳州污染程度最低的路段之一，實(shí)為本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)之一。山水苑】都是中檔樓盤(pán)，社區(qū)業(yè)主多為周邊居民。高端人群追求高品質(zhì)生活，享受高素質(zhì)服務(wù)是業(yè)主和項(xiàng)目的追求。山水苑】地處柳石路，距離周邊市政配套都很接近。山水苑澳洲風(fēng)情以藍(lán)色調(diào)為主體龍?zhí)稓W洲花園歐洲古典風(fēng)格純白色調(diào)為主B、小區(qū)配套和物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)小區(qū)配套和物業(yè)管理一覽表項(xiàng)目名稱物管小區(qū)配備花樣年較好中心會(huì)所、活動(dòng)室、球場(chǎng)、幼兒園、衛(wèi)生所、健身中心兆安福園較好噴泉廣場(chǎng)、現(xiàn)代裝飾棚架、花園、濱水步道心怡營(yíng)銷(xiāo)手段：2003年7月份，為了獎(jiǎng)勵(lì)柳州廣大學(xué)子的勤懇和推動(dòng)柳州市教育事業(yè)的發(fā)展，自7月19日起，凡03年高考中榜生的家屬憑考生錄取通知書(shū)在房開(kāi)商開(kāi)發(fā)的小區(qū)購(gòu)房，均可享受教育置業(yè)折中折；2003年“八一”興辦“兆安地產(chǎn)軍民心連心誼會(huì)”，從7月19—8月1日凡在兆安地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小區(qū)購(gòu)房，均可享受“八一”購(gòu)房折中折；2003年國(guó)慶在兆安地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小區(qū)購(gòu)房有機(jī)會(huì)獲得微波爐等禮品；2003年舉辦魚(yú)峰區(qū)迎中秋“兆安福園之夜”大型專(zhuān)場(chǎng)文藝晚會(huì)等。營(yíng)銷(xiāo)手段：2004年在帽合公園舉行大齡青年聯(lián)歡活動(dòng)，解決他們的婚姻大事，也提高項(xiàng)目知名度；2004年國(guó)慶期間房?jī)r(jià)實(shí)行打折優(yōu)惠政策；“新年新生活，【花樣年】準(zhǔn)現(xiàn)房驚喜奉獻(xiàn)。（3）【心怡營(yíng)銷(xiāo)手段：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前推出“猜項(xiàng)目售價(jià)，送大獎(jiǎng)”活動(dòng)。（4）【龍?zhí)稓W洲花園】整個(gè)小區(qū)以純白色調(diào)營(yíng)造純潔、高雅的氛圍。營(yíng)銷(xiāo)手段：該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶十分明確，因此，除了在《柳州日?qǐng)?bào)》上做廣告，把項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑刊登外，并無(wú)其他營(yíng)銷(xiāo)手段；因項(xiàng)目銷(xiāo)售期過(guò)長(zhǎng)，四房二廳較難銷(xiāo)售，采取了降低銷(xiāo)售的手法。121號(hào)文件，被房地產(chǎn)商稱為央行十年來(lái)出臺(tái)的最嚴(yán)厲的措施。然而，新政策實(shí)施后因?yàn)榇祟?lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量減少，開(kāi)發(fā)成本增加和人們需求增長(zhǎng)會(huì)使這類(lèi)商品房的價(jià)格上漲，此類(lèi)商品房的開(kāi)發(fā)空間，其增值和盈利的機(jī)會(huì)可能大于以往?！醯诹?項(xiàng)目定價(jià)模擬一、均價(jià)的確定住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法、有效需求成本加價(jià)法A、分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍（1）均價(jià)：今年柳州平均房?jī)r(jià)為1850元/平米左右，相比全國(guó)的商品住宅平均售價(jià)2566元/平米來(lái)說(shuō)，柳州市商品房?jī)r(jià)格較低，人們購(gòu)房負(fù)擔(dān)不算太重。其中【龍?zhí)稓W洲花園】則上升到2600元/平米。城中區(qū)地段無(wú)需贅述，河?xùn)|高新區(qū)因其處于未來(lái)柳州行政中心，所以價(jià)格都較高。（4）本項(xiàng)目均價(jià)可實(shí)現(xiàn)范圍：由于本項(xiàng)目與【龍?zhí)稓W洲花園】同屬龍?zhí)堵范蔚臉潜P(pán)，自然資源和地理位置更具有優(yōu)勢(shì)，因此，市場(chǎng)均價(jià)要比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)高，預(yù)計(jì)為2500元/平米，在確保合理利潤(rùn)率前提下，并打響了項(xiàng)目品牌后，將可追加有效需求價(jià)格即能進(jìn)一步提高?！醯谄哒?項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬本基礎(chǔ)上總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開(kāi)發(fā)投入的計(jì)劃安排，是經(jīng)過(guò)初步統(tǒng)計(jì)和歸納出對(duì)本開(kāi)發(fā)成本的分期投入和小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積以及公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分?jǐn)傇瓌t，并根據(jù)此原則，提出了投資成本的分期投入安排建議?？紤]到項(xiàng)目所征用土地的地塊是原有國(guó)有企業(yè)的工業(yè)用地，前期必須支付的費(fèi)用主要包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、征地補(bǔ)償款、綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)和前期費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、紅線同外市政配套設(shè)施工廠費(fèi)以及銷(xiāo)售期稅費(fèi)等的金額投入量大，同時(shí)，考慮到項(xiàng)目用地較小、開(kāi)發(fā)周期不長(zhǎng)等原因影響。 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量/單位土地面積30000㎡（約45畝）總建筑面積45000㎡住宅總建筑面積略公建總建筑面積商業(yè)總建筑面積綠化率容積率地下車(chē)庫(kù)建筑面積6003㎡首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)根據(jù)用地總體規(guī)劃進(jìn)行功能分區(qū)、市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)策略，初步?jīng)Q定擬分為一期二年開(kāi)展。本項(xiàng)目地塊設(shè)想以土地面積為30000㎡，占地約45畝，建筑面積為45000㎡。前期費(fèi)用、房地產(chǎn)稅費(fèi)是根據(jù)土地成本、建安工程成本的基數(shù)作為成本統(tǒng)計(jì)和計(jì)算基礎(chǔ)。由于采用分期開(kāi)發(fā)，因此土地成本的構(gòu)成，是按照用土地面積或居住建筑面積，再提取該期開(kāi)發(fā)應(yīng)繳納土地費(fèi)用的金額總數(shù)，扣減該分期實(shí)際發(fā)生的無(wú)償提供的公建成本后，除以該期居住總建筑面積，并結(jié)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)字，按比例進(jìn)行調(diào)節(jié)和分?jǐn)?，本?xiàng)目單方土地成本的基本計(jì)算和分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，詳見(jiàn)如下：成本模擬表及其說(shuō)明項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）備注一土地成本30000630360080萬(wàn)/畝二開(kāi)發(fā)前期費(fèi)45000——2311三通一平————2工程鉆探費(fèi)——10建安總價(jià)的2%計(jì)提3工程設(shè)計(jì)費(fèi)1568建安總價(jià)的2%計(jì)提4工程監(jiān)理費(fèi)940%計(jì)提5水電工程費(fèi)25113包括臨水臨電三建筑安裝工程費(fèi)45000——30871人防地下室工程費(fèi)13501200162按建筑面積的3%計(jì)提2建筑安裝工程費(fèi)6502925四公建配套設(shè)施費(fèi)45000——3001區(qū)內(nèi)環(huán)保工程建設(shè)費(fèi)1045包括環(huán)評(píng)、環(huán)評(píng)評(píng)估、土建、工藝、驗(yàn)收等2區(qū)內(nèi)排水、道路建設(shè)費(fèi)30135包括道路、水溝、圍墻3區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)費(fèi)20904區(qū)內(nèi)配套零星工程費(fèi)30五工程報(bào)建費(fèi)4500060270六管理、銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)費(fèi)用——3321開(kāi)辦和管理費(fèi)——502銷(xiāo)售代理費(fèi)——169%計(jì)提3廣告推廣費(fèi)——113按銷(xiāo)售總額1%計(jì)提七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)450002090按建安總價(jià)的3%計(jì)提八營(yíng)業(yè)稅及附加——979%計(jì)提九貸款利息——403‰，以貸款額4000萬(wàn)元計(jì)十計(jì)劃銷(xiāo)售總額45000250011250按銷(xiāo)售價(jià)格的均價(jià)計(jì)提注：均價(jià)是指平攤到總建筑面積后的價(jià)格三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資綜述單位：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱總投資占總投資比例土地成本360039%開(kāi)發(fā)前期費(fèi)2312%建筑安裝工程費(fèi)308733%公建配套設(shè)施費(fèi)3003%工程報(bào)建費(fèi)2703%管理、銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)費(fèi)用3324%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)901%營(yíng)業(yè)稅及附加97911%貸款利息4034%投資總額9292%綜合上述，得出本項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的投資成本為：9292萬(wàn)元，以本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際總建筑面積45000平方米分?jǐn)偂Ｋ?、?xiàng)目收益部分模擬銷(xiāo)售收入模擬銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)在上述分析中土地購(gòu)買(mǎi)，‰/月，房地產(chǎn)按現(xiàn)土地儲(chǔ)備情況，房地產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)約為5—8%/年的漲幅，因此，銀行貸款利率≈房地產(chǎn)價(jià)格漲幅。銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)模擬及說(shuō)明單位：萬(wàn)元預(yù)計(jì)估價(jià)銷(xiāo)售面積45000㎡銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）2500收入合計(jì)（萬(wàn)元）11250投資總額9292預(yù)計(jì)利潤(rùn)1958利潤(rùn)率%以上表的財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)效益不僅能夠做到收支平衡，還獲取了較大的利潤(rùn)，基本達(dá)到了用較少資金來(lái)開(kāi)發(fā)整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。投資回收期短，風(fēng)險(xiǎn)小，故不擬作出敏感性分析。由于本項(xiàng)目與龍?zhí)豆珗@相隔較近，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)避免出現(xiàn)一些因施工而影響公園外圍整體自然風(fēng)光的現(xiàn)象，以免引起社會(huì)上的負(fù)面影響。而其它方面的風(fēng)險(xiǎn)，如項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)，政府宏觀調(diào)控及金融政策的風(fēng)險(xiǎn)等對(duì)本項(xiàng)目的影響較大，應(yīng)正確分析出風(fēng)險(xiǎn)的所在并做好規(guī)避的措施。但風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在，若把風(fēng)險(xiǎn)降到了最低，那么項(xiàng)目的機(jī)遇就實(shí)現(xiàn)了最大的價(jià)值，于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、代理公司來(lái)說(shuō)都是實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。人們常常用“小區(qū)規(guī)劃如何”、“小區(qū)建筑風(fēng)格如何”、“小區(qū)整體風(fēng)格如何”等來(lái)評(píng)價(jià)一個(gè)樓盤(pán)的成敗得失。規(guī)辟措施：公建設(shè)施設(shè)計(jì)以方便業(yè)主日常生活為宗旨。小區(qū)整體風(fēng)格是龍?zhí)毒坝^的延續(xù)，做到自然、建筑與人的和諧共生。戶型與人們的生活關(guān)系密切，人們大部分休閑的時(shí)光是在家里度過(guò)的，戶型設(shè)計(jì)是否合理將會(huì)影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度，合適的居住面積能給人非常舒心、舒適的感覺(jué)。戶型的采光、通透、配置、尺寸要合理，景觀視野效果要廣、好等，讓業(yè)主體驗(yàn)到開(kāi)發(fā)商的體貼入微及人本關(guān)懷精神。房地產(chǎn)的特殊性是多以期房來(lái)銷(xiāo)售，樓盤(pán)銷(xiāo)售獨(dú)猶如空中造樓閣，并且投資額大，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都存在著種種顧慮。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施：項(xiàng)目形象包裝要從分析項(xiàng)目環(huán)境狀況，突顯其價(jià)值處入手。具體來(lái)說(shuō)，售樓部要包裝得精致，注重細(xì)節(jié)部分的表現(xiàn)，力求達(dá)到處處體現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)格、特色和品質(zhì)，是項(xiàng)目風(fēng)格濃縮的展現(xiàn)。二、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠由于****房開(kāi)在開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的同時(shí)，還顧及其它項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此，本項(xiàng)目對(duì)首要任務(wù)就是及時(shí)回籠資金，以利于其它項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度?？梢哉f(shuō)，做好這兩個(gè)方面的工作，項(xiàng)目獎(jiǎng)金動(dòng)作風(fēng)險(xiǎn)就降到了最低點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目工程編制要科學(xué)合理，工程進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中要流暢。配合以嚴(yán)格的工程管理制度以確保工程進(jìn)度的開(kāi)展。三、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化（略）國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)是與國(guó)家宏觀調(diào)控、金融政策、利率等息息相關(guān)的行業(yè)。由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，外國(guó)媒體盛傳“房地產(chǎn)泡沫”說(shuō)。目前，國(guó)家商業(yè)銀行已出臺(tái)了關(guān)于首套住宅只貸五成、首付高達(dá)50%的新政策的傳聞，必將對(duì)未來(lái)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目帶來(lái)重大影響。據(jù)市場(chǎng)需求、市場(chǎng)發(fā)展的評(píng)估判斷，柳州地產(chǎn)業(yè)仍保持10年的旺銷(xiāo)勢(shì)關(guān)頭。□第九章 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議一、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素（1）國(guó)務(wù)院下發(fā)第46號(hào)文件限制城市拆遷速度。內(nèi)業(yè)人士認(rèn)為，此舉政策出臺(tái)必然提升再有別墅售價(jià)。凡10月29日以前，已經(jīng)與銀行簽訂貸款合同的購(gòu)房人，到年底前的還款執(zhí)行的還是舊的利率。地塊狀況因素由于本項(xiàng)目原為橡膠廠，地塊成熟，基本上實(shí)現(xiàn)七通一平。由于項(xiàng)目地塊位置的特殊性，使得政府對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格。發(fā)展商操作水平因素從2002年開(kāi)始，進(jìn)入了柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高峰期。房開(kāi)商隊(duì)伍的不斷壯大，競(jìng)爭(zhēng)日愈激烈，致使發(fā)展商與策劃代理營(yíng)銷(xiāo)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。****房開(kāi)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間較短，沒(méi)有形成更豐富的經(jīng)驗(yàn)，加之又顧及其它項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目操作中存在一定的制約因素。資金投放量及資金回收要求本項(xiàng)目前期預(yù)計(jì)投放資金9292萬(wàn)元。住宅以每棟預(yù)售證下來(lái)后開(kāi)始正式銷(xiāo)售計(jì)時(shí)，正式銷(xiāo)售3個(gè)月完成至40%（總銷(xiāo)售面積）。銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素樓盤(pán)銷(xiāo)售實(shí)行低開(kāi)高走、打響開(kāi)發(fā)商品牌的策略，用一系列手法彰現(xiàn)地域優(yōu)勢(shì)。分不同年限贈(zèng)送客戶免費(fèi)游龍?zhí)豆珗@的門(mén)票。價(jià)格控制因素：項(xiàng)目成本、項(xiàng)目利潤(rùn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、戶型系數(shù)，如日照采光、景觀朝向等、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)等都影響房地產(chǎn)價(jià)格。上市時(shí)間要求柳州樓市現(xiàn)狀：2004年年末，柳州市房地產(chǎn)