富貴園底商營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū)模板(編輯修改稿)
2024-08-30 03:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 金融、證券、電信、大型綜合購(gòu)物商場(chǎng)、大型現(xiàn)代康體娛樂(lè)城等。 1） 需求特征：追求商業(yè)用房周邊商務(wù)氛圍、檔次、規(guī)模、硬件配套、科技含量等指標(biāo)。 2） 需求群體：有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大型國(guó)有企業(yè)和商業(yè)企業(yè)。 社區(qū)配套商業(yè)用房缺乏新住宅匯集型的商圈內(nèi)生活配套，針對(duì)主要服務(wù)對(duì)象社區(qū)居民消費(fèi)需求、消費(fèi)檔次、消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣而設(shè)定的配套。如：便利店、美容美發(fā)、音響廳、洗染店、影樓及彩擴(kuò)中心、花店、快餐酒樓等。 1） 需求特點(diǎn)：尋求經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和形式的豐富，需求店鋪面積小,易于分割；購(gòu)買(mǎi)資金少、一次性購(gòu)買(mǎi)壓力不大。 2） 需求群體：☆擁有資本的投資群體☆ 被改造和拆遷的舊門(mén)面房、沿街店面的經(jīng)營(yíng)者☆ 新注入新型經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)者 小型化、專(zhuān)業(yè)型底商缺乏服務(wù)于周邊的大環(huán)境和輻射區(qū)域,帶有區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征性的專(zhuān)業(yè)化、小型化商鋪，適合投資小、規(guī)模小的個(gè)體經(jīng)濟(jì)的集中經(jīng)營(yíng)，該經(jīng)濟(jì)類(lèi)型在南城有顯著特征。如：服裝鞋類(lèi)專(zhuān)賣(mài)、日用小商品專(zhuān)賣(mài)、茶類(lèi)專(zhuān)賣(mài)、裝修裝飾專(zhuān)賣(mài)等。 1） 需求特點(diǎn)：☆店鋪面積小、易于分割，便于投資。 ☆專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)物業(yè)有特殊的要求，要求商業(yè)用房在配套上作相應(yīng)的處理。 ☆規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，形成濃厚專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形成輻射☆ 規(guī)劃統(tǒng)一協(xié)調(diào)，分類(lèi)經(jīng)營(yíng)，集中管理 2） 需求群體：☆ 外地在京聚集的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者☆ 常年租用周邊區(qū)域臨建商業(yè)用房個(gè)體經(jīng)營(yíng)者☆ 專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營(yíng)吸引來(lái)外來(lái)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)者☆ 擁有資本的商鋪投資群體二、購(gòu)買(mǎi)群體需求特征分析商鋪的需求群體根據(jù)需求動(dòng)機(jī)的不同可分為兩類(lèi)：購(gòu)買(mǎi)群體和租賃群體。從現(xiàn)狀上看，由于區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房供量少，多為大面積和大規(guī)模市政配套用房，購(gòu)買(mǎi)群體多為大型國(guó)有企業(yè)，其它為開(kāi)發(fā)商自留，購(gòu)買(mǎi)群體少，而租賃市場(chǎng)旺盛。但近些年，隨著住宅市場(chǎng)的火暴而帶動(dòng)的對(duì)住宅底商的投資勢(shì)頭一度高漲。購(gòu)買(mǎi)需求呈以下特征： 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)投資型購(gòu)買(mǎi)和經(jīng)營(yíng)性購(gòu)買(mǎi)，其中投資型購(gòu)買(mǎi)占30%，自營(yíng)型購(gòu)買(mǎi)占65%，轉(zhuǎn)手出售5%。由于購(gòu)買(mǎi)群體和經(jīng)營(yíng)群體的分離，使得部分住宅底商項(xiàng)目在招商時(shí)憑概念炒作，底商成為買(mǎi)家的搶購(gòu)對(duì)象，銷(xiāo)售率100%，但鋪面開(kāi)張效果卻不夠理想。 需求群體關(guān)注重點(diǎn)指標(biāo)：1） 綜合指標(biāo)：地理位置、人氣、底商規(guī)模、硬件設(shè)施、項(xiàng)目周邊行業(yè)、面積、樓層、格局、層高、物業(yè)管 理機(jī)構(gòu)等2） 投資群體關(guān)注重點(diǎn)：商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)主題、規(guī)劃區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、周邊商業(yè)用房租金、價(jià)格、鋪面面積、 付款方式3） 租賃群體關(guān)注重點(diǎn)：鋪面面積廣告位、通透性、停車(chē)位、營(yíng)業(yè)時(shí)間、獨(dú)立出入口、固定消費(fèi)群體。 投資回報(bào)率分析投資住宅底商的回報(bào)率一般在15%17%，回收成本時(shí)間為10年，為合理性投資。高投資回報(bào)率使業(yè)主的回收期縮至7年或6年為投資理想性投資。商鋪投資者看中商鋪的投資匯報(bào)率，潛力型底商（未來(lái)有巨大的發(fā)展空間）和成熟商圈底商投資回報(bào)率高，為投資者青睞物業(yè)。 小面積商鋪為買(mǎi)家首選臨街小面積商鋪和大型社區(qū)匯集商圈內(nèi)商鋪，兼具交通、人氣和投資額小等有利因素，被視為風(fēng)險(xiǎn)最小的投資。第三章 地區(qū)配套情況一、社區(qū)內(nèi)部配套情況綜述 新興住宅小區(qū)九十年代中期以后建設(shè)的一些項(xiàng)目，除小規(guī)劃的項(xiàng)目外，一般社區(qū)內(nèi)都自建有商業(yè)配套、會(huì)所等，一部分近年興建或在建的大規(guī)模項(xiàng)目，如東花市小區(qū)等，在這些基礎(chǔ)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，還自建了中小學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等文化及休閑娛樂(lè)型配套設(shè)施。社區(qū)商業(yè)配套包括了銀
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