【正文】 理利潤率前提下，并打響了項目品牌后，將可追加有效需求價格即能進一步提高。B、確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價結(jié)合目前柳州樓市價格，項目競爭對手價格以及項目自身優(yōu)勢和利潤，本項目均價建議基礎(chǔ)為2500元/平米?！醯谄哒?項目投入產(chǎn)出分析一、項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬本基礎(chǔ)上總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開發(fā)投入的計劃安排，是經(jīng)過初步統(tǒng)計和歸納出對本開發(fā)成本的分期投入和小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積以及公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分攤原則，并根據(jù)此原則，提出了投資成本的分期投入安排建議。各類投資成本的分期發(fā)展投入安排，是基本穩(wěn)健有序、滾動開發(fā)的原則?？紤]到項目所征用土地的地塊是原有國有企業(yè)的工業(yè)用地，前期必須支付的費用主要包括：國有土地使用權(quán)出讓金、征地補償款、綜合開發(fā)費和前期費用、建筑工程安裝費用、開發(fā)期稅費、紅線同外市政配套設(shè)施工廠費以及銷售期稅費等的金額投入量大，同時，考慮到項目用地較小、開發(fā)周期不長等原因影響。本項目各項總投資開發(fā)成本的計算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況以及開發(fā)方的經(jīng)營能力，基本采取按各期開發(fā)過程中預(yù)計開發(fā)的土地面積，本項目投資建設(shè)計劃，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用分期發(fā)展的方式。 項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)量/單位土地面積30000㎡（約45畝）總建筑面積45000㎡住宅總建筑面積略公建總建筑面積商業(yè)總建筑面積綠化率容積率地下車庫建筑面積6003㎡首期經(jīng)濟技術(shù)指標項目開發(fā)根據(jù)用地總體規(guī)劃進行功能分區(qū)、市場調(diào)查，結(jié)合開發(fā)商的開發(fā)策略，初步?jīng)Q定擬分為一期二年開展。第一期為開發(fā)多層，第二期為開發(fā)小高層。本項目地塊設(shè)想以土地面積為30000㎡，占地約45畝，建筑面積為45000㎡。建筑面積分配及建安單價構(gòu)成項目名稱面積（㎡）建安單價（元/㎡）土地面積30000630建筑面積45000650二、項目首期成本模擬各項開發(fā)成本構(gòu)成的原則及計算說明本項目開發(fā)由土地成本、開發(fā)前期費、建安工程費、配套公建建設(shè)費、項目管理費、廣告費用、銷售費用、銀行利息及財務(wù)費用、物業(yè)管理預(yù)留費、營業(yè)稅、不可預(yù)見費等構(gòu)成。前期費用、房地產(chǎn)稅費是根據(jù)土地成本、建安工程成本的基數(shù)作為成本統(tǒng)計和計算基礎(chǔ)。因此，以下將會具體細述在項目開發(fā)過程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地產(chǎn)稅費等有關(guān)部分的各項前提依據(jù)和計算過程。由于采用分期開發(fā)，因此土地成本的構(gòu)成，是按照用土地面積或居住建筑面積，再提取該期開發(fā)應(yīng)繳納土地費用的金額總數(shù)，扣減該分期實際發(fā)生的無償提供的公建成本后，除以該期居住總建筑面積，并結(jié)合經(jīng)驗數(shù)字，按比例進行調(diào)節(jié)和分攤，本項目單方土地成本的基本計算和分攤標準，詳見如下：成本模擬表及其說明項目名稱建筑面積（㎡）均價（元/㎡）金額（萬元）備注一土地成本30000630360080萬/畝二開發(fā)前期費45000——2311三通一平————2工程鉆探費——10建安總價的2%計提3工程設(shè)計費1568建安總價的2%計提4工程監(jiān)理費940%計提5水電工程費25113包括臨水臨電三建筑安裝工程費45000——30871人防地下室工程費13501200162按建筑面積的3%計提2建筑安裝工程費6502925四公建配套設(shè)施費45000——3001區(qū)內(nèi)環(huán)保工程建設(shè)費1045包括環(huán)評、環(huán)評評估、土建、工藝、驗收等2區(qū)內(nèi)排水、道路建設(shè)費30135包括道路、水溝、圍墻3區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)費20904區(qū)內(nèi)配套零星工程費30五工程報建費4500060270六管理、銷售和財務(wù)費用——3321開辦和管理費——502銷售代理費——169%計提3廣告推廣費——113按銷售總額1%計提七不可預(yù)見費450002090按建安總價的3%計提八營業(yè)稅及附加——979%計提九貸款利息——403‰，以貸款額4000萬元計十計劃銷售總額45000250011250按銷售價格的均價計提注：均價是指平攤到總建筑面積后的價格三、項目開發(fā)總投資綜述單位：萬元項目名稱總投資占總投資比例土地成本360039%開發(fā)前期費2312%建筑安裝工程費308733%公建配套設(shè)施費3003%工程報建費2703%管理、銷售和財務(wù)費用3324%不可預(yù)見費901%營業(yè)稅及附加97911%貸款利息4034%投資總額9292%綜合上述，得出本項目一期開發(fā)的投資成本為：9292萬元，以本開發(fā)項目實際總建筑面積45000平方米分攤。則：總投資單方成本：2065元/㎡。四、項目收益部分模擬銷售收入模擬銷售均價假設(shè)在上述分析中土地購買，‰/月，房地產(chǎn)按現(xiàn)土地儲備情況，房地產(chǎn)價格漲價約為5—8%/年的漲幅，因此，銀行貸款利率≈房地產(chǎn)價格漲幅。項目的銷售均價暫定為2500元/㎡。銷售收入、利潤模擬及說明單位：萬元預(yù)計估價銷售面積45000㎡銷售價格（元/㎡）2500收入合計（萬元）11250投資總額9292預(yù)計利潤1958利潤率%以上表的財務(wù)指標看，本項目整體開發(fā)效益不僅能夠做到收支平衡，還獲取了較大的利潤，基本達到了用較少資金來開發(fā)整個小區(qū)建設(shè)的目的，財務(wù)分析的角度上看是可行的。%，處于風險允許范圍內(nèi)，屬可進行項目。投資回收期短，風險小，故不擬作出敏感性分析?！醯诎苏?投資風險分析及其規(guī)避方式提示一、項目風險性評價價值提升及其實現(xiàn)的風險性：（1）項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值項目原屬單廠房用地，拆遷問題不會影響本項目開發(fā)。由于本項目與龍?zhí)豆珗@相隔較近，在開發(fā)過程中應(yīng)避免出現(xiàn)一些因施工而影響公園外圍整體自然風光的現(xiàn)象，以免引起社會上的負面影響。同時，政府部門對本項目的建設(shè)規(guī)劃要求較高，各種硬性指標都束縛了項目的建設(shè)規(guī)劃。而其它方面的風險，如項目本身的風險，經(jīng)濟方面的風險，政府宏觀調(diào)控及金融政策的風險等對本項目的影響較大，應(yīng)正確分析出風險的所在并做好規(guī)避的措施?？梢哉f項目要承擔的風險在目前各樓盤中算是最大的。但風險與機遇同在，若把風險降到了最低，那么項目的機遇就實現(xiàn)了最大的價值，于項目開發(fā)商、代理公司來說都是實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。項目的規(guī)劃設(shè)計及建筑風格風險：規(guī)劃設(shè)計及建筑風格，對住宅的旺銷影響越來越大，甚至可能成為競爭的關(guān)鍵因素。人們常常用“小區(qū)規(guī)劃如何”、“小區(qū)建筑風格如何”、“小區(qū)整體風格如何”等來評價一個樓盤的成敗得失。而項目的位置特殊，項目的開發(fā)受到市政府的約束較多，所以小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計務(wù)必具有超前性和獨特性，并與龍?zhí)豆珗@周邊和諧相融。規(guī)辟措施：公建設(shè)施設(shè)計以方便業(yè)主日常生活為宗旨。小區(qū)環(huán)境設(shè)計營造人文精神為意境和符合小區(qū)主題定位。小區(qū)整體風格是龍?zhí)毒坝^的延續(xù)，做到自然、建筑與人的和諧共生。（2）項目形象包裝和營銷推廣是否成功A、按柳州市目前樓盤競爭狀況項目戶型的風險：成功的項目背后總是有成功的戶型。戶型與人們的生活關(guān)系密切，人們大部分休閑的時光是在家里度過的，戶型設(shè)計是否合理將會影響項目的銷售進度，合適的居住面積能給人非常舒心、舒適的感覺。規(guī)辟措施：在戶型設(shè)計中，以市場調(diào)查的數(shù)據(jù)為依據(jù)，尊重當?shù)鼐用竦木幼×晳T和對戶型的選擇，對比選擇各種戶型和戶型設(shè)計風格的比率。戶型的采光、通透、配置、尺寸要合理，景觀視野效果要廣、好等，讓業(yè)主體驗到開發(fā)商的體貼入微及人本關(guān)懷精神。B、項目形象包裝和營銷推廣的風險：“佛要金裝，人要衣裝”，現(xiàn)在的房地產(chǎn)，地段好的因素并不是唯一因素，有好地段的項目同樣需求包裝。房地產(chǎn)的特殊性是多以期房來銷售，樓盤銷售獨猶如空中造樓閣，并且投資額大，對于購房者來說都存在著種種顧慮。項目的形象包裝就是項目的臉面，體現(xiàn)項目的品味、文化和管理層次，對項目的成功銷售有不可替代的作用，成為了目標客戶了解樓盤的渠道。規(guī)避風險措施：項目形象包裝要從分析項目環(huán)境狀況，突顯其價值處入手。找準項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。具體來說，售樓部要包裝得精致，注重細節(jié)部分的表現(xiàn)，力求達到處處體現(xiàn)項目的風格、特色和品質(zhì)，是項目風格濃縮的展現(xiàn)。在營銷推廣方面，樓盤宣傳資料、廣告、公關(guān)活動、銷售策劃制定等各個環(huán)節(jié)要跟進，突出本項目的地段環(huán)境、風格定位、尊貴品質(zhì)等優(yōu)勢，以提升本項目價值。二、資金運作風險性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠由于****房開在開發(fā)本項目的同時，還顧及其它項目的開發(fā)，因此，本項目對首要任務(wù)就是及時回籠資金，以利于其它項目的開發(fā)進度。每一個項目的開發(fā)節(jié)奏、銷售節(jié)奏對整個項目資金運作具有重大影響。可以說，做好這兩個方面的工作，項目獎金動作風險就降到了最低點。規(guī)避風險措施：對項目工程的開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏進行良好的把握和控制，以盡量少的資金占用啟動項目，打響項目的知名度，促進銷售額的快速提升，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠，減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本。具體來說，項目工程編制要科學(xué)合理，工程進度計劃實施中要流暢。在營銷策劃和措施的制定上在符合房地產(chǎn)市場行情，并有獨創(chuàng)性。配合以嚴格的工程管理制度以確保工程進度的開展。銷售節(jié)奏控制得當和方法靈活多變，每個銷售期都力求全以力赴，爭取及時完成銷售額，不給下一個銷售環(huán)節(jié)增加壓力。三、經(jīng)濟政策風險國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化（略）國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)是與國家宏觀調(diào)控、金融政策、利率等息息相關(guān)的行業(yè)。國家每一次針對房地產(chǎn)業(yè)出臺的政策法規(guī)都對業(yè)界產(chǎn)生著舉足輕重的影響，促進和規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于房價的不斷上漲，外國媒體盛傳“房地產(chǎn)泡沫”說。且不管此說法是否有根據(jù)，行業(yè)前景變幻莫測的今天，地產(chǎn)投資風險與機會并存。目前，國家商業(yè)銀行已出臺了關(guān)于首套住宅只貸五成、首付高達50%的新政策的傳聞，必將對未來新開發(fā)的項目帶來重大影響。但值得欣慰的是，一直以來柳州房價都是平穩(wěn)上升，并未出現(xiàn)房價離譜等現(xiàn)象，市民對房屋的需求量仍然很大。據(jù)市場需求、市場發(fā)展的評估判斷，柳州地產(chǎn)業(yè)仍保持10年的旺銷勢關(guān)頭。風險規(guī)避措施：在進行項目開發(fā)時，要密切注意國家政策走向，及時做好規(guī)避政策風險的對策，但更重要的是，準確把握上市時機，搶占天時地利人和先機?！醯诰耪?開發(fā)節(jié)奏建議一、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素（1）國務(wù)院下發(fā)第46號文件限制城市拆遷速度。（2）2003年年底，國土資源部宣布五年內(nèi)停批豪華別墅用地。內(nèi)業(yè)人士認為，此舉政策出臺必然提升再有別墅售價。從全國目前別墅（3）2004年10月29日，央行重新調(diào)整利率，宣布加息。凡10月29日以前，已經(jīng)與銀行簽訂貸款合同的購房人，到年底前的還款執(zhí)行的還是舊的利率。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，個人購房成本增加2%，銀行加息對房地產(chǎn)市場影響不是很大。地塊狀況因素由于本項目原為橡膠廠，地塊成熟，基本上實現(xiàn)七通一平。而且地塊原為廠房，不存在拆遷困難這種情況，但由于項目目前土地性質(zhì)為工業(yè)用地，預(yù)計到今年5月份才能實現(xiàn)住宅用地的轉(zhuǎn)換，對項目開發(fā)節(jié)奏造成一定影響。由于項目地塊位置的特殊性，使得政府對本項目的規(guī)劃設(shè)計要求嚴格。這是本項目與其它樓盤不同之處。發(fā)展商操作水平因素從2002年開始，進入了柳州房地產(chǎn)市場進入高峰期。在獲取高額利潤的同時,開發(fā)商同樣承擔著巨大的風險。房開商隊伍的不斷壯大，競爭日愈激烈，致使發(fā)展商與策劃代理營銷公司強強聯(lián)手。策劃代理公司在對樓盤的開發(fā)節(jié)奏及營銷上積累了豐富經(jīng)驗，將會加快項目的開發(fā)進程。****房開進入房地產(chǎn)市場時間較短，沒有形成更豐富的經(jīng)驗，加之又顧及其它項目的開發(fā)，在項目操作中存在一定的制約因素。而****營銷策劃公司擁有豐富的銷售、策劃經(jīng)驗，兩強聯(lián)合而彌補了開發(fā)商經(jīng)上的不足，把項目開發(fā)的風險降到最低點。資金投放量及資金回收要求本項目前期預(yù)計投放資金9292萬元?？刂瀑Y金投放量和開發(fā)節(jié)奏，促進前期樓盤銷售力度，及時回籠項目資金。住宅以每棟預(yù)售證下來后開始正式銷售計時，正式銷售3個月完成至40%（總銷售面積）。正式銷售6個月完成90%（總銷售面積）。銷售策略、銷售政策及價格控制因素樓盤銷售實行低開高走、打響開發(fā)商品牌的策略，用一系列手法彰現(xiàn)地域優(yōu)勢。項目開盤階段銷售均價為2500元/平米。分不同年限贈送客戶免費游龍?zhí)豆珗@的門票。以后各階段價格根據(jù)銷售情況和市場需求而相應(yīng)作出調(diào)整,進一步提高價格。價格控制因素：項目成本、項目利潤、房地產(chǎn)市場動態(tài)、戶型系數(shù)，如日照采光、景觀朝向等、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)等都影響房地產(chǎn)價格。市場供求因素國家相關(guān)政策，項目所在城建規(guī)劃和速度，項目所在城市新增人口數(shù)量和住房需求量，項目所在樓房價格，項目所在城市居民人均收入和購買力指數(shù)等都會影響市場供求關(guān)系。上市時間要求柳州樓市現(xiàn)狀：2004年年末，柳州市