【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。※地處北京CBD核心區(qū)；※位于黃金交通要道；※具有良好的辦公或商務氛圍；①黃金地理位置—CBD核心區(qū)域；在北京城八區(qū)內，目前寫字樓主要集中在朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)，中尤以CBD、金融街、中關村地區(qū)的寫字樓最為業(yè)內外關注。在寫字樓市場的發(fā)展過程中，直到金融街規(guī)劃之前，京西地區(qū)。其中金融機構占有%、信息產業(yè)占%、咨詢服務機構占%. 目前已經成為中國信息產業(yè)的重要基地。加之周邊地區(qū)大量的商務公寓的出現，使小。型企業(yè)的客戶成為爭奪焦點。近幾年由于國家政策對中關村發(fā)展的大力支持，很多投資者看好了中關。村寫字樓發(fā)展前景，進一步激活了中關村的寫字樓銷售市場。匯集，今年上半年，世界銀行進京，最終高價入住國貿。到目前為止，在北。CBD的寫字樓租價也代表了全市的領先水平。穩(wěn)下調幅度偏小，各物業(yè)的租價在同檔次產品中占據首位。

　　

【正文】 問題，因此目前市場空白點 齊備的國際化、頂尖的男士用品比較適合本項目。例如 Ermenegildo Iegna 男裝、 Boss 服飾、 Safchi、 Jockey 內衣、 Dunhill 等國際品牌。 市場定位 3項目定位 31位置定位 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 CBD 核心 新黃金三角支撐點 本項目位于 CBD 核心區(qū)域，與國貿中心和嘉里中心購成 CBD 核心新黃金三角，通過國貿和嘉里中心的位置關系來提升本項目的知名度和重要性。 31項目形象定位 CBD 核心區(qū)稀有現房企業(yè)新貴首選優(yōu)秀物業(yè) 本形象定位有如下特征： ※ CBD 核心區(qū)： 不可替代的商業(yè)中心和發(fā)展未來。 ※ 稀有現房： 大大降低投資風險，不必 擔心因規(guī)劃變更等問題帶來的投資失敗。 ※ 企業(yè)新貴： 因為國貿和嘉里中心對國內外著名企業(yè)的分蝕，為了爭取更大的市場分額，我們將把國內較為知名和擁有強勁潛力的企業(yè)新貴作為主要的訴求對象。 ※ 優(yōu)秀物業(yè)： 優(yōu)秀的物業(yè)管理服務，完善的設施設備（寫字樓、特色商業(yè)）塑造出一個產品差異化鮮明、具有獨特賣點的項目 31商業(yè)定位 新男人 男士專享領地 在競爭非常激烈的社會，在成功人士中男士依然占絕對比例，這個特點在 CBD 區(qū)域內尤為突出；但在國貿、東方廣場等知名的購物中心女士用品卻占據了大部分的柜臺； 特別是北京目前還沒有一家以男士用品為主導的專業(yè)購物場所。因此我們將本項目的商業(yè)定位為男士用品專賣，一定可以在激烈的競爭中立于不敗之地。 3目標受眾 ※ 發(fā)展穩(wěn)定的成長型企業(yè)新貴 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 知名二流跨國公司 ※ 知名的國內企業(yè) ※ 私營企業(yè) ※ 大型投資公司和實力雄厚的個人投資者 推廣策略建議 4知名度提升策略： 對于 CBD 區(qū)域內的寫字樓項目，知名度是影響銷售價格、銷售狀況等一切的決定性因素。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 41廣告提升知名度 通過對本項目的精準定位和銷售賣 點的提煉，針對目標受眾群體的媒體選擇、組合，專業(yè)的廣告設計，合理的廣告費用、刊登時間及頻率的安排 ，在短時間內達到迅速提升知名度的效果。 41活動帶動知名度 以男士精品城的商業(yè)定位為基礎，以男士文化特色為主題，通過對男士需求的深度刨析，舉辦形式多樣，內容新穎的男士專享場活動（例如：女人街后的男人街、單調男人的別樣生活），并利用多種媒體和問卷的形式，擴大項目的宣傳范圍，確立項目的市場地位。 4差異化產品的包裝策略： 只有具有差異化的產品才能在競爭激烈的市 場中站穩(wěn)腳跟，提煉、深化本項目這些獨特賣點，加以專業(yè)的包裝，獲得更多客戶的青睞。 42商業(yè)包裝 男士專享精品城 將本項目商業(yè)包裝成為 CBD 核心區(qū)、國際化的、北京最具特色、最全面的成功男士購物、休閑中心，通過大規(guī)模的招商、軟性廣告的烘托、專場討論會等方式，樹立本項目在 CBD 區(qū)域內的獨特地位，提升本項目的知名度。 42現房包裝 利用一間最具代表性、剩余最多的戶型，打造一間實景樣板間，開創(chuàng)CBD 寫字樓銷售中“現房樣板間”之先河，充分展現現房的優(yōu)點，為本案 創(chuàng)造一個詳實的賣點。 4多元化的營銷策略 43多元化銷售方式 采用帶租約銷售、以租帶售、租售結合的多元化銷售方式，擴大客戶群范圍，積聚現場人氣，達成迅速銷售的目的。 43以小帶大的銷售模式 完善銷售控制，以個別樓層小面積單元的租售吸引買家到場，以零租零 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 售帶動其它樓層的整租整售。 43商業(yè)為主辦公為輔的銷售策略 針對商業(yè)男士精品城的定位，通過廣告、活動等多種營銷手段把項目炒熱，先造成商業(yè)的熱銷。利用商業(yè)的熱銷，帶動寫字樓的銷售。 4擴大銷售渠道策略 對于高檔的寫字樓項目，自然到訪的客戶是不能滿足銷售的要求的，我們將會利用公司的資源開辟多元化的銷售通道來拓展業(yè)務。 渠道一；利用我公司臺灣的資源，通過朋友間的信息傳播，吸引到大陸投資的臺商購買寫字樓。 渠道二：針對目標客戶群，充分運用直銷手段達到銷售目的。 渠道三；通過各種活動增加項目的口碑傳播力量。 4提升軟件品質策略； 現房的優(yōu)點是顯而易見的，但現房階段的硬件設施是難以更改的，為了更好的提高本項目的競爭力，我們需要盡可能 的提升軟件的品質，也就是通過進一步強化物業(yè)管理公司的管理服務理念，提升的服務水準、增加服務內容來滿足目標受眾的需求。 投資報酬率測算 售價 13000 元 /m2 元 /m2 4 元 /m2 元 /m2 元 /m2 投 資 報 酬 率 20 年貸款 (含物管 ) % % % % 30 年貸款 (含物管 ) % % % % 20 年貸款 (不含物管 ) % % % % 30 年貸款 (不含物管 ) % % % % 售價 14000 元 /m2 元 /m2 4 元 /m2 元 /m2 元 /m2 投 資 報 酬 率 20 年貸款 (含物管 ) 負數 % % % 30 年貸款 (含物管 ) % % % % 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 20 年貸款 (不含物管 ) % 11% % % 30 年貸款 (不含物管 ) % % % % 售價 15000 元 /m2 元 /m2 4 元 /m2 元 /m2 元 /m2 投 資 報 酬 率 20 年貸款 (含物管 ) 負數 負數 % % 30 年貸款 (含物管 ) % % % % 20 年貸款 (不含物管 ) % % % % 30 年貸款 (不含物管 ) % % % % 結論： 本項目銷售價格在 13000 元 /㎡時，投資報酬率在 15%以上的為 7 項，銷售價格在 14000 元 /㎡時，投資報酬率在 15%以上的為 5 項，銷售價格在 15000 元 /㎡時， 投資報酬率在 15%以上的為 2 項。因此可以看出，銷售價格在 13000 元 /㎡或 14000 元 /㎡投資報酬率較高，對客戶的吸引力較大。 同時，在相同售價范圍內不含物業(yè)管理費的投資報酬率明顯高于含物業(yè)管理費的投資報酬率 所以，銷售價格在 13000 元 /㎡至 14000 元 /㎡范圍空間內，最為理想。 專業(yè)費用 銷售代理費：按協(xié)議成交額底價的 %提取 溢價部分： 按超出成交額底價部分的 30%提取