天立大廈項(xiàng)目策劃建議書-資料下載頁
2025-01-21 20:57本頁面
【正文】 本估算表序 號(hào)項(xiàng) 目單位成本（元/㎡）投資總額（萬元）備 注一開發(fā)成本22835043 1征地費(fèi)用283625 125萬元/畝2建筑成本20004418 建筑成本包含前期費(fèi)用、建安、配套等全部費(fèi)用二開發(fā)費(fèi)用242534 1管理費(fèi)用68151 按開發(fā)成本的3%計(jì)算2財(cái)務(wù)費(fèi)用68151 按開發(fā)成本的3%計(jì)算3銷售費(fèi)用105232 %計(jì)算三總投資25255578 . 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目寫字樓部分以整層或半層形式分割出售，均價(jià)4000元/平方米，銷售率為100%，寫字樓銷售總收入為6615萬元。商場(chǎng)部分建議先招商經(jīng)營，故其出租收益和車庫收益暫不計(jì)算在內(nèi)。在實(shí)際操作中建議商場(chǎng)先經(jīng)營，后出售。即先以較優(yōu)惠的價(jià)格將部分樓層出租，聚集一定人氣后再推向市場(chǎng)，才能達(dá)良好的經(jīng)濟(jì)效益。. 項(xiàng)目損益情況項(xiàng)目資金靜態(tài)分析詳見下表：項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）1銷售收入6615 2總成本費(fèi)用5578 3銷售稅金及附加364 4毛利674 5所得稅222 6稅后利潤451 8稅前投資利潤率%9稅后投資利潤率%項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)毛利674萬元，%；實(shí)現(xiàn)凈利潤451萬元，%；實(shí)現(xiàn)利稅222萬元。本經(jīng)濟(jì)測(cè)算僅計(jì)算寫字樓出售的收益，若考慮商鋪出租或出售及車位出租的收入，本項(xiàng)目的收益應(yīng)更高。例如參考周邊商鋪價(jià)格，㎡，則商鋪總銷售收入約為4161萬元，%，收益相當(dāng)可觀。5. 項(xiàng)目立體停車庫專項(xiàng)研究. 立體停車庫配置建議本項(xiàng)目原設(shè)計(jì)停車位170個(gè)，與項(xiàng)目建筑體量（兩棟28層住宅、辦公物業(yè)，）嚴(yán)重不匹配。停車位不足，將降低物業(yè)檔次，不利于物業(yè)價(jià)值的提升，且對(duì)銷售產(chǎn)生不利影響。建議本項(xiàng)目采取立體停車方式，設(shè)置320個(gè)立體停車位，徹底解決停車難的問題。立體停車位數(shù)量配置依據(jù)：商業(yè)物業(yè)按1000平方米配8個(gè)車位的比例；住宅按1：1比例；商務(wù)公寓按1：2比例。. 立體停車庫特點(diǎn)分析機(jī)械式立體停車具有成本低、占地少、外觀簡(jiǎn)潔等優(yōu)點(diǎn)。其主要由金屬材料構(gòu)成，采用電動(dòng)（鏈、線、液壓）傳動(dòng)方式、光電安全控制裝置等，利用一體化手段對(duì)車輛進(jìn)行存取作業(yè)。存取一輛車可在40－90秒內(nèi)完成。經(jīng)過40多年的發(fā)展，庫型從二層簡(jiǎn)單式發(fā)展至多層豎立循環(huán)式進(jìn)行組合拼裝，建設(shè)上快捷方便，目前廣泛應(yīng)用微電腦編程控制器、交流變頻調(diào)等技術(shù)，包含了當(dāng)前機(jī)械、電子、液壓、光學(xué)、磁控技術(shù)領(lǐng)域的先進(jìn)成熟技術(shù)，已成為技術(shù)密集型產(chǎn)品的代表。. 具體方案本項(xiàng)目立體停車庫方案見附件（車庫平面示意圖、立面示意圖）。具體說明：收容車輛數(shù)量：每組：160臺(tái)，兩組合計(jì)：1602＝320臺(tái)收容車輛尺寸：（長）（寬）（高）采用機(jī)械全智能立體車庫，每組2個(gè)入口，刷卡或按車牌號(hào)碼即可出車，出入庫時(shí)間≤90秒。兩組車庫可分開安裝，也可聯(lián)動(dòng)安裝。地下室其它功能在不影響車庫的情況下，可同時(shí)設(shè)計(jì)。. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算建議將地下車庫由原來的兩層改為一層，引進(jìn)國際先進(jìn)的立體車庫，即能節(jié)約大量空間，減少建安成本，又大大增加了車庫數(shù)量，帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)對(duì)該方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析：方案說明將地下車庫由原來的兩層改為一層，引進(jìn)先進(jìn)立體車庫技術(shù)，每組5層共160個(gè)車位，共設(shè)兩組，即320個(gè)車位。立體車庫凈深10米。減少的費(fèi)用電梯：100元/平方米土建：300元/平方米㎡水電：100元/平方米總計(jì)：500元/平方米地下車庫2553平方米/層，既減少費(fèi)用為：2553500=增加的費(fèi)用車庫造價(jià)：每個(gè)立體車位造價(jià)35000元/個(gè)，共有320個(gè)車位，則車庫總造價(jià)為：35000320=11200000元?jiǎng)t增加的費(fèi)用為：1120萬元需多投入的資金為：增加的費(fèi)用減少的費(fèi)用==增加的收入①原車位收入：100000170=1700萬元②現(xiàn)車位收入：100000320=3200萬元增加的收入為：②①=32001700=1500萬元結(jié)論，增加收入2410萬元，投資利潤率高達(dá)120%，收益相當(dāng)可觀。收益對(duì)比見下表：立體車庫經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析序號(hào)項(xiàng) 目金額（萬元）備 注1減少成本電梯100元/m2，土建300元/m2，水電100元/m2，地下車庫1390m2/層。2增加成本車位造價(jià)1120，共320個(gè)3需多投入的資金增加成本減少成本4原車位收入170010萬元/個(gè)，共170個(gè)5現(xiàn)車位收入320010萬元/個(gè)，共320個(gè)6增加收入1500現(xiàn)車位收入原車位收入7投資收益率51% 24 專業(yè) 高效 創(chuàng)新 誠信 團(tuán)隊(duì)精神
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