亞運(yùn)村天馬大廈項(xiàng)目建設(shè)投資建議書(shū)-資料下載頁(yè)
2025-06-28 02:46本頁(yè)面
【正文】 方等）合計(jì)3億元，計(jì)劃使用時(shí)間67月份。第二期股東借款5000萬(wàn)，用于收購(gòu)支付收購(gòu)余款與項(xiàng)目啟動(dòng)資金，計(jì)劃使用時(shí)間78月份。項(xiàng)目抵押貸款，評(píng)估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計(jì)劃到帳時(shí)間1112月份。第六部分 投資收益評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目銷售測(cè)算按亞奧區(qū)域目前的平均報(bào)價(jià)及調(diào)研分析。并參考未來(lái)的價(jià)格走向，并結(jié)合亞奧區(qū)域目前的發(fā)展，我們初步擬定天馬大廈未來(lái)銷售價(jià)格的三個(gè)方案即：謹(jǐn)慎、一般、樂(lè)觀。謹(jǐn)慎方案一般方案樂(lè)觀方案項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平米）項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平米）項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平米）公寓16000公寓18000公寓20000寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000車位150000萬(wàn)/個(gè)車位150000萬(wàn)/個(gè)車位150000萬(wàn)/個(gè)測(cè)算結(jié)果：（附件：銷售收入測(cè)算表）A、謹(jǐn)慎方案 銷售總收入69394萬(wàn)元B、一般方案 銷售總收入77881萬(wàn)元C、樂(lè)觀方案 銷售總收入86368萬(wàn)元二、項(xiàng)目總成本、單位成本計(jì)算（成本測(cè)算表）。、罰款、滯納金等。加上后期裝修費(fèi)、配套費(fèi)、管理費(fèi)等，總投資成本47970萬(wàn)元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。三、項(xiàng)目收益指標(biāo)（項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表）謹(jǐn)慎方案一般方案樂(lè)觀方案項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率%稅后利潤(rùn)率%稅后利潤(rùn)率內(nèi)部收益率%內(nèi)部收益率%內(nèi)部收益率%凈現(xiàn)值12212萬(wàn)元凈現(xiàn)值18974萬(wàn)元凈現(xiàn)值25851萬(wàn)元從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目贏利前景比較樂(lè)觀，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價(jià)格上取得轉(zhuǎn)讓方的進(jìn)一步讓步，則此項(xiàng)目具有更大的運(yùn)作價(jià)值。四、現(xiàn)金流分析與解決方案1. 現(xiàn)金流分析正常開(kāi)發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流正?，F(xiàn)金流前期資金壓力大改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案一轉(zhuǎn)讓款支付可采取先支付小部分，同期加快辦理相關(guān)證照，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案二寫字樓部分若采取自持，可減少所得稅和土地增值稅。第七部分 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與解決方案一、 宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1. 房?jī)r(jià)下調(diào)的影響08年各一線城市均出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整跡象，特別是一向號(hào)稱房?jī)r(jià)堡壘的北京也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)打折松動(dòng)下降的跡象，市場(chǎng)逐漸演變?yōu)橛^望氣氛濃厚，成交量持續(xù)下降而，房?jī)r(jià)依然居高不下的局面。隨著后市的觀望氣氛依然，可以預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)下降調(diào)整的可能性還是很大的，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤定價(jià)可采取低開(kāi)高走，以求通過(guò)低價(jià)快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售周期。2. 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目存在項(xiàng)目公司與母公司之間擔(dān)保貸款問(wèn)題，該問(wèn)題的能否順利解決，還有待進(jìn)一步研究。3. 工程問(wèn)題該項(xiàng)目地下車庫(kù)沒(méi)有建造，建造地下車庫(kù)將影響該項(xiàng)目的交房時(shí)間4. 遺留違章建筑該項(xiàng)目北側(cè)遺留一棟約4000平米違章建筑，未有規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證，無(wú)轉(zhuǎn)讓可能，但又正好處在北側(cè)大門里邊，若不購(gòu)買此棟違章建筑，將對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃影響較大，而若購(gòu)買此棟違章建筑，我方將不但按5000元/平米價(jià)格多付出2000萬(wàn)，還將就違章建筑的規(guī)劃從新審批補(bǔ)交罰款等問(wèn)題進(jìn)行處理，也比較麻煩。建議采取買下來(lái)，規(guī)劃成商業(yè)經(jīng)營(yíng)。第八部分 結(jié)論與建議該項(xiàng)目地處亞奧核心區(qū)域熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套完善，交通便利，市場(chǎng)機(jī)會(huì)好。該項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)決定其巨大的商業(yè)潛能，商住兩用的開(kāi)發(fā)前景決定其潛在價(jià)值較大。項(xiàng)目客戶定位清晰，價(jià)位便宜，回報(bào)率較高，項(xiàng)目回籠資金快，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，但前期現(xiàn)金流壓力大，如能有效解決轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)問(wèn)題，建議公司對(duì)此項(xiàng)目積極投資。本項(xiàng)目符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求，轉(zhuǎn)讓價(jià)格便宜，在市場(chǎng)低迷時(shí)可考慮購(gòu)買此項(xiàng)目，增加公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，對(duì)于公司在北京地區(qū)發(fā)展意義重大。湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司2008年7月附 件1. 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料. 項(xiàng)目立面圖2. 投資測(cè)算文件. 規(guī)劃指標(biāo)表；. 靜態(tài)投資測(cè)算表. 開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃表
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