亞運村天馬大廈項目建設投資建議書-資料下載頁
2025-06-28 02:46本頁面
【正文】 方等）合計3億元，計劃使用時間67月份。第二期股東借款5000萬，用于收購支付收購余款與項目啟動資金，計劃使用時間78月份。項目抵押貸款，評估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間1112月份。第六部分 投資收益評價一、項目銷售測算按亞奧區(qū)域目前的平均報價及調研分析。并參考未來的價格走向，并結合亞奧區(qū)域目前的發(fā)展，我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即：謹慎、一般、樂觀。謹慎方案一般方案樂觀方案項目價格（元/平米）項目價格（元/平米）項目價格（元/平米）公寓16000公寓18000公寓20000寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個測算結果：（附件：銷售收入測算表）A、謹慎方案 銷售總收入69394萬元B、一般方案 銷售總收入77881萬元C、樂觀方案 銷售總收入86368萬元二、項目總成本、單位成本計算（成本測算表）。、罰款、滯納金等。加上后期裝修費、配套費、管理費等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。三、項目收益指標（項目全投資現(xiàn)金流量表）謹慎方案一般方案樂觀方案項目項目項目稅后利潤率%稅后利潤率%稅后利潤率內部收益率%內部收益率%內部收益率%凈現(xiàn)值12212萬元凈現(xiàn)值18974萬元凈現(xiàn)值25851萬元從以上財務指標看，該項目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉讓價格上取得轉讓方的進一步讓步，則此項目具有更大的運作價值。四、現(xiàn)金流分析與解決方案1. 現(xiàn)金流分析正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流正?，F(xiàn)金流前期資金壓力大改善現(xiàn)金流的運作方案一轉讓款支付可采取先支付小部分，同期加快辦理相關證照，實現(xiàn)開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。改善現(xiàn)金流的運作方案二寫字樓部分若采取自持，可減少所得稅和土地增值稅。第七部分 風險評價與解決方案一、 宏觀市場風險1. 房價下調的影響08年各一線城市均出現(xiàn)市場調整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現(xiàn)了房價打折松動下降的跡象，市場逐漸演變?yōu)橛^望氣氛濃厚，成交量持續(xù)下降而，房價依然居高不下的局面。隨著后市的觀望氣氛依然，可以預見房價下降調整的可能性還是很大的，對于本項目來說，開盤定價可采取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售周期。2. 債務風險該項目存在項目公司與母公司之間擔保貸款問題，該問題的能否順利解決，還有待進一步研究。3. 工程問題該項目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項目的交房時間4. 遺留違章建筑該項目北側遺留一棟約4000平米違章建筑，未有規(guī)劃許可證和產(chǎn)權證，無轉讓可能，但又正好處在北側大門里邊，若不購買此棟違章建筑，將對項目整體規(guī)劃影響較大，而若購買此棟違章建筑，我方將不但按5000元/平米價格多付出2000萬，還將就違章建筑的規(guī)劃從新審批補交罰款等問題進行處理，也比較麻煩。建議采取買下來，規(guī)劃成商業(yè)經(jīng)營。第八部分 結論與建議該項目地處亞奧核心區(qū)域熱點發(fā)展區(qū)域，配套完善，交通便利，市場機會好。該項目優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢決定其巨大的商業(yè)潛能，商住兩用的開發(fā)前景決定其潛在價值較大。項目客戶定位清晰，價位便宜，回報率較高，項目回籠資金快，抵御風險能力強，但前期現(xiàn)金流壓力大，如能有效解決轉讓方的債務問題，建議公司對此項目積極投資。本項目符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求，轉讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此項目，增加公司項目儲備，對于公司在北京地區(qū)發(fā)展意義重大。湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司2008年7月附 件1. 項目基礎資料. 項目立面圖2. 投資測算文件. 規(guī)劃指標表；. 靜態(tài)投資測算表. 開發(fā)銷售計劃表
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