【導(dǎo)讀】國際游艇俱樂部建設(shè)項目投資建議書。目錄第一章總論1. 第二章市場分析及預(yù)測11. 第一節(jié)國際游艇業(yè)現(xiàn)狀及前景分析11. 第三章建設(shè)規(guī)模及營業(yè)方案26. 第五章設(shè)備方案和工程方案31. 第六章主要燃料動力供應(yīng)34. 第七章項目總體布置35. 第八章環(huán)境影響評價37. 第十章勞動安全衛(wèi)生與消防43. 第十一章組織機構(gòu)與人力資源配置45. 第十五章項目風險分析與對策61. 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附圖。三可行性研究報告編制依據(jù)。平目前我國人均GDP已超過000美元東部沿海發(fā)達省市已超過或接近000美元廣。法》2020年1月的實施游艇跨區(qū)航行成為可能游艇航海運動將進入起步階段全。131132萬平方米規(guī)劃居住人口12萬人就業(yè)人口32萬人規(guī)劃區(qū)內(nèi)快速捷運交通。區(qū)大連市城市副中心其建設(shè)將在大連市及整個東北亞經(jīng)濟圈內(nèi)起到重要的示范

　　

【正文】 超五星級酒店工程按照國際超豪華五星級酒店標準建設(shè)總建筑面積104344 平方米詳見附表 11 高檔寫字樓工程將建設(shè)新一代 5A 甲級寫字樓總建筑面積 100000 平方米詳見附表 11 游艇俱樂部工程本工程總建筑面積 295000 平方米主要包括以下四項建設(shè)內(nèi)容俱樂部會所一座建筑面積 5000 平方米 VIP 豪華泊園別墅 500 棟均為獨立建筑每棟建筑面積約 500 平方米總建筑面積約 250000 平方米游艇維修及服務(wù)中心一座建筑面積 20200平方米游艇展銷及培訓中心一座建筑面積 20200平方米詳見附表 11 游艇碼頭工程本工程主要包括航道工程水工工程游艇泊位工程等主要建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)主航道一處防波堤兩處總長 2410 米游艇總泊位 1200 個其中 VIP游艇泊位 500 個普通游艇泊位 700 個詳見附表 13 其他配套工程外水電工程 202000 平方米道路及綠化工程 650000 平方米 ◆設(shè)備購置及安裝工程費估算 項目將購置安裝主要設(shè)備 288 臺套設(shè)備購置費為 9760 萬元項目設(shè)備主要包括酒店寫字樓所需設(shè)備以及自備游 艇游艇維護及展銷設(shè)備等 設(shè)備安裝費按設(shè)備購置費的 10 計算為 976 萬元 項目設(shè)備購置及安裝工程費估算額總計為 10736 萬元 詳見附表 14 ◆工程建設(shè)其他費用 包括項目的土地使用權(quán)費勘察設(shè)計費建設(shè)單位管理費工程監(jiān)理費設(shè)備調(diào)試費職工培訓和其他開辦費等經(jīng)估算工程建設(shè)其他費用為 80816 萬元其中土地使用權(quán)形成無形資產(chǎn)合計為 78046 萬元 ◆預(yù)備費 工程預(yù)備費估算按土建工程費設(shè)備購置及安裝費和工程建設(shè)其他費用之和的 15 進行估算需 5768 萬元 ◆建設(shè)期利息 項目申請銀行貸款萬元貸款年利率為則建設(shè)期利息萬元二建設(shè)投資 建 設(shè)投資＝建筑工程費設(shè)備購置費設(shè)備安裝費工程建設(shè)其他 費用工程預(yù)備費＝萬第三節(jié) 流動資金估算 流動資金用于生產(chǎn)啟動時燃料動力等支出以及人員工資和其他經(jīng)營費用等該項目流動資金估算采用分項詳細估算法對構(gòu)成流動資金的各項流動資產(chǎn)和流動負債分別估算為簡化計算僅對現(xiàn)金存貨應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款四項內(nèi)容進行估算 經(jīng)估算鋪底流動資金為萬元第四節(jié) 項目建設(shè)總投資與資金來源 一項目建設(shè)總投資按全部流動資金口徑項目總投資 建設(shè)投資全部流動資金 413240 萬元按鋪底流動資金口徑項目總投資 建設(shè)投資鋪底流動資金 409725 萬元 年 度投資計劃詳見附表 二年度投資計劃表 建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)鋪底流動資金在啟動生產(chǎn)時投入◆超五星級酒店工程總建筑面積 104344 平方米 ◆游艇俱樂部工程總建筑面積 170000 平方米其中游艇俱樂部會所一棟建筑面積 5000平方米 VIP豪華泊園計劃建設(shè) 250棟建筑面積 125000平方米游艇維修及服務(wù)中心建筑面積 20200 平方米游艇展銷及培訓中心建筑面積 20200 平方米 ◆游艇碼頭工程包括航道工程水工工程建設(shè) 600 個游艇泊位 ◆其他工程外水電工程 202000 平方米道路及綠化工程 650000 平方米 項目二期工程建設(shè)工期規(guī) 劃為一年建設(shè)內(nèi)容主要包括 ◆ VIP 豪華泊園計劃建設(shè) 250 棟建筑面積 125000 平方米 ◆高檔寫字樓工程建筑面積 100000 平方米 三資金來源 項目總投資為萬元按鋪底流動資金口徑資金來源為企業(yè)自籌資金和申請銀行貸款其中企業(yè)自籌資金萬元占項目總投資的申請銀行貸款萬元占項目總投資的 第十四章 財務(wù)評價 第一節(jié) 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 一財務(wù)評價依據(jù) 國家計委《投資項目可行性研究指南試用版》項目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料 二財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1 計算期 項目計算期設(shè)定年經(jīng)營期年 40 年寫字樓使用年限為 50 年 3 財務(wù)基準收益率設(shè)定 財務(wù)基準收益率為 VIP 泊位居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)寫字樓等的日常管理成本和管理費收入相持平故在項目財務(wù)分析中不計列此類物業(yè)的日常管理成本和管理費 第二節(jié) 收入及稅金估算 一收入 ◆會籍收益會籍初始售價水平按價格定位建議作測算參考國內(nèi)成熟游艇會的發(fā)展歷程在俱樂部正式開業(yè)后按每兩年提升 2030 的比例測算會籍銷售進度預(yù)計在 2018年達到約 1000個會員在 2022年最終達致 2020個會員年均收入 1350萬元 ◆普通泊位收益起始均價按 35萬元個測算預(yù)計在 2020年前售出 9成泊位保留 10 的泊位作 自用或短期出租之用年均收入 2939 萬元 VIP 泊位收益 VIP 泊位全部與 VIP 豪華泊園組合銷售豪華泊園起始均價為20200 元平方米預(yù)計于 2017 年前售完年均收入 42500 萬元 ◆酒店收益 酒店收益主要包括客房租金收益餐飲及娛樂收益構(gòu)成 客房收益酒店設(shè) 975 個標準間 5 個總統(tǒng)套房總床位 1955 張按人均居住天數(shù)13 天計算滿負何經(jīng)營年接待人數(shù)約 546 萬人標準間日租金按 1500 元全年按 280天測算總統(tǒng)套房日租金按 20200 元全年按 100 天測算年均收入 35308 萬元 餐飲及娛樂收益按日人均消費 500 元測算年均收入為 2323 萬元 酒店收益投產(chǎn)期第一年按 60 測算第二年按 70 測算經(jīng)營期各年按 80 測算 ◆寫字樓收益寫字樓物業(yè)初始平均租金水平為 120 元平方米月年均收入約9878 萬元 二稅稅金及附加 收入稅金及附加估算詳見附表 第三節(jié) 成本費用估算燃料動力費 燃料及動力費用有電費費等經(jīng)估算燃料及動力費萬元工資與福利 項目所需員工人人均年工資福利為元則年工資及福利費為萬元 折舊費 項目固定資產(chǎn)原值萬元固定資產(chǎn)折舊年限建構(gòu)筑物平均 0 年設(shè)備平均 10 年固定資產(chǎn)殘值率取 5 采取直線法計提折舊經(jīng)估算年折舊費為萬元固定資產(chǎn)折舊費估算見附表修理費 綜 合考慮修理費按折舊費的計算年修理費用為萬元 財務(wù)費用 其他費用 總成本費用固定成本可變成本 項目總成本費用為萬元固定成本萬元可變成本為萬元總成本費用估算見附表 經(jīng)營成本 經(jīng)營成本 總成本費用折舊攤銷財務(wù)費用 經(jīng)營成本為萬元經(jīng)營成本估算見附表 第四節(jié) 利潤及利潤分配估算 一利潤總額估算 利潤總額為收入扣除總成本費用稅金及附加后的余額所得稅按利潤總額的計算 通過附表利潤和利潤分配表計算得出 1 在整個經(jīng)營期內(nèi)獲利潤總額萬元平均年獲利潤總額萬元 2 扣除所得稅后稅后利潤為萬元平均年獲稅后利潤萬元 二利潤分配估算 稅 后利潤額在按 10 的比例提取盈余公積金即為分配利潤提取盈余公積金后在整個經(jīng)營期內(nèi)累計未分配利潤為萬元平均每年未分配利潤萬元 第五節(jié) 財務(wù)效益分析 一盈利能力分析 1 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)不同角度編制的財務(wù)現(xiàn)金流量表估算的經(jīng)濟指標表表 14 財務(wù)指標表 指 標 FIRR FNPV 萬元 Pt 投資回收期 所得稅前 112970 622 年 含建設(shè)期 所得稅后 33756 818 年 含建設(shè)期 的財務(wù)內(nèi)部收益率均高于基準折現(xiàn)率財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零建設(shè)期在內(nèi)的所得稅后的投資回收期為年可以看出該項目有強的盈利能 力項目現(xiàn)金流量詳見附表 2 投資利潤率投資凈利潤率 率投資凈率二償債能力分析 該項目申請銀行貸款萬元采用每年年末還本利息照付的方式還款還款資金來源為折舊攤銷及未分配利潤 第六節(jié) 不確定性分析 一盈虧平衡分析 BEPc＝ ≈ 3532 BEP 銷售收入 年收入 BEPc 萬元≈ 32271 萬元 計算結(jié)果表明盈虧平衡點盈虧平衡點說明項目經(jīng)營能力只要達到設(shè)計能力的年收入達到萬元時就可以盈虧平衡達到保本經(jīng)營詳見圖 141 二敏感性分析財務(wù)評價以基本數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)具有不確定性對財務(wù)基本數(shù)據(jù)中的銷售收入產(chǎn)量或價格經(jīng)營成本建設(shè)投 資三項因素分別作出增加或降低幅度的變化以判斷其單因素變化對財務(wù)評價指標的敏感程度從表 14和圖 142 中可以看出 表 14 敏感性分析表 不確定因素 變化率 稅后 IRR 敏感系數(shù) 1 10 1365 13 10 1059 13 2 經(jīng)營成本 10 1165 04 10 1260 04 3 建設(shè)投資 10 1106 09 10 1329 10 圖 142