【導(dǎo)讀】{ "error_code": 17, "error_msg": "Open api daily request limit reached" }

　　

【正文】 總價 3070 萬主流總價 40 萬 布局結(jié)合 20 畝的社區(qū)鄰里中心打造建議鄰里中心采用內(nèi)街的形式結(jié)合洋房打造 類別 戶型 建面比例 建面 套數(shù) D1 150 30 11000 73 D2 150 15 5500 37 D3 85 40 14667 173 D4 65 15 5500 85 合計 100 100 36667 367 二開發(fā)計劃 1．開發(fā)思路 首先通過土地流轉(zhuǎn)后整體規(guī)劃設(shè)計打造景觀湖面建設(shè)體育運(yùn)動公園以及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行一級土地整理工作然后通過土地報征并以市場行為取得開發(fā)建設(shè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)二級開發(fā) 首期 項目占地 2180 畝采用整體流轉(zhuǎn) 600 畝建設(shè)用地采用單獨報征的方式解決公司負(fù)責(zé)全部一級土地整理開發(fā)投資其土地整理成本將按比例分?jǐn)傊?600 畝建設(shè)用地并以其投資先取得 600 畝建設(shè)用地開發(fā)權(quán)進(jìn)行首期高端房地產(chǎn)項目開發(fā) 二二級房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析 1 項目銷售收入 1 超五星級別墅式酒店 占地 200 畝 容積率 04 建筑面積 48000 平方米 預(yù)計銷售單價 12021 元平米 銷售收入為 57600 萬元 小獨棟雙拼別墅 占地 130 畝 容積率 05 建筑面積 43333 平方米 預(yù)計銷售單價 8000 元平米 銷售收入 34660 萬元 Townhouse 疊拼別墅 占地 200 畝 容積率 08 建筑面積 106667 平方米 預(yù)計銷售單價 6000 元平米 銷售收入 64000 萬元 花園洋房 占地 50 畝 容積率 11 建筑面積 36667 平方米 預(yù)計銷售單價 4000 元平米 銷售收入 14660 萬元 首期項目總建筑面積 234667 平方米 首期項目銷售總收入 170920 萬元 2 房地產(chǎn)開發(fā)成本 序號 費(fèi)用明細(xì) 數(shù)量 單價 元㎡ 金額 萬元 備注 一 土地成本 234667 ㎡ 1586 37235 600 畝 11 土地獲取成本 36150 12 契稅 3 1085 二 開發(fā)成本 2274 53358 21 前期費(fèi)用小計 234667 ㎡ 17000 3988 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 6000 1408 報建及其它 11000 2580 22 建安成本小計 234667㎡ 1774 41630 別墅式酒店 48000 ㎡ 350000 16800 小獨棟雙拼 43333 ㎡ 160000 6930 Townhouse疊拼 106667 ㎡ 130000 13870 花園洋房 36667 ㎡ 110000 4030 23 基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)小計 234667 ㎡ 330 7740 市政及公共設(shè)施配套 150 3520 景觀綠化 180 4220 三 稅 費(fèi) 234667 ㎡ 607 14240 31 工程管理費(fèi) 1250 二 3％ 32 銷售費(fèi)用 3420 銷售收入 2％ 33 稅金 9570 銷售收入 56％ 合計 4467 112573 3 開發(fā)利潤測算 項目開發(fā)利潤 170920－ 112573 58347 萬元 項目投資利潤率 58347112573 518 三竹鎮(zhèn)首期項目運(yùn)作周期及投資年回報率 竹鎮(zhèn)首期項目采用一二級滾動開發(fā)模式運(yùn)作預(yù)計土地整理周期為兩年房產(chǎn)開發(fā)銷售周期為三年整體開發(fā)周期按四年計算 首期項目投資年回報率 項目投資利潤率開發(fā)周期 1295 竹鎮(zhèn)國際休閑運(yùn)動旅游區(qū)首期項目投資收益可觀財務(wù)評價優(yōu)良符合竹鎮(zhèn)旅游發(fā)展資金運(yùn)營需求在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)上論證可行 第八章 環(huán)境保護(hù)和技術(shù)方案 1 設(shè)計原則 本項目的技術(shù)方案依照項目區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會條件遵循自然社會和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則以充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀缓腿宋?資源建立具有鮮明地域特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)系統(tǒng)為目的運(yùn)用生態(tài)學(xué)的物質(zhì)循環(huán)轉(zhuǎn)化原理生態(tài)位原理邊緣效應(yīng)原理進(jìn)行設(shè)計 2 環(huán)境保護(hù) 竹鎮(zhèn)生態(tài)農(nóng)業(yè)體育旅游項目的實施采取科學(xué)規(guī)劃進(jìn)行綜合整治變廢為寶從而形成運(yùn)動主題公園及生態(tài)湖面不僅不會對環(huán)境造成污染而且還有利保持水土不流失調(diào)節(jié)洪澇本項目的建設(shè)改善了當(dāng)?shù)丨h(huán)境對區(qū)域內(nèi)無不良影響 3 環(huán)境保護(hù)與治理措施 當(dāng)前對于高爾夫球場及其他運(yùn)動設(shè)施污染環(huán)境的質(zhì)疑集中耗水量大和施用化肥和農(nóng)藥污染兩大方面 1 耗水量大 高爾夫球場的草坪面積較大其培育和養(yǎng)護(hù)需要大量用水而且目前球場灌溉水源多是飲用水 因此淡水耗用量非常驚人 2 施用化肥和農(nóng)藥污染 為了保證草坪草的健壯生長球場使用的化學(xué)農(nóng)藥包括殺蟲劑殺菌劑除草劑等化學(xué)農(nóng)藥停留在空氣中可以引起客人及員工呼吸困難長時間會導(dǎo)致呼吸系統(tǒng)疾病藥液粘附在草葉上引起客人及員工腿腳過敏甚至感染和潰爛殘留在土壤中的成份會破壞土壤結(jié)構(gòu)傷害草坪花木的根系這些物質(zhì)最終經(jīng)城市排水管道后流入江河湖海其中的有毒物質(zhì)侵蝕河流湖泊或港灣破壞魚類等水生生物的棲居地對水生生物的生存構(gòu)成嚴(yán)重危害 針對這些質(zhì)疑本案應(yīng)當(dāng)實行針對性策略盡量減少球場對環(huán)境的破壞 1 球場及其各運(yùn)動場館的設(shè)計和施工階段 球 場及其各運(yùn)動場館在設(shè)計時要著重關(guān)注水土保持每個場館的水平線在移土前需要詳細(xì)計算盡量避免水土流失掘出的土石則用于平整場內(nèi)其他地方并力求保持原有地貌及林木使球場內(nèi)保持大量天然草木 施工時應(yīng)選擇專業(yè)化施工隊伍選用優(yōu)質(zhì)的土石方材料噴灌排水材料再配合專用的施工機(jī)械同時建造好油庫農(nóng)藥和化肥專用庫草坪機(jī)械清洗場安置污水處理設(shè)備保留湖邊水草一方面保證施工質(zhì)量另一方面減少后期養(yǎng)護(hù)管理中的用水量和化肥農(nóng)藥噴灑量 2 球場的運(yùn)營和養(yǎng)護(hù)階段 用水問題對策 安裝節(jié)水高效的噴灌系統(tǒng)以保證最有效的利用水源 采取水資源的封閉系統(tǒng)式管理實現(xiàn) 水資源的循環(huán)使用建造水庫及人工湖儲水用作球場草坪灌溉球會內(nèi)經(jīng)處理過的污水也用于灌溉草坪并通過封閉系統(tǒng)循環(huán)利用 積極尋求替代水源如雨水或河水灌溉草坪 化肥和農(nóng)藥污染對策 1 結(jié)合竹鎮(zhèn)氣候情況環(huán)保指標(biāo)和球場特點選擇國際上最優(yōu)良的抗病耐病高爾夫球場用草減少農(nóng)藥使用量 2 合理采取各種養(yǎng)護(hù)管理措施注意修剪施肥淋水促進(jìn)草坪健康生長提高草坪對病原菌侵染的抵抗力少發(fā)病少用藥 3 合理選擇用藥種類用藥時間使用濃度盡量選用高效低毒低殘留的化學(xué)農(nóng)藥積極推廣有機(jī)殺菌劑生物制劑類殺蟲劑特別是中草藥植物提取活性液減少用藥量降低用藥 濃度或者用解毒劑促使農(nóng)藥盡快分解保護(hù)土壤 4 球場在經(jīng)營中踐踏嚴(yán)重應(yīng)經(jīng)常使用各類土壤改良劑以改善土壤結(jié)構(gòu)增加土壤保水抗旱能力調(diào)節(jié) PH 值減輕黑土層危害解毒劑消解各類土壤毒素等 3 應(yīng)用科技手段減少環(huán)境污染 在草坪草品種和苗木選育噴灌系統(tǒng)機(jī)械設(shè)備低毒和高效化學(xué)農(nóng)藥和生物農(nóng)藥專用緩釋肥料生態(tài)環(huán)保技術(shù)等領(lǐng)域積極運(yùn)用國內(nèi)外現(xiàn)代科技特別是學(xué)習(xí)國外高爾夫球場的先進(jìn)環(huán)保技術(shù)和成功案例主要有利用基因工程培育抗旱和抗病蟲害草種污染物生態(tài)降解處理高效低毒化學(xué)農(nóng)藥和新型生物農(nóng)藥節(jié)水噴灌以及采用綜合防治 IPM 即結(jié)合機(jī)械耕作生物和農(nóng)藥于 一體的草坪管理保護(hù)系統(tǒng) 第九章 節(jié)能節(jié)水措施 1 建筑節(jié)能概述 能源是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)改善人民生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)目前我國能源形勢相當(dāng)嚴(yán)峻在今后的長時期內(nèi)也將難以緩解為使我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展提高環(huán)境質(zhì)量必須節(jié)約使用能源逐步扭轉(zhuǎn)能源浪費(fèi)嚴(yán)重的狀況 2 節(jié)水概述 從全球看水的開發(fā)與利用和水資源嚴(yán)重缺乏的矛盾已日益突出在我國 600多座城市中 有 300 多個城市缺水 108 座城市嚴(yán)重缺水日均缺水 1600 萬 m3 到2021年這些城市年缺水將達(dá) 200 億 m3每年因缺水損失的工業(yè)產(chǎn)值上千億元水已成為制約我國社會和經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的主要因 素之一節(jié)約用水應(yīng)是防止水資源危機(jī)解決供需矛盾的長期的必要的方針 所謂節(jié)水應(yīng)當(dāng)是在滿足使用要求和給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行的前提下加強(qiáng)管理依靠科技進(jìn)步采取先進(jìn)措施提高水的有效利用率減少無用耗水量 第十章 環(huán)境影響評價 一項目環(huán)境現(xiàn)狀 項目建設(shè)位于南京市六合區(qū)竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)止馬嶺 大泉湖風(fēng)景區(qū) 二生態(tài)環(huán)境概況 竹鎮(zhèn)日照充足雨量光沛氣溫溫度適中肥沃的油砂泥得天獨厚的自然條件正適合農(nóng)業(yè)開發(fā)竹鎮(zhèn)成了盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)糧油果蔬的綠色基地建立生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的各方面條件充分 三水資源情況 水資源是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的特色資源是構(gòu)成整個區(qū)域景觀的骨架因此 在開發(fā)過程中務(wù)必確保區(qū)域內(nèi)水質(zhì)不被污染保護(hù)好水體的景觀生態(tài)效應(yīng)下表給出了水資源環(huán)境敏感度分級 等級 范圍 敏感性特征 低度敏感區(qū) 1 緩沖區(qū)外圍地區(qū) 開發(fā)對水資源環(huán)境影響較小 中度敏感區(qū) 3 水庫周邊 30100m 主要河流 50100m 及 支流周邊 1530m 的緩 沖區(qū) 水源保護(hù)緩沖區(qū)對保障水庫與河流水質(zhì)也有重要意義 高度敏感區(qū) 5 大泉湖周邊河流支流以及水庫周邊 30m 主要河流周邊 50m 支流周邊 15m 緩沖區(qū) 水源水質(zhì)保護(hù)核心區(qū)域 四建設(shè)項目對環(huán)境的影響評價 生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)是一項保護(hù)和改善山區(qū)生態(tài)環(huán)境 的綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)工程該項目對竹鎮(zhèn)當(dāng)?shù)丨h(huán)境并無消極影響 第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 一江蘇勞倫斯國際體育文化有限公司作為南京市六合區(qū)竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)生態(tài)農(nóng)業(yè)體育旅游度假村項目運(yùn)營和管理機(jī)構(gòu) 二組織機(jī)構(gòu) 實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級管理逐級考核的直線分層次管理體系依靠有效的激勵機(jī)制和制約機(jī)制堅持自主管理以人為本以質(zhì)量為中心以責(zé)任為紐帶鼓勵不斷創(chuàng)新走中外結(jié)合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路 三人力資源 總經(jīng)理由董事會批準(zhǔn)任命中層管理人員采取按條件在社會擇優(yōu)招聘辦法解決營業(yè)人員及服務(wù)人員從下崗職工按規(guī)定考核擇優(yōu)錄用竹 鎮(zhèn)鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厝藛T優(yōu)先聘用 四員工培訓(xùn) 主要管理人員由單位組織外地考查學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作人員由公司統(tǒng)一組織培訓(xùn)學(xué)習(xí) 第十二章 投資估算 一估算編制范圍 本估算為竹鎮(zhèn)生態(tài)農(nóng)業(yè)體育旅游項目可行性研究報告投資估算估算主要包括開發(fā)建設(shè)費(fèi)運(yùn)營管理費(fèi)土地租用費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及市政配套費(fèi)等本投資估算只作為參考 二投資估算 本項目總用地約為 800015000畝預(yù)計總投資為 60120億元其中開發(fā)建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占投資總額 90 以上 生態(tài)農(nóng)業(yè)園投資約為 13 億元其中民俗文化新村 2021 萬元優(yōu)質(zhì)林果花卉區(qū)500 萬元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)大棚蔬菜 350 萬元 特色作物區(qū) 400 萬元特種養(yǎng)殖區(qū) 1500 萬元農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū) 3000 萬元生態(tài)林休閑區(qū) 5000 萬元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 12021 萬元 三經(jīng)營成本估算 1 各項開發(fā)建設(shè)原材料成本按現(xiàn)行市場行情進(jìn)行估算 2 投資采用平均年限法分類進(jìn)行折舊攤銷攤銷折舊 20 年 3 管理費(fèi)用按銷售收入的 20 計算包括防疫請臨時工土地租用費(fèi)等辦公用品 4 銷售費(fèi)用按銷售收入的 3 計算 5 職工年平均工資按 23 萬元計算包括工資性補(bǔ)貼及福利 6 稅金交易稅按收入 33 計算營業(yè)稅按收入 55 計算租用按租金收入 175 計算農(nóng)業(yè)特產(chǎn)按 8 計算 四所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅 暫行管理》及其它實施細(xì)則所得稅按 25計取 五資金籌措 1 國家開發(fā)銀行和其他銀行關(guān)于文化體育產(chǎn)業(yè)的相關(guān)低息或無息貸款 2 江蘇省體育局扶持引導(dǎo)資金 3 同時采取有效措施組織和引導(dǎo)全社會各方面的力量多渠道多形式籌集資金建設(shè)和完善農(nóng)業(yè)投入增長機(jī)制增加項目投入 4 竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府根據(jù)項目建設(shè)發(fā)展需要制定有關(guān)鼓勵投資開發(fā)的政策并優(yōu)化項目建設(shè)的外部環(huán)境同時要擴(kuò)大對外宣傳力度提高項目的知名度吸引要多的外來業(yè)主對項目投資 5 鼓勵當(dāng)?shù)剞r(nóng)民以各種形式參與和投入進(jìn)來 6 爭取國家政策資金和社會資金投入 適當(dāng)擴(kuò)大項目專項資金的投入積極向政府爭 取專項資金同時要注重證券資金的投入抓住機(jī)遇創(chuàng)造條件積極主動向上市公司靠攏搞聯(lián)合上市融資吸收社會資本在擴(kuò)大融資渠道的同時要強(qiáng)化資金管理加強(qiáng)監(jiān)督堅持專款專用專戶儲存提高資金的安全性和使用效率 第十三章 風(fēng)險分析 一發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑旅游是防范農(nóng)業(yè)風(fēng)險的根本途徑 改革開放以來農(nóng)業(yè)問題尚未從根本上得到解決農(nóng)業(yè)風(fēng)險尚存農(nóng)業(yè)依然是高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)防范風(fēng)險必須依賴于一套完整的風(fēng)險防范體系生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光則是防范農(nóng)業(yè)風(fēng)險的根本出路 二生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園面臨的風(fēng)險 1 資源風(fēng)險 此處的資源特指農(nóng)業(yè)自然資源它是人類從自然條件中攝取前用于人類 生產(chǎn)和生活所必需的各種自然組成成分主要有土地土壤水森林草地濕地海域原生動植物微生物等通常人們把自然資源分為土地資源水利資源生物資源氣候資源海洋資源五大類或?qū)?