【正文】 5 和 235 國內(nèi)旅游人數(shù) 1610 億人次收入 777062 億元人民幣分別比上年增長 155 和 247 中國公民出境人數(shù)達到 409540 萬人次比上年增長 186旅游業(yè)總收入 10957 億元人民幣比上年增長 226 2 旅游要素 旅游業(yè)的六大 要素是行游住食購娛圍繞任何一點生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光都可以有所作為生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光的現(xiàn)實意義主要體現(xiàn)在它為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟開辟了一個全新市場豎起了一個新興產(chǎn)業(yè)它從另一種角度去挖掘我們現(xiàn)有的人力物力資源開拓出一個完全屬于農(nóng)民自己的市場在這里農(nóng)民表現(xiàn)得主動活躍有創(chuàng)造力而不必聽命于機械的需求發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園對于緩解目前農(nóng)村經(jīng)濟難以突破的幾大矛盾都有不俗的表現(xiàn) 1 一是解決農(nóng)民增收難生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園產(chǎn)品大多都在當?shù)劁N售農(nóng)民能夠在最短的時間內(nèi)得到現(xiàn)金收入而且可以最直接地得到消費者的需求信息對產(chǎn)品進行開發(fā)或改進實現(xiàn)增收生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的產(chǎn)品是豐 富多樣的就地取材就地加工大小批量都有市場小規(guī)模的家庭聯(lián)產(chǎn)承包的經(jīng)營方式在生產(chǎn)作為加工業(yè)原料的農(nóng)產(chǎn)品時無法顯現(xiàn)優(yōu)勢在這里卻可以大顯身手各顯其能 2 二是提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量現(xiàn)在大多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品都供大于求追求品質(zhì)成為主流生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園以發(fā)展地方特色品種為主導這些品種往往產(chǎn)量相對較低不為人們重視一些傳統(tǒng)優(yōu)良品種近乎消亡生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園能夠發(fā)揚傳統(tǒng)品種和傳統(tǒng)栽培技術(shù)之長生產(chǎn)有滋有味的農(nóng)產(chǎn)品由于生態(tài)保護的需要生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園拒絕使用有害投入品這樣一來農(nóng)民無論在選擇品種還是選擇生產(chǎn)方式上品質(zhì)成為惟一目標其產(chǎn)品大面積實現(xiàn)綠色無公害生產(chǎn) 3 三是吸納農(nóng)村富余勞動力在工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品都供大于求的情況下第三產(chǎn)業(yè)是最大的出路而在農(nóng)村地區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園應該是最大的第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高的特點對一二三產(chǎn)業(yè)均有巨大的帶動作用據(jù)世界旅游組織測算旅游業(yè)每直接收入 1 元相關(guān)行業(yè)就可增收 43 元旅游業(yè)每直接就業(yè) 1 人社會就可新增 5 個就業(yè)機會 3 經(jīng)濟效益 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的效益顯著它能使農(nóng)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)再調(diào)整轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力的就業(yè) 推動農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)勞動力結(jié)構(gòu)調(diào)整開拓新的增收渠道創(chuàng)造新的增收模式竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游資源的最大特點是人文景觀與自然景觀共生農(nóng)村經(jīng)濟與社會結(jié)構(gòu)的自然形態(tài)明 顯旅游物價平穩(wěn)親和力較強 第七章 別墅地產(chǎn)項目發(fā)展規(guī)劃 1 別墅地產(chǎn)的開發(fā)是竹鎮(zhèn)生態(tài)農(nóng)業(yè)體育旅游度假村項目的重頭戲作為本項目的核心組成部分奧運冠軍會所其他各種高端會所都在其中 2 從商業(yè)開發(fā)的角度分析受區(qū)域環(huán)境及軌道交通滯后影響本案的第一居所形成周期在短期內(nèi)難以成氣候 公共交通及城市發(fā)展圈層決定了城市向外人口疏導階段只推進到江北浦口六合區(qū)等地本區(qū)域的城市級第一居所市場尚未成熟 周邊缺乏高新區(qū)經(jīng)開區(qū)等強勢產(chǎn)業(yè)區(qū)或者高校區(qū)缺乏有質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)人口及高校人口周邊市場規(guī)模小 目前可把握的第一居所市場僅限于周邊鎮(zhèn)的改善居住 市場規(guī)模小且檔次低 首期項目市場定位 ◆第二居所市場近郊低密度田園生活休閑 將竹鎮(zhèn)作為第二居所度假型的購房人群購買的產(chǎn)品主要為休閑型花園洋房及中高檔別墅投資群看中項目未來升值空間的投資型人群購買的產(chǎn)品具有多樣性特征 ◆第三居所市場高爾夫高端別墅田園環(huán)境 標桿型市場南京長三角全國及國際性的高端消費人群對價格不敏感購買的產(chǎn)品主要為頂級別墅及中高端別墅等 首期項目包括 1 湖泊面積 400 畝 218 洞高爾夫 1180 畝 3 酒店用地 200 畝 4 住宅用 地 400 畝 共計 2180 畝 檔次分析 1 眾多的因素決定了首期更傾向于走高端路線 ◆區(qū)域特性屆時區(qū)域的核心資源在于高爾夫竹鎮(zhèn)及低密度田園風光首期運動新市鎮(zhèn)尚未成型對于一般中產(chǎn)周末休閑市場吸引力并不大且無其他核心休閑旅游題材并不具備比較優(yōu)勢屆時亦不具備公共交通優(yōu)勢特性偏高端大眾題材不足 ◆市場需求第一居所市場規(guī)模小且檔次過低中低端第二居所市場亦還未具備比較優(yōu)勢 ◆商業(yè)模式高爾夫高端物業(yè)的模式已相當成熟其市場可輻射至長三角乃至全國典型的第三第 N 居所締造模式 首期檔次定位 主打高端市場 高爾夫高端物業(yè) 輔助中高端市場 低密度田園都市 2 南京置業(yè)中高端高端客戶分類總結(jié) 1 南京籍客戶 客服分類 特征 購買力 戶型需求 11 非富即貴 大型私營業(yè)主高層官員大型企業(yè)和外資企業(yè)高管在南京擁有多套住宅大部分具有別墅置業(yè)經(jīng)驗具有很高的社會地位商務社交活動豐富平時喜歡居住在自身朋友及交際圈的活動范圍周邊追求高尚板塊及生活方式的升級購買力極強且購房往往兼有投資理財功能 200 萬以上 高檔別墅 200 以上 三四百主流 12 金領(lǐng)階層 一般私營業(yè)主中高層公務員一般企業(yè)高管高校教授 至少擁有兩套以上的住房社會地位較高具備一定的財富屬于有錢無閑的狀態(tài)平時社會交往應酬頻繁追求舒適性及生活方式的升級購買力較強購房往往兼有投資理財功能 100 萬 200 萬 舒適三四房 150 以上中高端別墅 180250 13 中產(chǎn)之家 中青年之家事業(yè)鼎盛期從事高收入職業(yè)中產(chǎn)階層城市內(nèi)已有一套住房或其它區(qū)域內(nèi)也有住房經(jīng)濟實力不錯財富積累速度快改善投資型客戶二次以上置業(yè)購買住房作為個人改善居住養(yǎng)老或投資 60100 萬 舒適三房為主 120150 2 省內(nèi)客戶 客戶分類 特征 購買力 戶型需求 21 非富即 貴 江蘇省內(nèi)其它市縣的私營業(yè)主高層官員企事業(yè)高層南京作為省會城市是其公關(guān)以及高端消費的主要區(qū)域置業(yè)主要作為南京的落腳點同時考慮未來養(yǎng)老以及子女居住 100 萬以上 舒適三四房 150 以上 中高端別墅 180250 高檔別墅 300400 22 省會情結(jié)人群 江蘇省內(nèi)其它市縣的私營業(yè)主政府中層公務員以及企事業(yè)單位的中層管理人員具有很強的省會情結(jié)置業(yè)在南京主要考慮未來養(yǎng)老以及子女居住 60100 萬 舒適三房為主 120150 3 省外客戶 客戶分類 特征 購買力 戶型需求 31 非富即貴 全國范圍內(nèi)高端富豪權(quán)貴群具有極高社會地位社交豐富全國全球交際及置業(yè)注重資源稀缺性及高爾夫游艇等高尚資源購買力極強 500 萬以上 高檔別墅 200 以上 三四百主流 32 專業(yè)投資 京滬粵江浙山西等發(fā)達城市或者區(qū)域具有很強的投資意識以及經(jīng)濟實力擁有較為豐富的投資經(jīng)驗一般對南京具有一定的認識和研究其置業(yè)或者投資比價體系與其所處城市一致 彈性較大 彈性較大 33 南京緣分人群 一種是南京江蘇或者南京其它市縣出生并且成長但在外省工作對于南京具有很強的感情希望落葉歸根未來在南京養(yǎng)老或者將來來南京工作自己的父母親戚朋友都生活在南京 對于南京傳統(tǒng)城市格局具備一定的認知另一種是特殊南京情結(jié)人員對南京文化及休閑之都有獨特情結(jié)注重環(huán)境及休閑氛圍 50 萬以上 舒適二三房為主 3 首期的客群定位 1 高爾夫獨有高端市場更依賴于高爾夫品質(zhì)及別墅品質(zhì) 11 南京非富即貴高爾夫南京近郊田園區(qū) 21 省內(nèi)非富即貴高爾夫中心城市 31 省外非富即貴高爾夫休閑之都 2 中高端第二居所市場 12 南京金領(lǐng)人群田園低密度品質(zhì)尤其以周邊高端人 群如中高層政府官員中小私企老板為主 22 省會情結(jié)人群主要是臨近本區(qū)域的南京周邊市省會情結(jié)人群省會 安全 13 南 京中產(chǎn)之家少量中產(chǎn)周末休閑市場作為輔助 三產(chǎn)品規(guī)劃 1 首期產(chǎn)品定位分析 獨棟別墅式酒店小獨棟雙拼別墅價格并非本類產(chǎn)品的敏感要素在不超出基本的總價區(qū)間的基礎(chǔ)上應極力體現(xiàn)產(chǎn)品及環(huán)境的稀缺價值戶型及用地應盡量舒適方更具競爭力所以建議獨棟別墅式酒店凈地容積率 04 小獨棟雙拼別墅容積率05 而一旦加上周邊的湖及高爾夫容積率則變得極低此外戶型上亦較大主力戶型在 300400 平米之間 聯(lián)排疊拼別墅本類產(chǎn)品競爭極其激烈類似區(qū)域及類似產(chǎn)品眾多且品牌開發(fā)商的產(chǎn)品亦不少因此本類產(chǎn)品建議體現(xiàn)產(chǎn)品及價格上的雙重優(yōu)勢總價應盡量控制 150 萬 以下主流戶型建議在 180220 平米之間盡可能增加地下附送面積 花園洋房本類產(chǎn)品為輔助產(chǎn)品根據(jù)客群定位戶型建議走兩頭部分為 90 平米以下小戶型滿足中產(chǎn)周末休閑及養(yǎng)老市場另一部分則以 150 平米為主滿足少量周邊第一居所及金領(lǐng)休閑市場 2 首期產(chǎn)品價格預估 節(jié)點價格水準預估預計推盤時間約為 2021 年中屆時房地產(chǎn)經(jīng)過近五六年的調(diào)整期過后應已逐步回暖且處于重新上升之勢的拐點上我們覺得目前 11 年 12年市場的價格尚未到谷底而經(jīng)過價格戰(zhàn)下調(diào)且逐步回暖的波動過后 2021 初的價格水準或跟目前類似有較大的可比性因此在這個階段我們將先 初步按目前價格水準來預估屆時的推盤價格 3 首期銷售物業(yè)綜述 物業(yè)類型 占地 畝 占地面積 平米 容積率 建筑面積 平米 戶均面積 平米 套數(shù) 單價 主流總價 別墅式酒店 180 120210 04 48000 287 167 12021 400 萬 小獨棟 雙拼別墅 130 86667 05 43333 358 121 8000 300 萬 Townhouse疊拼 200 133333 08 106667 199 536 6000 130 萬 花園洋房 50 33333 11 36667 100 367 4000 40 萬 合計 560 373333 063 234667 197 1191 注共 560 畝另有酒店自持物業(yè)部分 20 畝以及社區(qū)鄰里中心 20 畝合計 600 畝 1 別墅式酒店客房 規(guī)模占地 180 畝容積率 04 建筑面積 48 萬 戶型戶均建筑面積 287 平米約 167 套 價格均價 12021 總價 100800 萬主流總價 400 萬 特色附送游泳池及花園部分設(shè)計成高爾夫推桿式 類型 戶型 建面比例 建面 套數(shù) A1 總統(tǒng)別墅 700 3 1440 2 A2 帝王別墅 500 10 4800 10 A3 行政別墅 360 40 19200 53 A4 豪華別墅 320 40 19200 60 A5 情侶別墅 80 7 3360 42 合計 287 均 100 48000 167 案例參照 1 麗江悅榕莊 SPA 別墅式酒店 被媒體稱為中國最豪華的度假酒店由以度假村與 SPA 聞名世界的新加坡悅榕集團投資 2500 萬美元興建酒店以 500 至 800 美元的房價成為目前中國最昂貴的度假酒店 由 55 棟納西風格別墅組成 40 棟花園及豪華花園別墅 13 棟泳池和豪華泳池別墅 1 棟雙房式泳池別墅和 1 棟總統(tǒng)別墅 案例參照 2 亞龍灣五號別墅式酒店 酒店總占 地面積 2百畝容積率為 0298總建筑面積 45萬平方米其中別墅建筑面積 36 萬平方米會所面積 8 千平方米綠化率達 71 并建有 14 萬平方米的人工湖 由 108 棟單體別墅及會所組成是目前海南規(guī)模最大的的酒店別墅區(qū)單體別墅各具特色每戶均有私家庭院及泳池 70170 平方米不等 2 小獨棟雙拼別墅 規(guī)模占地 130 畝容積率 05 建筑面積 43 萬 戶型戶均建筑面積 358 平米約 121 套地上 2F 地下 1F 價格均價 9000 總價 270380 萬主流總價 300 萬 布局盡可能與高爾夫及湖景臨近布局在前排 特色高爾夫及湖景豪宅需注重無遮擋設(shè)計突出與高爾夫 及湖的親密接觸注重個性設(shè)計如多功能娛樂房等注重細節(jié)的奢華感營造可采用地上一層抬高然后盡可能增加地下贈送面積以及解決地下層的采光問題 類別 戶型 建面比例 建面 套數(shù) B1 420 20 8667 21 B2 370 30 13000 35 B3 340 40 17333 51 B4 300 10 4333 14 合計 358 100 43333 121 3 聯(lián)排疊拼別墅 規(guī)模占地 200 畝容積率 08 建筑面積 107 萬 戶型戶均建面約 200 平米 536 套地上 3F4F 地下 1F2F 價格均價 6500 總價 115145 萬主流總價 130 萬 布局小獨棟后排以及其他不臨街之處 特色突出性價比同樣可采用地上一層抬高然后盡可能增加地下贈送面積以及解決地下層的采光問題以及花園露臺等額外面積的打造 類別 戶型 建面比例 建面 套數(shù) C1 220 25 26667 121 C2 200 50 53333 267 C3 180 25 26667 148 合計 199 100 106667 536 4 花園洋房 規(guī)模占地 50 畝容積率 11 建筑面積 37 萬 戶型戶均建面 100 平米約 367 套 56F 價格均價 4500