【導(dǎo)讀】東源生態(tài)旅游度假村。江西高信科技有限公司。3建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)期限、建設(shè)內(nèi)容。以生態(tài)開發(fā)為宗旨，建設(shè)集科研、種植、旅游休閑為一。體的綠色生態(tài)度假村，總面積約為600畝。、建設(shè)期限：建設(shè)期為2年。按功能規(guī)劃為服務(wù)區(qū)、景觀區(qū)、名貴苗木種植區(qū)、老年。立足生態(tài)園山青水秀

　　

【正文】 資估算 本項(xiàng) 目固 定資產(chǎn)投資估算為 6000 萬元，其中：建筑 工程費(fèi) 2300 萬 元 ，設(shè)備購(gòu)置 及安裝 費(fèi) 1600 萬元，其他費(fèi) 用900 萬元 ，工 程預(yù)備費(fèi) 700 萬元 . 經(jīng) 計(jì)算，流動(dòng)資金 估 算為 500 萬元。 項(xiàng) 目 估 算總投資 6000 萬元， 固 定資產(chǎn)投資 5500 萬元 ，流動(dòng)資金 500 萬元。 資金籌措 項(xiàng)目估 算總投資 6000 萬元，全 部 資金 由 公司提供。 35 第 十一 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和效益分析的依據(jù)是國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）、財(cái)政部頒發(fā)的《農(nóng)業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》及國(guó)家相關(guān)政策。 基本數(shù)據(jù) 期 的確定 項(xiàng) 目 建設(shè)期為 2年，項(xiàng) 目 計(jì)算 期 擬定為 15 年，其 中 笫一、二年為建設(shè) 期 ，第 三 年 開 始產(chǎn)生營(yíng)業(yè)收入 ，達(dá)產(chǎn) 80%，第四年達(dá)產(chǎn) 100%。 、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 本項(xiàng)目 常年可接待游客 5 萬人次， 按人均消費(fèi) 380元 計(jì)算。 果蔬采摘：達(dá)產(chǎn) 后 年產(chǎn)果蔬 5000 噸，每噸價(jià)格按照3000 元計(jì)算。 苗木銷售：苗木產(chǎn)品 前 4 年按照每年增值 20%計(jì)算，第五 年開始 計(jì)算 銷售 收入 ，按照投入的 2 倍 計(jì)算 ，年可收入2400 萬元 。 本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年銷售收入 5800 萬元。年銷售稅金及附加，按照國(guó)家及地方稅收政策繳納。 36 成本 和費(fèi)用估算 工 資及福利 該項(xiàng) 目 費(fèi)用按職 工 總數(shù)乘以年 工 資及福利費(fèi)指標(biāo)， 工 資乘以養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房 基 金指標(biāo)，兩項(xiàng)合并計(jì)算構(gòu)成。按 4 萬 元／人年 計(jì)算 。 折舊及攤 銷 折舊與攤銷采用平均年限法，建筑物折舊按年限 25 年，機(jī)械設(shè)備折舊年限 13 年，殘值 按 5%計(jì)，遞延資 產(chǎn) 攤銷按 10年 算。 (3)修理及道路維護(hù)費(fèi) 該項(xiàng)費(fèi)用 計(jì) 算方法按占 固 定資 產(chǎn) 原值 的 比率和道路維護(hù)費(fèi)用 計(jì)算 ，本項(xiàng) 目 按 120 萬元／年計(jì) 算 。 （ 4）原材料成本 主要原材料成本為餐飲采購(gòu)的材料費(fèi)用、苗木種植費(fèi)用、果蔬種植所需的種子與化肥費(fèi)用 ，按照行業(yè)經(jīng)驗(yàn)計(jì)算為2200 萬元。 (5)其它管理費(fèi)用 其它管理費(fèi)用為景區(qū)日常管理所發(fā) 生 的辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、日常維護(hù)、旅游宣傳等相關(guān)費(fèi)用，本項(xiàng) 目正 常年估算為 240萬元。 37 利潤(rùn)估算及分配 依據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度，項(xiàng) 目 繳 納企 業(yè)所得稅，稅率為 33%。 經(jīng)計(jì)算， 本項(xiàng)目 年均利潤(rùn)總額 2800 萬 元 （達(dá)產(chǎn)后） ，年均繳納企業(yè)所得稅 924 萬 元 （達(dá)產(chǎn)后） ，年均稅后利潤(rùn) 1876萬元 （達(dá)產(chǎn)后） 。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 率 、投資利稅率 投資利潤(rùn)率和 投 資利稅率是反映財(cái)務(wù)盈利能力的兩項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo)，它是計(jì)算期年均利 潤(rùn)總額或年利稅總額與項(xiàng) 目 總資金之 比率 。 投資利潤(rùn)率： 31% 投資利稅率： 15% 投資回收期 經(jīng)計(jì)算項(xiàng) 目 稅后投資 回 收期為 （ 不 含建設(shè)期 2年），稅前投資 回 收期為 年（ 不 含建設(shè)期 2 年）。 財(cái)務(wù)不確定分析 經(jīng) 計(jì)算，項(xiàng) 目 經(jīng)營(yíng)收入 只 要達(dá)到預(yù)計(jì)收入額的 %就可 保 本。 38 該項(xiàng) 目 做了投資的敏感性分析?？紤]項(xiàng) 目 實(shí)施過程 中一些 不確定 因 素的變化，分 別 對(duì)營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本、和 固 定資 產(chǎn) 投資做 單因 素變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收 率 的敏感 性 分析 。從 計(jì)算結(jié)果 中 可以看出， 各因 素的變化都不同程度的影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，其中營(yíng)業(yè)收入的提高或降低最為敏感， 固 定資產(chǎn)投資次之，經(jīng)營(yíng)成本再次之。營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本和 固 定資產(chǎn)投資提高 10%或降低 10%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍大于同期銀行貸款年利率。由此可見，項(xiàng)目 具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 結(jié)論 該項(xiàng) 目 的建設(shè)符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)符合 東鄉(xiāng)縣 旅游業(yè)發(fā)展總體劃劃。項(xiàng) 目 建設(shè)充分發(fā)掘當(dāng)?shù)?自 然資源及人文文化，對(duì)于改善 東鄉(xiāng)縣 投資環(huán)境，提高 當(dāng) 地人民收入等具有 積 極意義，社會(huì)效益顯著。 從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大 于同 期 銀行貸款年利率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項(xiàng) 目 具有一定的盈利能力；從財(cái)務(wù)不確定性分析看，項(xiàng) 目 具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 因 此，項(xiàng) 目 從財(cái)務(wù)上將 是 可行的。 39 第 十 二 章風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要是：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策的影響；市場(chǎng)拓展開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營(yíng)涉及的技術(shù)要求風(fēng)險(xiǎn) 。 風(fēng)險(xiǎn) 分析 風(fēng)險(xiǎn) 生態(tài)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展既符合農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的方向，又符合農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的方向，也符合農(nóng)村社會(huì)人文發(fā)展的方向 。 因此，生態(tài)農(nóng)業(yè)是一種可操作、可實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，是未來中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā) 展的方向。 撫州市政府已把加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)納入議事日程。全市農(nóng)業(yè)工作會(huì)議報(bào)告明確指出，今年全市要建成規(guī)模以上的旅游休閑農(nóng)業(yè)園區(qū) 120 個(gè)，力爭(zhēng)創(chuàng)建 12 個(gè)全國(guó)休閑旅游農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)，夯實(shí)“全省生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑中心”和“全國(guó)農(nóng)業(yè)生態(tài)示范區(qū)”的基礎(chǔ)。要求有關(guān)部門，充分認(rèn)識(shí)到加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的重要性，并在實(shí)際操作中，積極為休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，認(rèn)真落實(shí)扶持政策，保護(hù)合法經(jīng)營(yíng)。 本項(xiàng)目屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策支持的范疇，不存在政策風(fēng)險(xiǎn)。 休閑農(nóng)業(yè)是在市場(chǎng)需求的刺激下快速發(fā)展起來的，但是 40 由于服務(wù)的不可 儲(chǔ)存性、設(shè)施的專用性，加大了投資休閑農(nóng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目屬于新興的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)貨]有同檔次的項(xiàng)目，目前不存在潛在的利益沖突，這種風(fēng)險(xiǎn)屬于可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目涉及的技術(shù)要求比較高，建設(shè)單位應(yīng)該重視技術(shù)人才的儲(chǔ)備，不能因?yàn)樯婕暗募夹g(shù)成熟，而在項(xiàng)目實(shí)施過程中掉以輕心，否則將對(duì)項(xiàng)目造成一定的風(fēng)險(xiǎn) 。 綜合以上分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)均為可控制的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn) 防范措施 在市場(chǎng)推廣中，主要針對(duì)目標(biāo)客戶，積極參加省內(nèi)外各種市場(chǎng)推廣活動(dòng)，擴(kuò)大東源生態(tài)旅游度假村的知名度 和美譽(yù)度 。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范 定期對(duì)技術(shù)崗位人員開展素質(zhì)教育、技能培訓(xùn)等，并且建立嚴(yán)格的內(nèi)部保密制度，注意核心技術(shù)的保密 。 建立健全項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，配備管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員。制定激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高管理和技術(shù)水平。 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，建立健全各項(xiàng)管理制度，充分發(fā)揮專家咨詢的作用，積極采用專家的合理化建議，提高風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)測(cè)能力和降低風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作處理能力。 41 第 十 三 章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施 規(guī)劃 項(xiàng)目建設(shè)期 建設(shè)周期時(shí)間：從初步設(shè)計(jì)到裝置投產(chǎn)共 24 個(gè)月。 本項(xiàng)目建設(shè)周期擬分兩個(gè)階段 進(jìn)行，具體分為項(xiàng)目前期階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。 項(xiàng)目前期階段：主要包括可行性研究報(bào)告的編制和審批、選址立項(xiàng)等。 項(xiàng)目實(shí)施階段包括：初步設(shè)計(jì)及審查、施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)備及材料采購(gòu)、土建工程、安裝工程、投產(chǎn)等幾個(gè)階段。為加快工程進(jìn)度，幾個(gè)階段穿插進(jìn)行。 項(xiàng)目進(jìn)度安排 序號(hào) 項(xiàng)目 階段 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 1 項(xiàng)目前 期工作 2 設(shè)計(jì)及 審批 3 設(shè)備及材料采購(gòu) 4 土建 及 安裝 工程 5 投產(chǎn) 42 第十 四 章 結(jié)論與建議 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 東源生態(tài)旅游度假村建成后，通過生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游，能夠開闊人的視野，增長(zhǎng)知識(shí)與才干。還有助于增添家庭生活樂趣、和睦家庭關(guān)系、增強(qiáng)家庭凝聚力等等。 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展一個(gè)新方向，一方 面 拓寬了旅游業(yè)的廣度，為旅游活動(dòng)增添了新景觀，有 助于生態(tài)保護(hù)和環(huán)境優(yōu)化，使環(huán)境恢復(fù)魅力，永保 秀麗 ， 另 一方 面 改變了傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的組合，開拓了農(nóng) 業(yè)和 土地被利 用的新領(lǐng)域，強(qiáng)化農(nóng) 業(yè) 自我 積累 、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制， 增 加農(nóng)產(chǎn)品的商品量和農(nóng)業(yè)附 加價(jià) 值， 加速傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，是 振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的有效措施。圍 繞建設(shè)旅游大產(chǎn)業(yè)、 面 向旅游大市場(chǎng)，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè) 結(jié)構(gòu)，通過生態(tài)農(nóng) 業(yè)園 的建設(shè)，引導(dǎo)和推動(dòng) 東鄉(xiāng)縣 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 本項(xiàng)目 在經(jīng)過經(jīng)濟(jì)效益 、 社會(huì)效益 、 環(huán)境效益綜合分析后， 可 以得 出 本項(xiàng) 目可 行性研究結(jié)論： 東源生態(tài)旅游度假村建設(shè)具有良好的 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，項(xiàng) 目 建設(shè)可行。 建議 工 程建設(shè)中應(yīng)多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、 43 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施 工 要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過程中 出 現(xiàn)的 問 題，應(yīng)用 科學(xué) 的方 法進(jìn)行分析、比較、 驗(yàn) 證。在設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工 中，吸取省市類似規(guī)模的市場(chǎng)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù) 手 段，確保 工 程萬無一 失 。 加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造種良好的旅游文化氛 圍 。提高服務(wù)的質(zhì)量，增強(qiáng)消費(fèi) 者 的旅游意識(shí)。 生 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是 一 種消費(fèi)行為，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游服務(wù)質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到消費(fèi) 者的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游滿意度 與 舒適度。服務(wù)質(zhì)量好，消費(fèi) 者的旅游意 愿會(huì)加強(qiáng)，反之，則會(huì)削弱。從這個(gè)意義上講， 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游服務(wù) 好壞 關(guān)系到消費(fèi)有旅游意識(shí)的培育，還涉及到如何使消費(fèi) 者 的旅游意愿轉(zhuǎn)化為旅游消費(fèi)行為。 因?yàn)椋挥?廣大 民大眾熱心參 加 旅游活動(dòng)， 生 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游業(yè)才能得到真正可持續(xù)的發(fā)展。 建議有關(guān)部門給予大力支持，準(zhǔn)予立項(xiàng)， 使 項(xiàng)目盡早建成，早日造福于民。