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【正文】 定本項(xiàng)目估算總投資為 2270193 萬元其投資構(gòu)成分別為 土地費(fèi)用 5500萬元前期工程費(fèi)用 33195萬元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 91398 萬元建筑安裝工程費(fèi)1335341萬元公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 61 萬元計(jì)提工程建設(shè)管理費(fèi)用 21991萬元銷售費(fèi)用 64157萬元計(jì)提項(xiàng)目開發(fā)期稅費(fèi) 77338 萬元其他費(fèi)用 24552 萬元預(yù)備費(fèi)按上述費(fèi)用之和的 3 計(jì)提為 666122 萬元 以上投資估算數(shù)據(jù)詳見附附表 1 項(xiàng)目總投資估算表及其輔助報表 項(xiàng)目總投資估算表 附表 1 單位萬元 序號 項(xiàng) 目 估算投資 估算說明 占比 1 開發(fā)建設(shè)投資 2270193 100 11 550000 詳見土地費(fèi)用估算表 2423 12 前期工程費(fèi)用 33195 詳見前期工程費(fèi)用估算表 146 13 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 91398 詳見基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 403 14 建筑安裝工程費(fèi) 1335341 詳見建安工程費(fèi)估算表 5882 15 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6100 詳見公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 027 16 開發(fā)間接費(fèi) 000 17 管理費(fèi)用 21991 按12計(jì)取 097 17 財務(wù)費(fèi)用 000 19 銷 售 費(fèi) 用 64157 以營業(yè)收入的 2 計(jì)取 283 18 開發(fā)期稅費(fèi) 77338 詳見開發(fā)期稅費(fèi)估算表 341 19 其他費(fèi)用 24552 詳見其他費(fèi)用估算表 108 110 不可預(yù)見費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 66122 按以上費(fèi)用的 3 計(jì)取 291 2 經(jīng) 營 資 金 3 2270193 31 2270193 開發(fā)建設(shè)投資全 部轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品成本 32 000 無自營產(chǎn)品 33 000 附表 11 單位萬元 序號 項(xiàng) 目 估算費(fèi)用 估算說明 1 土地掛牌取得費(fèi) 350000 3045 萬元畝 2 征地費(fèi) 000 3 202100 120482 元 m2 4 拆遷勞務(wù)費(fèi) 000 5 000 6 000 計(jì) 550000 附表 12 單位萬元 序號 項(xiàng) 目 估算費(fèi)用 估算說明 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 20263 按總建筑面積 20 元 m2 計(jì)取 2 可行性研究費(fèi) 1433 按工程費(fèi)用的 1‰計(jì)取 3 水文地質(zhì)勘測費(fèi) 7667 按占地面積 10 元 m2 計(jì)取 4 土地開發(fā)費(fèi) 三通一平費(fèi) 3833 按占地面積 5 元 m2 計(jì)算 計(jì) 33195 附表 13 單位萬元 序號 項(xiàng) 目 估算費(fèi)用 估算說明 1 供電工程 20263 按建筑面積 20 元 m2 2 供水工程 15197 按建筑面積 15 元 m2 3 排水污工程 5066 按建筑面積 5 元 m2 4 供氣工程 8105 按建筑面積 8 元 m2 5 供熱工程 18236 按建筑面積 18 元 m2 6 弱電工程安防消防通訊等工程 10131 按建筑面積 10 元 m2 7 道路及硬化工程 12021 按道路及硬化面積 80 元 m2 8 綠化工程 2400 按綠化面積 30 元 m2 計(jì) 91398 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 附表 14 單位萬元 序號 項(xiàng)目 建筑面積 m2 建安工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 總費(fèi)用 單價元 金額 單價元 金額 1 機(jī)電城 A區(qū) 21600 135000 291600 26000 56160 347760 2 機(jī)電城 B 區(qū) 41160 110000 452760 20210 82320 535080 3 裝飾材料區(qū) 33458 100000 334580 20210 66916 401496 4 倉儲區(qū) 4595 96000 44112 15000 6893 51005 100813 1123052 212289 1335341 附表 15 單位萬元 序號 項(xiàng) 目 建筑面積 m2 建安工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 總費(fèi)用 單價元 金額 單價元 金額 1 鍋爐房 20210 100000 2021 15000 300 2300 2 公共廁所 10000 100000 1000 20210 200 1200 3 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 20210 120210 2400 10000 200 2600 50000 5400 700 6100 附表 16 單位萬元 序號 項(xiàng) 目 金 額 估算說明 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 000 暫停征收 2 土地使用稅 18400 用地面積 12 元 m22 年 3 土地管理費(fèi) 1533 用地面積 2 元 m2 4 契稅 16500 土地費(fèi)的 3 5 城市公用設(shè)施配套費(fèi) 30394 按建筑面積 30 元 m2 計(jì)算 6 承發(fā)包交易費(fèi) 1433 按工程費(fèi)的 1‰ 7 施工圖審圖費(fèi) 1013 按建筑面積 1 月 m2 8 房屋交易費(fèi) 8065 住宅 3 元m2 其他 8 元 m2 計(jì) 77338 附表 17 單位萬元 序號 項(xiàng) 目 估算費(fèi)用 估算說明 1 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 10131 建筑面積 10 元 m2 2 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 000 根據(jù)財政部文件取消收費(fèi) 3 環(huán)境影響評價費(fèi) 500 計(jì)價格 [2021]125 號 4 工程保險費(fèi) 2866 工程費(fèi)用的 2‰ 5 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 3171 計(jì) 價 格[2021]1980 號 6 人防易地建設(shè)費(fèi) 7883 地上建筑面積 9 元 m2 計(jì) 24552 附表 2 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 合計(jì) 1 2 開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 100 70 30 銷售進(jìn)度計(jì)劃 100 0 100 二資金籌措計(jì)劃 根據(jù)建設(shè)單位投融資計(jì)劃和財務(wù)狀況本項(xiàng)目所開發(fā)建設(shè)資金擬全部由建設(shè)單位自籌解決 項(xiàng)目資金投入與籌措計(jì)劃如下表所示 投資計(jì)劃與資金籌措表 附表 3 單位萬元 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 1 項(xiàng)目總投資 2270193 1589135 681058 11 開發(fā)建設(shè)投資 2270193 1589135 681058 12 經(jīng)營資金 2 2270193 1589135 681058 21 資本金 2270193 1589135 681058 22 借貸資金 23 24 第十財務(wù)分析《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第三版 《》版 銷售物業(yè) 銷售面積銷售均價銷售收入 機(jī)電城 A區(qū) 21600 2800 元 m2 604800 機(jī)電城 B 區(qū) 41160 3200 元 m2 1317120 裝飾材料區(qū) 33458 3500 元 m2 1171030 倉儲區(qū) 459 2500 元 m2 114875 合計(jì) 100813 3207825 根據(jù)上表數(shù)據(jù)本項(xiàng)目總營業(yè)收入為 3207825 萬元根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的有關(guān)稅費(fèi)率本項(xiàng)目營業(yè)稅金及附加為 181242 萬元土地增值稅為 32078 萬元 項(xiàng)目營業(yè)收入測算數(shù)據(jù)詳見附表 4 營業(yè)收入與營業(yè)稅金及附加估算表 二 經(jīng)營成本的結(jié)轉(zhuǎn) 根據(jù)建設(shè)單位的開發(fā)方案本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品將全部形成商品無自營產(chǎn)品形式因此根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)和現(xiàn)行財務(wù)政策規(guī)定開發(fā)建設(shè)投資按銷售進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品成本則項(xiàng)目經(jīng)營成本即為項(xiàng)目總投資為 2270193 萬元經(jīng)營成本按銷售進(jìn)度比例計(jì)入當(dāng)年成本 經(jīng)營成本數(shù)據(jù)詳見附表 5 經(jīng)營成本估算 表 三 項(xiàng)目盈利能力分析 一靜態(tài)指標(biāo)分析 根據(jù)上述項(xiàng)目收入與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤總額 724312萬元上繳所得稅 181078萬元預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤 543234 萬元 項(xiàng)目總投資收益率為 3191 投資利稅率為 3333資本金凈利潤率為 2393均高于行業(yè)平均收益水平表明本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有較強(qiáng)的盈利能力詳見附表 6 利潤與利潤分配表 二動態(tài)指標(biāo)分析 根據(jù)上述財務(wù)分析數(shù)據(jù)和報表通過編制全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表可得出項(xiàng)目動態(tài)財務(wù)評價指標(biāo)見下表 項(xiàng)目動態(tài)財務(wù)評價指標(biāo)一覽表 付表 5 序號 評價指標(biāo) 所得稅 前 所得稅后 1 項(xiàng) 目 財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 4558 3418 2 項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 425395 281041 3 投資回收期年 169 175 4 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 3418 以上評價指標(biāo)中財務(wù)凈現(xiàn)值大于零財務(wù)內(nèi)部收益率高于財務(wù)基準(zhǔn)收益率投資回收期在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)盈利能力在財務(wù)上具有投資可行性 上述財務(wù)評價指標(biāo)詳見附表 9 項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流表和附表 10 資本金先進(jìn)流量表 三單位指標(biāo)分析 上述各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按本項(xiàng)目面積方案平均分?jǐn)偡謩e為 單位面積經(jīng)濟(jì)指 標(biāo) 附表 6 序號 指 標(biāo) 單位 數(shù)值 備 注 元 m2 318196 按可出售面積平均 2 單位面積開發(fā)建設(shè)投資 元 m2 225189 按可出售面積平均 3 其中單位面積土地成本 元 m2 54556 按可出售面積平均 4 單位面積利潤總額 元 m2 71492 按總建筑面積平均 5 單位面積稅金 元m2 38929 按總建筑面積平均 6 單位面積稅后利潤 元 m2 53619 按總建筑面積平均 四 項(xiàng)目償債能力分析 根據(jù)資金籌措計(jì)劃方案本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金 全部由建設(shè)單位自籌解決無債務(wù)資金融資因此不進(jìn)行項(xiàng)目償債能力分析 五 臨界值分析 一盈虧平衡分析 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)在計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)臨界值時一般以總投資不變的情況下考察可銷售面積的銷售率來確定盈虧平衡點(diǎn)即使銷售收入扣除相應(yīng)流轉(zhuǎn)稅后利潤為零時的銷售率即為項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) 據(jù)此測算本項(xiàng)目綜合盈虧平衡點(diǎn)為 76表明綜合銷售面積達(dá)到出售可出售面積的 76即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡 目前房地產(chǎn)行業(yè)比較認(rèn)可的盈虧平衡點(diǎn)為 75左右即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)高于 75可認(rèn)為風(fēng)險較大而本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 76 因此建議建設(shè)單位加強(qiáng)成 本控制和銷售進(jìn)度管理以降低開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險 二敏感性分析 1 概述 本項(xiàng)目作為地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)類似項(xiàng)目特點(diǎn)選取銷售均價和開發(fā)建設(shè)投資作為敏感因素進(jìn)行相應(yīng)的敏感性分析以觀察敏感因素的變化所帶來的評價指標(biāo)的變動幅度確定其抗風(fēng)險能力和程度進(jìn)而確認(rèn)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營因特定因素變化所具備的抗風(fēng)險能力為建設(shè)單位投資決策提供依據(jù) 2 分析方法與過程 本項(xiàng)目的敏感性分析以建設(shè)投資作為不確定因素采取單因素敏感性分析方法上述不確定因素 10 的變化范圍觀察財務(wù)內(nèi)部收益率和三個評價指標(biāo)的變動情況 敏感性分析表 附表 7 評價指標(biāo) 不確定因素 財 務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 0 內(nèi)部收益率 12 投資回收期 年 3 基本方案 281041 3418 175 銷售均價 10 106394 2042 183 開發(fā)投資 10 130151 2134 182 敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)分析表 附表 8 不確定因素 變化率 內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn) 基本方案 3418 銷售均價 10 2042 4026 1612 開發(fā)投資 10