【導(dǎo)讀】目開發(fā)建議書》文本。發(fā)展和繁榮作出新貢獻(xiàn)。本報告不足之處，敬請各位領(lǐng)導(dǎo)、專家批評指正。城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”第一站。合區(qū)），依滁河而建，自古便為長江下游臨江近海的“魚米之鄉(xiāng)”。新興的工貿(mào)城市。市、淮安市接壤，西與安徽省合肥市、淮南市相連。XX全市土地總面積萬平方公里，全市戶籍人口450萬。市區(qū)人口約52萬人，其中瑯琊區(qū)萬人，南譙區(qū)萬人。20xx年，XX全市國內(nèi)生產(chǎn)總值696億，排名安徽省第6位，增幅以%速度排名全省第5位；財(cái)政收入90億元，增長31％；入5600元，分別增長13％和％。副中心之一，是南譙未來的主城區(qū)，政治經(jīng)濟(jì)交通中心。面積為，15萬人口。年烏衣的城市人口將達(dá)到30萬人。十六大以來，XX市消費(fèi)品市場總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)較快的增長勢頭，20xx年社會消費(fèi)品零售總額為。在億元以上企業(yè)16家。相發(fā)展，大型綜合賣場已成為零售市場的主力業(yè)態(tài)。市場相繼建成開業(yè)。年均;住宿和餐飲業(yè)零售額達(dá)到億元。門子、麥當(dāng)勞、肯德基、國際紙業(yè)等落戶XX。

　　

【正文】 第 30 頁 共 39 頁 【第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃思路】 一、規(guī)劃原則 總體強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)用化的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果，以確保項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標(biāo)；注重建筑城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營造良好的交易 環(huán)境品質(zhì)；注重經(jīng)營區(qū)的人流動線與物流動線設(shè)計(jì)，以獲得經(jīng)營均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的城市商業(yè)風(fēng)范。 因?yàn)楸卷?xiàng)目用地尚未掛牌，政府有關(guān)部門關(guān)于本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未確定。這里結(jié)合項(xiàng)目定位，暫時設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)。 總用地面積： 500 畝 總建筑面積：約 55萬平方米 一期 用地面積： 250畝 容積率：約 其他：均按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門政策規(guī)范。 二、規(guī)劃思路 ●項(xiàng)目包括交易區(qū)與配套區(qū)兩大區(qū)塊。核心區(qū)為交易市場，沿街XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 31 頁 共 39 頁 為配套建筑。 ●交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)、功能，進(jìn)行科學(xué)合理布局，高度重視交通流線 組織。建筑由條狀與塊狀結(jié)合。 （ 市場交易區(qū) 區(qū)示意圖） ●配套區(qū)沿 XX路和 XX 路 展開，高度重視作為城市界面的形象價值。在重要節(jié)點(diǎn)規(guī)劃展示中心、信息中心、商務(wù)中心、研發(fā)中心等大體量建筑，并配置賓館、餐飲、娛樂、休閑等生活配套。 ● XX 路和 XX 路 各設(shè)置項(xiàng)目主出入口。其他按規(guī)劃道路情況設(shè)置次出入口。通過建筑的打開，形成敞開式入口廣場，并以相對對稱的形式感，具有鮮明的標(biāo)志性和識別性特征。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 32 頁 共 39 頁 （市場入口參考示意圖） ●規(guī)劃多個沿街廣場及中心廣場，營造現(xiàn)代大氣的環(huán)境空間，及鮮明的識別性空間。 （中心廣場參考示意 圖） ●項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點(diǎn)，營造濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。并高度關(guān)注與周邊城市環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。 ● XX 路和 XX 路 的建筑，充分考慮城市天際線以及界面形象效果。設(shè)計(jì)出具有現(xiàn)代城市地標(biāo)性建筑效果。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 33 頁 共 39 頁 （展示、 信息、商務(wù) 中心參考示意圖） ●按照政府有關(guān)部門的綠地率指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃。重點(diǎn)關(guān)注中心廣場、入口廣場的節(jié)點(diǎn)。在確保實(shí)用功能前提下，創(chuàng)造出具有商業(yè)文化的藝術(shù)化景觀環(huán)境。營造出極具情景式的現(xiàn)代商業(yè)交易空間。 ●配設(shè)必要的停車位及周轉(zhuǎn)式倉儲；主入口廣場設(shè)大型電子屏（ LED）；安防系統(tǒng)、報警系統(tǒng) 、監(jiān)控系統(tǒng)。 （倉儲物流中心參考示意圖） XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 34 頁 共 39 頁 【第 六 部分 項(xiàng)目開發(fā) 運(yùn)營 分析】 一、開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目總開發(fā)建設(shè)周期約 3 年，共分為 2 期分批開發(fā)。首期 250 畝在項(xiàng)目動工后一年半內(nèi)開業(yè)經(jīng)營；第 2 期在一期開業(yè)經(jīng)營后開工，平均周期為一年。 二、招商模式 本項(xiàng)目的運(yùn)營重點(diǎn)首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，以及國內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，利用浙江、江蘇 、山東等地區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢資源，面向國內(nèi)外招商，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。 特別 是我們作為“浙商 ” ,在長期的市場開發(fā)運(yùn)營中，與 義烏 中國小商品城 、永康 中國 科技五金城 、柯橋 中國輕紡城 、海寧 中國皮革城 、織里 中國童裝城等國內(nèi)著名市場形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，招商資源極為豐厚。本項(xiàng)目招商將全面對接上述著名市場。并全面引進(jìn)企業(yè)直銷中心。 （ 1） 招商思路 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 35 頁 共 39 頁 立足 XX、南京 的商業(yè)資源，重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外及山東、浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進(jìn)而面向全國進(jìn)行品牌招商。以達(dá)到“匯集天下商品，輻射全國范圍”的目標(biāo)。 （ 2）招商策略 ●招商先行策略。 在項(xiàng)目完成規(guī)劃方案后，立即實(shí)施招商先行的策略； ●本地商家優(yōu)先策略。 通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣 大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級的目標(biāo)； ●品牌商家優(yōu)先策略。 以國內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對象；通過他們的進(jìn)駐，提升項(xiàng)目的經(jīng)營檔次，提升 XX 城市的品牌形象； ●優(yōu)惠優(yōu)先策略。 在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。如減免初始租金、管理費(fèi)等；尤其是面對本地主力商家和國內(nèi)外品牌商家入駐，實(shí)施更有力度的優(yōu)惠政策。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 36 頁 共 39 頁 三、項(xiàng)目運(yùn)營管理 一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商應(yīng)有的社 會責(zé)任。本項(xiàng)目的建設(shè)重在運(yùn)營，而且必須是品牌化運(yùn)營。 因此，我們一旦取得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運(yùn)營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實(shí)施招商先行，經(jīng)營先行的運(yùn)營策略；以今后經(jīng)營的成功為標(biāo)準(zhǔn)，衡定項(xiàng)目的整個開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。 本項(xiàng)目坐擁 XX 幾大交通物流動脈，處于城市規(guī)劃的 南譙新區(qū)核心 位置，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項(xiàng)目運(yùn)營的核心價值極為明顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，實(shí)施“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 ”的運(yùn)作模式。把項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位 ，把社會效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，實(shí)現(xiàn) XX商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，全力推進(jìn) XX 乃至 跨區(qū)域 商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。 我們將依托現(xiàn)有強(qiáng)大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)資源，以及豐富的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、招商運(yùn)作、經(jīng)營管理等，實(shí)施一體化運(yùn)營，確保項(xiàng)目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 37 頁 共 39 頁 【第 七 部分 項(xiàng)目效益分析】 一、項(xiàng)目社會效益 ● 促進(jìn)區(qū)域商貿(mào)業(yè)繁榮 項(xiàng)目將引進(jìn)國內(nèi)外企業(yè) 1000 余家，入駐商戶約 5000 余家。通過新引入商家及品類為 XX目前所沒有的知名品牌，全面提升 XX 商貿(mào)流通業(yè)的檔次和品牌知名度 ，進(jìn)一步推動 XX社會經(jīng)濟(jì)的繁榮，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)核心競爭力。 ● 為引進(jìn)產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ) 今后隨著市場經(jīng)營發(fā)展，我們依托這一平臺，充分利用我們的資源優(yōu)勢，大力引進(jìn)浙江、江蘇等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建 XX特色制造業(yè)基地。使制造業(yè)與商貿(mào)業(yè)形成互動關(guān)系，推動市場成為一級產(chǎn)地型批發(fā)市場。對 XX 的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉動作用將更為巨大。 ● 加快商貿(mào)業(yè)升級換代 項(xiàng)目的建設(shè)，必將推動 XX商貿(mào)業(yè)進(jìn)入一個全新的時代。進(jìn)一步強(qiáng)化 XX 市場的聚合力和輻射力，帶動 XX 其他市場群，全面實(shí)現(xiàn) XX市場的轉(zhuǎn)型升級。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 38 頁 共 39 頁 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 市場建成后，預(yù)計(jì)初始年交易額 80 億 元，年利稅約 2 億元，解決就業(yè)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到 1 萬多人。預(yù)計(jì)開業(yè) 3 年后，年交易額將可達(dá)到 200 億元，年利稅超過 4 億元。 三、開發(fā)資金籌措 本項(xiàng)目（ 500 畝）計(jì)劃總投資人民幣 12 億元，其中一期初始投資為 7 億元。主要以開發(fā)運(yùn)營公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 39 頁 共 39 頁 【 結(jié) 語 】 在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，通過對 XX 及周邊地區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的深入分析論證，我們認(rèn)為“ XX 國際 五金建材 商貿(mào)城”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對 XX 商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型升級具有極為重要的意義，對促進(jìn)整個江淮地區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展繁榮 具有顯著的價值。無論是社會 效益，還是經(jīng)濟(jì)效益，都是切實(shí)可行的。