【正文】 理念，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營提出概念性建議和初步的操作性方案 。 南譙新區(qū)定位為集高科技產(chǎn)業(yè)、休閑旅游、居住生活一體的中等城市，與南京同城化發(fā)展的城市新區(qū)。住宿和餐飲業(yè)零售額 達(dá) 到 億元。 附 業(yè)態(tài)涉及五金建材的在建項(xiàng)目： ◆ XX 瑤海農(nóng)機(jī)大市場(chǎng) XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 13 頁 共 39 頁 XX瑤海農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)的 XX瑤海農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)、瑤海農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)共占地 1300 畝， 項(xiàng)目 總投資 18 億元 ； 該項(xiàng)目是安徽省 “861”重點(diǎn)工程、 XX市 20xx 年重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目之一。 （ 4） 建材市場(chǎng)總供應(yīng)體量較小 綜觀國內(nèi)與 XX同級(jí)別的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與 XX 相差并不大，其城市內(nèi)通常一個(gè)建材市場(chǎng)面積就超過 10 萬平米，甚至達(dá)到 3040萬平米。但現(xiàn)有的建材 市場(chǎng)存在原規(guī)劃設(shè)計(jì)欠缺，檔次不高，發(fā)展空間逼仄等問題，不僅影響商貿(mào)業(yè)發(fā)展，而且直接影響城市發(fā)展規(guī)劃和形象。 二、項(xiàng)目開發(fā)可行性分析 XX 商貿(mào)業(yè)的發(fā)展和繁榮 、 市場(chǎng)高度成熟，與歷史傳承、與政府正確引導(dǎo)、與優(yōu)越的 地理位置 密切相關(guān) 。尤其 作為一個(gè)整合區(qū)域資源、承擔(dān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重任的項(xiàng)目，必須由一個(gè)資金勢(shì)力雄厚、專業(yè)知識(shí)豐富、開發(fā)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)成熟、責(zé)任感強(qiáng)烈的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)實(shí)施。因此，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 商業(yè)運(yùn)營模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質(zhì)和形象的高度 ，充分體現(xiàn)以城市為本的理念 。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 25 頁 共 39 頁 從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)檔次和城市價(jià)值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的合理布局，實(shí)現(xiàn)整合和引領(lǐng) XX 乃至 華東 地區(qū) 商貿(mào)業(yè) 升級(jí)換代和可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)大目標(biāo)。亟需對(duì)原有市場(chǎng)資源進(jìn)行整合。 六、檔次定位分析 本項(xiàng)目地處 規(guī)劃中的 南譙新區(qū) 發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來 XX城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)， 承擔(dān)著 展現(xiàn) XX 城市形象、 提升城市商業(yè)品位的重任。核心區(qū)為交易市場(chǎng)，沿街XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 31 頁 共 39 頁 為配套建筑。營造出極具情景式的現(xiàn)代商業(yè)交易空間。如減免初始租金、管理費(fèi)等；尤其是面對(duì)本地主力商家和國內(nèi)外品牌商家入駐，實(shí)施更有力度的優(yōu)惠政策。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 38 頁 共 39 頁 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 市場(chǎng)建成后，預(yù)計(jì)初始年交易額 80 億 元，年利稅約 2 億元，解決就業(yè)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到 1 萬多人。使制造業(yè)與商貿(mào)業(yè)形成互動(dòng)關(guān)系，推動(dòng)市場(chǎng)成為一級(jí)產(chǎn)地型批發(fā)市場(chǎng)。 在項(xiàng)目完成規(guī)劃方案后，立即實(shí)施招商先行的策略； ●本地商家優(yōu)先策略。設(shè)計(jì)出具有現(xiàn)代城市地標(biāo)性建筑效果。 因?yàn)楸卷?xiàng)目用地尚未掛牌，政府有關(guān)部門關(guān)于本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未確定。 （ 1）批發(fā)功能： 展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點(diǎn)，助 推 XX市政府開發(fā)南譙新區(qū) 的規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代化城市商貿(mào)業(yè)升級(jí)的遠(yuǎn)大目標(biāo)； （ 2） 休閑 娛樂 ： 引入各種現(xiàn)代休閑、 娛樂 等商業(yè)及元素，為消費(fèi)者 提供悠閑、舒適的配套服務(wù)； （ 3） 餐飲功能： 引 入中外各類餐飲業(yè)，為消費(fèi)者提供豐富多彩的享受； （ 4） 會(huì)展 功能： 定期舉辦年度專業(yè)商品博覽會(huì)，為商家提供展示交流平臺(tái) ，為消費(fèi)者提供豐富的商品盛宴 ； （ 5）物流功能： 充分利用地塊現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮滁寧快速通道及周邊高速公路等交通 大動(dòng)脈的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流 業(yè)的發(fā)展 需求。因此，作為大型的市場(chǎng)，必須具有與之適應(yīng)和引領(lǐng)的價(jià)值。創(chuàng)制具有 XX 特色的 現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合市場(chǎng) 。項(xiàng)目的運(yùn)作應(yīng)本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學(xué)發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現(xiàn)代化的方向發(fā)展。其中包括 XX 整體商貿(mào)業(yè)、單體市場(chǎng)，以及廣大經(jīng)營戶，均存在對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí) 、改善經(jīng)營環(huán)境 的渴求。 實(shí)現(xiàn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展 項(xiàng)目建設(shè)期間及建成以后將提供眾多就業(yè)崗位 ，全面整合區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流、資金流、人才流、技術(shù)流整體合一，帶動(dòng)和提升區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)、和諧的全面發(fā)展。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 17 頁 共 39 頁 【第三部分 項(xiàng)目開發(fā)必要性與可行 性】 一 、 項(xiàng)目開發(fā)必要性分析 縱觀國內(nèi)市場(chǎng)快速發(fā)展， XX 的市場(chǎng)建設(shè)應(yīng)與城市規(guī) 劃發(fā)展相適應(yīng)。 （ 2）尚缺乏輻射力強(qiáng)的五金建材市場(chǎng) XX 市建材 市場(chǎng)基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營， 輻射范圍較小，又以零售為主， XX 城區(qū)市場(chǎng)的消費(fèi) 者均為本市。項(xiàng)目以 “一個(gè)中心，八街四區(qū) ”為形態(tài)，內(nèi)設(shè)：一個(gè)精品展示中心，陶瓷街、五金街、型材街、油漆街、櫥衛(wèi)街、太陽能街、裝飾街、百貨街，地板區(qū)、燈飾區(qū)、家居布藝區(qū)和綜合區(qū)。商業(yè)經(jīng)營模式呈現(xiàn)多樣化。 二、南譙新區(qū)規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì) 南譙新區(qū)即烏衣鎮(zhèn)， 位于 XX 市東南，是“大滁城”建設(shè)的三個(gè)副中心之一， 是南譙未來的主城區(qū)，政治經(jīng)濟(jì)交通中心。 我們堅(jiān)信，在 XX 市 各級(jí)政府和社會(huì)各界的大力 支持下，我們有實(shí)力、有能力、有信心成功開發(fā)運(yùn)營本項(xiàng)目，為推動(dòng) XX 商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮作出新貢獻(xiàn)。也力爭(zhēng)建設(shè)皖東第一個(gè)低碳城市。世界 500 強(qiáng)企業(yè)德國西門子、麥當(dāng)勞、肯德基、國際紙業(yè)等落戶 XX。市場(chǎng)位于 XX 市南譙區(qū)腰鋪鎮(zhèn)擔(dān)子社區(qū)，處于滁寧快速通道和京滬鐵路之間，距市中心僅 5 千米，地理位置優(yōu)越，交通極為便捷。而目前的 XX，本地建材市場(chǎng)的空白非常明顯，城區(qū)內(nèi)大大小小建材市場(chǎng)的經(jīng)營面 積加起來都僅 10萬平米 ，總供應(yīng)體量較小。國際商貿(mào)城的建設(shè)，通過整合手段，集聚原先分散型市場(chǎng)。這是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)最有利的基礎(chǔ)條件。為此，我們組 建 了一個(gè)由 國內(nèi) 知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商 組成的實(shí)力團(tuán)隊(duì) ，充分結(jié) 合資金、經(jīng)驗(yàn)、資源于一體 ，共同實(shí)施本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營工作。同時(shí)，項(xiàng)目定位必須充分考慮 配合 推動(dòng) XX 城市“南 擴(kuò) ”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 ＞綜合 型 ： 本項(xiàng)目將 以“綜合性市場(chǎng)”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋 家居建材、五金機(jī)電 等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體， 以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)，結(jié)合零售， 打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，樹立市場(chǎng)品牌形象，提升城市商貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力； ＞多功能： 現(xiàn)代市場(chǎng)的一個(gè)重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營功能方向的轉(zhuǎn)化。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)，是 XX商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的需要。 因此，項(xiàng)目的開發(fā)檔次宜向 中 高端定位，成為 XX未來 主要的商品物流交易集散中心 。 ●交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)、功能，進(jìn)行科學(xué)合理布局，高度重視交通流線 組織。 ●配設(shè)必要的停車位及周轉(zhuǎn)式倉儲(chǔ)；主入口廣場(chǎng)設(shè)大型電子屏（ LED）；安防系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng) 、監(jiān)控系統(tǒng)。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 36 頁 共 39 頁 三、項(xiàng)目運(yùn)營管理 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。預(yù)計(jì)開業(yè) 3 年后，年交易額將可達(dá)到 200 億元，年利稅超過 4 億元。 ● 為引進(jìn)產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ) 今后隨著市場(chǎng)經(jīng)營發(fā)展，我們依托這一平臺(tái)，充分利用我們的資源優(yōu)勢(shì)，大力引進(jìn)浙江、江蘇等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建 XX特色制造業(yè)基地。 （ 2）招商策略 ●招商先行策略。 ● XX 路和 XX 路 的建筑，充分考慮城市天際線以及界面形象效果。 XX 國際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開發(fā)建議書 第 30 頁 共 39 頁 【第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃思路】 一、規(guī)劃原則 總體強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)用化的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果，以確保項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標(biāo)；注重建筑城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營造良好的交易 環(huán)境品質(zhì)；注重經(jīng)營區(qū)的人流動(dòng)線與物流動(dòng)線設(shè)計(jì)，以獲得經(jīng)營均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的城市商業(yè)風(fēng)范。 功能定位的基本思路： ＞＞以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點(diǎn)； ＞＞以休閑、娛樂、餐飲、會(huì)展、物流等，營造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。 現(xiàn)階段的 XX商貿(mào)流通業(yè)，已經(jīng)