【正文】 區(qū)塊成熟需一定時間 ， 且有較 多不確定性因素 ， 目前吸引力不足 。 ?商業(yè)房產(chǎn)銷售競爭威脅 ， 商業(yè)項目會分流一部分投資客戶 ， 會對本項目的銷售造成一定的沖擊 ?市場產(chǎn)品單一 ， 不確定性大 S W O T 分析 項目總體定位 〖 SWOT分析 〗 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目總體定位 項目新體系市場形象定位 鄒城市首座 一站式汽配五金機電生活新天地 財富 中國 〃 山東 〃 鄒城 生活城 將原來零散雜亂的汽配五金機電業(yè)種業(yè)態(tài)進行整合，與休閑、娛樂、住宅等多元化商業(yè)物業(yè)聚合，品牌升級、業(yè)態(tài)整塑、功能強化、服務(wù)提檔 …… 以先進新興的商業(yè)模式成為鄒城市大型商業(yè)市場發(fā)展的強力引擎和新鮮動力。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 首屈一指、超大規(guī)模、唯一具有綜合性專業(yè)性消費功能的專業(yè)汽配五金機電商貿(mào)城 商業(yè)定位 剛領(lǐng)國際汽配五金機電城 城市新引擎 財富源動力 以 汽配五金機電 為核心 包含 “ 汽車維修、美容養(yǎng)護、配件專售、五金機電、車飾博覽 ” 等業(yè)種 涵蓋 “ 服務(wù)中心、舊車拍賣、汽車俱樂部 ” 等軟性搭建為支撐 并配套 “ 休閑娛樂、餐飲辦公、商務(wù)辦公、住宅 ” 等，形成一個集 “ 硬件、軟件 ” 齊全的 一站式汽配五金機電新體系 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心客戶：相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 來源區(qū)域：鄒城市在營沿街本產(chǎn)業(yè)集中區(qū) 重點客戶：投資客戶 來源區(qū)域：鄒城市市區(qū) 職業(yè)： 當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)老板、 事業(yè)單位人員、公務(wù)員企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、個體私營戶； 游離客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 來源區(qū)域：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 本項目屬專業(yè)型市場，相對其他商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)來說，其目標(biāo)客群的類型具有較強的明確性，可大致分為： ?原有相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者（購買自營或租賃經(jīng)營）； ?城市周邊區(qū)域的相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者； ?周邊城市的汽配、汽飾等相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者； ?投資型客群。 商業(yè)定位 〖 商業(yè)目標(biāo)客群 〗 60% 30% 10% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)定位 〖 商業(yè)目標(biāo)客群 〗 經(jīng)營客源 + 投資客源 + 租賃客源 三大主導(dǎo)客源 —— 圈住自營客戶，創(chuàng)造投資客戶，分流租賃客戶 如何有序?qū)?，互相?lián)動，促進價格增長 —— 客源導(dǎo)入順序 —— 引入品牌商家 吸引投資客群 圈住新生經(jīng)營戶和泛投資客戶 吸納租賃客戶 率先圈住原有經(jīng)營戶 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)定位 〖 價格定位 〗 商業(yè)價格建議 定價策略 —— 不是完全專業(yè)市場類比定價，而是充分結(jié)合區(qū)位價值定價 做到同類專業(yè)市場能截流，區(qū)域間能分流 價格測算方法 —— 同期靜態(tài)類似項目比較法 租金收益法 結(jié)合以上兩種方法，根據(jù)鄒城本年度的經(jīng)濟發(fā)展趨勢及經(jīng)驗對本項目未來開售做出價格校對。 價格測算參照指標(biāo)內(nèi)容 —— 根據(jù)本項目的特征，特選擇目前其他可比性項目：義務(wù)商貿(mào)城與本項目進行類比分析。其中評估子項及評估數(shù)值根據(jù)行業(yè)和地方慣例及公司從業(yè)經(jīng)驗得出。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)定位 〖 價格定位 〗 參考因素 本項目 義烏商貿(mào)城 平均價格（元 /㎡ ） 4500（均價） 位置 20 16 18 交通 10 8 9 周邊環(huán)境 10 8 9 人流量 15 12 14 建筑設(shè)計布局 10 9 9 物業(yè)管理 10 9 9 營銷策劃 15 14 14 產(chǎn)品形態(tài) 10 8 9 總分 100 84 91 一期均價建議 —— 同期靜態(tài)類似項目比較法 參照義烏商貿(mào)城，本項商鋪對應(yīng)均價為 售價 =4500/91*84=4153元 /平米 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)定位 〖 價格定位 〗 價格修正 —— 鄒城目前專業(yè)汽車大市場的租金回報年限一般為 15年， 目前本項目區(qū)域內(nèi)租金 1521元 /平米 /月，考慮到后期租金上漲，以 21元 /平米 /月計算： 售價 =月租金 *12個月 *回報年限 =21*12*15=3780元 /平米 與以上通過市場方法計算相差約 373元 /平米，所以取平均價 3780+4130/2=3955元 /平米 取整數(shù)，故定為 4000元 /平米 。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)定位建議 （ 4S）汽車專賣中心 信息提供 服務(wù) 零部件銷售 整車銷售 服務(wù)中心 按揭窗口 保險理賠窗口 牌照窗口 稅務(wù)窗口 車管所窗口 公安檢測窗口 汽車俱樂部 新車發(fā)布 車友沙龍 輕 /重型汽配中心 新車加油站 辦公商務(wù)中心 舊車拍賣中心 汽車美容養(yǎng)護中心 汽車維修美容養(yǎng)護服務(wù)中心 酒店、餐飲 物業(yè)管理租賃中心 物業(yè)租賃中心 汽 配 五 金 機 電 城 商 務(wù) 集 成 平 臺 五金機電專賣中心 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 住宅定位 住宅案名建議 住宅客源 針對自住客戶，以區(qū)域初步改善及初次置業(yè)為主 唐臣逸品 釋義： 逸的精神源于老莊的道家思想 ,最富有傳統(tǒng)美學(xué)意味。莊子 “逍遙游 ”其實就是 “逸 ”的精神的反映。 逸品的意思： 隱的狀態(tài)，遺世獨立 ,不隨波逐流的藝術(shù)傾向，完全自由的豁達的精神境界，以簡為尚 ,炫爛之極歸于平淡的藝術(shù)定位； 本項目住宅南鄰唐王山，北靠唐王湖，所以案名建議為“唐臣逸品”，另外諧音“湯臣一品”。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 住宅定位 〖 價格定位 〗 項 目 本項目 萬佳陽光城 名鑒田園 平均價格（元 /㎡ ） 3400 3160 權(quán)重 — 40% 60% 位置 15 12 13 11 交通 10 7 7 7 周邊環(huán)境 10 8 8 7 規(guī)劃設(shè)計 10 7 9 8 戶型面積 10 7 9 8 景觀 10 7 9 9 各項配套 5 7 7 7 產(chǎn)品類型 15 11 13 14 開發(fā)商品牌 10 9 7 8 營銷策劃 5 4 4 3 總分 100 79 86 82 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 住宅定位 〖 價格定位 〗 參照萬佳陽光城，本項目住宅部分對應(yīng)均價為 售價 =3400/86*79=3123元 /平米 參照名鑒田園，本項目住宅部分對應(yīng)均價為 售價 =3160/82*79=3044元 /平米 類比所得均價分別乘以各項目參照權(quán)重 本項目售價 =3123*40%+3044*60%=3076元 /平米 考慮到區(qū)域未來發(fā)展，住宅目前為準(zhǔn)現(xiàn)房，以半年為入市期限，以價格年增長率為 10%計算 本項目售價 =3076*=3220元 /平米 取整建議本項目售價 為 3200元 /平米，加上市場自然增幅和后期運營，建議整體均價目標(biāo)為 3500元 /平米 . 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 營銷篇 銷售招商策略 營銷攻擊 銷售組織框架 項目包裝 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售招商策略 ? 成功率高 ? 資金壓力 ? 回報期長 ? 成功率低 ? 后包租恐懼 ? 回報風(fēng)險 ? 成功率中 ? 售價想象低 ? 分割矛盾 賣 不賣 持有出租 租約銷售 售后包租 租售方式選擇 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 成功率高 ? 推廣活動 \客戶關(guān)系管理 \租務(wù)管理 \物業(yè)管理 ? 成功率低 ? 純物業(yè)管理或招商管理 統(tǒng)一經(jīng)營 散戶自營 大規(guī)模規(guī)劃商業(yè) 租售方式選擇 銷售招商策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售招商策略 營銷運作思路 招商、銷售并舉 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目自身 期望目標(biāo) ◇ 專業(yè)市場 ◇ 批發(fā)導(dǎo)向?qū)I(yè)市場 ◇ 窗口型批發(fā)專業(yè)市場 ◇ 鄒城汽配五金機電第一形象 ◇ 政府交通部門辦公地 進一步提升集團的品牌影響力； 逐步樹立集團國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運營商的品牌形象； 打造鄒城第一、全國一流的一站式汽車服務(wù)平臺； 實現(xiàn)項目的較高價格快速銷售； 保障后期經(jīng)營順暢。 銷售招商策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 兩條（營銷）路線相互促進 產(chǎn)業(yè)路線 ——直接銷售目標(biāo)專業(yè)市場商戶 投資路線 ——主力目標(biāo)：投資客戶 經(jīng)營戶：大部分為自營 ， 經(jīng)營有保證 ?產(chǎn)業(yè) 路線促進 投資 路線 ?投資 路線促進 產(chǎn)業(yè) 路線 投資客： 高價值產(chǎn)業(yè)鋪，大批投資客看中，有升值空間，租不如買 銷售招商策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)業(yè)服務(wù) 銷售 優(yōu)惠招商 免費加入“中國汽配網(wǎng) ——汽配業(yè)的阿里巴巴”； 優(yōu)先國內(nèi)外展會重點推廣； 引入 鄒城 市行業(yè)協(xié)會； 建立市場運營中心。 以服務(wù)切入銷售 直接切 入銷售 先服務(wù)，后銷售 設(shè)立半年左右的免租期； 免收一年的市場管理費； 對簽定長期經(jīng)營協(xié)議的商戶給予更多的優(yōu)惠措施。 給予市場充分信心；提供綜合價值、綜合服務(wù) 銷售招商策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客戶類別 銷售方式 目的 自營客 優(yōu)先登記 —— 自營客的認(rèn)籌時間早于投資客； 給投資客以壓力和市場預(yù)期 優(yōu)惠購買 —— 自營客購買給予 3%左右的折扣點； 鼓勵自營客購買 又賣又租 —— 市場經(jīng)營的前三年，如果自營客持續(xù)自營則分別給予自營客 5%、 6%、 7%的租金返還； 鼓勵持續(xù)經(jīng)營 限時開業(yè) —— 自營客需簽定協(xié)議，保證在市場開業(yè)時入場經(jīng)營，否則取消租金返還。 開業(yè)率保障 投資客 3年包租，分別為 5%， 6%， 7% 增加安全感 3年后市場租金，代為管理 提高贏利預(yù)期，便利其投資獲利 銷售招商策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售招商策略 招商的成功與否，是關(guān)乎后期經(jīng)營問題與影響前期營銷中投資者信心的決定性因素之一 ,也即是說 ,它不僅關(guān)系到發(fā)展商的資金能否順利回籠 ,也是影響后期經(jīng)營的關(guān)鍵。 作為立于企業(yè)的戰(zhàn)略高度的招商營銷，怎么說服商戶往往成為商業(yè)物業(yè)成功營銷的第一步。由于本項目細(xì)節(jié)存在不確定性，目前先針對整體策略、招商客群、招商方式、招商推廣作初步闡述。 本項目招商定位：立足 鄒城 、輻射周邊 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 總體策略 前期招商手冊等資料的派發(fā)僅針對主力目標(biāo)商戶展開，不得對其它商戶派發(fā)招商手冊； 前期充分利用銷售推廣和宣傳，來提高招商的影響力； 配合銷售狀況在第二輪的強銷期后，采用招商手冊、宣傳頁派發(fā)和人員推廣的方法擴大宣傳面； 爭取當(dāng)?shù)卣畲笾С? ① 本市場建成規(guī)范化的樣板市場，有機會成為