【正文】 需具備的條件：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)成本低?！? 租（41%）買(mǎi)（14%），說(shuō)明該地商家在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實(shí)力的。另外，31%的商家對(duì)租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)思路是接受的。 ■ 超出30元每平米的租賃價(jià)格后，商家表示難以接受；在10—30元每平米的范圍內(nèi)是普遍能接受的；低價(jià)對(duì)22%的商家有一定誘惑力。 ■ 3000—3500元/㎡這個(gè)范圍是商家普遍接受的價(jià)格。 ■ 傾向租賃期5年的商家占33%；3年的占35%，三到五年的租賃期最受商家歡迎。 ■ 通過(guò)對(duì)商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實(shí)力的基本機(jī)構(gòu)，40—80㎡屬中小規(guī)模商家，占49%；100200㎡屬中等規(guī)模商家，占43%；500—1000㎡屬大規(guī)模商家占8%。因此在這個(gè)地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。 ■ 直接用于批零貨物交易的占主要，其次是產(chǎn)品展示，可見(jiàn)目前該地區(qū)商家對(duì)其它功能的要求不高。 ■ 市場(chǎng)的功能重要程度依次是：交易倉(cāng)儲(chǔ)展示信息溝通辦公商務(wù)物業(yè)管理 ■ 市場(chǎng)的配套功能重要程度依次為：停車(chē)場(chǎng)物流政府政策銀行倉(cāng)儲(chǔ)裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境因此可以看出，該地商家對(duì) 停車(chē)場(chǎng)、物流、政府政策三項(xiàng)是非常重視的?！鲞^(guò)半數(shù)的商家（65%），對(duì)全鋼結(jié)構(gòu)是接受的。 ■ 盡管有成熟的口岸，但過(guò)半數(shù)的商家（58%）對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境是不滿(mǎn)意的。 ■ 目前商家對(duì)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境的滿(mǎn)意重要程度依次為：口岸租金市場(chǎng)消費(fèi)物流管理 ■ 當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境的主要問(wèn)題:按嚴(yán)重的程度依次為：政府政策市場(chǎng)規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)交通租金F、成都及**周邊地區(qū)綜合調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ %的商家愿意到二級(jí)城市發(fā)展，其中愿意到**%，遠(yuǎn)高出居第二的樂(lè)山；**地區(qū)周邊商家選擇**的占78%；因此說(shuō)明，**是川內(nèi)做五金機(jī)電最富吸引力的二級(jí)城市。 ■ 10—30元/月的范圍內(nèi)是普遍能接受的租金價(jià)格。 ■ 在銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查上，成都商家表現(xiàn)出對(duì)**房產(chǎn)市場(chǎng)的普遍不了解，因此以**商家的選擇為標(biāo)準(zhǔn)更加準(zhǔn)確，即3500元左右。 ■ 3—5年是最受歡迎的租賃期限。 ■ 40—100㎡是需求量最大的商鋪面積。但要以市場(chǎng)的定位來(lái)綜合考慮。 ■ 從成都商家的客戶(hù)輻射面看，**居首位，表明**地區(qū)市場(chǎng)的五金機(jī)電消費(fèi)容量在省內(nèi)二級(jí)城市中是最大的。 ■ 市場(chǎng)配套服務(wù)重要的需求包括：停車(chē)場(chǎng)、物流、物管、政府政策支持、倉(cāng)儲(chǔ)、稅務(wù)、裝卸、銀行、工商、餐飲 ■ 商鋪功能的要求是：批零貨物、商品展示 占主要功能。就上述綜合分析來(lái)看，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在面臨多方面威脅的同時(shí)，也面臨諸多機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)在**高新區(qū)綿興路西段展開(kāi)運(yùn)作，算是要硬生生地在此造出一個(gè)全新的、充滿(mǎn)活力的黃金商業(yè)口岸來(lái)，難度是可想而知的。建議開(kāi)發(fā)商從運(yùn)做一開(kāi)始即以“塑造”和“培育”為核心，穩(wěn)扎穩(wěn)打，既不失大氣，也不浮躁冒進(jìn)。A項(xiàng)目地塊條件及開(kāi)發(fā)條件分析 地塊條件分析 優(yōu) 勢(shì)：l 項(xiàng)目地塊與**市高新區(qū)管委會(huì)僅一街之隔，與**市委、市人民政府所在地———原火炬大廈也僅三個(gè)公交站臺(tái)，處于未來(lái)**市政治經(jīng)濟(jì)中心地帶，口岸位置上佳；l 地處**高新區(qū)綿興路西段，緊臨長(zhǎng)虹廠(chǎng)，與萬(wàn)向裝飾建材市場(chǎng)同一大道，相隔幾分鐘車(chē)程，具有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。隨著該區(qū)域開(kāi)發(fā)土地量的減少，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力將更加明顯；l 項(xiàng)目一期、二期以7萬(wàn)平米左右的容量開(kāi)發(fā)，已形成一定規(guī)模效應(yīng)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；l 地塊所處位置交通便捷，距離新希望等物流基地、火車(chē)貨站（待建）及高速路近在咫尺…..劣 勢(shì)：l 項(xiàng)目周邊區(qū)域配套不夠完善，居民購(gòu)買(mǎi)力有限；l 項(xiàng)目區(qū)域流動(dòng)人口稀少，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足；l 項(xiàng)目地塊瘦長(zhǎng)（A宗低呈倒三角型、B、C宗地呈梯形）不規(guī)則，且有兩組高壓線(xiàn)從中穿過(guò)，加之A宗地塊和C宗地塊均緊臨居民區(qū)，交通及拓展空間受到一定限制；l 項(xiàng)目啟動(dòng)后，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)必競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；l 如果不整合一二期已經(jīng)建成的**商貿(mào)廣場(chǎng),則顯得規(guī)模不足。開(kāi)發(fā)條件分析機(jī)會(huì)點(diǎn)：l 隨著成德綿經(jīng)濟(jì)走廊及成渝經(jīng)濟(jì)圈的逐步推進(jìn)，以及高新區(qū)招商引資步伐的明顯加快，項(xiàng)目所在地勢(shì)必形成以長(zhǎng)虹、新希望物流中心與生資物流基地為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的黃金商圈；l 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，該區(qū)域已有萬(wàn)向市場(chǎng)的成功運(yùn)作，在此基礎(chǔ)上提升商圈形象，增值潛力巨大；l 市委市政府搬遷到高新區(qū)原管委會(huì)所在地——火炬大廈，高新區(qū)管委會(huì)搬遷到**商貿(mào)廣場(chǎng)——本項(xiàng)目所在地的街對(duì)面，這一重大的政治重心變化，勢(shì)必給高新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的迅速改變創(chuàng)造難得的機(jī)會(huì)，當(dāng)然也為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了更好的環(huán)境基礎(chǔ)；l 目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所有項(xiàng)目在規(guī)模及運(yùn)作思路上均有一定局限性，客觀上為本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)留下了“后門(mén)”；l 鑒于本項(xiàng)目為行業(yè)升級(jí)換代的初步設(shè)想，在一定程度上避免了和本地區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行低層次的區(qū)位及價(jià)格等方面的競(jìng)爭(zhēng)，從而鎖定在運(yùn)營(yíng)方面的策略?xún)?yōu)勢(shì)；l 商業(yè)地產(chǎn)的定位特征及專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)策略，加上強(qiáng)大的廣告支撐，為本項(xiàng)目獲得更大的成功奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。威 脅：l 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已然先行蠶食原本就相當(dāng)有限的行業(yè)資源，增加了本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本和難度；l 未來(lái)政治經(jīng)濟(jì)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可能在一定程度上導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司盲目樂(lè)觀，從而出現(xiàn)不理智的短期行為；l 真正的威脅不在項(xiàng)目本身，而在于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者的意識(shí)和經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)機(jī)遇的把握能力。B、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議（1）、盡可能地建一個(gè)有規(guī)模、上檔次，并在當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看可以領(lǐng)先五到十年的“生態(tài)型”五金機(jī)電物流中心，全面提升行業(yè)形象。（2）、按商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基本策略分階段整合**商貿(mào)廣場(chǎng)一、二期資源，以圖據(jù)此形成更大規(guī)模的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，從而最大限度地提升本項(xiàng)目在本地區(qū)域內(nèi)的良好商業(yè)形象。（3）、充分引進(jìn)外地有口皆碑的優(yōu)勢(shì)企業(yè)入駐本項(xiàng)目，形成品牌企業(yè)陣營(yíng)，凸顯狼群效應(yīng)。（4）、投入大量資本進(jìn)行品牌整合推廣，本著“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的原則作大市場(chǎng)，留住商家，發(fā)展商家，滿(mǎn)足投資者的利益回報(bào)。（5）、強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)商家和投資者對(duì)項(xiàng)目環(huán)境和功能的挑剔心理。C、項(xiàng)目業(yè)態(tài)描述 1拖2家?guī)У晟啼?拖2家?guī)У杲?jīng)營(yíng)模式，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江浙一帶，還是商業(yè)氛圍濃郁的成都、重慶，只要是新建設(shè)的具有相當(dāng)規(guī)模的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，均十分盛行。這一模式集產(chǎn)品展示、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)和居家于一體，擁有相應(yīng)獨(dú)立的商務(wù)空間，在成都被商家稱(chēng)之為“獨(dú)立式黃金商鋪”。這一模式尤其受到異地經(jīng)商商家的喜愛(ài)（據(jù)了解，即便是**本地，做五金機(jī)電產(chǎn)品貿(mào)易的商家，也有超過(guò)60%的商家是來(lái)自外地的）。而本項(xiàng)目設(shè)定的目標(biāo)商家，除去本地一部分有實(shí)力和品牌知名度的企業(yè)外，將有很大一部分（約70%）來(lái)自外地，因而以此模式為重要組成部分的本項(xiàng)目，在一定程度上能夠滿(mǎn)足他們的需求。 超市本項(xiàng)目中提到的“超市”，是與“泊來(lái)品”洋超市有本質(zhì)區(qū)別的。它應(yīng)該只是一個(gè)概念，是為代理眾多品牌的實(shí)力商家量身定做的展示中心 ，是滿(mǎn)足“細(xì)化產(chǎn)品門(mén)類(lèi)的齊全化”這一業(yè)態(tài)特色的具體體現(xiàn)。“超市”建筑空間完全可以根據(jù)商家的實(shí)際需求自由隔斷，但商家所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的類(lèi)別必須符合項(xiàng)目自身功能分區(qū)的要求。鑒于“超市”良好的展示效果，將是品牌大商家的追逐對(duì)象。 住宅住宅是本項(xiàng)目的一個(gè)重要組成部分，約占整個(gè)項(xiàng)目建筑面積的1/4。開(kāi)發(fā)方之所以這樣考慮，主要基于以下幾個(gè)方面的緣故：（1）、A宗地呈倒三角型，且緊靠另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型住宅小區(qū)，適合住宅開(kāi)發(fā)；（2）、**商貿(mào)廣場(chǎng)一、二期對(duì)住宅的成功銷(xiāo)售，增強(qiáng)了投資者的信心；（3）、與本項(xiàng)目?jī)H一墻之隔的一大型新建住宅項(xiàng)目，在近期把握政府搬遷的重大利好迅速提高銷(xiāo)售價(jià)格獲得良好回報(bào)，成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)的榜樣。 1拖2家?guī)У晟啼伣Y(jié)論（1）、租賃：商鋪?zhàn)赓U是本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)上的主要方式，其狀況怎樣，將直接關(guān)系到本項(xiàng)目的成敗。1拖2家?guī)У晟啼?，是為滿(mǎn)足生產(chǎn)企業(yè)駐外辦事處或異地經(jīng)商的中小型商家的需求而定制的。結(jié)合**本地行業(yè)異地商家較多的實(shí)際情況看和我們對(duì)外地商家的特定需求，我們認(rèn)為，1拖2這種模式的商鋪是能夠?yàn)檫@些商家所接受的。此模式商鋪雖然在本項(xiàng)目中占有相當(dāng)大的比重，但應(yīng)該不是招商的難點(diǎn)所在。（2）、銷(xiāo)售：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，只要很好的解決了商業(yè)部分運(yùn)作，對(duì)投資者的吸引力就顯得難以抗拒了。由于1拖2商鋪（單個(gè)獨(dú)立式商鋪）總面積控制在90平方米以下，很適合中小投資者進(jìn)行投資。本地區(qū)域的其它專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在這方面的運(yùn)作已經(jīng)積累了很好經(jīng)驗(yàn)，可以適度借鑒。我們認(rèn)為，此模式的銷(xiāo)售難度不大。 超市結(jié)論（1）、租賃：鑒于“超市”是作為品牌企業(yè)的展示中心來(lái)推出的，因而從一開(kāi)始就備受開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)方關(guān)注。此模式在本項(xiàng)目中的面積僅次于1拖2家?guī)У昴Ｊ?，地位尤其顯赫，是招商的核心所在。只要對(duì)這類(lèi)商家制定足夠優(yōu)惠的價(jià)格政策，就目前所掌握的情況看，來(lái)自成都等地的商家還是表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)呐d趣。（2）、銷(xiāo)售：結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)方先期達(dá)成的共識(shí)，以及此模式商鋪在本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中具有十分重要的作用，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售進(jìn)行全面控制。具體做法是：在市場(chǎng)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)的前三年主要考慮只租不售的策略，但密切關(guān)注有需求的買(mǎi)家。本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)住宅，由于數(shù)量不大，加之套型布局合理，區(qū)位優(yōu)越，不存在太大的銷(xiāo)售難度，一直為開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)方所看好。戶(hù)型結(jié)構(gòu)及主力戶(hù)型及比例統(tǒng)計(jì)表　區(qū)域　　戶(hù)型　占總商業(yè)面積12明確項(xiàng)目的品質(zhì)與形象定位,其作用體現(xiàn)在兩個(gè)方面:首先，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言,品質(zhì)與形象定位界定了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向、檔次級(jí)別、規(guī)劃效果、規(guī)模功能、區(qū)域文化等。定位，在這里確定了目的、描述了效果，也對(duì)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)機(jī)構(gòu)提出了總體要求；其次，對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)而言，品質(zhì)與形象定位確定了項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)資源、傳播起點(diǎn)、推廣標(biāo)的，正是基于正確的定位，才會(huì)有清晰的營(yíng)銷(xiāo)主題、推廣思路、傳播方向。故，品質(zhì)與形象定位在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，是目的、是起點(diǎn)、是要求。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開(kāi)發(fā)要求，描述著產(chǎn)品藍(lán)圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營(yíng)銷(xiāo)策略，引領(lǐng)著傳播態(tài)勢(shì)；在后期，既定的品質(zhì)與形象定位則最終成為務(wù)實(shí)的產(chǎn)品和務(wù)虛的品牌。綜上所述，依據(jù)近期的研究結(jié)論，并充分顧及本案的地塊規(guī)劃條件與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，充分理由將**商貿(mào)廣場(chǎng)—**高新五金機(jī)電城項(xiàng)目的品質(zhì)、形象予以區(qū)域內(nèi)的高規(guī)格定位，讓既定品質(zhì)造就項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品地位，讓既定形象成為項(xiàng)目未來(lái)的品牌特征，讓定位成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的旗幟與標(biāo)榜。本項(xiàng)目的品質(zhì)定位，綜合開(kāi)發(fā)方和經(jīng)營(yíng)管理方的開(kāi)發(fā)思路和策略，擬定為**地區(qū)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全、理念最新、底蘊(yùn)最深的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，對(duì)**周邊具有較強(qiáng)的輻射能力。新穎、獨(dú)到的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，充分體現(xiàn)了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)上的審美造詣和對(duì)建筑檔次的不懈追求。商業(yè)使用面積不低于3200平米的規(guī)劃，無(wú)疑是**地區(qū)目前規(guī)模最大的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)。如果將**商貿(mào)廣場(chǎng)一、二期整合起來(lái)，商業(yè)使用面積將達(dá)到50000多平米。商業(yè)、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)位應(yīng)有盡有，使用功能齊全。融多業(yè)態(tài)于一體，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一管理，精心打造市場(chǎng)品牌、商家品牌。 傾力造就一種與眾不同的文化底蘊(yùn)，不斷強(qiáng)化品牌專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)的市場(chǎng)感召力。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的制訂、推廣與實(shí)施，從來(lái)就是一個(gè)復(fù)雜、全面、講究邏輯性、科學(xué)性的過(guò)程；本案的立項(xiàng)規(guī)模與開(kāi)發(fā)周期，更使?fàn)I銷(xiāo)推廣策略既要顧全項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)進(jìn)程，也要充分顧及到各階段的企劃戰(zhàn)術(shù)；企劃推廣與營(yíng)銷(xiāo)組織，是實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策略的兩條主要線(xiàn)索，是界定傳播策劃與行銷(xiāo)實(shí)施的重要依據(jù)，是確定執(zhí)行方法與工作分工的必要條件；就本案而言，營(yíng)銷(xiāo)組織與企劃推廣的規(guī)劃要素，既覆蓋了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程，又存在于開(kāi)發(fā)策略與營(yíng)銷(xiāo)推廣的各個(gè)階段中。第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)原則、設(shè)計(jì)原則規(guī)劃設(shè)計(jì)從現(xiàn)代商業(yè)基本特征出發(fā)，力求城市、項(xiàng)目、人三者的和諧共贏。尊重城市規(guī)劃要求，解讀城市區(qū)域控規(guī)實(shí)質(zhì)，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不追求量的極大擴(kuò)張，而著眼于質(zhì)的內(nèi)在增長(zhǎng)，綜合考慮社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益的統(tǒng)一。并力求遵從**市規(guī)劃管理局最新制定的《**市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》。，根據(jù)地段的實(shí)際情況合理地組織和控制各個(gè)功能分區(qū)的位置、面積及層高，滿(mǎn)足容積率、建筑高度、及退縮距離的控制，從而合理控制用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。，注重建筑體量的長(zhǎng)寬比例、尺度限制、高度限制，使統(tǒng)一的建筑體量能達(dá)到空間上和視覺(jué)的一致性。并特別注意建筑天際線(xiàn)的形式，以達(dá)到完美的都市景觀。，車(chē)流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時(shí)滿(mǎn)足商業(yè)和住宅的停車(chē)位。，配合建筑物各主要入口、活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，景觀方向，可為開(kāi)放空間及景觀植栽，以加強(qiáng)建筑物使用機(jī)能，并美化周?chē)h(huán)境，提供民眾休息場(chǎng)所，注意樹(shù)種樹(shù)型的選擇，排列形式及距離及與人行道規(guī)格的整體規(guī)劃配合等，并結(jié)合小品、綠化等人性化的考慮形成完整有序的景觀設(shè)計(jì)。 各功能分區(qū)均有各自獨(dú)立的平面交通體系本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 水源為城市自來(lái)水供用管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200，由市政管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：住宅生活用水：，K=商業(yè)用水： 設(shè)900T消防水