【正文】 發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競爭較為激烈的市場環(huán)境中增加企業(yè)競爭力提供了有力的基礎(chǔ)，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域里的商業(yè)地位。拓寬了以往只是自營或招租等方式對物業(yè)運營管理的經(jīng)營模式。 通過對項目建設(shè)開發(fā)過程中投資、策劃、設(shè)計、工程建設(shè)各項計劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性等方面的研究，研究范圍為項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略；規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案；項目開發(fā)、前期、及施工進度；投資分析及項目經(jīng)濟效益評價；項目組織管理與保障措施等。但鑒于本項目為我公司第一個開發(fā)運作的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，確需進行深入細致的調(diào)研。 繼2000年國家推出西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針之后，2001年11月,中國成功加入世界貿(mào)易組織。增加到2002年的453億，增長26倍；，增長14倍；工業(yè)上交稅金占地方財政收入的70%。成、德、綿經(jīng)濟總量占全省約48%，是四川的經(jīng)濟核心，成都的都市經(jīng)濟、德陽的重型機械裝備、**的科技城建設(shè)，將構(gòu)建四川“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟增長區(qū)域，也是成渝經(jīng)濟區(qū)域最重要的經(jīng)濟發(fā)展組成部分，應(yīng)當(dāng)加快、加大經(jīng)濟協(xié)作。同時，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場，促進區(qū)域間資源的流動和共享進行了討論。根據(jù)本項目的整體戰(zhàn)略計劃，公司針對其位于**城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，進行了前期市場調(diào)研，在獲得大量市場信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項目的營銷與推廣核心、尊重市場客情與營銷環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開發(fā)實力為前提， 結(jié)合項目的地塊規(guī)劃特點與項目開發(fā)條件，制定了較詳盡的項目開發(fā)策略與營銷策略。 依據(jù)本案“1拖2商鋪”+“超市”+“住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項目地塊的形狀特點及規(guī)劃條件，并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實施。調(diào)查員在的調(diào)查過程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯進行的辦法廣泛收集來自一線目標(biāo)商家的不同看法。（3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認為在川內(nèi)二級城市建設(shè)五金機電項目是切實可行的。這些城市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。對這些作為一個成功市場運營必須的條件持無所謂態(tài)度的商家則僅有16家，說明現(xiàn)在的商家對市場運作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來描繪。 在二級城市建五金機電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？（1） 統(tǒng)計表選項 地點西門生資一條街長久機電城金府機電城總 計樂山554851154**577174202德陽283441103眉山10233366自貢324148131內(nèi)江25273183廣元12203365其它2125沒填1381233 （2）柱形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)：接受調(diào)查的成都大商家普遍認為,在四川具備建設(shè)專業(yè)機電市場的前三名城市分別為 **、樂山、自貢，其中選擇**的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）%，遠高出樂山和自貢。業(yè)界資深人士認為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。如果你入住二級城市的新建的五金機電市場，你對商鋪的租金價格的期望值是多少？（1） 租金統(tǒng)計表地點 選項10元以內(nèi)10—20元20—30元30—40元40元以上沒填西門生資市場188037151317長久機電城15682034219金府機電城204348271610總計53190105765026（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：39%的商家接受10—20元/月的租金，21%的商家接受20—30元/月 的租金；二者之間具有一定差距。如果你入住二級城市的新建的五金機電市場，你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？（1） 銷售統(tǒng)計表地點 選項3000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它沒填西門生資市場9838101322長久機電城754161133金府機電城4262115448總計2151412778103（2） 餅狀圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：對購買作出判斷的商家，認定價格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%。由此可見，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達到7%，說明成都的商家實力偏強，對面積的要求要比二級城市商家的大。你使用商鋪的主要功能是什么？（1） 統(tǒng)計表地點 選項批發(fā)貨物倉儲辦公產(chǎn)品展示其它沒填西門生資市場8922344303長久機電城7626272704金府機電城8712233036總計2524884100313（2）餅形圖圖表說明：批發(fā)貨物占49%；倉儲占10%；產(chǎn)品展示占20%；辦公占17%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示 ：對準(zhǔn)備入住新建市場的商家來說，市場設(shè)施真正吸引他們的,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項主要功能，兩項功能加起來占整個功能需求的69%。在此項調(diào)查中，一個8萬平米的市場，認為應(yīng)當(dāng)達到300戶商家的占了被調(diào)查商家總數(shù)的41%，認為應(yīng)當(dāng)在400戶左右的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的13%，而認為應(yīng)當(dāng)在500戶以上的商家僅占被調(diào)查商家的7%。這和我們展開調(diào)查前所估計的情況大體一致。這些資料的把握，對于本項目的確立與否，將起到至關(guān)重要的重用。對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統(tǒng)計表選項 地點**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計租85132221買5117租售結(jié)合141116說不清楚617（2）餅形圖選項百分比（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：租（41%）買（14%），說明該地商家在經(jīng)濟實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：如果按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式興建產(chǎn)權(quán)式機電交易市場，對商鋪產(chǎn)權(quán)的銷售價格而言，興建初期的售價定在3000—3500元/㎡這個范圍，需要購買的商家或其他投資者是能夠普遍接受的。而這是建立在商家對市場的發(fā)展普遍看好的前提下的一種心態(tài)。使用商鋪的主要功能是什么？（多選） （1）統(tǒng)計表 選項 地點**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計批零貨物2851321141倉儲312118辦公411118產(chǎn)品展示8112214其它0（2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：大多數(shù)商家對市場功能的使用，首先是用于貨物交易，其次是產(chǎn)品展示、辦公及倉儲。市場哪些配套服務(wù)比較重要？（多選）（1） 統(tǒng)計表 選項 地點**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計停車場24221421238物管922111218工商6121212稅務(wù)921214銀行121141120物流1532411126倉儲912321119通信31241112裝卸121221119餐飲41122111環(huán)境5121110政府政策1611132125其它0 （2）柱狀圖比較（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：市場的配套功能重要程度依次為：停車場物流政府政策銀行倉儲裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境，因此可以看出，該地商家對 停車場、物流、政府政策三項是非常重視的。五金機電商家主要集中綿興路及臨園路、劍南路一帶（數(shù)條沿街為市的街道），商家總數(shù)450家（包括一部分汽配商家）。但由于其自發(fā)形成的特點，自然缺乏必要的規(guī)劃和管理，其散亂無序和低層次的特點在短期內(nèi)將難以改變。他們也顯得很受傷，很無奈。三匯、藍田等開發(fā)商的市場運作無疑成為加速裂變的催化劑，同時不排除還將有開發(fā)商介入。**對江油的經(jīng)濟輻射比較強。 （2）鹽亭縣：鹽亭地處**東南面，交通便捷，距離**市91公里。 （3）梓潼縣：梓桐縣位于**東北面，距**39公里。從構(gòu)成來看，普遍偏小，實力弱，銷售產(chǎn)品主要：五金工具、農(nóng)機及配件、水泵、電動機設(shè)備。三臺多家有實力上商家對我們項目較感興趣，商家們目前進貨大部分都在成都，部分在**。工業(yè)企業(yè)比較少，只有少數(shù)礦業(yè)、水泥企業(yè)存在。三匯公司具有一定的市場運作經(jīng)驗，同時也在**具有相應(yīng)的實力和品牌知名度，是本項目運作最強勁的競爭對手?？梢赃@樣說，這是一個還沒有睡醒的競爭對手。從現(xiàn)在的招商情況來看，該市場最終是百貨商場還是汽配商城抑或是五金機電城，很難說清楚。■ 在二級城市建設(shè)五金機電城需要具備的最重要的五項條件包括：足夠的消費能力交通方便 好的政策管理規(guī)范有一定規(guī)模 ■ 接近半數(shù)的商家（%），認為省內(nèi)經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的二級城市已有條件做五金機電城；還有約占被調(diào)查商家總數(shù)28%的商家對二級城市做五金機電市場持觀望態(tài)度。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購買的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%,這是從來沒有過的事。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對市場能否運作成功持觀望態(tài)度。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。但有一點是可以肯定的，省會中心城市的實力商家對經(jīng)濟相對發(fā)達的二級城市的商機是普遍看好的。另外，31%的商家對租售結(jié)合的經(jīng)營思路是接受的。 ■ 通過對商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實力的基本機構(gòu)，40—80㎡屬中小規(guī)模商家，占49%；100200㎡屬中等規(guī)模商家，占43%；500—1000㎡屬大規(guī)模商家占8%。■過半數(shù)的商家（65%），對全鋼結(jié)構(gòu)是接受的。 ■ 在銷售價格的調(diào)查上，成都商家表現(xiàn)出對**房產(chǎn)市場的普遍不了解，因此以**商家的選擇為標(biāo)準(zhǔn)更加準(zhǔn)確，即3500元左右。 ■ 從成都商家的客戶輻射面看，**居首位，表明**地區(qū)市場的五金機電消費容量在省內(nèi)二級城市中是最大的。建議開發(fā)商從運做一開始即以“塑造”和“培育”為核心，穩(wěn)扎穩(wěn)打，既不失大氣，也不浮躁冒進。威 脅：l 競爭對手已然先行蠶食原本就相當(dāng)有限的行業(yè)資源，增加了本項目的運營成本和難度；l 未來政治經(jīng)濟中心的區(qū)位優(yōu)勢，可能在一定程度上導(dǎo)致開發(fā)商和經(jīng)營管理公司盲目樂觀，從而出現(xiàn)不理智的短期行為；l 真正的威脅不在項目本身，而在于本項目開發(fā)者的意識和經(jīng)營管理者對機遇的把握能力。（4）、投入大量資本進行品牌整合推廣，本著“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的原則作大市場，留住商家，發(fā)展商家，滿足投資者的利益回報。這一模式尤其受到異地經(jīng)商商家的喜愛（據(jù)了解，即便是**本地，做五金機電產(chǎn)品貿(mào)易的商家，也有超過60%的商家是來自外地的）?！俺小苯ㄖ臻g完全可以根據(jù)商家的實際需求自由隔斷，但商家所經(jīng)營產(chǎn)品的類別必須符合項目自身功能分區(qū)的要求。 1拖2家?guī)У晟啼伣Y(jié)論（1）、租賃：商鋪租賃是本項目在運營上的主要方式，其狀況怎樣，將直接關(guān)系到本項目的成敗。（2）、銷售：商業(yè)地產(chǎn)運營，只要很好的解決了商業(yè)部分運作，對投資者的吸引力就顯得難以抗拒了。 超市結(jié)論（1）、租賃：鑒于“超市”是作為品牌企業(yè)的展示中心來推出的，因而從一開始就備受開發(fā)及經(jīng)營方關(guān)注。具體做法是：在市場正式對外營業(yè)的前三年主要考慮只租不售的策略，但密切關(guān)注有需求的買家。故，品質(zhì)與形象定位在項目開發(fā)與營銷的過程中，是目的、是起點、是要求。新穎、獨到的建筑設(shè)計風(fēng)格，充分體現(xiàn)了本項目開發(fā)方在專業(yè)市場建設(shè)上的審美造詣和對建筑檔次的不懈追求。融多業(yè)態(tài)于一體，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理，精心打造市場品牌、商家品牌。尊重城市規(guī)劃要求，解讀城市區(qū)域控規(guī)實質(zhì)，本項目規(guī)劃設(shè)計不追求量的極大擴張，而著眼于質(zhì)的內(nèi)在增長，綜合考慮社會效益，經(jīng)濟效益，環(huán)境效益的統(tǒng)一。并特別注意建筑天際線的形式，以達到完美的都市景觀。 水源為城市自來水供用管網(wǎng)，進水管徑為DN200，由市政管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下：住宅生活用水：，K=商業(yè)用水： 設(shè)900T消防水池