【正文】 ，配合建筑物各主要入口、活動節(jié)點(diǎn)，景觀方向，可為開放空間及景觀植栽，以加強(qiáng)建筑物使用機(jī)能，并美化周圍環(huán)境，提供民眾休息場所，注意樹種樹型的選擇，排列形式及距離及與人行道規(guī)格的整體規(guī)劃配合等，并結(jié)合小品、綠化等人性化的考慮形成完整有序的景觀設(shè)計(jì)。，根據(jù)地段的實(shí)際情況合理地組織和控制各個功能分區(qū)的位置、面積及層高，滿足容積率、建筑高度、及退縮距離的控制，從而合理控制用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略的制訂、推廣與實(shí)施，從來就是一個復(fù)雜、全面、講究邏輯性、科學(xué)性的過程；本案的立項(xiàng)規(guī)模與開發(fā)周期，更使?fàn)I銷推廣策略既要顧全項(xiàng)目的整體開發(fā)進(jìn)程，也要充分顧及到各階段的企劃戰(zhàn)術(shù)；企劃推廣與營銷組織，是實(shí)施營銷策略的兩條主要線索，是界定傳播策劃與行銷實(shí)施的重要依據(jù)，是確定執(zhí)行方法與工作分工的必要條件；就本案而言，營銷組織與企劃推廣的規(guī)劃要素，既覆蓋了項(xiàng)目開發(fā)全程，又存在于開發(fā)策略與營銷推廣的各個階段中。如果將**商貿(mào)廣場一、二期整合起來，商業(yè)使用面積將達(dá)到50000多平米。綜上所述，依據(jù)近期的研究結(jié)論，并充分顧及本案的地塊規(guī)劃條件與項(xiàng)目開發(fā)背景，充分理由將**商貿(mào)廣場—**高新五金機(jī)電城項(xiàng)目的品質(zhì)、形象予以區(qū)域內(nèi)的高規(guī)格定位，讓既定品質(zhì)造就項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品地位，讓既定形象成為項(xiàng)目未來的品牌特征，讓定位成為項(xiàng)目開發(fā)的旗幟與標(biāo)榜。戶型結(jié)構(gòu)及主力戶型及比例統(tǒng)計(jì)表　區(qū)域　　戶型　占總商業(yè)面積12明確項(xiàng)目的品質(zhì)與形象定位,其作用體現(xiàn)在兩個方面:首先，對于項(xiàng)目開發(fā)而言,品質(zhì)與形象定位界定了項(xiàng)目的開發(fā)方向、檔次級別、規(guī)劃效果、規(guī)模功能、區(qū)域文化等。只要對這類商家制定足夠優(yōu)惠的價格政策，就目前所掌握的情況看，來自成都等地的商家還是表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)呐d趣。本地區(qū)域的其它專業(yè)市場在這方面的運(yùn)作已經(jīng)積累了很好經(jīng)驗(yàn)，可以適度借鑒。結(jié)合**本地行業(yè)異地商家較多的實(shí)際情況看和我們對外地商家的特定需求，我們認(rèn)為，1拖2這種模式的商鋪是能夠?yàn)檫@些商家所接受的。 住宅住宅是本項(xiàng)目的一個重要組成部分，約占整個項(xiàng)目建筑面積的1/4。 超市本項(xiàng)目中提到的“超市”，是與“泊來品”洋超市有本質(zhì)區(qū)別的。C、項(xiàng)目業(yè)態(tài)描述 1拖2家?guī)У晟啼?拖2家?guī)У杲?jīng)營模式，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江浙一帶，還是商業(yè)氛圍濃郁的成都、重慶，只要是新建設(shè)的具有相當(dāng)規(guī)模的五金機(jī)電專業(yè)市場，均十分盛行。（2）、按商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基本策略分階段整合**商貿(mào)廣場一、二期資源，以圖據(jù)此形成更大規(guī)模的五金機(jī)電專業(yè)市場，從而最大限度地提升本項(xiàng)目在本地區(qū)域內(nèi)的良好商業(yè)形象。隨著該區(qū)域開發(fā)土地量的減少，其區(qū)位優(yōu)勢市場開發(fā)潛力將更加明顯；l 項(xiàng)目一期、二期以7萬平米左右的容量開發(fā)，已形成一定規(guī)模效應(yīng)，具有規(guī)模優(yōu)勢；l 地塊所處位置交通便捷，距離新希望等物流基地、火車貨站（待建）及高速路近在咫尺…..劣 勢：l 項(xiàng)目周邊區(qū)域配套不夠完善，居民購買力有限；l 項(xiàng)目區(qū)域流動人口稀少，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足；l 項(xiàng)目地塊瘦長（A宗低呈倒三角型、B、C宗地呈梯形）不規(guī)則，且有兩組高壓線從中穿過，加之A宗地塊和C宗地塊均緊臨居民區(qū)，交通及拓展空間受到一定限制；l 項(xiàng)目啟動后，同業(yè)競爭對手勢必競爭更加激烈；l 如果不整合一二期已經(jīng)建成的**商貿(mào)廣場,則顯得規(guī)模不足。就上述綜合分析來看，本項(xiàng)目的開發(fā)在面臨多方面威脅的同時，也面臨諸多機(jī)會。 ■ 40—100㎡是需求量最大的商鋪面積。 ■ 目前商家對其經(jīng)營環(huán)境的滿意重要程度依次為：口岸租金市場消費(fèi)物流管理 ■ 當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境的主要問題:按嚴(yán)重的程度依次為：政府政策市場規(guī)劃倉儲交通租金F、成都及**周邊地區(qū)綜合調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ %的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中愿意到**%，遠(yuǎn)高出居第二的樂山；**地區(qū)周邊商家選擇**的占78%；因此說明，**是川內(nèi)做五金機(jī)電最富吸引力的二級城市。 ■ 直接用于批零貨物交易的占主要，其次是產(chǎn)品展示，可見目前該地區(qū)商家對其它功能的要求不高。 ■ 3000—3500元/㎡這個范圍是商家普遍接受的價格。 ■ 認(rèn)為建五金機(jī)電城需具備的條件：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范經(jīng)營成本低。這和我們展開調(diào)查前所估計(jì)的情況大體一致?！?市場的功能，交易及產(chǎn)品展示功能加起來占整個功能需求的69%。由此可見，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機(jī)電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達(dá)到7%，說明成都的商家實(shí)力偏強(qiáng)，對面積的要求要比二級城市商家的大。■ 租金在10—30元/月，這個范圍是商家能普遍接受的?！?從商家客戶的集中情況，可以看出成都商家的銷售渠道輻射情況，在二級城市中，川北的**、川南的樂山，排在首先的位置，其次是德陽、眉山、自貢、廣元。占地約12畝。最新調(diào)查顯示，該市場目前的招商工作也遇到了一定的困難，機(jī)電商家正式入住的還沒有，倒是有16家汽配商家入住了。該市場硬件設(shè)施良好，盡管已經(jīng)建成近兩年，但一直招商不成功。**對該縣的輻射較強(qiáng)。（5）安縣：安縣位于**西北面，距離44公里。城市發(fā)展較快，已有省內(nèi)及國內(nèi)2家知名水泵制造企業(yè)，他們分別是劍門和蜀龍泵業(yè)。據(jù)了解，梓桐縣為農(nóng)業(yè)大縣，工業(yè)企業(yè)并不多。產(chǎn)品主要有泵業(yè)，電機(jī)，電線，電器及農(nóng)業(yè)機(jī)械。該市機(jī)電商圈主要集中在汽車南站、東大街等地段較分散，商圈多為自發(fā)形成，有商家120余家。把握住最佳時機(jī)無疑會創(chuàng)造新的成功?？v觀省內(nèi)各地近年來的發(fā)展情況，生產(chǎn)資料交易市場與建材市場等大宗交易場所由市內(nèi)向市外整體搬遷已成為一種必然。**目前還沒有這樣的五金機(jī)電市場。據(jù)了解，此區(qū)域的商家?guī)缀鯖]有自有產(chǎn)權(quán)的商鋪，完全靠租賃。 1對現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境是否滿意？（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計(jì)滿意15121120不滿意1941111128（2）餅形圖百分比 （2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。作為商家，你對市場功能有什么要求？（ 多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計(jì)交易312211138倉儲16311122商務(wù)51218辦公411118信息溝通911112物業(yè)管理415展示1611119其它0 （2）柱狀圖百分比（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：**及周邊地區(qū)商家依然對市場所須具備的功能有明確的要求，他們認(rèn)為，市場功能的重要程度依次是：交易倉儲展示信息溝通辦公商務(wù)物業(yè)管理。對商鋪面積的需求是多少平方米？ （1）統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計(jì)40㎡41121980㎡10112115100㎡9211114200㎡5117500㎡11131000㎡以上11其它0 （2）餅狀圖百分比圖表說明：40㎡占18%；80㎡占31%；100㎡占29%；200㎡占14%；500㎡占6%；1000㎡以上占2%；其它無選（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 通過對商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實(shí)力的基本機(jī)構(gòu)，40—80㎡屬中小規(guī)模商家，占49%；100200㎡屬中等規(guī)模商家，占43%；500—1000㎡屬大規(guī)模商家占8%。當(dāng)然，這一數(shù)據(jù)反映出的結(jié)論是并未將市場成功運(yùn)作后的增值因數(shù)考慮在內(nèi)的，這需要特別注意。你對商鋪的租賃價格的期望值是多少？（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng) 地點(diǎn)**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計(jì)10元以內(nèi)/月612111110—20元/月8121311620—30元/月1331111930—40元/月4440元以上/月0（3） 餅狀圖百分比（4） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 上列數(shù)據(jù)可以看出，超出30元每平米以后，是商家難以接受的；而在10—30元每平米的范圍內(nèi)則是商家普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。 在二級城市要想成功興建五金機(jī)電市場，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng) 地點(diǎn)**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計(jì)良好的硬件7111411117足夠的消費(fèi)能力1433121管理規(guī)范121411120有一定社會影響力1031418產(chǎn)品質(zhì)量可靠1511411225服務(wù)水平不斷提高6141113交通方便1641421129經(jīng)營成本低10341119良好的政策環(huán)境163114126有一定規(guī)模202241231沒填（2）柱狀圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：興建五金機(jī)電交易市場應(yīng)當(dāng)具備的條件這一命題引起了接受調(diào)查的絕大部分商家的高度重視。但有一點(diǎn)是可以肯定的，省會中心城市的實(shí)力商家對經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的二級城市的商機(jī)是普遍看好的。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。1單項(xiàng)調(diào)查：市場運(yùn)作過程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比較重要？（可多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng)停車物管工商稅務(wù)銀行物流倉儲通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒填西門生資市場331391426191911111011201長久機(jī)電城3230141728321616171311222金府機(jī)電城4939192345402119242119391總計(jì)11482425499915646524441814(2)柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 此單項(xiàng)調(diào)查顯示：商家對市場的配套服務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務(wù)裝卸餐飲工商。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對市場能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度。行業(yè)專家認(rèn)為,新建市場商浦的銷售價格,在實(shí)際運(yùn)作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場運(yùn)作初期的租金定在10—30元/月這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。有12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項(xiàng)目及市場消費(fèi)還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。如果入住一個新建的五金機(jī)電交易市場，對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)租買說不清楚沒填西門生資一條街10251108長久機(jī)電城7248226金府機(jī)電城8861302總計(jì)2621606216（2）餅形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。 成都五金機(jī)電商家及外地川內(nèi)銷售商家的入住打算：（1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng)愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街6821504長久機(jī)電城6735496金府機(jī)電城9858413總 計(jì)23311414013（2） 餅形圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家(即46%)愿意到經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二級城市所興建的五金機(jī)電市場去發(fā)展；有28%的商家對二級市場持觀望態(tài)度。 在二級城市要想成功興建五金機(jī)電市場，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng) 地點(diǎn)西門生資一條街長久機(jī)電城金府機(jī)電城總 計(jì)良好的硬件142172166480足夠的消費(fèi)能力150170164484管理規(guī)范1