【正文】 商家的需求而定制的。此模式在本項(xiàng)目中的面積僅次于1拖2家?guī)У昴Ｊ?，地位尤其顯赫，是招商的核心所在。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開(kāi)發(fā)要求，描述著產(chǎn)品藍(lán)圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營(yíng)銷策略，引領(lǐng)著傳播態(tài)勢(shì)；在后期，既定的品質(zhì)與形象定位則最終成為務(wù)實(shí)的產(chǎn)品和務(wù)虛的品牌。 傾力造就一種與眾不同的文化底蘊(yùn)，不斷強(qiáng)化品牌專業(yè)交易市場(chǎng)的市場(chǎng)感召力。，車流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時(shí)滿足商業(yè)和住宅的停車位。，注重建筑體量的長(zhǎng)寬比例、尺度限制、高度限制，使統(tǒng)一的建筑體量能達(dá)到空間上和視覺(jué)的一致性。商業(yè)、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)、停車位應(yīng)有盡有，使用功能齊全。定位，在這里確定了目的、描述了效果，也對(duì)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)機(jī)構(gòu)提出了總體要求；其次，對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷而言，品質(zhì)與形象定位確定了項(xiàng)目的營(yíng)銷資源、傳播起點(diǎn)、推廣標(biāo)的，正是基于正確的定位，才會(huì)有清晰的營(yíng)銷主題、推廣思路、傳播方向。我們認(rèn)為，此模式的銷售難度不大。開(kāi)發(fā)方之所以這樣考慮，主要基于以下幾個(gè)方面的緣故：（1）、A宗地呈倒三角型，且緊靠另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型住宅小區(qū)，適合住宅開(kāi)發(fā)；（2）、**商貿(mào)廣場(chǎng)一、二期對(duì)住宅的成功銷售，增強(qiáng)了投資者的信心；（3）、與本項(xiàng)目?jī)H一墻之隔的一大型新建住宅項(xiàng)目，在近期把握政府搬遷的重大利好迅速提高銷售價(jià)格獲得良好回報(bào)，成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)的榜樣。這一模式集產(chǎn)品展示、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)和居家于一體，擁有相應(yīng)獨(dú)立的商務(wù)空間，在成都被商家稱之為“獨(dú)立式黃金商鋪”。開(kāi)發(fā)條件分析機(jī)會(huì)點(diǎn)：l 隨著成德綿經(jīng)濟(jì)走廊及成渝經(jīng)濟(jì)圈的逐步推進(jìn)，以及高新區(qū)招商引資步伐的明顯加快，項(xiàng)目所在地勢(shì)必形成以長(zhǎng)虹、新希望物流中心與生資物流基地為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的黃金商圈；l 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，該區(qū)域已有萬(wàn)向市場(chǎng)的成功運(yùn)作，在此基礎(chǔ)上提升商圈形象，增值潛力巨大；l 市委市政府搬遷到高新區(qū)原管委會(huì)所在地——火炬大廈，高新區(qū)管委會(huì)搬遷到**商貿(mào)廣場(chǎng)——本項(xiàng)目所在地的街對(duì)面，這一重大的政治重心變化，勢(shì)必給高新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的迅速改變創(chuàng)造難得的機(jī)會(huì)，當(dāng)然也為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了更好的環(huán)境基礎(chǔ)；l 目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所有項(xiàng)目在規(guī)模及運(yùn)作思路上均有一定局限性，客觀上為本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)留下了“后門”；l 鑒于本項(xiàng)目為行業(yè)升級(jí)換代的初步設(shè)想，在一定程度上避免了和本地區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行低層次的區(qū)位及價(jià)格等方面的競(jìng)爭(zhēng)，從而鎖定在運(yùn)營(yíng)方面的策略優(yōu)勢(shì)；l 商業(yè)地產(chǎn)的定位特征及專業(yè)運(yùn)營(yíng)策略，加上強(qiáng)大的廣告支撐，為本項(xiàng)目獲得更大的成功奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但要以市場(chǎng)的定位來(lái)綜合考慮。 ■ 市場(chǎng)的功能重要程度依次是：交易倉(cāng)儲(chǔ)展示信息溝通辦公商務(wù)物業(yè)管理 ■ 市場(chǎng)的配套功能重要程度依次為：停車場(chǎng)物流政府政策銀行倉(cāng)儲(chǔ)裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境因此可以看出，該地商家對(duì) 停車場(chǎng)、物流、政府政策三項(xiàng)是非常重視的?！? 租（41%）買（14%），說(shuō)明該地商家在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實(shí)力的。 ■ 市場(chǎng)配套服務(wù)重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉(cāng)儲(chǔ)稅務(wù)裝卸餐飲工商■ 選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個(gè)選項(xiàng)的商家僅占被調(diào)查商家的11%,這充分說(shuō)明興建一個(gè)全新的并有一定規(guī)模的市場(chǎng)，廣告宣傳對(duì)入場(chǎng)商家商家來(lái)說(shuō)是非常重要的。 ■ 對(duì)購(gòu)買作出判斷的商家，認(rèn)定價(jià)格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的28%。優(yōu)勢(shì)：（1）政府已立項(xiàng)，并開(kāi)始建設(shè) （2）有一定市場(chǎng)品牌影響力 （3）具有一定的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) （4）距離原成熟商圈近劣勢(shì)： （1） 地址仍受交通、倉(cāng)儲(chǔ)的制約（2） 規(guī)模小，后期發(fā)展困難（3） 難以吸引外地品牌商家（4） 難以形成壟斷性地位盛元機(jī)電城優(yōu)勢(shì)：位于老商圈，目前消費(fèi)成熟劣勢(shì)：市場(chǎng)容量比較小，房屋結(jié)構(gòu)老舊，交通受局限，形象比較差劍門五金機(jī)電管材市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：位于老商圈，目前消費(fèi)成熟劣勢(shì)：規(guī)模相對(duì)較小，建筑結(jié)構(gòu)差，商家結(jié)構(gòu)比較雜亂（表二）D、調(diào)查對(duì)象的綜合分析 成都調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 76% 的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：在川內(nèi)二級(jí)城市建設(shè)五金機(jī)電城是可行的。究其失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該市場(chǎng)之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬情況，主要是其缺乏具有專業(yè)運(yùn)作能力的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，加之公司高層意見(jiàn)不統(tǒng)一，使招商難度人為加大。交通便利。目前機(jī)電商圈主要聚集在縣汽車站文豐樓附近，約31家商家。商家經(jīng)營(yíng)缺乏規(guī)范，進(jìn)貨渠道比較廣，成都、重慶、**、外省廠家。照此推論，**機(jī)電商圈的裂變正即將開(kāi)始。該商圈由于地處鬧市區(qū)，加之多年積淀而成，在消費(fèi)者心目中還是具有一定的知曉度。關(guān)于這一點(diǎn)，與成都的商家觀點(diǎn)大體一致。采用租賃的形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)**城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11（2）餅形圖百分比 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 贊成一次性租賃5年的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%，而贊成一次性租賃3年的商家則占了被調(diào)查商家總數(shù)的35%，由此說(shuō)明，打算租賃的商家，大多喜歡租賃的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，以避免市場(chǎng)方的短期調(diào)價(jià)而帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)成本增加。他們認(rèn)為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)成本低。1你愿意到二級(jí)市場(chǎng)去發(fā)展嗎？ （1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填西門生資一條街885520長(zhǎng)久機(jī)電城985829金府機(jī)電城7650281總 計(jì)262160771（2） 餅狀圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：本次調(diào)查選定的目標(biāo)商家，已有53%的商家愿意到二級(jí)城市發(fā)展，其中首選**的商家被調(diào)查商家的35%，如果算上其它二級(jí)城市及部分縣級(jí)城市的商家，這一比例還會(huì)更高。如果市場(chǎng)啟動(dòng)成功的話，租賃2年以上的商家保守估計(jì)也將達(dá)到62%以上。這是商家能普遍接受的價(jià)格范圍。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購(gòu)買的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%，這是四川五金機(jī)電行業(yè)從來(lái)沒(méi)有過(guò)的事。本次調(diào)查列出的十小項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容，無(wú)疑是引起了被調(diào)查五金機(jī)電商家的普遍關(guān)注。整個(gè)調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問(wèn)題展開(kāi)—— 目前階段在四川除成都之外還有比較適合建五金機(jī)電交易市場(chǎng)的城市嗎？（1） 統(tǒng)計(jì)表：地點(diǎn) 選項(xiàng)有沒(méi)有不清楚沒(méi)填西門生資一條街11491910長(zhǎng)久機(jī)電城12871918金府機(jī)電城14012204總 計(jì)382285832（2）餅形分析圖圖形說(shuō)明：認(rèn)為在二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)能有機(jī)會(huì)建設(shè)五金機(jī)電城的商家占76%；認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占6%；對(duì)二級(jí)市場(chǎng)情況不了解的占到12%；沒(méi)填此項(xiàng)占6% 。同時(shí)，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開(kāi)發(fā)中的難點(diǎn)與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、業(yè)界態(tài)勢(shì)、可比物業(yè)狀況等立項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)分析及銷售控制等結(jié)論。三市計(jì)委共同探討了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)建設(shè)問(wèn)題，對(duì)三城市基礎(chǔ)設(shè)施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問(wèn)題進(jìn)行了討論，對(duì)建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。**堅(jiān)持“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，深入實(shí)施“工業(yè)千億工程”，堅(jiān)定不移走新型工業(yè)化道路。投資、策劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)計(jì)劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性均已進(jìn)行了詳實(shí)的論述，項(xiàng)目可以實(shí)施。: 作為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，五金機(jī)電城項(xiàng)目成為我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)拓寬的一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，從此，可以通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、招租、出售等一系列方式對(duì)物業(yè)使用權(quán)限進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。通過(guò)創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高**市在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。本項(xiàng)目坐落于**城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬(wàn)向裝飾建材城、汽車城呼應(yīng)；西接永興工業(yè)園，北倚科創(chuàng)園，新希望集團(tuán)大商匯物流中心、長(zhǎng)虹家電城、**商貿(mào)廣場(chǎng)等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。:**市從城市規(guī)劃來(lái)看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，各種大型的交易市場(chǎng)、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營(yíng)方式看，市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)已向著專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從**目前的五金機(jī)電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；從市場(chǎng)環(huán)境看，**已形成長(zhǎng)虹電器、九洲電器集團(tuán)、川西北礦業(yè)、九零三、長(zhǎng)鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項(xiàng)目作為一個(gè)填補(bǔ)**市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，作為一個(gè)為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項(xiàng)目是很有價(jià)值的。書記、省長(zhǎng)對(duì)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“求真務(wù)實(shí)”精神，迎頭趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。就全國(guó)而言，中國(guó)是一個(gè)全球加工基地，政府十分重視這類市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在全國(guó)各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場(chǎng)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項(xiàng)目所在區(qū)域附近居民的經(jīng)濟(jì)收入，將大幅度增加國(guó)家及地方稅收收入。:預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可直接與**市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉(zhuǎn)軍人等 200 余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為政府排優(yōu)解難。: 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在為我公司帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益基礎(chǔ)上，還將會(huì)在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如:提升我公司在省內(nèi)外同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位；提高我公司在省內(nèi)外的知名度、美譽(yù)度；拓寬我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)模式及開(kāi)發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專業(yè)管理人才。：（見(jiàn)下圖）：本項(xiàng)目在功能上集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)、物流于一體，能充分滿足各種實(shí)力層次商家及消費(fèi)者的多樣化需求。人員專業(yè)、資金充實(shí)、決策及時(shí)和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀狀況，希望天時(shí)、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項(xiàng)目成為公司再造的一個(gè)輝煌。政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經(jīng)濟(jì)走廊 為搞好**“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國(guó)家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，**、成都、德陽(yáng)三市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)就提升成、德、綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構(gòu)建成德綿經(jīng)濟(jì)區(qū)等共同關(guān)注的問(wèn)題專門召開(kāi)了會(huì)議。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫入了2005年四川省人大工作報(bào)告。A、 成都市場(chǎng)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門生資一條街、長(zhǎng)久機(jī)電城、金府機(jī)電城為重點(diǎn)。畢竟絕對(duì)值太過(guò)懸殊。 成都五金機(jī)電商家及外地川內(nèi)銷售商家的入住打算：（1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng)愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填西門生資一條街6821504長(zhǎng)久機(jī)電城6735496金府機(jī)電城9858413總 計(jì)23311414013（2） 餅形圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家(即46%)愿意到經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二級(jí)城市所興建的五金機(jī)電市場(chǎng)去發(fā)展；有28%的商家對(duì)二級(jí)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。有12%的商家對(duì)此問(wèn)題不能說(shuō)清楚，說(shuō)明對(duì)該項(xiàng)目及市場(chǎng)消費(fèi)還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。行業(yè)專家認(rèn)為,新建市場(chǎng)商浦的銷售價(jià)格,在實(shí)際運(yùn)作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。1單項(xiàng)調(diào)查：市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比較重要？（可多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng)停車物管工商稅務(wù)銀行物流倉(cāng)儲(chǔ)通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒(méi)填西門生資市場(chǎng)331391426191911111011201長(zhǎng)久機(jī)電城3230141728321616171311222金府機(jī)電城4939192345402119242119391總計(jì)11482425499915646524441814(2)柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 此單項(xiàng)調(diào)查顯示：商家對(duì)市場(chǎng)的配套服務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉(cāng)儲(chǔ)稅務(wù)裝卸餐飲工商。但有一點(diǎn)是可以肯定的，省會(huì)中心城市的實(shí)力商家對(duì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的二級(jí)城市的商機(jī)是普遍看好的。你對(duì)商鋪的租賃價(jià)格的期望值是多少？（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng) 地點(diǎn)**城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)10元以內(nèi)/月612111110—20元/月8121311620—30元/月1331