【正文】 商家的需求而定制的。此模式在本項目中的面積僅次于1拖2家?guī)У昴Ｊ剑匚挥绕滹@赫，是招商的核心所在。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開發(fā)要求，描述著產品藍圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營銷策略，引領著傳播態(tài)勢；在后期，既定的品質與形象定位則最終成為務實的產品和務虛的品牌。 傾力造就一種與眾不同的文化底蘊，不斷強化品牌專業(yè)交易市場的市場感召力。，車流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時滿足商業(yè)和住宅的停車位。，注重建筑體量的長寬比例、尺度限制、高度限制，使統(tǒng)一的建筑體量能達到空間上和視覺的一致性。商業(yè)、辦公、居家、倉儲、停車位應有盡有，使用功能齊全。定位，在這里確定了目的、描述了效果，也對開發(fā)商及相關機構提出了總體要求；其次，對于項目營銷而言，品質與形象定位確定了項目的營銷資源、傳播起點、推廣標的，正是基于正確的定位，才會有清晰的營銷主題、推廣思路、傳播方向。我們認為，此模式的銷售難度不大。開發(fā)方之所以這樣考慮，主要基于以下幾個方面的緣故：（1）、A宗地呈倒三角型，且緊靠另一房地產開發(fā)的大型住宅小區(qū)，適合住宅開發(fā)；（2）、**商貿廣場一、二期對住宅的成功銷售，增強了投資者的信心；（3）、與本項目僅一墻之隔的一大型新建住宅項目，在近期把握政府搬遷的重大利好迅速提高銷售價格獲得良好回報，成為一個現實的榜樣。這一模式集產品展示、辦公、倉儲和居家于一體，擁有相應獨立的商務空間，在成都被商家稱之為“獨立式黃金商鋪”。開發(fā)條件分析機會點：l 隨著成德綿經濟走廊及成渝經濟圈的逐步推進，以及高新區(qū)招商引資步伐的明顯加快，項目所在地勢必形成以長虹、新希望物流中心與生資物流基地為開發(fā)熱點的黃金商圈；l 項目開發(fā)前期，該區(qū)域已有萬向市場的成功運作，在此基礎上提升商圈形象，增值潛力巨大；l 市委市政府搬遷到高新區(qū)原管委會所在地——火炬大廈，高新區(qū)管委會搬遷到**商貿廣場——本項目所在地的街對面，這一重大的政治重心變化，勢必給高新區(qū)經濟環(huán)境的迅速改變創(chuàng)造難得的機會，當然也為本項目的開發(fā)奠定了更好的環(huán)境基礎；l 目前的競爭對手所有項目在規(guī)模及運作思路上均有一定局限性，客觀上為本項目的運營留下了“后門”；l 鑒于本項目為行業(yè)升級換代的初步設想，在一定程度上避免了和本地區(qū)域內的競爭對手進行低層次的區(qū)位及價格等方面的競爭，從而鎖定在運營方面的策略優(yōu)勢；l 商業(yè)地產的定位特征及專業(yè)運營策略，加上強大的廣告支撐，為本項目獲得更大的成功奠定了堅實的基礎。但要以市場的定位來綜合考慮。 ■ 市場的功能重要程度依次是：交易倉儲展示信息溝通辦公商務物業(yè)管理 ■ 市場的配套功能重要程度依次為：停車場物流政府政策銀行倉儲裝卸物管稅務工商通信環(huán)境因此可以看出，該地商家對 停車場、物流、政府政策三項是非常重視的。■ 租（41%）買（14%），說明該地商家在經濟實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。 ■ 市場配套服務重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務裝卸餐飲工商■ 選需要投入廣告的商家占被調查商家總數的86%，而選擇不需要或不太重視這個選項的商家僅占被調查商家的11%,這充分說明興建一個全新的并有一定規(guī)模的市場，廣告宣傳對入場商家商家來說是非常重要的。 ■ 對購買作出判斷的商家，認定價格應該控制在3000元每平米左右的占整個被調查商家數的43%，而認定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調查商家數的28%。優(yōu)勢：（1）政府已立項，并開始建設 （2）有一定市場品牌影響力 （3）具有一定的市場運作經驗 （4）距離原成熟商圈近劣勢： （1） 地址仍受交通、倉儲的制約（2） 規(guī)模小，后期發(fā)展困難（3） 難以吸引外地品牌商家（4） 難以形成壟斷性地位盛元機電城優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費成熟劣勢：市場容量比較小，房屋結構老舊，交通受局限，形象比較差劍門五金機電管材市場優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費成熟劣勢：規(guī)模相對較小，建筑結構差，商家結構比較雜亂（表二）D、調查對象的綜合分析 成都調查數據表明: ■ 76% 的業(yè)內人士認為：在川內二級城市建設五金機電城是可行的。究其失敗原因，我們發(fā)現，該市場之所以出現目前這樣的尷尬情況，主要是其缺乏具有專業(yè)運作能力的運作團隊，加之公司高層意見不統(tǒng)一，使招商難度人為加大。交通便利。目前機電商圈主要聚集在縣汽車站文豐樓附近，約31家商家。商家經營缺乏規(guī)范，進貨渠道比較廣，成都、重慶、**、外省廠家。照此推論，**機電商圈的裂變正即將開始。該商圈由于地處鬧市區(qū)，加之多年積淀而成，在消費者心目中還是具有一定的知曉度。關于這一點，與成都的商家觀點大體一致。采用租賃的形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1） 統(tǒng)計表 選項 地點**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11（2）餅形圖百分比 （3）數據分析結論 數據顯示： 贊成一次性租賃5年的商家占了被調查商家總數的33%，而贊成一次性租賃3年的商家則占了被調查商家總數的35%，由此說明，打算租賃的商家，大多喜歡租賃的時間長一點，以避免市場方的短期調價而帶來的經營成本增加。他們認為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產品質量可靠足夠的消費能力管理規(guī)范經營成本低。1你愿意到二級市場去發(fā)展嗎？ （1） 統(tǒng)計表地點 選項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街885520長久機電城985829金府機電城7650281總 計262160771（2） 餅狀圖 （3） 數據分析結論 數據顯示：本次調查選定的目標商家，已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選**的商家被調查商家的35%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達到62%以上。這是商家能普遍接受的價格范圍。要求租賃的商家占被調查商家總數的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購買的商家竟然占被調查商家總數的32%，這是四川五金機電行業(yè)從來沒有過的事。本次調查列出的十小項調查內容，無疑是引起了被調查五金機電商家的普遍關注。整個調研工作，調研人員都圍繞如下問題展開—— 目前階段在四川除成都之外還有比較適合建五金機電交易市場的城市嗎？（1） 統(tǒng)計表：地點 選項有沒有不清楚沒填西門生資一條街11491910長久機電城12871918金府機電城14012204總 計382285832（2）餅形分析圖圖形說明：認為在二級市場已經能有機會建設五金機電城的商家占76%；認為還不具備建設能力的商家占6%；對二級市場情況不了解的占到12%；沒填此項占6% 。同時，基于商業(yè)物業(yè)與商務公寓在本案開發(fā)中的難點與不確定性， 分別就相關區(qū)域環(huán)境、經濟趨勢、業(yè)界態(tài)勢、可比物業(yè)狀況等立項指標，進行了全面、科學的再次調研與深入分析，進一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場定位、產品規(guī)劃、經營分析及銷售控制等結論。三市計委共同探討了在市場經濟體制下，該由政府解決的，加快經濟發(fā)展的平臺建設問題，對三城市基礎設施、能源、現代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進行了討論，對建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設提出了積極的建議。**堅持“工業(yè)強市”戰(zhàn)略，深入實施“工業(yè)千億工程”，堅定不移走新型工業(yè)化道路。投資、策劃、設計、工程建設計劃的可行性、合理性、準確性均已進行了詳實的論述，項目可以實施。: 作為商業(yè)房地產開發(fā)項目，五金機電城項目成為我公司主營業(yè)務拓寬的一個標志性項目，從此，可以通過自營、聯(lián)營、招租、出售等一系列方式對物業(yè)使用權限進行經營。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高**市在省內外商業(yè)領域的認知度。本項目坐落于**城西高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬向裝飾建材城、汽車城呼應；西接永興工業(yè)園，北倚科創(chuàng)園，新希望集團大商匯物流中心、長虹家電城、**商貿廣場等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。:**市從城市規(guī)劃來看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經遠遠不能滿足經濟發(fā)展的需要，各種大型的交易市場、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經營方式看，市場的發(fā)展趨勢已向著專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從**目前的五金機電行業(yè)現狀看，仍處在沿街為市的原始經營狀態(tài)；從市場環(huán)境看，**已形成長虹電器、九洲電器集團、川西北礦業(yè)、九零三、長鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項目作為一個填補**市場空白的項目，作為一個為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項目是很有價值的。書記、省長對五金機電行業(yè)的發(fā)展也十分關心，多次指示，要求以“三個代表”重要思想為指導，發(fā)揚“求真務實”精神，迎頭趕上發(fā)達地區(qū)的水平。四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進新型工業(yè)化進程中，將起到重要的作用。就全國而言，中國是一個全球加工基地，政府十分重視這類市場的發(fā)展，現在全國各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現了不少的機電大市場。本項目的開發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項目所在區(qū)域附近居民的經濟收入，將大幅度增加國家及地方稅收收入。:預計本項目可直接與**市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉軍人等 200 余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機會，為政府排優(yōu)解難。: 本項目的開發(fā)，在為我公司帶來巨大的經濟收益基礎上，還將會在其它方面產生巨大的效益，如:提升我公司在省內外同業(yè)態(tài)商業(yè)領域的地位；提高我公司在省內外的知名度、美譽度；拓寬我公司主營業(yè)務的領域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產開發(fā)的初級模式及開發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產業(yè)培養(yǎng)專業(yè)管理人才。：（見下圖）：本項目在功能上集展示、交易、辦公、居家、倉儲、物流于一體，能充分滿足各種實力層次商家及消費者的多樣化需求。人員專業(yè)、資金充實、決策及時和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀狀況，希望天時、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項目成為公司再造的一個輝煌。政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經濟走廊 為搞好**“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，**、成都、德陽三市發(fā)展計劃委員會就提升成、德、綿區(qū)域經濟競爭力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構建成德綿經濟區(qū)等共同關注的問題專門召開了會議。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進成德綿區(qū)域經濟發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經濟發(fā)展寫入了2005年四川省人大工作報告。A、 成都市場各項統(tǒng)計數據本次調研在成都地區(qū)的調查范圍，主要以成都西門生資一條街、長久機電城、金府機電城為重點。畢竟絕對值太過懸殊。 成都五金機電商家及外地川內銷售商家的入住打算：（1） 統(tǒng)計表 地點 選項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街6821504長久機電城6735496金府機電城9858413總 計23311414013（2） 餅形圖 （3） 數據分析結論 由上表可以看出：接近半數的商家(即46%)愿意到經濟比較發(fā)達的二級城市所興建的五金機電市場去發(fā)展；有28%的商家對二級市場持觀望態(tài)度。有12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項目及市場消費還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。行業(yè)專家認為,新建市場商浦的銷售價格,在實際運作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。1單項調查：市場運作過程中，哪些配套服務在商家心目中比較重要？（可多選）（1） 統(tǒng)計表 地點 選項停車物管工商稅務銀行物流倉儲通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒填西門生資市場331391426191911111011201長久機電城3230141728321616171311222金府機電城4939192345402119242119391總計11482425499915646524441814(2)柱狀圖（3）數據分析結論 此單項調查顯示：商家對市場的配套服務普遍重視，其重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務裝卸餐飲工商。但有一點是可以肯定的，省會中心城市的實力商家對經濟相對發(fā)達的二級城市的商機是普遍看好的。你對商鋪的租賃價格的期望值是多少？（1） 統(tǒng)計表選項 地點**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計10元以內/月612111110—20元/月8121311620—30元/月1331