【正文】 宅部分的居住品質(zhì)以及兩者之間相互依托、互不干擾 注：在項(xiàng)目的定位篇中，通過(guò)精確的定位，保證商戶經(jīng)營(yíng)的盈利性，以及滿足社區(qū)的居住要求 性質(zhì) ——商業(yè)加住宅的綜合用地性質(zhì) 項(xiàng)目分析 〖 項(xiàng)目解讀 〗 性質(zhì) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目客群分析 消費(fèi)能力分析 鄒城市是孟子故里，既是歷史文化名城，又是新興的能源工業(yè)城市，擁有兗州煤礦、鄒城電廠、里能集團(tuán)等數(shù)家大型能源企業(yè)。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，存在一個(gè)經(jīng)營(yíng)問題。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 性質(zhì) ——國(guó)際汽配五金機(jī)電商貿(mào)城的總定位 案名 汽配五金機(jī)電商貿(mào)城，決定了其產(chǎn)品物業(yè)種類的單一性，其市場(chǎng)前景存在不確定性因素； 專業(yè)性市場(chǎng)，充分整合原有類產(chǎn)業(yè)業(yè)種，形成規(guī)?；I(yè)化、一站式的市場(chǎng)； 本商貿(mào)城目前在鄒城的唯一性、稀缺性； 項(xiàng)目分析 〖 項(xiàng)目解讀 〗 目前本項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)布局在本地市場(chǎng)還是獨(dú)樹一幟的，具有較強(qiáng)的前瞻性，有利于對(duì)市場(chǎng)的把握，吸引汽車銷售和配套服務(wù)行業(yè)較高層次的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐。 專業(yè) “大”是指專業(yè)市場(chǎng)容量和大； “專”是指市場(chǎng)的專業(yè)性強(qiáng)； “細(xì)”是指在產(chǎn)品種類齊全的基礎(chǔ)上細(xì)分市場(chǎng)。 主推戶型 96— 166平米尊貴居住空間 銷售價(jià)格 2022年 12月 18日開盤，目前均價(jià) 4700元 /平米 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目篇 區(qū)域現(xiàn)狀 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目客群分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目分析 〖 區(qū)域現(xiàn)狀 〗 亞圣杏花 村商貿(mào)城 義烏商貿(mào)城 東方圣都商城 水果批發(fā)市場(chǎng) 蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 鋼材竹器市場(chǎng) 廢舊市場(chǎng) 南沙河 南壇街 南開街 嶧山南路 水上公園 城前西路 城前東路 孟廟廣場(chǎng) 副食百貨批發(fā)市場(chǎng) 崗山南路 鐵路 剛領(lǐng)國(guó)際汽配 機(jī)電五金商貿(mào)城 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目分析 〖 區(qū)域現(xiàn)狀 〗 項(xiàng)目主體完工，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。 目前銷售均價(jià) 3160元 /平米，疊加別墅價(jià)格均價(jià) 4000元 /平米 主推戶型 8893平套二戶型； 93120套三戶型， 246235平疊加別墅 銷售價(jià)格 當(dāng)前對(duì)外報(bào)均價(jià) 3160元 /平米左右 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄒城住宅市場(chǎng)分析 〖 典型個(gè)案 〗 項(xiàng)目名稱 鑫源國(guó)際城 項(xiàng)目地址 太平東路東端以北（東外環(huán)以西） 所屬片區(qū) 老城區(qū) 開發(fā)商 鄒城市發(fā)展投資控股有限公司 占地面積 約 400畝 建筑面積 38余萬(wàn)平米 建筑形態(tài) 高層 分期情況 2022年中開始運(yùn)作，由 11棟現(xiàn)代高層組成的鄒城第一城。 當(dāng)前一二期少許多層 6樓 2600元 ︳ 平米，花園洋房頂層復(fù)式 33503590元 ︳ 平米。根據(jù)土地拍賣的情況和城中村改造工程可以預(yù)計(jì)今明兩年的上市量保守估計(jì)約在在 300萬(wàn)平方米左右，目前 市場(chǎng)供應(yīng)量不足的情況將會(huì)得到改善甚至是飽和，銷售難度預(yù)計(jì)會(huì)加大 。 開發(fā)商方面： 以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商為主，有規(guī)模、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商太少。 建筑為三層，一層門面，二、三層辦公、居住或者作為倉(cāng)庫(kù) 濟(jì)寧市目前最大的汽配城，口碑好，經(jīng)營(yíng)效益佳 商鋪出租率達(dá) 90% 南區(qū)二期工程目前已經(jīng)啟動(dòng)，主要為汽車銷售， 4s店 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄒城住宅市場(chǎng)分析 〖 總體概況 〗 價(jià)格方面： 城市房?jī)r(jià)偏高，區(qū)間在 3000— 4700/㎡ ，與周邊縣市相比，比臨近的曲阜、兗州等高出近 30% ； 房?jī)r(jià)分布區(qū)域，以二手房為例，由于兗礦職工的自身炒作，鐵西的房子達(dá) 3500元 /㎡ ，老城中心次之，東城第三 ，南城相對(duì)較低； 房?jī)r(jià)偏高，從一定程度說(shuō)明，鄒城的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較高。汽車城現(xiàn)擁有汽車 4S店 4個(gè) 、 2萬(wàn)多平米的汽車展銷大廳和 5千多平米重型卡車銷售基地；另設(shè)有匯展中心近 1萬(wàn)平米，是濟(jì)寧市唯一一個(gè)大型名車室內(nèi)展覽館。該項(xiàng)目建成后將成為濟(jì)寧市乃至整個(gè)魯西南地區(qū)集汽車整車及零部件、美容裝潢、二手車交易等多功能于一體的綜合性汽車貿(mào)易區(qū)。 目前項(xiàng)目租售率在 75%以上，經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)比較成功 主推戶型 商鋪規(guī)劃面積范圍 120— 300平米 銷售價(jià)格 當(dāng)前對(duì)外報(bào)價(jià) 40005000元，但當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)可返租后報(bào)價(jià) 31003700元 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄒城商圈分析 〖 典型案例 〗 濟(jì)寧金宇 汽配城 金宇汽車汽配城位于濟(jì)寧市金宇路與 105國(guó)道交匯處，地理位置優(yōu)越，交通便利。該市場(chǎng)定位為魯西南最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)。 市場(chǎng)分為專業(yè)街區(qū)和集中市場(chǎng)貿(mào)易區(qū)，可容納 3000余個(gè)經(jīng)營(yíng)商鋪。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄒城商圈分析 〖 典型案例 〗 項(xiàng)目名稱 義烏商貿(mào)城城 項(xiàng)目地址 鄒城市嵐?jié)?189號(hào) 所屬片區(qū) 南城區(qū) 開發(fā)商 鄒城市義烏商貿(mào)城有限公司 占地面積 約 200畝 建筑面積 建筑形態(tài) 3層連體商鋪 分期情況 2022年開業(yè)，經(jīng)過(guò) 3年運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)初步成熟。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場(chǎng)規(guī)劃；缺乏永久性市場(chǎng)，市場(chǎng)管理混亂等等。 （ 3） 、 多樣化的銷售模式： 目前 鄒城 市形成了由汽車專營(yíng)模式 ， 汽配批零售模式 ， 五金機(jī)電批零售形式 ， 汽車商店模式 ， 準(zhǔn)汽車大道模式和它們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔型的銷售模式； （ 4） 、 多主體的競(jìng)爭(zhēng)格局 ： :現(xiàn)有汽車銷售市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主體 主要以個(gè)體 民營(yíng)資本以及其他民間資本 ，形成了各種資本同時(shí)運(yùn)作的多主體競(jìng)爭(zhēng)格局 。 。面積 100平米左右 自營(yíng) 2家 ， 其余為租賃 有產(chǎn)權(quán) 租金價(jià)格約 /平米 /天 嶧山南路沿街 汽配 、 五金 、 機(jī)電 、4s店 大約 40家左右 ， 大部分 為 2 層 ， 面積20—600平米不等 大部分為租賃 ， 極少部分自營(yíng) 有產(chǎn)權(quán) 租金價(jià)格平均約 元 /平米 /天 嵐?jié)费亟? 汽配 、 五金 、 機(jī)電等 大約 20家左右 大部分為 2層 ， 面積60—200平米不等 租賃為主 部分無(wú)產(chǎn)權(quán) 租金價(jià)格平均約 元 /平米 /天 西外環(huán)沿街 汽配 、 五金 、 機(jī)電 、4s店等 大約 30家左右 面積 60—600平米不等 自營(yíng)約 8家 ， 其余為租賃 租金價(jià)格平均約 元 /平米 /天 其他零散分布 汽配 、 五金 、 機(jī)電 、4s店等 。 大量專業(yè)市場(chǎng)的存在，人群集聚能力強(qiáng) 鄒城的商業(yè)圈層，以老城中心商圈和南城商圈商業(yè)氛圍最為成熟，影響力最大。 ?專業(yè)市場(chǎng)檔次較低，需進(jìn)一步提升； ?商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展不夠合理、新型業(yè)態(tài)比重不高； 注：認(rèn)識(shí)到與項(xiàng)目有關(guān)的問題，在項(xiàng)目的規(guī)劃中加以解決 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄒城商業(yè)現(xiàn)狀 〖 未來(lái)規(guī)劃 〗 商圈布局方面，建設(shè)東城、鐵西和北城商業(yè)中心，改造南城商業(yè)中心，使城市的商業(yè)布局由老城商業(yè)中心一枝獨(dú)秀的局面發(fā)展成為 百花競(jìng)放的新格局 ； 商業(yè)功能分區(qū) ，強(qiáng)化主要功能，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力； 提升商業(yè)發(fā)展水平，通過(guò) 引進(jìn)大型商業(yè)公司 ，學(xué)習(xí)其先進(jìn)的管理經(jīng)營(yíng)理念，提升鄒城整體商業(yè)的層次，服務(wù)于民，例如貴和購(gòu)物中心的進(jìn)入； 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄒城商業(yè)現(xiàn)狀 〖 大型商超（含在建） 〗 單位名稱 零售業(yè)態(tài) 地址 營(yíng)業(yè)面積 （平方米） 鄒城貴和購(gòu)物中心 購(gòu)物中心 太平西路 60000 時(shí)代超市 中型超市 崗山路、平陽(yáng)路交匯處 16000 太平洋購(gòu)物中心 購(gòu)物中心 嶧山路、平陽(yáng)路交匯處 25000 東方世紀(jì)豪庭 購(gòu)物中心 崗山路中段（百貨大樓南） 30000 文匯購(gòu)物廣場(chǎng) 大型百貨店 太平路中段（城中城北首） 15000 萬(wàn)家樂超市 大型超市 鳧山南路與礦建路交匯處 20220 新興嶧商貿(mào)中心 百貨店 嶧山南路 / 百貨大樓 大型百貨店 崗山路中段 18000 華聯(lián)商廈 百貨店 崗山路中段 8000 東城購(gòu)物中心 購(gòu)物中心 東城區(qū)南片商業(yè)中心 30000 現(xiàn)代家電 大型專業(yè)店 城中城街 5000 九龍家電 大型專業(yè)店 太平西路中段 8000 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 序號(hào) 名稱 地址 特色 長(zhǎng)度（米） 店面?zhèn)€數(shù) 1 香港街 崗山路東 服裝 1000 800 2 城中城街 百貨大樓西側(cè) 服裝 700 220 3 鐵山南路電動(dòng)車一條街 鐵山南路 電動(dòng)車 / 23 4 嶧山南路汽車汽配一條街 嶧山南路中段 汽車、汽配 1500 34 5 北興路特色小吃一條街 崗山路與北興 路 笨雞 2022 200 6 連青山路電子信息科技一 條街 連青山路 電子信息科技 800 50 7 鐵山北路美食一條街 鐵山北路 美食、休閑娛樂 600 / 8 亞圣路文化一條街 亞圣路 文化用品、古玩、字畫 500 25 9 貨場(chǎng)路特色小吃一條街 貨場(chǎng)路 特色小吃 600 50 10 東城步行街 東城商業(yè)中心的步行商業(yè)區(qū) 服裝 1500 1000 鄒城商業(yè)現(xiàn)狀 〖特色商街〗 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 序號(hào) 市場(chǎng)名稱 地址 主營(yíng)商品 營(yíng)業(yè)面積 （平方米） 1 千泉裝飾建材城 嶧山路南守路東 裝飾建材 134000 2 義烏商貿(mào)城 城前西路 189號(hào) 服裝、鞋帽、日用品 70000 3 東方圣都副食商城 城前西路 1189號(hào) 蔬菜、副食品 60000 4 鄒城蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 城前西路 蔬菜 / 5 鄒城水果批發(fā)市場(chǎng) 城前西路 水果 / 6 廢舊物資貿(mào)易市場(chǎng) 城前西路 廢舊物資 / 7 鄒城市副食百貨批發(fā)市場(chǎng) 嶧山南路 煙酒糖等副食品 / 8 昌平農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 設(shè)計(jì)院路 服裝、鞋帽、日用品 / 9 舊貨交易市場(chǎng) 嶧山南路 廢舊物資 / 10 木材市場(chǎng) 嶧山南路 木材 / 專業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn) ?專業(yè)市場(chǎng)具有極強(qiáng)的區(qū)域性， 在交通條件及商業(yè)氛圍方面的要求非常之高； ?市場(chǎng)需求形成時(shí)間長(zhǎng)，但是市場(chǎng)“跟風(fēng)”現(xiàn)象快。由于歷史原因，鄒城城區(qū)商業(yè) 過(guò)于集中，形成了老城區(qū)比較繁榮，城市新區(qū)建設(shè)明顯不足。個(gè)體、民營(yíng)商業(yè)發(fā)展迅速，綜合性與專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相繼出現(xiàn)，多元化、多層次的流通格局已逐步形成。 由能源基地走向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市：盡快培育地方產(chǎn)業(yè)集群，改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、創(chuàng)新能力不足的局面，提高經(jīng)濟(jì)外向度；以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為龍頭，全面提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 鄒城城市概況 〖 人口狀況 〗 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 城市發(fā)展目標(biāo) 文化名城 山水家園 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 由孔孟之鄉(xiāng)走向文化名城：把儒家文化作為鄒城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力和城市特色培育，注重歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，繼承和發(fā)揚(yáng) “ 誠(chéng)信 ” 的優(yōu)良傳統(tǒng)，培育兼收并蓄的優(yōu)秀文化。 鄒城城市概況 〖 消費(fèi)狀況 〗 12022 13000 2022 2022 2022 2022 2022 8000 11000 10000 9000 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域名稱 總面積（平方公里） 人口總量（萬(wàn)人） 人口密度（萬(wàn)人 /平方公里） 濟(jì) 寧 市 市中區(qū) 35 42 11858 任城區(qū) 733 微山縣 431 魚臺(tái)縣 628 719 金鄉(xiāng)縣 790 769 嘉祥縣 778 汶上縣 962 泗水縣 1070 557 梁山縣 742 曲阜市 720 兗州市 690 873